• по
Более 48000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
 

РЕШЕНИЕ

от 27 марта 2009 года  Дело N А53-27285/2008

Резолютивная часть решения оглашена 23 марта 2009г.

Арбитражный суд Ростовской области

в составе:

судьи Тер-Акопян О. С.

при ведении протокола судебного заседания пом.судьи Гайнетдиновой Ю.А.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Новочеркасска

к ООО «Строительная компания «Ростовгорстрой»

о взыскании 2 919 615 руб. 87 коп. задолженности и пени

при участии

от истца- гл.спец.Корсун А.С.- дов. №2 от 11.01.2003г.

от ответчика- пр.Бейсов С.М.- дов. от 16.02.2009г.

установил:

рассматривается исковое заявление КУМИ г.Новочеркасска к ООО «Строительная компания «Ростовгорстрой» о взыскании с ООО «Строительная компания «Ростовгорстрой» в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Новочеркасска 2919615 руб. 87 коп., из которых 2764193 руб. 55 коп.- задолженности, 155422 руб. 32 коп.- пени на основании договора аренд земельного участка №07/610 от 28.12.2007г.

20.03.2009г. в материалы дела поступил встречный иск об обязании КУМИ г.Новочеркасска внести изменения в договор аренды: считать моментом начисления арендной платы (п. 3.3 договора) не момент подписания акта приема-передачи, а момент устранения скрытых недостатков, т.е. ликвидацию скотомогильника в установленном порядке; изменить в п. 3.1 договора период внесения арендной платы и определить моментом начала его течения момент устранения скрытых недостатков земельного участка.

Ответчик поддержал заявленный встречный иск, просил принять его к рассмотрению в данном деле.

Как предусмотрено п.1 ст.125 АПК РФ исковое заявление подписывается истцом или его представителем. В соответствии с п.4 ст.61 АПК РФ полномочия представителей на ведение дела в арбитражном суде должны быть выражены в доверенности, выданной и оформленной в соответствии с федеральным законом. Согласно п.1 ст.62 АПК РФ подписание искового заявления относится к тем действиям, полномочия на совершение которых должны быть специально оговорены в доверенности. Данное исковое заявление подписано представителем ООО «СК «Ростовгорстрой» Бейсовым С.М. Однако в подтверждение полномочий на подписание иска представлена доверенность в виде ксерокопии. В условиях отсутствия подлинника доверенности, полномочия представителя нельзя признать надлежащим образом подтвержденными. При таких обстоятельствах заявление не соответствует требованиям ст. 125 АПК РФ, в связи с чем ходатайство о принятии встречного иска признано судом подлежащим отклонению, а встречный иск- возврату.

Истец заявил ходатайство о дополнении исковых требований требованием о расторжении договора аренды земельного участка №07/610 от 28.12.2007г., заключенного между КУМИ г.Новочеркасска и ООО «Строительная компания «Ростовгорстрой» с 23 марта 2009г.». Данное ходатайство отклонено судом как не соответствующее требованиям ст.49 АПК ПРФ, так как является не изменением предмета и основания или увеличением (уменьшением) суммы иска, а является заявлением нового, ранее не предъявленного требования, что правилами статьи 49 АПК РФ не предусмотрено. Кроме того, истцу указано на несоблюдение досудебного порядка заявления требований о досрочном расторжении договора аренды, предусмотренного статьей 619 ГК РФ.

Истец поддержал исковые требования, пояснил, что ответчиком нарушаются условия по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка №07/610 от 28.12.2007г.; представил расчет задолженности за период с 1.03.2008г. по 1.12.2008г..

Ответчик иск не признал, представил отзыв б/н от 23.03.09г., в котором поясни, что в аренду предоставлен земельный участок, не соответствующий условиям договора, что привело к невозможности его использования в спорный период.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения сторон, суд установил, что Постановлением Мэра г. Новочеркасска от 01.11.2007 № 2723 была утверждена документация по планировке территории перспективной жилой застройки - жилого района «Сармат» в г. Новочеркасске. Положительное заключение № 0340-2007/3810-06 по схеме планировки жилого района «Сармат» в г. Новочеркасске было утверждено начальником Управления Главгосэкспертизы России по Ростовской области 25.07.2007. Также 12.12.2006 Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителя и благополучия человека по Ростовской области было выдано положительное санитарно-эпидемиологическое заключение о соответствии государственным санитарно-эпидемиологических правилам и нормативам проектной документации - эскизного проекта планировки, межевания территории перспективной застройки жилого района «Сармат» в г. Новочеркасске.

28.12.2007 был проведен аукцион по реализации права аренды и застройки территории перспективной застройки жилого района «Сармат» в г. Новочеркасске.

28.12.2007 по результатам аукциона между КУМИ г. Новочеркасска (арендодатель) и ООО «Строительная компания «Ростовгорстрой» (арендатор) был заключен договор № 07/610 от 28.12.2007 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:55:01:03 06:0118, площадью 15727 кв. м., находящегося по адресу (имеющего ориентиры): г. Новочеркасск, на территории жилого района «Сармат» в районе пр.Баклановского, 188-б для строительства группы многоэтажных жилых домов.

28.12.2007г. сторонами подписан акт приема-передачи. Срок договора согласован сторонами в п. 2.1 договора на период с 28.12.2007г. по 28.12.2010г.г.

Согласно выписки из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.12.2008г., договор прошел государственную регистрацию 20.08.2008г. и соответствует требованиям ст. 609 ГК РФ.

Как предусмотрено п. 3.1 договора, размер арендной платы за период с 28.12.2007г. по 28.12.2008г. составляет 3800000 руб., в том числе сумма задатка 760 9000 руб.

Согласно п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями не позднее 20 числа отчетного месяца.

Пунктом 5.2 договора стороны предусмотрели, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает пеню из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки платежа.

Согласно позиции истца в нарушение ст. ст. 307-310, 614 ГК РФ ответчик не надлежащим образом исполнил принятое на себя обязательство по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком в размере и сроки, установленные спорным договором аренды. Согласно представленного истцом расчета сумма задолженности по арендной плате по договору за период с 1.03.2008 по 01.12.2008 с учетом задатка составила 2764 193 руб. 55 коп. В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы истцом на основании п. 5.2 договора и ст. 330 ГК РФ также произведено начисление пени за период с 21.01.2008 по 01.12.2008 в сумме 155 422 руб. 32 коп. Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Согласно ст. ст. 307, 309 ГК РФ обязательства должны исполняться в срок надлежащим образом.

Как указано в ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере определенном договором.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указал, что в течение спорного периода у него отсутствовала возможность использовать спорный земельный участок по назначению, то есть для проектирования и строительства комплекса многоэтажных жилых домов, так как арендованное имущество (земельный участок) было предоставлено со скрытыми недостатками. Недостатки спорного земельного участка заключаются в нахождении в непосредственной близости от него (437 метров) не ликвидированного скотомогильника, что является нарушением ст. 12 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» и п. п. 5.1, 7.1.12 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 № 74. В связи с изложенным у ответчика отсутствовала возможность проведения работ по проектированию и, соответственно, строительству комплекса жилых домов на спорном земельном участке, о чем органы местного самоуправления г. Новочеркасска были уведомлены письмами ответчика. При таких обстоятельствах ответчик полагает возможным применение к спорным отношениям положений ст. 612 ГК РФ о соразмерном уменьшении арендной платы за пользование спорным земельным участком в спорный период.

Данные доводы ответчика судом признаются обоснованными ввиду следующего.

В силу ч. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Факт нахождения в непосредственной близости от спорного земельного участка неликвидированного скотомогильника был известен органам местного самоуправления г. Новочеркасска до заключения спорного договора аренды, что подтверждается письмами № 75/2809 от 19.12.2006 и № 491/1 от 17.07.2007 о включении в план мероприятий на 2007 год работ по ликвидации данного скотомогильника. Работы по ликвидации скотомогильника в районе жилой застройки «Сармат» должны были быть завершены до 25.12.2007, то есть до заключения спорного договора аренды. Однако, такие действия органами местного самоуправления в соответствии с принятым планом мероприятий выполнены не были.

При подготовке проектной документации на стадии проведения аукциона на право аренды спорного земельного участка ответчику были доведены до сведения положительное санитарно-эпидемиологическое заключение Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителя и благополучия человека по Ростовской области от 12.12.2006 о соответствии государственным санитарно-эпидемиологических правилам и нормативам проектной документации - эскизного проекта планировки, межевания территории перспективной застройки жилого района «Сармат» в г. Новочеркасске и положительное заключение № 0340-2007/3810-06 по схеме планировки жилого района «Сармат» в г. Новочеркасске, утвержденное начальником Управления Главгосэкспертизы России по Ростовской области 25.07.2007. Представленные сведения по спорному земельному участку привели в введению арендатора (ответчика по делу) в заблуждение относительно качественных характеристик и возможности использования спорного земельного участка по назначению.

Так, 15.05.2008 ответчик обратился в проектную организацию ООО «Донстройинвест» с просьбой разработать проектную документацию для строительства группы многоэтажных домов на спорном земельном участке с учетом прилагаемых технико-экономических показателей. Письмом от 29.05.2008 ООО «Донстройинвест» сообщил ответчику о нецелесообразности разработки проектной документации по строительству комплекса жилых домов на спорном земельном участке, так как по окончательному проекту не будет получено положительное заключение Главгосэкспертизы, поскольку он не будет соответствовать требованиям Градостроительного кодекса РФ и СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 № 74, в связи с наличием вблизи планируемой застройки неликвидированного скотомогильника.

07.08.2008 ООО «Донстройинвест» была предоставлена схема расположения планируемой застройки на спорном земельном участке относительно скотомогильника на топографической основе, согласно которой неликвидированный скотомогильник находится в непосредственной близости от спорного земельного участка, что составляет 437 метров.

Ответчиком в адрес Управления Роспотребнадзора по Ростовской области 07.10.2008 было направлено письмо с просьбой о выдаче санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии территории планируемой застройки государственным санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам.

Письмом от 22.10.2008 ответчику было сообщено, что Управление Роспотребнадзора по Ростовской области может выдать положительное заключение о соответствии планируемой застройки спорного земельного участка только после предоставления документов, свидетельствующих о ликвидации в установленном законом порядке скотомогильника с учетом лабораторных исследований почвы.

В целях устранения возникших разногласий по поводу спорного земельного участка о сложившейся ситуации ответчик письмами от 10.11.2008, от 24.12.2008 уведомил Департамент строительства и городского развития Администрации г. Новочеркасска и Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Новочеркасска. Однако, до настоящего времени обстоятельства, препятствующие проектированию и строительству комплекса жилых домов на спорном земельном участке, выразившиеся в нахождении в непосредственной близости от спорного земельного участка скотомогильника не устранены, скотомогильник в установленном законом порядке не ликвидирован.

В нарушение ст. ст. 611, 612 ГК РФ, п. 10 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ комитет по управлению муниципальным имуществом г. Новочеркасска не указал в сообщении о проведении аукциона по продаже права аренды спорного земельного участка информацию о наличии в непосредственной близости от него неликвидированного скотомогильника.

В соответствии с ч. 2 ст. 12 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» при выборе земельных участков под строительство, а также при проектировании, строительстве, реконструкции жилых домов, объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства и иных объектов должны соблюдаться санитарные правила.

В силу п. 5.1, п. 7.1.12 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 № 74, в санитарно-защитной зоне не допускается размещение жилых домов; скотомогильники с захоронением в ямах имеют санитарно-защитную зону 1000 метров.

Поскольку спорный земельный участок находится на расстоянии 437 метров от скотомогильника, то имеет место нарушение указанных санитарных норм, что исключает его возможность использования арендатором по назначению.

В соответствии с ч. 4 ст. 12 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» лица, ответственные за выполнение работ по проектированию и строительству объектов, их финансирование и (или) кредитование, в случае выявления нарушения санитарных норм и правил или невозможности их выполнения обязаны приостановить либо полностью прекратить проведение указанных работ.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что в нарушение ст. ст. 611, 612 ГК РФ Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Новочеркасска предоставил ответчику в аренду спорный земельный участок со скрытыми недостатками, не позволяющими до настоящего времени использовать его в соответствии с целевым назначением.

В силу ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Доказательств того, что указанные недостатки сданного в аренду имущества были оговорены сторонами при заключении спорного договора аренды либо такие недостатки либо были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ в материалы дела не представлены. Положительное заключение № 0340-2007/3810-06 по схеме планировки жилого района «Сармат» в г. Новочеркасске, утвержденное начальником Управления Главгосэкспертизы России по Ростовской области 25.07.2007, и положительное заключение от 12.12.2006 Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителя и благополучия человека по Ростовской области о соответствии государственным санитарно-эпидемиологических правилам и нормативам проектной документации - эскизного проекта планировки, межевания территории перспективной застройки жилого района «Сармат» в г. Новочеркасске свидетельствует об обратном.

Правом на досрочное расторжение спорного договора аренды, правом на возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, правом на непосредственное удержание сумм понесенных расходов на устранение данных недостатков из арендной платы ответчик не воспользовался. Требования к арендодателю о безвозмездном устранении недостатков переданного в аренду имущества также положительных результатов не дали - работы по ликвидации скотомогильника не органами местного самоуправления г. Новочеркасска выполнены.

В связи с изложенным суд считает необходимым применить к спорным отношениям положения ст. 612 ГК РФ о возможности соразмерного уменьшения арендной платы за пользование имущество.

С учетом всех обстоятельств дела, оцениваемых судом в совокупности, значимых действий сторон в сложившейся ситуации, бездействия ответчика до мая 2008 года по вопросу подготовки проектной документации по строительству жилого комплекса на спорном земельном участке, непринятия ответчиком мер по признанию незаконным бездействия органов местного самоуправления по вопросу ликвидации скотомогильника либо действий, направленных на прекращение арендных отношений, изменений условий договора, не проведения работ по самостоятельной ликвидации скотомогильника с привлечением специализированных служб с целью последующего возмещения арендодателем понесенных арендатором расходов суд приходит к выводу о соразмерном уменьшении задолженности по арендной плате за спорный период до 50%, что составляет 1382 096 руб. 77 коп.

В связи с изложенным с учетом последствий неисполнения спорного обязательства, причин его неисполнения и периода просрочки суд на основании ст. 333 ГК РФ также приходит к выводу о необходимости уменьшения суммы пени, подлежащей взысканию с ответчика по результатам рассмотрения настоящего спора до 15 542 руб. 23 коп.

По правилам ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям. При этом в силу ст. 333.37 Налогового кодекса РФ истец освобожден от уплаты госпошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 307-310, 606, 614, 611, 612 ГК РФ, ст. ст. 110, 167-171 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с ООО «Строительная компания «Ростовгорстрой» в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Новочеркасска 1397 639 руб. 00 коп., из которых 1382 096 руб. 77 коп. - задолженность по арендной плате, 15542 руб. 23 коп. - пеня.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «Строительная компания «Ростовгорстрой» в доход федерального бюджета РФ 18 488 руб. 20 коп. - государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в порядке, определенном главами 34, 35 АПК РФ.

Судья Тер-Акопян О. С.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А53-27285/2008
Принявший орган: Арбитражный суд Ростовской области
Дата принятия: 27 марта 2009

Поиск в тексте