• по
Более 55000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
 

РЕШЕНИЕ

от 22 января 2008 года  Дело N А53-19406/2007

Резолютивная часть решения объявлена 18 января 2008 года

Полный текст решения изготовлен 22 января 2008 года

Арбитражный суд Ростовской области

в составе: судьи Петуховой Л.Г.

при ведении протокола судебного заседания судьей Петуховой Л.Г.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению имуществом администрации г. Шахты

к ответчику: индивидуальному предпринимателю Гаспарову Виктору Левоновичу

о взыскании 89787 руб. 07 коп.

при участии:

от истца: пр. Евсеев А.Г. - дов. от 11.01.2008 №3

от ответчика: не явился, уведомлен

Сущность спора: Комитет по управлению имуществом администрации г. Шахты обратился к индивидуальному предпринимателю Гаспарову Виктору Левоновичу с требованием о взыскании задолженности по договору аренды с 16.06.2004 №1287 в размере 89787 руб. 07 коп., из которых: задолженность по арендным платежам за период с 24.08.2005 по 31.08.2007 в размере 81671 руб. 99 коп., пеня за период с 01.09.2005 по 17.09.2007 в размере 8115 руб. 08 коп.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился. Определение арбитражного суда от 18.01.2007 о назначении судебного заседания на 14.01.2008, направленное судом заказными письмами от 27.12.2007 №81501, 81502 по адресу, сообщенному регистрирующим органом - УФНС России по Ростовской области и сведениям истца, не вручено в связи с отказом адресата (ответчика) от получения заказного письма, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд. Ответчик считается извещенным надлежащим образом в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 123 АПК РФ. Дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Дело слушалось с перерывом судебного заседания с 14.01.2008 по 18.01.2008 в порядке ст. 163 АПК РФ.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал в полном объеме, суду пояснил, что на основании Распоряжения Мэра г. Шахты №1387 от 05.04.2004 ответчику предоставлен земельный участок площадью 210 кв. м по адресу: ул. Рылеева для проектирования и строительства магазина смешанных товаров. 16.06.2004 между КУИ г. Шахты и предпринимателем Гаспаровым В.Л. заключен договор №1287 аренды земельного участка, площадью 210 кв. м со сроком действия с 05.04.2004 по 05.04.2005. 12.12.2005 между сторонами заключено дополнительное соглашение об изменении и дополнении договора аренды №1287, где срок действия договора установлен по 05.04.2007. В связи с вводом магазина в эксплуатацию с 26.01.2007 заключено дополнительное соглашение от 28.06.2007 к договору №1287 со сроком действия по 05.04.2056г. с применением ставки арендной платы под магазином с 26.01.2007 (с момента ввода объекта в эксплуатацию). Дополнительное соглашение в установленном порядке не зарегистрировано. Ввиду ненадлежащего исполнения обязательства по договору за ответчиком за период с 24.08.2005 по 31.08.2007 образовалась задолженность по арендной плате в размере 81 671 руб. 99 коп., а также за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 01.09.2005 по 17.09.2007 у ответчика образовалась задолженность по оплате пени в размере 8 115 руб. 08 коп., а всего: 89787 руб. 07 коп.

Ответчик отзыв на иск не представил, исковые требования не оспорил.

Заслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

16.06.2004 между Комитетом по управлению имуществом г.Шахты (Арендодатель) и Гаспаровым Виктором Левоновичем (Арендатор) заключен договор №1287 аренды земельного участка. Согласно п. 2.1. договора срок аренды земельного участка установлен по 05.04.2005.

В соответствии с п. 1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель г. Шахты жилой территориальной зоны для строительства магазина смешанных товаров на основании Распоряжения Мэра г. Шахты №1387 от 05.04.2004, кадастровый номер предоставляемого земельного участка 61:59:02 05 17:0054, находящийся по адресу: г. Шахты, ул. Рылеева (пересечение пр. Карла Маркса-ул. Рылеева), общей площадью 210 кв.м.

Пунктом 3.4. договора установлено, что в силу ст. 425 ГК РФ стороны пришли к соглашению, что условия заключенного договора аренды в части начисления арендной платы применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, а именно, с даты выхода Распоряжения Мэра г. Шахты о предоставлении земельного участка (с 05.04.2004).

Дополнительным соглашением от 12.12.2005 об изменении и дополнении договора аренды №1287 от 16.06.2004, находящегося в государственной собственности земельного участка (со ставками, установленными на основании отчета оценщика) стороны определили срок договора аренды №1287 от 16.06.2004 с 05.04.2004 по 05.04.2007 (п. 2.1 дополнительного соглашения).

08.05.2006 Управлением ФРС по Ростовской области была произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка от 16.04.2004 №1287 и дополнительного соглашения от 12.12.2005 к нему (регистрационная запись 61-61-49/019/2006-476).

28.06.2007 между сторонами заключено дополнительное соглашение об изменении и дополнении договора аренды №1287 от 16.06.2004, в соответствии с которым срок аренды земельного участка был установлен с 05.04.2004 по 05.04.2056 на основании распоряжения Администрации г. Шахты от 31.05.2007 №2514. Согласно п. 6 раздела 8 дополнительного соглашения от 28.06.2007 стороны пришли к соглашению, что в силу ст. 425 ГК РФ условия заключенного дополнительного соглашения в части начисления арендной платы применяются к отношениям, возникшим до заключения настоящего дополнительного соглашения, а именно, с даты выхода разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 26.01.2007 №38 (с 26.01.2007г.). В соответствии с п. 1.1. дополнительного соглашения от 28.06.2007 Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером земельного участка 61:59:02 05 17:0054, находящийся по адресу: г. Шахты, ул. Рылеева, 45-г, для использования под магазин (земли под объектами торговли) в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 210 кв. м. Пунктом 2.2. дополнительного соглашения от 28.06.2007 предусмотрено, что договор, заключенный на срок более одного года, вступает в силу с даты его государственной регистрации в Шахтинском отделе УФРС по Ростовской области. Пунктом 5 раздела 8 дополнительного соглашения от 28.06.2007 предусмотрено, что расходы по государственной регистрации дополнительного соглашения возлагаются на арендатора, именно арендатор является стороной заинтересованной в государственной регистрации сделки, так как должен был предвидеть последствия непроведения такой регистрации.

Сделки с недвижимостью подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ (ст. 164 ГК РФ). В отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п.2 ст. 163 ГК РФ), обязательность государственной регистрации устанавливается только законом.

В соответствии с п.1 ст. 25 Земельного Кодекса РФ и п.1 ст. 131 ГК РФ право пользования землей возникает после его государственной регистрации. Поскольку земельные участки признаны недвижимым имуществом, государственная регистрация прав на земельные участки осуществляется на основании ст. 131 ГК РФ.

Согласно ст. 25 ЗК РФ право собственности и другие вещные права на земельные участки, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав учреждениями юстиции.

В силу п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, а также статей 4 и 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Исходя из ст. 131 ГК РФ регистрации подлежат договоры аренды земельных участков. Согласно п. 2 ст.26 ЗК договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее, чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных законом. Стороны предусмотрели в дополнительном соглашении условие о его обязательной государственной регистрации.

В соответствии с п.3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд в праве по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В деле отсутствуют какие-либо доказательства обращения сторон в суд с требованием о понуждении зарегистрировать дополнительное соглашение.

По правилам пункта 3 статьи 433 названного Кодекса договор аренды (дополнительное соглашение), подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации. Доказательств государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.06.2007 к договору аренды от 16.06.2004г. №1287 суду не представлены, следовательно, указанное дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию.

Таким образом, поскольку дополнительное соглашение от 28.06.2007 к договору аренды от 16.06.04г. №1287 не было зарегистрировано в установленном законом порядке, то, следовательно, ввиду отсутствия государственной регистрации дополнительное соглашение от 28.06.2007 к договору аренды от 16.06.04г. №1287 является незаключенным.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что правоотношения сторон регулируются дополнительным соглашением от 12.12.2005 об изменении и дополнении договора аренды №1287 от 16.06.2004, находящегося в государственной собственности земельного участка (со ставками, установленными на основании отчета оценщика), действующего сроком с 05.04.2004 по 05.04.2007, зарегистрированным 08.05.2006 УФРС по Ростовской области (регистрационная запись 61-61-49/019/2006-476), который в силу п.2 ст. 621 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Ввиду невыполнения арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы за ним образовалась задолженность по арендным платежам, которая ответчиком на момент рассмотрения спора не погашена.

Указав в качестве правовых оснований ст. ст. 424, 614, 330 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ, истец и обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Проанализировав имеющиеся материалы дела, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. В силу п. 5.2 дополнительного соглашения от 12.12.2005 к договору от 06.06.2004 №1287 за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1/360 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы невнесенной арендой платы за каждый день просрочки.

Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. По смыслу данной статьи арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами (п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок определения арендной платы установлен до 01.01.2006 постановлением Главы Администрации Ростовской области от 08.06.1998 №218 «Об установлении базовых размеров арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов» и решением Шахтинской городской Думы от 30.07.2004 №510 «Об установлении базовых ставок арендной платы за землю в г. Шахты», а после 01.01.2006 - постановлением Администрации Ростовской области от 15.12.2005 №283 «Об установлении Порядка определения размера арендной платы за земельные участка» и решением Шахтинской городской Думы от 26.12.2005 №147 «Об установлении ставок арендной платы за землю в г. Шахты».

Как следует из материалов дела, истцом в связи с вводом магазина в эксплуатацию с 26.01.2007 изменена ставка арендной платы под магазином с 26.01.2007, в связи с чем, за период с 25.01.2007 (с даты выхода разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию и даты начисления платежей по дополнительному соглашению) и по 31.08.2007 произвел расчет в соответствии с п. 5.3. приложения №1 к решению Шахтинской городской Думы №147 от 26.12.2005 как земли смешанной торговли. Размер годовой арендной платы определил как произведение кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы.

Факт ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы установлен и не оспорен ответчиком.

Из свидетельства о государственной регистрации права серии 61 №АГN 279134, выданного Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области следует, что 22.03.2007 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №38 от 26.01.2007, выданного Администрацией г. Шахты Ростовской области, за Гаспаровым Виктором Левоновичем зарегистрировано право собственности на здание магазина, площадью 113,8 кв.м, Литер А, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Рылеева, дом №45-г, кадастровый номер 61-61-49/003/2007-409, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.03.2007 сделана запись регистрации №61-61-49/003/2007-409.

Согласно п.1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В соответствии с п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности на здание, строение, сооружение возникает после его государственной регистрации. В рассматриваемом случае следует применить п.1 ст. 6 ГК РФ (аналогию закона).

При определении начала периода просрочки исполнения обязательства суд исходил из того, что размер арендной платы за земельный участок под приобретенным ответчиком магазином изменился с момента государственной регистрации права собственности на объект, то есть, с 22.03.2007, а не с момента ввода объекта в эксплуатацию - 26.01.2007.

При таком положении, суд считает необходимым удовлетворить частично исковые требования, исходя из следующего расчета, представленного истцом, с учетом перерасчета периода просрочки до 22.03.2007:

Арендная плата на дату

Сумма арендной платы в руб.

Период арендной платы

Дата начисления арендной платы

Сумма арендной платы в руб.

Дата оплаты арендной платы

Сумма оплаты арендной платы в руб.

Просрочено дней

Размер процентов

Сумма пени в руб.

29.01.07

46072,09

Январь 2007

01.01.07

-

29.01.07

-

28

11,0

394,17

01.02.07

46072,09

январь 2007

01.02.07

3184,72

01.02.07

-

3

10,5

40,31

01.03.07

49256,81

февраль 07

01.03.07

2876,52

01.03.07

-

28

10,5

402,25

22.03.07

52133,33

март 07

22.03.07

2260,12

22.03.07

-

21

10,5

319,31

01.04.07

54393,45

март 07

01.04.07

1480,74

01.04.07

-

9

10,5

142,78

01.05.07

55874,19

апрель 07

01.05.07

4935,83

01.05.07

-

30

10,5

488,89

01.06.07

60810,02

май 07

01.06.07

5100,36

01.06.07

-

31

10,5

549,82

19.06.07

65910,38

19.06.07

19.06.07

-

18

10,5

346,02

01.07.07

65910,38

июнь 07

01.07.07

4935,83

01.07.07

-

12

10,0

219,70

01.08.07

70846,21

июль 07

01.08.07

5100,36

01.08.07

-

31

10,0

610,06

03.08.07

75946,57

03.08.07

03.08.07

3000

2

10,0

42,19

01.09.07

72946,57

август 07

01.09.07

5100,36

29

10,0

587,62

18.09.07

78046,93

18.09.07

18.09.07

17

10,0

368,55

Итого:

78046, 93

Итого:

4511, 67

Таким образом, задолженность по арендным платежам за период с 24.08.2005 по 31.08.2007 составила в размере 78 046 руб. 93 коп., пени за период с 01.09.2005 по 18.09.2007 в размере 7 899 руб. 85 коп. В остальной части взыскания задолженности и пени следует отказать.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина взыскивается в доход федерального бюджета РФ пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с индивидуального предпринимателя Гаспарова Виктора Левоновича, 07.07.1956 года рождения, уроженца Азербайджана с. Нидж Куткашенского района, проживающего по адресу: г. Шахты, проспект К. Маркса, 151, зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя Администрацией г. Шахты 09.11.1994, ИНН 6155008277697, в доход консолидированного бюджета Ростовской области задолженность по договору аренды от 16.06.2004 №1287 в размере 85946 руб. 78 коп., из которых задолженность по арендным платежам за период с 24.08.2005 по 31.08.2007 в размере 78046 руб. 93 коп., пени за период с 01.09.2005 по 18.09.2007 в размере 7899 руб. 85 коп.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации г. Шахты госпошлину в доход федерального бюджета РФ в размере 500 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Гаспарова Виктора Левоновича в доход федерального бюджета госпошлину в размере 3078 руб. 40 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционный арбитражный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения, а также в порядке, определенном главами 35, 36 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Л.Г. Петухова

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А53-19406/2007
Принявший орган: Арбитражный суд Ростовской области
Дата принятия: 22 января 2008

Поиск в тексте