АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 02 августа 2010 года Дело N А53-22507/2008
Резолютивная часть решения объявлена «29» июля 2010.
Полный текст решения изготовлен «2» августа 2010.
Арбитражный суд в составе судьи Л.Г. Петуховой
при ведении протокола судебного заседания судьей Л.Г. Петуховой
рассмотрев в заседании суда дело по исковому заявлению
Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону
к закрытому акционерному обществу «Строительное управление -120»
о взыскании 3 853 696 руб. 53 коп.
при участии: от истца - Богуславская К.В. (дов. от 13.05.2020 №ИЗ-12121/5); от ответчика - Лазарев В.Ю. (дов. от 15.03.2010)
установил: Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обратился в арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Строительное управление-120» о взыскании 4 112 357 руб. 95 коп., из которых задолженность по арендной плате за землю за период с 21.06.2005 по 30.09.2008 в размере 3 241 374 руб. 68 коп., пени за период с 21.03.2005 по 20.02.2009 в размере 870 983 руб. 27 коп. (уточненные 10.03.2010 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования) (т.1, л.д. 68, 107).
Решением арбитражного суда от 13.03.2009 в пользу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону с ЗАО «Строительное управление-120» была взыскана задолженность в размере 3 328 374 руб. 68 коп., из которых задолженность по арендной плате за землю за период с 21.06.2005 по 30.09.2008 в размере 3 241 374 руб. 68 коп., пени за период с 21.03.2005 по 20.02.2009 в размере 87 000 руб. 00 коп. В остальной части иска было отказано. С ЗАО «Строительное управление-120» в доход федерального бюджета РФ была взыскана госпошлина в размере 32 061 руб. 79 коп.
Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 23.04.2010 решение арбитражного суда Ростовской области от 13.03.2009 было отменено ввиду отсутствия доказательства надлежащего уведомления судом первой инстанции ответчика о дате судебного разбирательства, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд.
Определением суда от 23.07.2010 встречный иск ЗАО «Строительное управление-120», предъявленный к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 20.06.2003 №8271 «и» и взыскании убытков в размере 3 879 292 руб. 32 коп., из которых арендная плата в размере 704 344 руб. 32 коп., расходы, понесенные заявителем на производство проекта на строительство жилого дома в размере 123 996 руб. 64 коп., из которых подготовка МВК в размере 20 024 руб. 64 коп., подготовка заключения по строительству в размере 329 руб., проведение изыскательских работ в размере 33 000 руб., передача средств в фонд реконструкции и развития города в размере 48 000 руб., услуги природоохранного назначения в размере 4 543 руб., был возвращен по мотиву отсутствия условий, предусмотренных статьей 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что не препятствует предъявлению самостоятельного иска.
В судебном заседании представитель истца исковые требования в уточненной редакции, принятой судом 10.03.2009, поддержал, возражал против применения срока исковой давности, поскольку полагал, что она прервалась, поскольку ответчик производил платежи, а также потому, что согласно письму от 27.05.2008 задолженность ответчик признал.
Представитель ответчика иск не признал и пояснил, что на арендованном земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие физическим и юридическим лицам, в частности квартиры, нежилые помещения, гаражи, что препятствовало ответчику в пользовании земельным участком, а поэтому он не мог использовать земельный участок для целей, определенных договором; ответчик возвратил 15.01.2008 по акту приема-передачи земельный участок; истцом пропущен срок исковой давности, просил исключить из заявленных требований размер требований: в отношении пеней за период с 21.03.2005 по 11.11.2005 в размере 120 578 руб. 52 коп. (14 724, 29 руб. + 39 032,74 руб. + 66 821 руб. 49 коп.), а также в отношении задолженности по плате арендных платежей за период задолженности 2 и 3 квартал 2005 года в размере 137 893 руб. 44 коп. (14 333 руб. + 123 560 руб. 44 коп.), а всего, по его мнению, за рамками срока исковой давности истцом заявлено требований в размере 258 471 руб. 96 коп. Кроме того пояснил, что с учетом возврата ответчиком земельного участка 15.01.2008 года следует считать расчет за 1 квартал 2008 года в размере 59 146 руб. 12 коп. и пени в размере 8 545 руб. 43 коп., а поэтому следует исключить из расчета сумму 1 166 451 руб. 70 коп. (397 585 руб. 16 коп. + 359 805 руб. 57 коп. + 359 805 руб. 57 коп. - 59 146 руб. 12 коп. + 26 359 руб. 90 коп. + 38 199 руб. 36 коп. + 52 387 руб. 69 коп. - 8 545 руб. 43 коп. = 1 166 451 руб. 70 коп.). Всего просил исключить из расчета задолженности сумму 1 424 923 руб. 66 коп. Кроме того, представитель ответчика заявил ходатайство об уменьшении размера подлежащей взысканию госпошлины в связи с отсутствием денежных средств на счет ответчика в случае удовлетворения иска.
Заслушав пояснения представителей истца и ответчика, исследовав доказательства по делу, суд установил следующее.
Как следует из пояснений истца, в 1993 году Комитетом по архитектуре и градостроительству г.Ростова-на-Дону был согласован эскизный проект реконструкции жилого дома по ул. Суворова, 58-60 в г.Ростове-на-Дону, в выводах заключения указано, что для дальнейшего проектирования необходимо получить постановление Главы администрации города, АПЗ и другие исходные данные на проектирование. Обязанность по выполнению данного условия была возложена на ЗАО «СУ-120». Проектом предусматривался вынос трансформаторной подстанции, двух металлических гаражей, двух полуразрушенных и отселенных саманных строений, а также одноэтажный дом, подлежащий реконструкции. Эскизным проектом разработана схема перспективной реконструкции квартала.
Постановлением Главы администрации г.Ростова-на-Дону от 04.01.1996г. №4 «Об изъятии у МПП ЖКХ Кировского района земельных участков по ул. Суворова, 58, 60 и предоставлении их АО «СУ-120» для выполнения проектно-изыскательских работ и строительства нового жилого дома и реконструкции существующих жилых домов» АО «СУ-120» (правопредшественник ответчика) был предоставлен в аренду сроком на два года земельный участок для выполнения проектно-изыскательских работ и строительства нового жилого дома и реконструкции существующих жилых домов.
В соответствии с указанным постановлением ЗАО «СУ-120» обязано было: получить исходные данные для проектирования в установленном порядке, разработать проектно-сметную документацию (п. 4.3); предусмотреть в проектно-сметной документации затраты на строительство инженерных коммуникаций и сооружений, необходимых для подключения жилых домов, а также вынос инженерных коммуникаций, попадающих под габариты застройки в соответствии с техническими условиями (п. 4.4.1); вести строительство нового жилого дома и реконструкцию существующих жилых домов в соответствии с согласованным проектом после получения разрешения на производство работ в инспекции Госархстройнадзора (п. 4.5); произвести отселение граждан с участка согласно списку, утвержденному администрацией Кировского района (п. 4.6); произвести перенос существующих металлических гаражей, установленных на основании соответствующих документов, по согласованию с администрацией Кировского района (п. 4.7). Администрации Кировского района необходимо было произвести снос самовольно установленных гаражей, попадающих в зону строительства жилого дома (п. 5).
Постановлением главы администрации г.Ростова-на-Дону № 4 от 04.01.1996г. был установлен срок для выполнения проектных работ в 1 год (п. 6), т.е. в конце 1997года должны были быть закончены проектные работы. Список граждан, подлежащих отселению был утвержден 28.04.1997г. Контроль за исполнением постановления об отселении граждан лежал на заместителе главы администрации Кировского района г.Ростова-на-Дону. Однако с 1997 года ответчиком не было произведено указанных мероприятий и доказательств невозможности исполнения пункта 4.6 постановления главы администрации г.Ростова-на-Дону № 4 от 04.01.1996г. не представлено.
На основании вышеуказанного постановления был заключен договор аренды земли № 8271 от 22.01.1996г. сроком на 2 года.
Постановлением Мэра г.Ростова-на-Дону от 19.03.1999г. № 531 в целях завершения работ по проектированию и строительству был продлен срок аренды на 3 года, заключен договор аренды № 8271 «и» от 05.08.99г.
20 июня 2003 года между Комитетом по управлению имуществом г. Ростова-на-Дону (правопредшественник Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону) (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Строительное управление-120» (арендатор) на основании постановления Мэра г. Ростова-на-Дону от 20.03.2003 №551 был заключен договор аренды земельного участка №8271 «и», по условиям которого арендодатель предоставляет в аренду за плату целый земельный участок общей площадью 1805 кв. м для завершения проектирования, строительства многоэтажного жилого дома и реконструкции существующих домов, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Суворова, дом 58-60, кадастровый номер 61:44:04 07 13:0011 сроком на 4 года с 20.03.2003 по 20.03.2007, зарегистрированный в установленном порядке 22.08.2003.
В соответствии с п. 3.1 договора размер арендной платы за земельный участок в год составляет 61 269 руб. 64 коп.
Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала.
В соответствии с п. 3.4 договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год.
Ввиду невыполнения арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы за пользование земельным участком истец обратился с иском в суд о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам в размере 4 112 357 руб. 95 коп., из которых задолженность по арендной плате за землю за период с 21.06.2005 по 30.09.2008 в размере 3 241 374 руб. 68 коп., пени за период с 21.03.2005 по 20.02.2009 в размере 870 983 руб. 27 коп.
Проанализировав имеющиеся материалы дела, арбитражный суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае обязанности применения сторонами регулируемых в усыновленном порядке цен, они должны применяться при расчетах независимо от наличия в договоре условий об этом либо согласования сторонами. В данном случае нормативные акты субъекта федерации и муниципального образования определили порядок расчета цены за аренду земли, а поэтому плательщик арендной платы обязан самостоятельно рассчитывать ее размер с учетом формулы в договоре и производить оплату арендодателю.
В качестве правового обоснования необходимости перерасчета арендной платы за землю истец ссылается на абзац 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации: в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Согласно статье 124 Гражданского кодекса Российской Федерации муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. В силу статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством. Аренда земельного участка, как и аренда любого другого недвижимого имущества, относится к гражданско-правовым отношениям. Следовательно, к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, применяются общие нормы обязательственного и договорного права.
В период, за который истцом взыскивается задолженность по арендной плате за землю, определение размера арендной платы за землю регулировались следующими правовыми нормами: ст.ст. 2, 21 Закона РФ «О плате за землю» (до 01.01.2006 г.) - размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором; п. 4 ст.22 ЗК РФ - размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации; за 2002 год - Положением о порядке определения базовых размеров арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону, утвержденным постановлением Мэра города от 03.05.2000 года № 1100; за 2003 год - Федеральным законом от 24.07.02 № 110-ФЗ с применением коэффициента 1,8; за 2004 год - Федеральным законом от 07.07.03 № 117-ФЗ с применением коэффициента 1,1, Положением о порядке определения размера арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону, утвержденным постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 24.12.2003 № 2700, Положением о порядке определения размера арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону, утвержденным постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 15.04.04 № 555.
Истцом в материалы дела представлены расчеты арендной платы за период 2005, 2006, 2007 и 2008 г.г.
При расчете арендной платы за 2005 год суд руководствуется Федеральным законом от 29.11.04 № 141-ФЗ с применением коэффициента 1,1; Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 19.10.04 № 378 «О внесении изменений и дополнений в решение городской Думы от 21.10.03 № 250 «Об утверждении границ зон градостроительной ценности и коэффициентов градостроительной ценности по зонам»; Положением о порядке определения размера арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону, утвержденным постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 15.04.04 № 555 (с изменениями от 25.10.2004, 22.12.2004, 11.05.2005); Положением о порядке определения размера арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону, утвержденным постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 22.12.04 № 2100.
Формула расчета арендной платы: А=Рс х Ки х Кз х Ккр х S, где: Ки- значение коэффициента индексации; Рc- Средняя ставка земельного налога г. Ростов-на-Дону; Кз- Коэффициент зоны градостроительной ценности; Ккр - Коэффициент кратности, учитывающий вид использования земель (руб.); S-Площадь объекта, м2; А - арендная плата в год, руб. А = Рс (4.49) х Ки (4,356) х Кз (2,8) х Ккр (5,00) х 1 805,0 кв. м = 494 241 руб. 78 коп. в год, по 123 560 руб. 44 коп. в квартал.
На 2006 год формула расчета арендной платы рассчитана в соответствии с постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005 №1919 «Об утверждении ставок арендной платы в г. Ростове-на-Дону», постановлением администрации Ростовской области от 14.11.02 №532 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений в Ростовской области», Положением о порядке определения размера арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону, утвержденным постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 22.12.04 № 2100.
Судом производится расчет арендной платы на 2006 год за период с 01.01.2006г. по 31.12.2006г. на основании постановления Мэра города от 19.12.2005 № 1919 «Об утверждении ставок арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону» (в редакции от 25.07.2006г.) по формуле: А = Рс (4.49) х Ки (4,356) (1,085) х Кз (2,8) х Ккр (5,00) х 1 805,0 кв. м = 536 252 руб. 33 коп. в год, по 134 063 руб. 08 коп. в квартал.
На 2007 год механизм (формула) расчета арендной платы за период с 01.01.2007г. по 31.12.2007г. установлен постановлением Мэра города от 19.12.2005 № 1919 «Об утверждении ставок арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону» (в редакции от 25.07.2006, от 18.12.2006 и от 04.05.2007), коэффициент индексации установлен Федеральным законом от 19.12.2006 № 238-ФЗ «О федеральном бюджете на 2007 год» (1,08), коэффициенты, применяемые в период задолженности согласно постановлению Мэра г. Ростова-на-Дону от 18.12.2006 №1444: А - Ки2007 х КС х Саn, где: Ки2007-Коэффициент индексации 2007; Саn -Ставка арендной платы по виду использования земель, устанавливаемой в процентах от кадастровой стоимости земельного участка; КС-Кадастровая стоимость земельного участка; А - арендная плата в год, руб. А = Ки2007 (1.08) х КС(24 564 299 руб. 15 коп.) х Сап(0,05) = 1 326 472 руб. 15 коп.
На 2008 год механизм (формула) расчета арендной платы за период с 01.01.2008г. по 31.09.2008г. установлен постановлением Мэра города от 29.12.2007 №1420: А - Ки2008 (1,085) х КС х Саn, где: Ки2008-Коэффициент индексации 2008; Саn -Ставка арендной платы по виду использования земель, устанавливаемой в процентах от кадастровой стоимости земельного участка; КС- Кадастровая стоимость земельного участка; А - арендная плата в год, руб. А = Ки2008 (1.08) х КС (24 564 299 руб. 15 коп.) х Сап(0,05) = 1 439 222 руб. 29 коп. в год , по 359 805 руб. 57 коп. 1 и 2 квартал 2008 года, по 397 585 руб. 16 коп. - 3 квартал 2008 года.
Суд установил, что в соответствии с расчетом истца задолженность по оплате арендных платежей образовалась у ответчика за период со 2 квартала 2005 года по 3 квартал 2008 года, а именно, на дату оплаты с 21.06.2005 по 21.09.2008.
Суд принимает во внимание акт приема-передачи земельного участка, подписанный сторонами 15.01.2008, что в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о прекращении договора аренды 15.01.2008, что влечет за собой сокращение периода пользования земельным участком, а, следовательно, и задолженности за период со 2 квартала 2005 года по 1 квартал 2008 года, а именно, на дату оплаты с 21.06.2005 по 21.03.2008.
При этом суд принимает во внимание письмо ответчика, адресованное истцу, от 27.05.2008 №43, к которому было приложено письмо от 27.05.2008 №42, гарантирующее оплату задолженности за аренду земельных участков в соответствии с договорами от 20.03.2003 №120 и от 20.06.2003 №8271, поступившее в Департамент 06.06.2008, свидетельствующее о признании долга, что в силу статьи 203 Гражданского кодекса Российской Федерации прерывает течение срока исковой давности, а поэтому в этой части ходатайство ответчика о применении судом срока исковой давности не подлежит удовлетворению.
Ответчик в течение периода с 20.12.2005 по 03.10.2008 перечислил арендные платежи за пользование земельным участком в размере 232 787 руб. 88 коп., в платежных поручениях указывал назначение платежа: «Арендная плата по договору» без указания периода, за который произведен платеж, а поэтому арендодатель отнес платежи в счет уплаты ранее образовавшейся задолженности, что не оспаривалось представителем ответчика.
Исходя из обстоятельств, установленных по делу, суд считает, что истец правомерно заявил требования о взыскании задолженности по арендной плате за период пользования со 2 квартала 2005, сроком оплаты до 20.06.2005, по 1 квартал 2008 (до 15.01.2008), сроком оплаты до 21.03.2008, в размере 2 183 324 руб. 36 коп. (2 416 112 руб. 24 коп. - 232 787 руб. 88 коп.). В остальной части задолженности следует отказать.
В соответствии с п.5.2 договора аренды земельного участка, статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невнесения арендной платы в установленные договором сроки арендатор уплачивает пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки платежа.
Требования истца в части взыскании с ЗАО «Строительное управление-120» пени с учетом заявления ответчиком о применении срока исковой давности за период с 21.03.2005 по 20.02.2009 в размере 642 003 руб. 24 коп. заявлены обоснованно. В остальной части требований следует отказать.
При этом суд руководствуется разъяснениями, данными Пленумом Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 №15 и Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 №18 в Постановлении «О некоторых вопросах связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности». Так в пункте 23 разъяснено, что признание обязанным лицом основного долга, в том числе в форме его уплаты, само по себе не может служить доказательством, свидетельствующим о признании дополнительных требований кредитора (в частности, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами), а также требований по возмещению убытков, и, соответственно, не может расцениваться как перерыв течения срока исковой давности по дополнительным требованиям. В силу статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).
Так суд исходит из следующего расчета:
Дата
Арендная плата
в руб.
Дата оплаты
Сумма оплаты
Сумма задолженности
Дни задолженности
Кол-во дней
Начислено пеней
