А53-28837/2009 от 07 апреля 2010

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 07 апреля 2010 года Дело N А53-28837/2009

Резолютивная часть решения объявлена 31.03.2010 года

Решение в полном объеме изготовлено 07.04.2010 года

Арбитражный суд Ростовской области

в составе судьи Т.Б. Соколовой

при ведении протокола судебного заседания

судьей Соколовой Т.Б.

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города Каменск-Шахтинского

к обществу с ограниченной ответственностью «Скиф»

о взыскании суммы задолженности в размере 112 692 рубля 20 копеек, пени в размере 7 490 рублей 22 копейки, расторжении договора аренды и выселении из нежилого помещения

встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Скиф»

к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Каменск-Шахтинского

о признании недействительными договоров аренды земельного участка № 180-16 от 24.03.2002 года, № 106-09 от 28.04.2009 года, Соглашения № 150-06 от 23.05.2006 года; взыскании уплаченной арендной платы в сумме 73 076 рублей; взыскании суммы 140 000 рублей за улучшение арендованного имущества

при участии:

от истца (по первоначальному иску): представитель Перепелицына Е.А. (доверенность № 01 от 11.01.2010 года)

от ответчика (по первоначальному иску): представитель Зацаринин С.А. (доверенность б/н от 25.03.2010 года)

установил:

В открытом судебном заседании арбитражного суда первой инстанции рассматривается исковое заявление Комитета по управлению муниципальным имуществом города Каменск-Шахтинского к обществу с ограниченной ответственностью «Скиф» о взыскании суммы задолженности в размере 112 692 рубля 20 копеек за период с декабря 2008 года по октябрь 2009 года по договору аренды нежилого помещения № 669 от 27.03.2006 года, пени в размере 7 490 рублей 22 копейки, расторжении договора аренды № 669 от 27.03.2006 года и выселении ответчика общества с ограниченной ответственностью «Скиф» из нежилого помещения, расположенного по адресу: город Каменск-Шахтинский, проспект К. Маркса, 12, площадью 110,4 кв.м (согласно дополнительному соглашению от 31.12.2008 года площадь составила 83,10 кв.м), Литер А первый этаж комнаты №№ 10, 12, 13, 14, 15, 16, 18, 76.

Встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Скиф»

к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Каменск-Шахтинского

о признании недействительными договоров аренды земельного участка № 180-16 от 24.03.2002 года, № 106-09 от 28.04.2009 года, Соглашения № 150-06 от 23.05.2006 года; взыскании уплаченной арендной платы за аренду земельного участка в сумме 73 076 рублей; взыскании суммы 140 000 рублей за улучшение арендованного имущества (помещения №№ 75, 76).

Дело слушалось с перерывом с 25.03.2010 года по 31.03.2010 года в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. По окончании перерыва судебное заседание было продолжено в присутствии тех же лиц.

Представитель истца по первоначальному иску в судебном заседании заявленные требования полностью поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика по первоначальному иску заявленные требования не признал; в иске просил отказать. В ходе слушания дела представил отзыв, в котором пояснил, что, по его мнению, дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений муниципальной собственности № 669 от 27.03.2006 года, согласованное 31.12.2008 года и которым внесены изменения в части арендных платежей, является недействительным, поскольку в соответствии со статьей 17.1. ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления может быть осуществлено только по результатам проведения конкурса или аукциона на право заключения таких договоров.

Представитель истца по встречному иску в судебном заседании 25.03.2010 года заявил об уточнении исковых требований, в связи с чем просил признать недействительными договоры аренды земельного участка № 180-16 от 24.03.2002 года, № 106-09 от 28.04.2009 года Соглашение № 150-06 от 23.05.2006 года; взыскать с Комитета по управлению имуществом города Каменск-Шахтинский сумму, уплаченную за аренду земельного участка в размере 73 076 рублей; взыскать сумму за улучшение арендованного имущества (помещения № 75, № 76) в размере 140 000 рублей; применить последствия ничтожности сделки и взыскать с Комитета по управлению имуществом города Каменск-Шахтинский денежные средства в сумме 348 296 рублей 82 копейки.

Уточнения судом были приняты в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По окончании перерыва в судебном заседании 31.03.2010 года представитель истца по встречному иску заявил об уточнении исковых требований, в связи с чем просил признать недействительным договор аренды земельного участка № 106-09 от 28.04.2009 года, взыскать с Комитета по управлению имуществом города Каменск-Шахтинский сумму, уплаченную за аренду земельного участка в размере 73 076 рублей; взыскать сумму за улучшение арендованного имущества (помещения № 75, № 76) в размере 103 828 рублей; применить последствия ничтожности сделки и взыскать с Комитета по управлению имуществом города Каменск-Шахтинский денежные средства в сумме 348 296 рублей 82 копейки.

Встречные требования в указанном уточненном варианте представитель истца по встречному иску поддержал полностью, иск просил удовлетворить. В обоснование уточненных требований представил дополнительные документы, которые были приобщены судом к материалам дела.

Уточнения судом были приняты в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика по встречному иску заявленные требования не признал; во встречном иске просил отказать. В ходе слушания дела представил отзыв, в котором заявленные требования полагает несостоятельными и неправомерными.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

27.03.2006 года между сторонами был заключен договор аренды № 669 нежилого помещения, расположенного по адресу: город Каменск-Шахтинский, проспект К. Маркса, 12, площадью 110,4 кв.м (л.д. 10-11). Согласно дополнительному соглашению к договору № 669 от 31.12.2008 года площадь арендуемых помещений составила 83,10 кв.м (л.д. 13).

Срок договора аренды № 669 от 27.03.2006 года был установлен сторонами с 01.03.2006 года по 31.01.2007 года.

Пунктом 7.2 указанного договора предусмотрено, что по истечении срока действия договора при отсутствии возражения со стороны Арендодателя договор считается возобновленным на неопределенный срок. В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды № 669 от 27.03.2006 года был продлен на неопределенный срок.

В силу пункта 2.3 договора арендная плата вносится Арендатором ежемесячно в размере 1/12 от годовой суммы арендной платы не позднее 10 числа начала следующего месяца.

Ответчиком данное условие договора нарушено, в связи с чем за период декабрь 2008 года - октябрь 2009 года за ним образовалась задолженность по арендной плате в сумме 112 692 рубля 20 копеек. Сумма долга до настоящего времени ответчиком не погашена.

Поскольку ответчик в течение длительного времени не вносит арендную плату, истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды, направив ему претензию № 3190 от 17.09.2009 года (л.д. 6).

В связи с непогашением существующей задолженности и неполучением ответа на предложение расторгнуть договор аренды, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями - о взыскании задолженности, пени за несвоевременное внесение арендных платежей, расторжении договора нежилого помещения № 669 от 27.03.2006 года и выселении ответчика из нежилого помещения общей площадью 83,10 кв.м, расположенного по адресу: город Каменск-Шахтинский, проспект К. Маркса, 12.

Ответчик полагает указанные требования необоснованными, ссылаясь при этом на следующие обстоятельства.

Как указывает ответчик по первоначальному иску общество с ограниченной ответственностью «Скиф», между ним и Комитетом по управлению имуществом города Каменск-Шахтинский были заключены договор аренды нежилого помещения № 699 от 27.03.2006 года и договор аренды земельного участка № 180-16 от 24.03.2003 года, на котором расположено нежилое помещение, арендованное по договору № 669. В соответствии со статьей 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. В соответствии со статьей 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользованием зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Поскольку требования указанных статей Гражданского кодекса Российской Федерации не соблюдены, ответчик ООО «Скиф» полагает, что договоры аренды на земельный участок являются недействительными сделками.

Кроме того, ответчик ссылается на произведенные им за время аренды данного нежилого помещения неотделимые улучшения - пристройку к арендуемому зданию помещений № 75 и № 76, в связи с чем полагает, что имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.

Оценив представленные в материалы дела документы, арбитражный суд считает первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме; при этом суд исходит из следующих обстоятельств.

Согласно статьям 309-310 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела, ответчик имеет задолженность по оплате за аренду имущества в размере 112 692 рубля 20 копеек за период с 01.12.2008 года по 31.10.2009 года. Фактически сумма задолженности ответчиком ООО «Скиф» не оспорена; в обоснование своих возражений ответчик ссылается на недействительность договора аренды земельного участка и на право требовать возмещения за произведенные им неотделимые улучшения в арендуемом помещении. В ходе слушания дела ответчик по первоначально заявленному иску по сумме задолженности и периоду ее образования возражений и контррасчета не представил.

При таких обстоятельствах сумма задолженности в размере 112 692 рубля 20 копеек подлежит взысканию с ответчика в полном объеме на основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом также заявлены требования о взыскании пени за невнесение арендной платы на основании пункта 2.7 договора аренды № 669 от 27.03.2006 года из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы недоимки за каждый день просрочки.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии со статьей 330 Гражданского Кодекса Российской Федерации должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства пеню. Поскольку соглашением сторон предусмотрена обязанность должника уплачивать неустойку в виде пени, суд признает указанные требования правомерными и подлежащими удовлетворению в заявленной сумме 7 490 рублей 22 копейки за период с 01.12.2008 года по 31.10.2009 года.

Поскольку ответчиком были нарушены условия договора о своевременном внесении арендных платежей, истцом заявлены требования о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемого им нежилого помещения общей площадью 83,10 кв.м, расположенного по адресу: город Каменск-Шахтинский, проспект К. Маркса, 12.

В силу части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

Раздел 3 договора аренды от 27.03.2006 № 669 пункт 3.1.1 содержит аналогичные основания для досрочного расторжения договора.

Материалами дела установлены факты нарушения условий договора аренды от 27.03.2006 № 669 в части несвоевременного внесения арендных платежей.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доказательств, подтверждающих возражения со стороны арендодателя по использованию указанного имущества арендатором, в деле не имеется.

Материалами дела подтверждается фактическое использование спорных нежилых помещений после истечения срока действия договора - 31.01.2007 года.

В установленном законом порядке данные помещения истцу не возвращены, такие доказательства в материалах дела отсутствуют.

В этой связи суд приходит к выводу о возобновлении договора от 27.03.2006 года на новый срок и на тех же условиях в соответствии с правилами статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - тридцатидневный срок. Истцом 17.09.2009 года было направлено ответчику предложение о расторжении договора № 669 от 27.03.2006 года (л.д. 6).

Ответчик полагает указанные требования необоснованными, ссылаясь при этом на следующие обстоятельства.

Кроме того, ответчик ссылается на произведенные им за время аренды данного нежилого помещения неотделимые улучшения - пристройку к арендуемому зданию помещений № 75 и № 76, полагая, что имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.

В судебном заседании 31.03.2010 года представитель ответчика ООО «Скиф» возражал против требований истца о его выселении из арендуемого помещения, ссылаясь на отсутствие в Гражданском кодексе Российской Федерации норм, регламентирующих выселение; пояснил, что выселение урегулировано нормами Жилищного кодекса. Поскольку в настоящем деле речь идет о выселении из нежилого помещения, по мнению ответчика, данное требование не соответствует закону.

Также в судебном заседании 31.03.2010 года представитель ответчика в обоснование своих возражений ссылался на отсутствие правовых оснований для заключения договора аренды № 669 от 27.03.2006 года, поскольку в момент заключения договора Арендодатель не являлся собственником указанных в договоре помещений.