• по
Более 56000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
 

РЕШЕНИЕ

от 17 февраля 2011 года  Дело N А53-26479/2010

Резолютивная часть решения объявлена «14» февраля 2011 г.

Полный текст решения изготовлен «17» февраля 2011 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Смольковой А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Арабкиной Е.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства Козлова Ивана Васильевича

к Администрации Боковского района Ростовской области

о признании права собственности

при участии:

от истца: Козлов И.В., глава крестьянского фермерского хозяйства

от ответчика: не явился, извещен

установил: Индивидуальный предприниматель глава крестьянского фермерского хозяйства Боков Иван Васильевич обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации Боковского района Ростовской области о признании права собственности здание котельной литер А площадью 76,5 кв.м., распложенное по адресу: Ростовская область, Боковский район, х.Грачев, ул.Школьная, дом 1 а.

Истец в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Ответчик, надлежаще извещенный о времени и месте проведения судебного заседания, не явился, направил отзыв на исковое заявление, в котором против удовлетворения исковых требований не возражал, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. Указанное ходатайство подлежит удовлетворению.

Дело рассматривается в порядке пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Заявленные исковые требования мотивированы тем, что между истцом и обществом с ограниченной ответственностью «Яблоновский» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 12.02.2007, а именно здания котельной, площадью 76,5., Литер А, расположенного по адресу: Ростовская область, Боковский район, х.Грачев, ул.Школьная, д.1а. Истец оплатил продавцу стоимость имущества, оговоренную договором, однако своевременно право собственности на объект недвижимого имущества зарегистрировано не было. Общество с ограниченной ответственностью «Яблоновский» ликвидировано вследствие банкротства 25.12.2008. 26.05.2010 истец обратился за государственной регистрацией права, однако им было получено сообщение об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.07.2010 №20/014/2010-929 в связи с отсутствием заявления представителя продавца на переход права на здание. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы искового заявления, заслушав представителя истца, арбитражный суд пришел к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом, общество с ограниченной ответственностью «Яблоновский» (продавец) и индивидуальный предприниматель Козлов И.В. (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от 12.02.2007, по которому истец приобрел в собственность объект недвижимого имущества стоимостью 90000 руб., расположенный по адресу: Ростовская область, Боковский район, х.Грачев, ул.Школьная, д.1а. и состоящий из здания котельной, площадью 76,5., Литер А. Право собственности продавца на объекты недвижимости зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 31.01.2011 №20/019/2011-24.

Договор купли-продажи от 12.02.2007 сторонами исполнен: по акту приема-передачи от 12.02.2007 продавец передал покупателю приобретенное по договору недвижимое имущество; стоимость имущества перечислена покупателю.

В связи с завершением процедуры банкротства общество с ограниченной ответственностью «Яблоновский» ликвидировано, о чем 25.12.2008 сделана запись в Едином государственном реестре юридических лиц.

26 мая 2010 г. истец обратился в регистрирующий орган с заявлением огосударственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. В письме от 15.07.2010 регистрационная служба отказала вгосударственной регистрации перехода права собственности в связи с отсутствием заявления продавца. Кроме того, регистрационной службой было указано на наличие сомнений в оплате полной стоимости имущества, так как один из платежей по договору поступил ранее заключения договора, а также отсутствие условий о переходе прав на индивидуализированный земельный участок под объектом недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации подоговору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Право собственности покупателя на объект недвижимости согласностатье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Статьями 13, 16 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее- Закон о регистрации) определен порядок проведения государственной регистрации прав, предусматривающий обязательную подачу правообладателем заявления врегистрационную службу.

Законом о регистрации не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации. В этом случае подлежит применению аналогия закона.

Как установлено судом, на момент обращения общества с иском продавец был ликвидирован, совместное обращение участников сделки в регистрационную службу с целью регистрации перехода права собственности было невозможным.

Пунктом 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.201010/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Между тем, отсутствие заявления продавца не являлось единственным основанием для отказа в государственной регистрации.

Регистрирующий орган также указал, что у заявителя отсутствуют документы подтверждающие факт оплаты имущества в полном объеме и в договоре не содержатся условия о переходе прав на индивидуализированный земельный участок под объектом недвижимости. Решением Арбитражного суда от 25.11.2010 по делу №А53-17105/10 истцу отказано в признании недействительным отказа в государственной регистрации, выраженного в письме от 15.07.2010 № 20/014/2010-929, об обязании зарегистрировать право.

Между тем, суд принимает во внимание, что договор, заключенный между сторонами, соответствует требованиям к форме сделки (статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации), никем не оспорен, не признан недействительным, определенность предмета купли-продажи позволяет сделать вывод о заключенности договора (статья 549 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Таким образом, истец при заключении договора приобрел определенные гражданские права, в том числе и право на их судебную защиту. Как видно из материалов дела договор сторонами исполнялся, истец по договору имущество получил, пользуется им как своим. При таких обстоятельствах отсутствие возможности защитить принадлежащее право свидетельствовало бы о наличии правовой неопределенности и нарушало бы стабильность в сфере гражданского оборота.

С учетом изложенного суд полагает, что истцом избран надлежащий способ защиты своего права - признание права. Ликвидация собственника имущества дает основания для признания вещи бесхозяйной в порядке статьи 225 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу части 3 статьи 225 Гражданского кодекса Российской Федерации бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. С учетом изложенного истец обоснованно привлек орган местного самоуправления Администрацию Боковского района Ростовской области в качестве ответчика.

Из отзыва Администрации Боковского района Ростовской области следует, что она не возражает против признания права собственности за истцом.

В соответствии с частью 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Квитанция от 14.12.2005 свидетельствует о передаче денежных средств в размере 45000 рублей по договору купли-продажи недвижимости № 1 от 14.12.2005 (основание платежа), то есть иному, чем рассматриваемый договор. Однако продавец вправе принять в оплату по договору денежные средства, поступившие к нему от истца ранее заключения договора купли-продажи, а также по иным основаниям, доказательств наличия возражений продавца до его ликвидации относительно исполнения договора судом не установлено. В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. Презумпция разумности и добросовестности поведения участников гражданского оборота, имеет принципиальное значение для всего гражданско-правового регулирования и применения гражданско-правовых норм. Разумность и добросовестность поведения участников гражданского оборота предполагается во всех случаях, а не только тогда, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно.

В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно спередачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это непротиворечит условиям пользования таким участком, установленным законом илидоговором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

С учетом изложенного, при отсутствии доказательств недобросовестности истца в части оплаты по договору суд полагает, что требования истца подлежат удовлетворению.

Поскольку процессуальное участие Боковского района Ростовской области в качестве ответчика и удовлетворение иска не является свидетельством неправомерности ее действий, удовлетворение иска не может влечь отнесение расходов по оплате государственной пошлины на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать за индивидуальным предпринимателем главой крестьянского фермерского хозяйства Козловым Иваном Васильевичем право собственности на здание котельной Литер А площадью 76,5 кв.м., расположенное по адресу: Ростовская область, Боковский район, х.Грачев, ул.Школьная, 1а.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Ростовской области в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в порядке и сроки, установленные главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в порядке и сроки, установленные главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья А.В.Смолькова

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А53-26479/2010
Принявший орган: Арбитражный суд Ростовской области
Дата принятия: 17 февраля 2011

Поиск в тексте