АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 01 марта 2011 года Дело N А53-21330/2010
Резолютивная часть решения объявлена 21 февраля 2011 года
Полный текст решения изготовлен 1 марта 2011 года
Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Жигало Н.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Кривко М.С.,
при участии:
от истца - КУИ г. Таганрога - представитель Барсуков Станислав Васильевич, доверенность от 28.01.2011 № 554,
от ответчика - ООО «ГРАФИКА» - директор Волнистый Владимир Анатольевич, доверенность от 20.09.2010 б/н.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А53-21330/2010
по иску Комитета по управлению имуществом г. Таганрога
к обществу с ограниченной ответственностью «ГРАФИКА»
о взыскании 109547 рублей 52 копеек по договору аренды нежилого помещения, в том числе, 107467 рублей 01 копейка задолженности, 2080 рублей 51 копейка пени,
установил:
Комитет по управлению имуществом г. Таганрога (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ГРАФИКА» (далее - общество) о взыскании 109547 рублей 52 копеек по договору аренды нежилого помещения, в том числе, 107467 рублей 01 копейка задолженности, 2080 рублей 51 копейка пени.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по оплате арендной платы.
Представитель истца поддержала заявленные исковые требования, настаивала на их удовлетворении.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на заключение между сторонами договора купли-продажи помещений от 04.11.200 № 25/А-09, условия которого сторонами исполнились надлежащим образом, в связи с чем арендные отношения между сторонами были прекращены и у ответчика отсутствовала обязанность оплаты арендных платежей с даты заключения договора купли-продажи внесения выкупной цены.
Как видно из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога (арендодатель) и ООО «Графика» (арендатор) был заключен договор № 2451 аренды нежилого помещения литер Б, 1 этаж, комнаты № 1, 7, 11, 12, 13, 3, 3а, общей площадью 13,1 кв.м, литер Б, 1 этаж, комнаты № 3, 3а, 4, общей площадью 47,7 кв.м, литер Б, 2 этаж, комнаты № 1-7, 15, 9-13, общей площадью 128,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Таганрог, ул. Инструментальная, 50, для использование под офис и производство.
Срок договора был определен с 01.09.2004 по 01.09.2014 (пункт 1.2 договора).
В соответствии с пунктом 3.1.1 договора арендная плата определяется согласно Приложению к договору аренды.
В соответствии с пунктом 3.1.2 договора арендная плата вносится ежемесячно в течение первых десяти суток каждого месяца на расчетный счет арендодателя путем перечисления.
26.04.2006 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору в соответствии с которым внесены изменения в пункт 1.1 договора в части описания объекта договора.
01.10.2009 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды в соответствии с которым внесены изменения в договор в части суммы арендной платы. С 01.10.2009 арендная плата составила 25 593 рубля 22 копейки + НДС ежемесячно.
Судом установлено и не оспаривается сторонами, что между Комитетом по управлением имуществом г.Таганрога и ООО «Графика» заключен договор купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге от 04.11.2009 № 25/А-09 (далее - договор купли-продажи).
По условиям договора купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилое помещение общей площадью 174,1 кв.м, в том числе комнаты № 2, 3, 3а, 4 в литере Б, № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 9, 9а, 10, 11, 12, 13, 15 в литере Б, № 1, 7, 11-13, место общего пользования ? доли от площади 26,2 кв.м по адресу: г. Таганрог, ул. Инструментальная 50.
В соответствии с пунктом 9.1 договора купли-продажи он вступает в действие с момента его подписания сторонами.
Согласно пункту 6.1 договора купли-продажи право собственности на объект переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в регистрирующем органе.
Регистрация права собственности ООО «Графика» осуществлена 07.04.2010, номер регистрации 61-61-42/001/2010-461.
С момента заключения договора купли-продажи ответчик прекратил оплату арендных платежей, в связи с чем у него возникла задолженность за период с 01.12.2009 по 07.04.2010 в размере 107 467 рублей 01 копейка.
Суд полагает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно статьям 454, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать второй стороне (покупатель) в собственность вещь (товар), а вторая сторона обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Статья 433 ГК РФ предусматривает, что если в соответствии с договором для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224 ГК РФ).
Договор, подлежащей государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом.
С момента государственной регистрации считается заключенным договор купли-продажи предприятия, жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (статьи 558, 560 ГК РФ).
Для остальных объектов недвижимости ГК РФ предусмотрена не регистрация договора купли-продажи недвижимости, а регистрация перехода права собственности.
В пункте 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Аналогичная правовая позиция отражена в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», где отмечено, что договор купли - продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Из положений статей 454, 549 ГК РФ следует, что основной обязанностью продавца является передача вещи, а обязанностью покупателя оплата соответствующей суммы. Кроме того на стороны договора ложится совместная обязанность зарегистрировать переход права собственности (статья 551 ГК РФ). Надлежащее исполнение договора купли-продажи (передача вещи и выкупной цены) прекращает обязательство купли-продажи, что является основанием для регистрации перехода права собственности (статья 408 ГК РФ).
Право владения и пользования (пункт 1 статьи 209 ГК РФ) по договору купли-продажи переходит к покупателю недвижимости с момента ее передачи, поскольку иное Гражданским кодексом не предусмотрено.
Если к моменту заключения договора купли-продажи недвижимая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 4.3 договора купли-продажи от 04.11.2009 № 25/А-09 договор выполняет роль акта приема-передачи. Соответственно обязанность истца по передаче имущества была исполнена 04.11.2009 при подписании договора купли-продажи.
На момент подписания договора купли-продажи задолженность по арендной плате у арендатора отсутствовала.
В материалах дела также имеются доказательства выполнения ответчиком обязанности по оплате стоимости проданного ему помещения в соответствии с согласованным сторонами графиком платежей.
Таким образом, с момента подписания договора купли-продажи ответчик осуществляет владение и пользование вещью по иному, нежели договор аренды основанию. В отсутствие специального указания сторон, заключая договор купли-продажи, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор) прекратили на будущее время своим соглашением обязательства из договора аренды (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).
В договоре купли-продажи также не содержится условие об оплате арендных платежей за период до регистрации права собственности покупателя (арендатора). В соответствии с условиями Федерального закона от 22.06.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» арендатор пользуется преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости (далее - Федеральный закон). В соответствии со статьей 4 Федерального закона рыночная стоимость имущества определяется в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно статье 3 которого под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. С учетом изложенного следует сделать вывод о том, что цена, указанная в договоре купли-продажи отражает стоимость имущества с учетом платы за пользование имуществом до момента перехода права собственности, так как иное не отражено в договоре.
Арендная плата представляет собой плату за пользование имуществом (статьи 606, 614 ГК РФ), которое после заключения и исполнения сторонами договора купли-продажи недвижимости (передачи имущества) перешло к покупателю на основании сделки по отчуждению имущества.
Следовательно, арендная плата за пользование имуществом за период с 01.12.2009 по 07.04.2010, а также пеня взысканию с ответчика не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167, 168, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований отказать.
Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение.
Судья Н.А. Жигало
Электронный текст документа
подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:
файл-рассылка
