АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 02 февраля 2010 года  Дело N А53-22195/2009

Резолютивная часть решения объявлена  «26» января 2010 г.

Полный текст решения изготовлен  «02» февраля 2010 г.

Арбитражный суд Ростовской области  в составе:

судьи Корха С.Э.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Комягиным В.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО «НПК «Орион»

к Администрации Аксайского городского поселения

третьи лица ИП Комкин О.Ю., УФРС по РО, Нижнее-Донское управление Ростехнадзора, Управление Росприроднадзора по Ростовской области, Управление Роспотребнадзора по РО, Региональная служба Госстройнадзора по РО.

о признании права собственности

при участии:

от истца - Сокол А.А. по доверенности от 29.09.2009 г., Михайленко О.В. по доверенности от 29.09.2009 г.;

от ответчика - Вербицкий С.В. по доверенности от 10.08.2009 г. № 2615;

от третьих лиц - от ИП Комкина О.Ю. - адвокат Мухина В.Л. по доверенности от 09.01.2008 г., от Региональная служба Госстройнадзора по РО - Ковалева Н.Б. по доверенности от 09.11.2009 г.

установил: общество с ограниченной ответственностью «НПК «Орион» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации Аксайского городского поселения с иском о признании права собственности на самовольную постройку - многоквартирный жилой дом из 5-ти этажей и мансарды под литером «Ф», общей площадью 2215,6 кв. м., в том числе жилой площадью 1103,8 кв. м., расположенный на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, по адресу: Ростовская область, город Аксай, ул. Луначарского №70, состоящий из: Подвал: Нежилое помещение №2 под литером «Ф» общей площадью 22,6 кв. м.; Нежилое помещение №4 под литером «Ф» общей площадью 41,3 кв. м.; Нежилое помещение №5 под литером «Ф» общей площадью 55,8 кв. м.; Нежилое помещение №7 под литером «Ф» общей площадью 56,0 кв. м.; Нежилое помещение №8 под литером «Ф» общей площадью 41,1 кв. м.; Нежилое помещение №9 под литером «Ф» общей площадью 42,0 кв. м.; Коридоры №1, №6; подсобные помещения №10, №11 и лестничную клетку №3, являющиеся местами общего пользования; 1-й этаж: Квартира №1 под литером «Ф» общей площадью 40,4 кв. м., в том числе жилой площадью 21,4 кв. м.; Квартира №2 под литером «Ф» общей площадью 53,8 кв. м., в том числе жилой площадью 31,0 кв. м.; Квартира №3 под литером «Ф» общей площадью 54,9 кв. м., в том числе жилой площадью 31,2 кв. м.; Квартира №4 под литером «Ф» общей площадью 40,0 кв. м., в том числе жилой площадью 20,9 кв. м.; Квартира №5 под литером «Ф» общей площадью 41,3 кв. м., в том числе жилой площадью 22,6 кв. м.; Квартира №6 под литером «Ф» общей площадью 38,1 кв. м., в том числе жилой площадью - 20,1 кв. м.; Коридор №6, являющийся местом общего пользования; 2-й этаж: Квартира №7 под литером «Ф» общей площадью 40,1 кв. м., в том числе жилой площадью 21,0 кв. м.; Квартира №8 под литером «Ф» общей площадью 53,8 кв. м., в том числе жилой площадью 30,9 кв. м.; Квартира №9 под литером «Ф» общей площадью 54,4 кв. м., в том числе жилой площадью 30,8 кв. м.; Квартира №10 под литером «Ф» общей площадью 40,0 кв. м., в том числе жилой площадью 21,0 кв. м.; Квартира №11 под литером «Ф» общей площадью 40,9 кв. м., в том числе жилой площадью 22,4 кв. м.; Квартира №12 под литером «Ф» общей площадью 38,4 кв. м., в том числе жилой площадью 20,0 кв. м.; Коридор №6, являющийся местом общего пользования; 3-й этаж: Квартира №13 под литером «Ф» общей площадью 40,3 кв. м., в том числе жилой площадью 20,8 кв. м.; Квартира №14 под литером «Ф» общей площадью 53,3 кв. м., в том числе жилой площадью 30,5 кв. м.; Квартира №15 под литером «Ф» общей площадью 54,7 кв. м., в том числе жилой площадью 30,7 кв. м.; Квартира №16 под литером «Ф» общей площадью 40,4 кв. м., в том числе жилой площадью 21,0 кв. м.; Квартира №17 под литером «Ф» общей площадью 41,4 кв. м., в том числе жилой площадью 22,8 кв. м.; Квартира №18 под литером «Ф» общей площадью 38,2 кв. м., в том числе жилой площадью 19,7 кв. м.; Коридор №6, являющийся местом общего пользования; 4-й этаж: Квартира №19 под литером «Ф» общей площадью 40,2 кв. м., в том числе жилой площадью 21,4 кв. м.; Квартира №20 под литером «Ф» общей площадью 53,1 кв. м., в том числе жилой площадью 30,4 кв. м.; Квартира №21 под литером «Ф» общей площадью 54,6 кв. м., в том числе жилой площадью 30,8 кв. м.; Квартира №22 под литером «Ф» общей площадью 39,7 кв. м., в том числе жилой площадью 20,7 кв. м.; Квартира №23 под литером «Ф» общей площадью 41,3 кв. м., в том числе жилой площадью 22,9 кв. м.; Квартира №24 под литером «Ф» общей площадью 38,3 кв. м., в том числе жилой площадью 20,1 кв. м.; Коридор №4, являющийся местом общего пользования; 5-й этаж: Квартира №25 под литером «Ф» общей площадью 40,2 кв. м., в том числе жилой площадью 20,7 кв. м.; Квартира №26 под литером «Ф» общей площадью 52,8 кв. м., в том числе жилой площадью 30,6 кв. м.; Квартира №27 под литером «Ф» общей площадью 54,6 кв. м., в том числе жилой площадью 30,3 кв. м.; Квартира №28 под литером «Ф» общей площадью 39,7 кв. м., в том числе жилой площадью 20,9 кв. м.; Квартира №29 под литером «Ф» общей площадью 41,0 кв. м., в том числе жилой площадью 22,5 кв. м.; Квартира №30 под литером «Ф» общей площадью 37,9 кв. м., в том числе жилой площадью - 19,8 кв. м.; Коридор №3, являющийся местом общего пользования; Мансарда: Квартира №31 под литером «Ф» общей площадью 40,2 кв. м., в том числе жилой площадью 20,7 кв. м.; Квартира №32 под литером «Ф» общей площадью 52,8 кв. м., в том числе жилой площадью 30,6 кв. м.; Квартира №33 под литером «Ф» общей площадью 54,6 кв. м., в том числе жилой площадью 30,3 кв. м.; Квартира №34 под литером «Ф» общей площадью 39,7 кв. м., в том числе жилой площадью 20,9 кв. м.; Квартира №35 под литером «Ф» общей площадью 41,0 кв. м., в том числе жилой площадью 22,5 кв. м.; Квартира №36 под литером «Ф» общей площадью 37,9 кв. м., в том числе жилой площадью 19,8 кв. м.; Коридор №3, являющийся местом общего пользования. Данный предмет иска рассматривается в результате удовлетворения судом ходатайства истца от 02.11.2009 г. об уточнении исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

В судебном заседании, состоявшемся 21.01.2010 г. были последовательно объявлены перерывы до 25.01.2010 г. и до 26.01.2010 г. в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. По окончании перерыва судебное разбирательство было продолжено.

Представители истца в судебном заседании пояснили предмет и основания иска, как относящиеся к ст. 222 ГК РФ, поддержали исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении и нормативно-правовом обосновании к иску от 25.01.2010 г.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения требований истца. Представил отзыв, в котором указал, что, несмотря на положительные результаты проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы и представленные истцом иные доказательства, исковые требования ответчик не признает, поскольку в ходе строительства объекта не осуществлялся государственный строительный надзор.

Управление Росприроднадзора по Ростовской области не возражало против удовлетворения исковых требований, представило отзыв, в котором указало, что по результатам обследования объекта на месте и анализа представленной истцом документации считает возможным рассмотрение вопроса о признании права собственности на указанный многоквартирный жилой дом, при условии соблюдения при эксплуатации объекта требований природоохранного законодательства, экологических норм и правил, вывоза и размещения отходов по договорам со специализированными организациями. Управление известило суд о возможности рассмотрения дела в отсутствие своего представителя.

Представитель третьего лица - ИП Комкина О.Ю., в судебном заседании представил отзыв, в котором указал, что не возражает против удовлетворения иска. Пояснил, что ранее ему на праве собственности принадлежал земельный участок по адресу: Ростовская область, город Аксай, ул. Луначарского №70, на котором он за счет своих средств, имея, выданное в установленном порядке, разрешение на строительство 3-х этажного жилого дома, возвел указанный жилой дом из 5-ти этажей и мансарды, в удовлетворении заявлении о введении дома в эксплуатацию Администрацией Аксайского городского поселения 10.04.2009г. ему было отказано. Не узаконив построенный дом, он продал истцу указанный земельный участок.

Региональная служба Госстройнадзора по Ростовской области не возражала против удовлетворения исковых требований, представила отзыв, в котором указала, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 1314,9 кв.м. в городе Аксай, по ул. Луначарского, №70, на указанном участке ранее третьим лицом был возведен многоэтажный многоквартирный жилой дом. Истец получил положительное заключение негосударственной экспертизы проекта, в соответствии со ст. 50 Градостроительного кодекса РФ, выполненное аккредитованной организацией, положительное заключение Главгосэкспертизы проектов об инженерных изысканиях, положительное экспертное заключение о результатах возведенного дома. Назначенная в рамках настоящего дела судебная экспертиза также дала положительное заключение. В связи с изложенным, поскольку государственный строительный надзор осуществляется только в ходе строительства объекта, а в данном случае надзор в ходе строительства не осуществлялся и его осуществление после возведения объекта законом не предусмотрено, служба оставляет разрешение данного спора на усмотрение суда.

Иные третьи лица - Управление Росреестра по Ростовской области, Нижне-Донское управление Ростехнадзора, Управление Роспотребнадзора по Ростовской области, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания, о чем свидетельствуют почтовые уведомления, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили. В соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ указанные лица считаются извещенными надлежащим образом. Дело рассматривается в отсутствие указанных лиц в порядке п.п. 3, 5 ст. 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, суд установил, что по договору купли-продажи земельного участка № 10 от 16.07.2009 г. истцом у третьего лица - Комкина О.Ю., приобретен земельный участок, площадью 1314,9 кв.м., кадастровый номер 61:02:0120161:59, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Аксай, ул. Луначарского, 70. Право собственности истца на указанный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 19.06.2009 г.

На указанном земельном участке третьим лицом - Комкиным О.Ю., до его продажи, за счет своих средств, при наличии выданного в установленном порядке, разрешения на строительство 3-х этажного жилого дома, фактически возведен жилой дом из 5-ти этажей и мансарды, литер «Ф», общей площадью 2215,6 кв. м., в том числе жилой площадью 1103,8 кв. м. В настоящее время дом не введен в эксплуатацию, право собственности на него не возникло.

В материалах дела имеются решения суда общей юрисдикции - Аксайского районного суда Ростовской области, вступившие в законную силу, одним из которых от 18.02.2008 г. по делу № 2-1681/2008 Администрации Аксайского городского поселения было отказано в удовлетворении иска о сносе 4 и 5 этажей указанного жилого дома. Суд признал указанную постройку самовольной, однако установил, что она не нарушает права и интересы третьих лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан и соответствует градостроительным нормам и правилам. Указанное решение было оставлено в силе Определением Ростовского областного суда от 14.04.2008 г. С указанного момента данное решение вступило в законную силу.

Другим решением Аксайского районного суда Ростовской области от 23.04.2009 г. по делу № 2-279/09 по иску Администрации Аксайского городского поселения указанный жилой дом был также признан самовольной постройкой и, в отсутствие заявленного иска о признании права собственности, Комкин О.Ю. как лицо, построившее данный объект, был обязан к осуществлению его демонтажа за свой счет. Указанное решение также оставлено в силе Определением Ростовского областного суда от 29.06.2009 г.

Как следует из решения, суды дважды отказывали Администрации Аксайского городского поселения в иске о сносе указанного жилого дома, признавая его соответствующим градостроительным нормам и правилам, не нарушающим прав и интересов третьих лиц, не создающим угрозу жизни и здоровья граждан, однако указанные решения были отменены судом вышестоящей инстанции.

При новом рассмотрении Комкин О.Ю. отказался от своих исковых требований о признании права собственности на указанный жилой дом и, в связи с завершением строительства, обратился за вводом дома в эксплуатацию в административном порядке, в котором ему Администрацией Аксайского городского поселения было отказано.

При вынесении решения от 23.04.2009 г. об обязании Комкина О.Ю. демонтировать самовольно возведенный объект суд руководствовался тем, что объект полностью построен, но при его строительстве не были получены соответствующие разрешения, не проводилась соответствующая экспертиза проекта, не осуществлялся государственный строительный надзор, в связи с чем, указанный объект является самовольной постройкой и при отсутствии заявленного иска о признании на него права собственности, единственно возможным правовым последствием является обязанность самовольного застройщика демонтировать данный объект.

Истец по настоящему делу при рассмотрении судом общей юрисдикции указанных выше дел не участвовал.

В силу ст. 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле. Из этого следует, что преюдицию образуют выводы об обстоятельствах. Между тем, как видно из пояснений и представленной резолютивной части судебного акта, суд общей юрисдикции дал правовую оценку основаниям требований о сносе объекта.

Судебный акт суда общей юрисдикции в силу положений ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не связывает арбитражный суд по основаниям преюдициальности, поскольку содержит выводы не об обстоятельствах, а правовые оценки, не обязательные для арбитражного суда.

Таким образом, как субъектный состав споров, рассмотренных судом общей юрисдикции, так и предмет и основания исков свидетельствуют о том, что указанные решения суда, в том числе о признании самовольной постройки подлежащей сносу не препятствует рассмотрению настоящего дела, поскольку иск о сносе самовольной постройки, заявленный Администрацией, и иск о признании права собственности на самовольную постройку, заявленный титульным владельцем земельного участка - истцом, имеют разный предмет и основания.

При отсутствии в ходе рассмотрения спора о сносе самовольной постройки требований о признании права собственности на нее, для удовлетворения иска о сносе достаточно самого факта самовольного строительства, тогда как при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку подлежит исследованию возможность, с учетом требований законодательства к установлению обстоятельств отсутствия нарушений прав и интересов третьих лиц, угрозы жизни и здоровью граждан, закрепления постройки за титульным владельцем земельного участка.

Данный вывод подтверждается и сложившейся судебной практикой, согласно которой принятие решения о сносе не лишает возможности соответствующее лицо до исполнения этого решения обратиться с иском о признании права собственности, при этом очередность рассмотрения исков о сносе и признании права собственности с учетом их разного предмета и оснований не имеет решающего значения (Постановление ФАС СКО от 04.04.2007 г. № Ф08-1482/2007 по делу № А32-13427/2006-41/324).

Как установлено судом и подтверждено заявлением представителя ответчика решение о сносе указанного жилого дома до настоящего момента не исполнено, в связи с чем в рамках настоящего дела судом может рассматриваться вопрос о признании на него права собственности.

Таким образом, в настоящее время на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, расположен построенный другим лицом (застройщиком) жилой дом, признанный судом, в связи с отказом застройщика от признания за собой права собственности, самовольной постройкой, в силу чего, истец обратился в суд с иском о признании за собой, как за титульным владельцем земельного участка, на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, права собственности на указанную самовольную постройку.

Изучив материалы дела, обозрев подлинники письменных доказательств, суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Суд установил, что субъектный состав спора на стороне ответчика является обоснованным. Так, в настоящем деле рассматривается вопрос о признании права собственности на самовольную постройку, расположенную на земельном участке, находящемся в частной собственности истца - ООО «НПК «Орион».

Следовательно, для рассмотрения вопроса о привлечении соответствующего муниципального образования к участию в деле необходимо выяснить лишь вопрос о местонахождении земельного участка и компетенции муниципальных образований в области градостроительной деятельности.

Земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, находится по адресу: Ростовская область, г. Аксай (Аксайское городское поселение), ул. Луначарского, 70.

Основу федерального законодательства, регулирующего вопросы компетенции органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности составляют - Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ, Федеральный закон от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

На региональном уровне вопросы компетенции органов местного самоуправления урегулированы Областным законом от 28.12.2005 г. № 436-ЗС «О местном самоуправлении в Ростовской области».

Областным законом от 27.12.2004 № 240-ЗС «Об установлении границ и наделении соответствующим статусом муниципального образования «Аксайский район» и муниципальных образований в его составе» муниципальное образование «Аксайский район» наделено статусом муниципального района, а муниципальное образование «Аксайское городское поселение» наделено статусом городского поселения.

Федеральным законодательством вопросы в области градостроительной деятельности  в  поселениях  отнесены  к  компетенции  органов  местного самоуправления поселений. Так, согласно п. 1 ст. 8 ГрК РФ к полномочиям органов местного самоуправления поселений  в области  градостроительной деятельности относятся:

1) подготовка и утверждение документов территориального планирования поселений;

4)  утверждение подготовленной на основании документов территориального планирования поселений документации по планировке территории, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом;

5)  выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений;

Наделение указанными полномочиями органов местного самоуправления поселений предусматривается также и Законом о местном самоуправлении в РФ. В частности, ст. 14 «Вопросы местного значения поселения» к указанным вопросам относит:

20) утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений, резервирование земель и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах поселения для муниципальных нужд, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения;

На местном уровне полномочия Аксайского городского поселения в сфере градостроительной  деятельности  предусмотрены  Уставом  муниципального образования «Аксайское городское поселение» (утв. 20.03.2008 г. Решением Собрания депутатов Аксайского городского поселения) в соответствии с которым к вопросам местного значения Аксайского городского поселения относится:

21) утверждение генеральных планов Аксайского городского поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов Аксайского городского поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории Аксайского городского поселения, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования Аксайского городского поселения, резервирование земель и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах Аксайского городского поселения для муниципальных нужд, осуществление земельного контроля за использованием земель Аксайского городского поселения;

Таким образом, поскольку земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, находится на территории муниципального образования Аксайское городское поселение, все вопросы в области градостроительной деятельности на территории городского поселения относятся к ведению городского поселения и не переданы по договору в ведение муниципального района, земельный контроль за использованием земель на территории городского поселения осуществляется органами местного самоуправления городского поселения, единственным муниципальным образованием, подлежащим привлечению в качестве ответчика к участию в настоящем деле, является Аксайское городское поселение.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Судом установлено, что Комкин О.Ю. за свой счет возвел указанный жилой дом без получения на это необходимых разрешений, т.е. с нарушением закона и иных правовых актов, во вводе жилого дома в эксплуатацию Комкину О.Ю. Администрацией Аксайского городского поселения было отказано, в результате чего он не приобрел на него право собственности, дом был признан в судебном порядке самовольной постройкой.

В материалы дела приложены документы по приобретению строительных материалов Комкиным О.Ю. (том 5 приложений).

На  сегодняшний  день  строительство  полностью  завершено,  что подтверждается: техническим паспортом дома (том 15 приложений), положительным экспертным архитектурно-строительным заключением о результатах экспертизы возведенного жилого дома (том 7 приложений); положительным заключением проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы оконченного строительством дома.

Истцом по договору купли-продажи от 16.06.2009 был приобретен земельный участок по адресу: Ростовская область, г. Аксай, ул. Луначарского, 70. На указанном земельном участке расположена возведенная продавцом самовольная постройка.