• по
Более 48000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
 

РЕШЕНИЕ

от 02 апреля 2009 года  Дело N А53-27283/2008

Резолютивная часть решения оглашена 26 марта 2009 года

Полный текст решения изготовлен 2 апреля 2009 года

Арбитражный суд Ростовской области

в составе судьи Паутовой Л.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дорошенко М.М.

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска

к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Ростовгорстрой»

о взыскании 6509975,06 руб.

при участии:

от истца: главный специалист общего отдела Корсун А.С. (доверенность от 11.01.2009г.)

от ответчика: представитель Бейсов С.М. (доверенность от 16.02.2009г.)

У С Т А Н О В И Л :

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска (КУМИ г. Новочеркасска) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Ростовгорстрой» (ООО «СК «Ростовгорстрой») о взыскании 6509975,06 руб., в том числе 6163424,20 руб. задолженности по арендной плате по договору № 07/609 от 28.12.2007 г. и 346550,86 руб. пени за просрочку платежа.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования, считает, что ответчиком ненадлежащим образом исполнены обязательства по договору аренды земельного участка.

Ответчик считает иск не подлежащим удовлетворению, так как не может быть использован по целевому назначению для строительства группы многоэтажных жилых домов из-за наличия вблизи участка неликвидированного скотомогильника.

Для вынесения обоснованного и законного решения, с целью исследования всех обстоятельств дела, суд направил запрос в Департамент строительства и городского развития Администрации города Новочеркасска о представлении сведений о ликвидации скотомогильника в районе мкр. «Сармат».

На запрос суда получен ответ о том, что скотомогильник в настоящее время не эксплуатируется, но работы по ликвидации в соответствии с действующими ветеринарными и санитарными нормами и правилами не выполнены.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения сторон, суд установил следующее.

28.12.2007г. по результатам аукциона между КУМИ г. Новочеркасска (арендодатель) и ООО «Строительная компания «Ростовгорстрой» (арендатор) был заключен договор № 07/609 от 28.12.2007 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:55:0:01365 площадью 19797 кв. м., находящегося по адресу (имеющего ориентиры): г. Новочеркасск, на территории жилого района «Сармат» в районе ул. Буденовской, 277 для строительства группы многоэтажных жилых домов.

В силу п. 2.1 договора срок его действия составил с 28.12.2007 по 28.12.2010. В соответствии со ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы Ростовской области.

Размер арендной платы (п. 3.1 договора аренды) составил 8473000 руб. в год, в том числе сумма задатка 1694 600 руб.

Согласно п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями не позднее 20 числа отчетного месяца.

Пунктом 5.2 договора стороны предусмотрели, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает пеню из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки платежа.

В нарушение статей 307-310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик ненадлежащим образом исполнил принятое на себя обязательство по внесению арендной платы за пользование земельным участком в размере и сроки, установленные спорным договором аренды, в связи с чем заявлен настоящий иск.

Истец представил расчет задолженности ООО «СК «Ростовгорстрой» по арендной плате по договору за период с 28.12.2007 по 01.12.2008 с учетом задатка в сумме 6163 424 руб. 20 коп. В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендной платы истцом на основании п. 5.2 договора и ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации КУМИ г. Новочеркасска произвел начисление пени за период с 21.01.2008 по 01.12.2008 в сумме 346 550 руб. 86 коп.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере определенном договором.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указал, что в течение спорного периода у него отсутствовала возможность использовать спорный земельный участок по назначению, то есть для проектирования и строительства комплекса многоэтажных жилых домов, так как арендованное имущество (земельный участок) было предоставлено со скрытыми недостатками. Недостатки спорного земельного участка заключаются в нахождении в непосредственной близости от спорного земельного участка (269 метров) не ликвидированного скотомогильника, что является нарушением ст. 12 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» и п. п. 5.1, 7.1.12 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 № 74. В связи с изложенным у ответчика отсутствовала возможность проведения работ по проектированию и, соответственно, строительству комплекса жилых домов на спорном земельном участке, о чем органы местного самоуправления г. Новочеркасска были уведомлены письмами ответчика. При таких обстоятельствах ответчик полагает возможным применение к спорным отношениям положений ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации о соразмерном уменьшении арендной платы за пользование земельным участком.

Данные доводы ответчика судом признаются обоснованными ввиду следующего.

В силу ч. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Факт нахождения в непосредственной близости от спорного земельного участка неликвидированного скотомогильника был известен органам местного самоуправления г. Новочеркасска до заключения спорного договора аренды, что подтверждается письмами № 75/2809 от 19.12.2006 и № 491/1 от 17.07.2007 о включении в план мероприятий на 2007 год работ по ликвидации данного скотомогильника. Работы по ликвидации скотомогильника в районе жилой застройки «Сармат» должны были быть завершены до 25.12.2007, то есть до заключения спорного договора аренды. Однако, такие действия органами местного самоуправления в соответствии с принятым планом мероприятий выполнены не были.

При подготовке документации для проведения аукциона на право аренды земельного участка КУМИ г. Новочеркасска было представлено участникам аукциона положительное санитарно-эпидемиологическое заключение Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителя и благополучия человека по Ростовской области от 12.12.2006 о соответствии государственным санитарно-эпидемиологических правилам и нормативам проектной документации эскизного проекта планировки, межевания территории перспективной застройки жилого района «Сармат» в г. Новочеркасске. Представленные сведения по спорному земельному участку привели к введению арендатора (ответчика по делу) в заблуждение относительно качественных характеристик и возможности использования спорного земельного участка по назначению.

Так, 15.05.2008г. ответчик обратился в проектную организацию ООО «Донстройинвест» с просьбой разработать проектную документацию для строительства группы многоэтажных домов на арендованном ООО «СК «Ростовгорстрой» земельном участке с учетом прилагаемых технико-экономических показателей. Письмом от 29.05.2008 ООО «Донстройинвест» сообщил ответчику о нецелесообразности разработки проектной документации по строительству комплекса жилых домов на указанном земельном участке, так как по окончательному проекту не будет получено положительное заключение Главгосэкспертизы, поскольку он не будет соответствовать требованиям Градостроительного кодекса РФ и СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, утвержденного Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 № 74, в связи с наличием вблизи планируемой застройки неликвидированного скотомогильника.

07.08.2008г. ООО «Донстройинвест» была предоставлена схема расположения планируемой застройки на земельном участке с кадастровым номером 61:55:0:01365 площадью 19797 кв. м., находящемся по адресу (имеющего ориентиры): г. Новочеркасск, на территории жилого района «Сармат» в районе ул. Буденовской, 277 относительно скотомогильника на топографической основе, согласно которой неликвидированный скотомогильник находится в непосредственной близости от земельного участка, что составляет 269 метров.

Ответчиком в адрес Управления Роспотребнадзора по Ростовской области 07.10.2008г. было направлено письмо с просьбой о выдаче санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии территории планируемой застройки государственным санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам.

Письмом от 22.10.2008г. ответчику было сообщено, что Управление Роспотребнадзора по Ростовской области может выдать положительное заключение о соответствии планируемой застройки спорного земельного участка только после предоставления документов, свидетельствующих о ликвидации в установленном законом порядке скотомогильника с учетом лабораторных исследований почвы.

В целях устранения возникших проблем ответчик письмами от 10.11.2008г., от 24.12.2008г. уведомил Департамент строительства и городского развития Администрации г. Новочеркасска и КУМИ г. Новочеркасска. Однако, до настоящего момента обстоятельства, препятствующие проектированию и строительству комплекса жилых домов на спорном земельном участке, выразившиеся в нахождении в непосредственной близости от спорного земельного участка скотомогильника, не устранены, скотомогильник до настоящего момента в установленном законом порядке не ликвидирован.

В нарушение статей 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 10 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ КУМИ г. Новочеркасска не указал в сообщении о проведении аукциона по продаже права аренды спорного земельного участка информацию о наличии в непосредственной близости от него неликвидированного скотомогильника.

В соответствии с ч. 2 ст. 12 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» при выборе земельных участков под строительство, а также при проектировании, строительстве, реконструкции жилых домов, объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства и иных объектов должны соблюдаться санитарные правила.

В силу п. 5.1, п. 7.1.12 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 № 74, в санитарно-защитной зоне не допускается размещение жилых домов; скотомогильники с захоронением в ямах имеют санитарно-защитную зону 1000 метров.

Поскольку спорный земельный участок находится на расстоянии 269 метров от скотомогильника, то имеет место нарушение указанных санитарных норм, что исключает его возможность использования арендатором по назначению.

В соответствии с ч. 4 ст. 12 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» лица, ответственные за выполнение работ по проектированию и строительству объектов, их финансирование и (или) кредитование, в случае выявления нарушения санитарных норм и правил или невозможности их выполнения обязаны приостановить либо полностью прекратить проведение указанных работ.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что в нарушение статей 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Новочеркасска предоставил ответчику в аренду земельный участок со скрытыми недостатками, не позволяющими до настоящего времени использовать его в соответствии с целевым назначением.

В силу ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Доказательств того, что указанные недостатки сданного в аренду имущества были оговорены сторонами при заключении спорного договора аренды, либо такие недостатки были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду истцом в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлены.

Правом на досрочное расторжение спорного договора аренды, правом на возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, правом на непосредственное удержание сумм понесенных расходов на устранение данных недостатков из арендной платы ответчик не воспользовался. Требования к арендодателю о безвозмездном устранении недостатков переданного в аренду имущества также положительных результатов не дали - работы по ликвидации скотомогильника органами местного самоуправления г. Новочеркасска не выполнены.

В связи с изложенным суд считает необходимым применить к спорным отношениям положения ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации о соразмерном уменьшении арендной платы за пользование спорным имущество за указанный истцом период и уменьшить подлежащую взысканию с ООО «СК «Ростовгорстрой» задолженность по арендной плате до 50%, что составляет 3081 712 руб. 10 коп.

С учетом последствий неисполнения спорного обязательства, причин его неисполнения и периода просрочки суд на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации также уменьшает сумму пени на 50% - до 173 275 руб. 43 коп.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате госпошлины возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям. При этом в силу ст. 333.37 Налогового кодекса РФ истец освобожден от уплаты госпошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с ООО «Строительная компания «Ростовгорстрой» в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Новочеркасска 3254987 рублей 53 копейки, в том числе 3081 712 рублей 10 копеек основной долг, 173 275 рублей 43 копеек пени за просрочку платежа.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «Строительная компания «Ростовгорстрой» в доход федерального бюджета РФ 27 774 рубля 94 копейки госпошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд (http://www.15aas.arbitr.ru/) в порядке, определенном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации или в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа (http://www.fassko.arbitr.ru) в порядке, определенном Главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Л.Н. Паутова

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А53-27283/2008
Принявший орган: Арбитражный суд Ростовской области
Дата принятия: 02 апреля 2009

Поиск в тексте