АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 27 апреля 2010 года Дело N А53-2830/2010
Резолютивная часть решения объявлена 20 апреля 2010г.
Полный текст решения изготовлен 27 апреля 2010г.
Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т.Д.
при ведении протокола секретарем судебного заседания судьей Пипник Т.Д.
в открытом судебном заседании рассмотрев дело
по иску Администрации Волгодонского района
к обществу с ограниченной ответственностью Производственно-строительная компания «Универсалстрой» (ООО ПСК «Универсалстрой»)
о расторжении договора аренды земельного участка № 83 от 07.07.2003г. и об обязании произвести государственную регистрацию расторжения договора аренды земельного участка № 83 от 07.07.2003г., взыскании задолженности по арендной плате в сумме 53801 рубль 85 копеек и пени в сумме 107836 рублей 84 копеек (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации),.
при участии:
от истца - главный специалист, начальник сектора правовой работы Мирошниченко Е.В. по доверенности от 19.01.2010г. № 112,
от ответчика - Абросимова Т.М. по доверенности № 119 от 15.03.2010г.,
установил: Администрация Волгодонского района обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО ПСК «Универсалстрой» о расторжении договора аренды земельного участка № 83 от 07.07.2003г. и об обязании произвести государственную регистрацию расторжения договора аренды земельного участка № 83 от 07.07.2003г., о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 53801 рубль 85 копеек за период с 01.07.2008г. по 05.02.2010г. и пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 107836 рублей 84 копеек за период с 25.09.2008г. по 05.02.2010г.
Ответчик в отзыве на иск указал на необоснованность исковых требований, ссылаясь на то, что земельный участок ему фактически не передавался и им не использовался. В письменных пояснениях ответчик указал, что, при отсутствии фактической передачи ему земельного участка производил арендные платежи в пределах срока действия договора. При этом ссылается на ошибочность перечисления арендных платежей после истечения срока действия договора.
Возражая против доводов ответчика, истец в письменных пояснениях указал, что договором предусмотрено право арендатора передать земельный участок в субаренду. Ответчик, реализуя это право, обращался к истцу с письмом о возможности передачи земельного участка в субаренду и получил согласие арендодателя, которое также было вручено субарендатору - ОООО «ДонСтройХолдинг». В обоснование своей правовой позиции истец также ссылается на то, что сторонами подписано дополнительное соглашение от 09.01.2007г. к договору аренды земельного участка № 83 от 07.07.2003г., которым определен размер арендной платы на 2007г.
Указанные обстоятельства, равно как и обращение ответчика к арендодателю с просьбой о заключении договора на новый срок, по мнению истца, свидетельствуют о наличии между сторонами правоотношений в рамках спорного договора, в том числе и по истечении его срока действия.
В судебном заседании представители сторон правовые позиции по спору поддержали.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, суд пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела 07.07.2003г. между Администрацией Волгодонского района (арендодатель) и ООО ПСК «Универсалстрой» (арендатор) заключен договор № 83 аренды земельного участка из земель промышленности (нарушенные земли - карьер) с кадастровым номером 61:08:60 08 01:0003, находящийся в 2-х км к востоку от х. Сухая Балка Волгодонского района Ростовской области, для использования в целях разработки месторождения суглинков «Сухая Балка», площадью 8,6487 га ( (пункт 1.1 договора).
Срок аренды установлен с на 3 года с 26.03.2003г. по 26.06.2006г. (пункт 2.1 договора) Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 03.12.2003г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.12.2009г. № 11/039/2009-41.
Пунктом 3.1 договора стороны согласовали, что размер арендной платы за год составляет 35867 рублей 90 копеек. Пунктом 3.3 договора установлено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал не позднее 15 ноября текущего года.
По истечении срока аренды стороны продолжили договорные отношения, что в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о продлении договора на неопределенный срок.
Неисполнение ответчиком обязательств по договору в полном объеме явилось основанием обращения Администрации Волгодонского района в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно расчету истца задолженность ответчика перед истцом за период с 01.07.2008г. по 05.02.2010г. составляет 53801 рубль 85 копеек.
Возражая против иска, ответчик ссылается на отсутствие составленного сторонами акт приема-передачи земельного участка и отрицает факт пользования земельным участком.
Оценив указанные возражения ответчика, суд признал их несостоятельными ввиду следующего.
Из материалов дела следует и ответчиком не отрицается то обстоятельство, что в период до возникновения спорной задолженности им производились платежи по договору. В ответ на письмо Администрации Волгодонского района от 25.02.2009г. .№ 421 о необходимости заключения договора аренды на новый срок либо о расторжении договора аренды, ответчик обратился к истцу с заявлением о заключении договора на новый срок (исх. № 206 от 20.03.2009г. - л.д. 24).
Кроме того, ответчик указывает, что арендные платежи после окончания установленного договором срока его действия производились ошибочно. При этом не ссылается на неправомерное получение истцом арендных платежей в период срока, установленного договором. Это обстоятельство в совокупности с вышеуказанными доказательствами подтверждает факт пользования ответчиком земельным участком в период, установленный договором, то есть до 26.06.2006г.
Пунктом 6.6 договора установлена обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за три месяца о предстоящем освобождении земельного участка в связи с окончанием срока действия договора.
То обстоятельство, что во исполнение договора передача земельного участка арендатору произведена арендодателем без составления акта приема-передачи, не может являться основанием к освобождению арендатора от обязанности по возврату арендованного имущества. Доказательства того, что по окончании срока, установленного договором, арендатор намеревался прекратить арендные отношения в материалах дела отсутствуют.
Более того, 09.01.2007г. сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 83 от 07.07.2003г., которым определен размер арендной платы на 2007г. То обстоятельство, что данное соглашение не зарегистрировано и не применялось сторонами не порочит это доказательство как подтверждающие действительную волю арендатора на продолжение арендных отношений.
С учетом изложенного суд пришел к выводу о том, что материалами дела подтвержден и ответчиком не опровергнут факт принятия и использования им земельного участка по договору аренды земельного участка № 83 от 07.07.2003г. в спорный период.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.
Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статья 310 Кодекса).
Обязанность по внесению арендной платы в силу закона определяется фактом пользования имуществом, при доказанности которого арендодатель вправе требовать внесение арендных платежей.
Как указано выше, факт пользования ответчиком земельным участком в рамках договора № 83 от 07.07.2003г. признан судом доказанным. Следовательно отсутствие акта приемки-передачи земельного участка не является обстоятельством, освобождающим арендатора от внесения арендных платежей.
Данная правовая позиция подтверждена определением Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.11.2008г. № 15021/08.
Размер задолженности по арендной плате за период 01.07.2008г. по 05.02.2010г. в сумме 53801 рубля 85 копеек определен истцом в соответствии с условиями пункта 3.1 договора. Расчет задолженности ответчиком не оспорен, проверен судом и признан правильным.
С учетом того, что доказательства выполнения ответчиком обязанности по внесению арендных платежей за спорный период в материалах дела отсутствуют, суд пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности в размере 53801 рубля85 копеек правомерны и основаны на положениях статей 307, 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оценив правомерность исковых требований в части взыскания пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 107836 рублей 84 копеек за период с 25.09.2008г. по 05.02.2010г., суд пришел к следующим выводам.
Расчет неустойки произведен истцом с учетом пункта 5.2 договора, которым установлена ответственность арендатора за неисполнение обязательств по внесению арендных платежей в размере 0,7% от суммы долга за каждый день просрочки.
Материалами дела подтвержден и ответчиком не оспорен факт неисполнения обязательств по внесению арендных платежей в спорный период.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
В силу статьи 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона такого его условия, как размер неустойки - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.
В Определении Конституционного Суда Российской федерации от 21.12.2000г. № 263-О указано, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора в результате нарушения обязательства.
В Информационном письме от 14.07.1997г. № 17 «Обзор применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность неисполнения договорных обязательств и др.
При этом вопрос о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть решен в любой инстанции. Оценивая возможность применения данной нормы, суд учитывает формальное соответствие договорной и законной неустойки, а также определяет ее соразмерность исходя из того, отвечает ли неустойка характеру отношений сторон.
Размер договорной ответственности, установлен пунктом 5.2 договора в размере 0,7% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, что составляет 252% годовых, в то время как в настоящее время действует ставка рефинансирования Банка России 8,25 % годовых.
Из материалов дела не усматриваются какие-либо существенные негативные последствия для арендодателя, связанные с нарушением обязательства арендатором. Истцом не представлено суду доказательств, подтверждающих наличие у него возможных убытков, вызванных нарушением арендатором условий договора.
При таких обстоятельствах, с учетом того, что пеня, по мнению суда, должна оставаться инструментом воздействия на сторону, допустившую ненадлежащее исполнение обязательства, суд полагает возможным снизить общий размер неустойки до 10000 рублей.
Оценив требования истца в части расторжения договора аренды земельного участка № 83 от 07.07.2003г., суд пришел к выводу об их обоснованности ввиду следующего.
Как указано выше, судом установлено, что по истечении срока договора, установленного пунктом 1.2, стороны продолжили договорные отношения, что по правилам статьи 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации свидетельствует о его возобновлении на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 610 Гражданского Кодекса Российской Федерации при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случае, предусмотренном договором. Согласно пункту 2 статьи 452 Кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Из материалов дела следует, что Администрацией Волгодонского района в адрес ООО ПСК «Универсалстрой» направлено письмо от 10.04.2009г. № 898 о необходимости расторжения договора в случае непредставления арендатором решения о предоставлении права пользования недрами и лицензии. Факт получения письма ответчиком не спорен.
Изложенное свидетельствует о соблюдении арендодателем досудебного порядка урегулирования вопроса о расторжении договора, установленного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку в установленный законом срок ответчик предложение истца о расторжении договора не рассмотрел (доказательства обратного в материалах дела отсутствуют), суд пришел к выводу об обоснованности исковых требований в части расторжения договора.
Требования истца об обязании ответчика произвести государственную регистрацию расторжения договора аренды земельного участка № 83 от 07.07.2003г. признаны судом не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.
Погашение записи об аренде должно осуществляться регистрирующим органом в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств, а также со специальными нормами о договорах аренды. Досрочное расторжение договоров аренды по требованию одной стороны допускается в судебном порядке (статьи 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, регистрационная запись об аренде погашается на основании соглашения сторон о расторжении договора или вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора.
По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на ответчика подлежит отнесению государственная пошлина в размере, пропорциональном удовлетворенным исковым требованиям (9849 рублей 11 копеек). При этом снижение размера неустойки судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не создает оснований к отнесению соответствующей части госпошлины на истца.
Администрация Волгодонского района Ростовской области освобождена от уплаты государственной пошлины (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 25.12.2008г. № 281-ФЗ).
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования удовлетворить частично.
