• по
Более 48000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
 

РЕШЕНИЕ

от 07 апреля 2010 года  Дело N А53-28837/2009

Резолютивная часть решения объявлена 31.03.2010 года

Решение в полном объеме изготовлено 07.04.2010 года

Арбитражный суд Ростовской области

в составе судьи Т.Б. Соколовой

при ведении протокола судебного заседания

судьей Соколовой Т.Б.

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города Каменск-Шахтинского

обществу с ограниченной ответственностью «Скиф»

о взыскании суммы задолженности в размере 112692 рубля 20 копеек, пени в размере 7490 рублей 22 копейки, расторжении договора аренды и выселении из нежилого помещения

встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Скиф»

к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Каменск-Шахтинского

о признании недействительными договоров аренды земельного участка № 180-16 от 24.03.2002 года, № 106-09 от 28.04.2009 года, Соглашения № 150-06 от 23.05.2006 года; взыскании уплаченной арендной платы в сумме 73076 рублей; взыскании суммы 140000 рублей за улучшение арендованного имущества

при участии:

от истца (по первоначальному иску): представитель Перепелицына Е.А. (доверенность № 01 от 11.01.2010 года)

от ответчика (по первоначальному иску): представитель Зацаринин С.А. (доверенность б/н от 25.03.2010 года)

установил:

В открытом судебном заседании арбитражного суда первой инстанции рассматривается исковое заявление Комитета по управлению муниципальным имуществом города Каменск-Шахтинского к обществу с ограниченной ответственностью «Скиф» о взыскании суммы задолженности в размере 112692 рубля 20 копеек за период с декабря 2008 года по октябрь 2009 года по договору аренды нежилого помещения № 669 от 27.03.2006 года, пени в размере 7490 рублей 22 копейки, расторжении договора аренды № 669 от 27.03.2006 года и выселении ответчика общества с ограниченной ответственностью «Скиф» из нежилого помещения, расположенного по адресу: город Каменск-Шахтинский, проспект К. Маркса, 12, площадью 110,4 кв.м (согласно дополнительному соглашению от 31.12.2008 года площадь составила 83,10 кв.м), Литер А первый этаж комнаты №№ 10, 12, 13, 14, 15, 16, 18, 76.

Встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Скиф»

к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Каменск-Шахтинского

о признании недействительными договоров аренды земельного участка № 180-16 от 24.03.2002 года, № 106-09 от 28.04.2009 года, Соглашения № 150-06 от 23.05.2006 года; взыскании уплаченной арендной платы за аренду земельного участка в сумме 73076 рублей; взыскании суммы 140000 рублей за улучшение арендованного имущества (помещения №№ 75, 76).

Дело слушалось с перерывом с 25.03.2010 года по 31.03.2010 года в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. По окончании перерыва судебное заседание было продолжено в присутствии тех же лиц.

Представитель истца по первоначальному иску в судебном заседании заявленные требования полностью поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика по первоначальному иску заявленные требования не признал; в иске просил отказать. В ходе слушания дела представил отзыв, в котором пояснил, что, по его мнению, дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений муниципальной собственности № 669 от 27.03.2006 года, согласованное 31.12.2008 года и которым внесены изменения в части арендных платежей, является недействительным, поскольку в соответствии со статьей 17.1. ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления может быть осуществлено только по результатам проведения конкурса или аукциона на право заключения таких договоров.

Представитель истца по встречному иску в судебном заседании 25.03.2010 года заявил об уточнении исковых требований, в связи с чем просил признать недействительными договоры аренды земельного участка № 180-16 от 24.03.2002 года, № 106-09 от 28.04.2009 года Соглашение № 150-06 от 23.05.2006 года; взыскать с Комитета по управлению имуществом города Каменск-Шахтинский сумму, уплаченную за аренду земельного участка в размере 73076 рублей; взыскать сумму за улучшение арендованного имущества (помещения № 75, № 76) в размере 140000 рублей; применить последствия ничтожности сделки и взыскать с Комитета по управлению имуществом города Каменск-Шахтинский денежные средства в сумме 348296 рублей 82 копейки.

Уточнения судом были приняты в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По окончании перерыва в судебном заседании 31.03.2010 года представитель истца по встречному иску заявил об уточнении исковых требований, в связи с чем просил признать недействительным договор аренды земельного участка № 106-09 от 28.04.2009 года, взыскать с Комитета по управлению имуществом города Каменск-Шахтинский сумму, уплаченную за аренду земельного участка в размере 73076 рублей; взыскать сумму за улучшение арендованного имущества (помещения № 75, № 76) в размере 103828 рублей; применить последствия ничтожности сделки и взыскать с Комитета по управлению имуществом города Каменск-Шахтинский денежные средства в сумме 348296 рублей 82 копейки.

Встречные требования в указанном уточненном варианте представитель истца по встречному иску поддержал полностью, иск просил удовлетворить. В обоснование уточненных требований представил дополнительные документы, которые были приобщены судом к материалам дела.

Уточнения судом были приняты в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика по встречному иску заявленные требования не признал; во встречном иске просил отказать. В ходе слушания дела представил отзыв, в котором заявленные требования полагает несостоятельными и неправомерными.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

27.03.2006 года между сторонами был заключен договор аренды № 669 нежилого помещения, расположенного по адресу: город Каменск-Шахтинский, проспект К. Маркса, 12, площадью 110,4 кв.м (л.д. 10-11). Согласно дополнительному соглашению к договору № 669 от 31.12.2008 года площадь арендуемых помещений составила 83,10 кв.м (л.д. 13).

Срок договора аренды № 669 от 27.03.2006 года был установлен сторонами с 01.03.2006 года по 31.01.2007 года.

Пунктом 7.2 указанного договора предусмотрено, что по истечении срока действия договора при отсутствии возражения со стороны Арендодателя договор считается возобновленным на неопределенный срок. В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды № 669 от 27.03.2006 года был продлен на неопределенный срок.

В силу пункта 2.3 договора арендная плата вносится Арендатором ежемесячно в размере 1/12 от годовой суммы арендной платы не позднее 10 числа начала следующего месяца.

Ответчиком данное условие договора нарушено, в связи с чем за период декабрь 2008 года - октябрь 2009 года за ним образовалась задолженность по арендной плате в сумме 112692 рубля 20 копеек. Сумма долга до настоящего времени ответчиком не погашена.

Поскольку ответчик в течение длительного времени не вносит арендную плату, истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды, направив ему претензию № 3190 от 17.09.2009 года (л.д. 6).

В связи с непогашением существующей задолженности и неполучением ответа на предложение расторгнуть договор аренды, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями - о взыскании задолженности, пени за несвоевременное внесение арендных платежей, расторжении договора нежилого помещения № 669 от 27.03.2006 года и выселении ответчика из нежилого помещения общей площадью 83,10 кв.м, расположенного по адресу: город Каменск-Шахтинский, проспект К. Маркса, 12.

Ответчик полагает указанные требования необоснованными, ссылаясь при этом на следующие обстоятельства.

Как указывает ответчик по первоначальному иску общество с ограниченной ответственностью «Скиф», между ним и Комитетом по управлению имуществом города Каменск-Шахтинский были заключены договор аренды нежилого помещения № 699 от 27.03.2006 года и договор аренды земельного участка № 180-16 от 24.03.2003 года, на котором расположено нежилое помещение, арендованное по договору № 669. В соответствии со статьей 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. В соответствии со статьей 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользованием зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Поскольку требования указанных статей Гражданского кодекса Российской Федерации не соблюдены, ответчик ООО «Скиф» полагает, что договоры аренды на земельный участок являются недействительными сделками.

Кроме того, ответчик ссылается на произведенные им за время аренды данного нежилого помещения неотделимые улучшения - пристройку к арендуемому зданию помещений № 75 и № 76, в связи с чем полагает, что имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.

Оценив представленные в материалы дела документы, арбитражный суд считает первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме; при этом суд исходит из следующих обстоятельств.

Согласно статьям 309-310 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела, ответчик имеет задолженность по оплате за аренду имущества в размере 112692 рубля 20 копеек за период с 01.12.2008 года по 31.10.2009 года. Фактически сумма задолженности ответчиком ООО «Скиф» не оспорена; в обоснование своих возражений ответчик ссылается на недействительность договора аренды земельного участка и на право требовать возмещения за произведенные им неотделимые улучшения в арендуемом помещении. В ходе слушания дела ответчик по первоначально заявленному иску по сумме задолженности и периоду ее образования возражений и контррасчета не представил.

При таких обстоятельствах сумма задолженности в размере 112692 рубля 20 копеек подлежит взысканию с ответчика в полном объеме на основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом также заявлены требования о взыскании пени за невнесение арендной платы на основании пункта 2.7 договора аренды № 669 от 27.03.2006 года из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы недоимки за каждый день просрочки.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии со статьей 330 Гражданского Кодекса Российской Федерации должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства пеню. Поскольку соглашением сторон предусмотрена обязанность должника уплачивать неустойку в виде пени, суд признает указанные требования правомерными и подлежащими удовлетворению в заявленной сумме 7490 рублей 22 копейки за период с 01.12.2008 года по 31.10.2009 года.

Поскольку ответчиком были нарушены условия договора о своевременном внесении арендных платежей, истцом заявлены требования о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемого им нежилого помещения общей площадью 83,10 кв.м, расположенного по адресу: город Каменск-Шахтинский, проспект К. Маркса, 12.

В силу части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

Раздел 3 договора аренды от 27.03.2006 № 669 пункт 3.1.1 содержит аналогичные основания для досрочного расторжения договора.

Материалами дела установлены факты нарушения условий договора аренды от 27.03.2006 № 669 в части несвоевременного внесения арендных платежей.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доказательств, подтверждающих возражения со стороны арендодателя по использованию указанного имущества арендатором, в деле не имеется.

Материалами дела подтверждается фактическое использование спорных нежилых помещений после истечения срока действия договора - 31.01.2007 года.

В установленном законом порядке данные помещения истцу не возвращены, такие доказательства в материалах дела отсутствуют.

В этой связи суд приходит к выводу о возобновлении договора от 27.03.2006 года на новый срок и на тех же условиях в соответствии с правилами статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - тридцатидневный срок. Истцом 17.09.2009 года было направлено ответчику предложение о расторжении договора № 669 от 27.03.2006 года (л.д. 6).

В связи с непогашением существующей задолженности и неполучением ответа на предложение расторгнуть договор аренды, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями - о взыскании задолженности, пени за несвоевременное внесение арендных платежей, расторжении договора нежилого помещения № 669 от 27.03.2006 года и выселении ответчика из нежилого помещения общей площадью 83,10 кв.м, расположенного по адресу: город Каменск-Шахтинский, проспект К. Маркса, 12.

Ответчик полагает указанные требования необоснованными, ссылаясь при этом на следующие обстоятельства.

Как указывает ответчик по первоначальному иску общество с ограниченной ответственностью «Скиф», между ним и Комитетом по управлению имуществом города Каменск-Шахтинский были заключены договор аренды нежилого помещения № 699 от 27.03.2006 года и договор аренды земельного участка № 180-16 от 24.03.2003 года, на котором расположено нежилое помещение, арендованное по договору № 669. В соответствии со статьей 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. В соответствии со статьей 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользованием зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Поскольку требования указанных статей Гражданского кодекса Российской Федерации не соблюдены, ответчик ООО «Скиф» полагает, что договоры аренды на земельный участок являются недействительными сделками.

Кроме того, ответчик ссылается на произведенные им за время аренды данного нежилого помещения неотделимые улучшения - пристройку к арендуемому зданию помещений № 75 и № 76, полагая, что имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.

В судебном заседании 31.03.2010 года представитель ответчика ООО «Скиф» возражал против требований истца о его выселении из арендуемого помещения, ссылаясь на отсутствие в Гражданском кодексе Российской Федерации норм, регламентирующих выселение; пояснил, что выселение урегулировано нормами Жилищного кодекса. Поскольку в настоящем деле речь идет о выселении из нежилого помещения, по мнению ответчика, данное требование не соответствует закону.

Также в судебном заседании 31.03.2010 года представитель ответчика в обоснование своих возражений ссылался на отсутствие правовых оснований для заключения договора аренды № 669 от 27.03.2006 года, поскольку в момент заключения договора Арендодатель не являлся собственником указанных в договоре помещений.

Оценив представленные в материалы дела документы, арбитражный суд считает первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме; при этом суд исходит из следующих обстоятельств.

Согласно статьям 309-310 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела, ответчик имеет задолженность по оплате за аренду имущества в размере 112692 рубля 20 копеек за период с 01.12.2008 года по 31.10.2009 года. Фактически сумма задолженности ответчиком ООО «Скиф» не оспорена; в обоснование своих возражений ответчик ссылается на недействительность договора аренды земельного участка и на право требовать возмещения за произведенные им неотделимые улучшения в арендуемом помещении. В ходе слушания дела ответчик по первоначально заявленному иску по сумме задолженности и периоду ее образования возражений и контррасчета не представил.

При таких обстоятельствах сумма задолженности в размере 112692 рубля 20 копеек подлежит взысканию с ответчика в полном объеме на основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом также заявлены требования о взыскании пени за невнесение арендной платы на основании пункта 2.7 договора аренды № 669 от 27.03.2006 года из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы недоимки за каждый день просрочки.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии со статьей 330 Гражданского Кодекса Российской Федерации должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства пеню. Поскольку соглашением сторон предусмотрена обязанность должника уплачивать неустойку в виде пени, суд признает указанные требования правомерными и подлежащими удовлетворению в заявленной сумме 7490 рублей 22 копейки за период с 01.12.2008 года по 31.10.2009 года.

Поскольку ответчиком были нарушены условия договора о своевременном внесении арендных платежей, истцом заявлены требования о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемого им нежилого помещения общей площадью 83,10 кв.м, расположенного по адресу: город Каменск-Шахтинский, проспект К. Маркса, 12.

В силу части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

Раздел 3 договора аренды от 27.03.2006 № 669 пункт 3.1.1 содержит аналогичные основания для досрочного расторжения договора.

Материалами дела установлены факты нарушения условий договора аренды от 27.03.2006 № 669 в части несвоевременного внесения арендных платежей.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доказательств, подтверждающих возражения со стороны арендодателя по использованию указанного имущества арендатором, в деле не имеется.

Материалами дела подтверждается фактическое использование спорных нежилых помещений после истечения срока действия договора - 31.01.2007 года, о чем свидетельствуют дополнительные соглашения к нему.

В установленном законом порядке данные помещения истцу не возвращены, такие доказательства в материалах дела отсутствуют.

В этой связи суд приходит к выводу о возобновлении договора от 27.03.2006 года на новый срок и на тех же условиях в соответствии с правилами статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - тридцатидневный срок. Истцом 17.09.2009 года было направлено ответчику предложение о расторжении договора № 669 от 27.03.2006 года (л.д. 6), на которое ООО «Скиф» не ответило. При таких обстоятельствах суд считает исковые требования о расторжении договора аренды № 669 от 27.03.2006 года правомерными и подлежащими удовлетворению.

В свою очередь прекращение договора аренды влечет согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендатора освободить занимаемое помещение.

В соответствии с указанной статьей Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Поскольку требование истца о расторжении договора аренды № 669 нежилого помещения, расположенного по адресу: город Каменск-Шахтинский, проспект К. Маркса, 12, удовлетворено, спорное нежилое помещение подлежит возврату истцу.

Суд отклоняет доводы ответчика об отсутствии в Гражданском кодексе Российской Федерации норм, регламентирующих выселение.

Понятие «выселение» является общепринятым и не исключает иного возможного толкования термина «выселение». Выселение - принудительное прекращение пользования помещением, и специального термина для процесса освобождения нежилых помещений не предусмотрено; в отношении коммерческой недвижимости термин «выселение» означает принуждение арендатора к возврату арендованного имущества.

Доводы ответчика ООО «Скиф» об отсутствии правовых оснований для заключения договора аренды № 669 от 27.03.2006 года, поскольку в момент заключения договора Арендодатель не являлся собственником указанных в договоре помещений, суд отклоняет как несостоятельные по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Истцом в материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права № 61 АГ 061151 от 23.05.2006 года, из которого следует, что муниципальное образование «Город Каменск-Шахтинский Ростовской области» является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу город Каменск-Шахтинский, проспект Карла Маркса, 12. Право зарегистрировано на основании решения Малого совета Каменск-Шахтинского городского Совета народных депутатов 21-го созыва № 77 от 22.07.1992 года. Решение № 77 от 22.07.1992 года «О передаче в собственность Каменск-Шахтинского горсовета предприятий и встроенно-пристроенных помещений» было принято на основании Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 года «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Изложенное является основанием для удовлетворения первоначально заявленных требований в полном объеме.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Скиф» суд отклоняет по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истцом по встречному иску в уточненном варианте заявлено о признании недействительным договора аренды земельного участка № 106-09 от 28.04.2009 года, взыскании с Комитета по управлению имуществом города Каменск-Шахтинский суммы, уплаченной за аренду земельного участка в размере 73076 рублей; взыскании суммы за улучшение арендованного имущества (помещения № 75, № 76) в размере 103828 рублей; применении последствий ничтожности сделки и взыскании с Комитета по управлению имуществом города Каменск-Шахтинский денежных средств в сумме 348296 рублей 82 копейки.

В обоснование требования о признании недействительным договора аренды земельного участка № 106-09 от 28.04.2009 года, истец ссылается на статью 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой одновременно с передачей прав владения и пользования недвижимого имущества передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью. Передача в аренду нежилого помещения отдельно от земельного участка является, по мнению ООО «Скиф», основанием для признания договора аренды на земельный участок недействительным.

Указанный довод суд признает неправомерным и необоснованным; при этом суд исходит из следующих обстоятельств.

Право пользования земельным участком, на котором расположен объект аренды, возникает в силу закона. В соответствии с пунктом 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» согласно статье 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.

Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.

При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.

Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей является платным, формами оплаты является налог или арендная плата. Договором аренды нежилого помещения № 669 от 27.03.2006 года пунктом 4.2.11 предусмотрена обязанность арендатора заключить договор аренды земельного участка, используемого для размещения и обслуживания здания (л.д. 11). Заключенные договоры аренды земельного участка с кадастровым номером 61:52:03 00 08:0001, находящимся по адресу город Каменск-Шахтинский, проспект К. Маркса, 12, в период 2003 -2009 годы, в том числе и договор № 106-09 от 28.04.2009 года (л.д. 75), соответствуют положениям Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации, в связи с чем, у суда отсутствуют какие-либо правовые основания для признания их недействительными. Соответственно требования о взыскании суммы уплаченной за аренду земельного участка в размере 73076 рублей судом признаются неправомерными и подлежащими отклонению.

Встречные требования о взыскании с Комитета по управлению имуществом города Каменск-Шахтинского суммы за улучшение арендованного помещения № 75, 76 в размере 103828 рублей судом отклоняются в силу следующих обстоятельств.

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно пункту 3 указанной статьи стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Неотделимые улучшения имущества, произведенные без согласия арендодателя, переходят к нему безвозмездно. Данное положение направлено на стимулирование согласованных с арендодателем действий арендатора и недопустимость совершения им таких улучшений, которые, возможно, и целесообразны для данного арендатора, но потребуют устранения при последующем их использовании. Возможность возмещения стоимости подобных улучшений может быть предусмотрена только законом.

Вопрос о том, на кого должны быть отнесены затраты, связанные с неотделимыми улучшениями (которые не могут быть изъяты без вреда для имущества), решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него. В первом случае арендатор имеет право требовать от арендодателя возмещения их стоимости после прекращения договора (пункт 2 статьи 623); во втором - все произведенные затраты относятся на арендатора, поскольку он не вправе был что-либо изменять по своему усмотрению (пункт 3 статьи 623).

Пунктом 4.2.5 договора аренды нежилого помещения № 669 от 27.03.2006 года предусмотрено, что после окончания срока действия договора или в случае его досрочного расторжения в трехдневный срок передать арендодателю в состоянии и в качестве не хуже первоначального арендуемое помещение, а также неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные за счет средств арендатора путем подписания акта приема-передачи.

Пунктом 4.2.10 договора предусмотрено, что арендатор обязан по требованию арендодателя устранить за свой счет изменения (реконструкцию), произведенные без надлежащего разрешения.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Ответчик по встречному иску Комитет по управлению имуществом полагает данное требование истца неправомерным, поскольку условиями договора аренды не предусмотрено возмещение стоимости неотделимых улучшений.

В целях определения правомерности требований истца по встречному иску о возмещении стоимости произведенных им неотделимых улучшений в арендованном помещении судом исследованы обстоятельства производства спорных улучшений.

Судом установлено, что 15.12.2003 года истец ООО «Скиф» обратился к Главе города Каменск-Шахтинского с просьбой дать разрешение на реконструкцию кафе «Вечернее», расположенного по адресу: город Каменск-Шахтинский, проспект К. Маркса, 12, с целью оборудования входа для посетителей со стороны улицы Мусина (л.д. 119). Согласно постановлению Главы города Каменск-Шахтинского № 329 от 18.02.2004 года ООО «Скиф» была разрешена реконструкция кафе «Вечернее» с устройством самостоятельного входа (л.д. 114). 02.03.2004 года за номером 2699 Управлением архитектуры и градостроительства города Каменск-Шахтинского выдано архитектурно-планировочное задание на разработку рабочего проекта реконструкции кафе «Вечернее» (л.д. 115-118), при этом в задании указано, что срок его действия - один год. Согласно представленному в материалы дела техническому паспорту на часть нежилого помещения, расположенного по адресу город Каменск-Шахтинский, проспект К. Маркса, 12, составленному по состоянию на 22.09.2004 года, оно включает собственно нежилое помещение, два коридора и ступени (л.д. 157-172). Таким образом, представленные документы однозначно свидетельствуют о том, что произведенная реконструкция была произведена истцом в 2004 году. Однако требования о возмещении стоимости произведенных улучшений вытекают из договора аренды нежилого помещения, заключенного сторонами в 2006 году, то есть тогда, когда улучшения (реконструкция кафе) уже были произведены.

Кроме того, из представленных документов на реконструкцию следует, что реконструкция была произведена в кафе, а договор № 669 от 27.03.2006 года заключен под размещение магазина строительных материалов.

При этом суд принимает доводы ответчика об отсутствии в договоре условий о возмещении такого рода расходов.

Также суд считает необходимым отметить следующее обстоятельство.

В случае недействительности или незаключенности договора аренды положения статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются. Неотделимые улучшения являются неосновательным обогащением арендодателя. Поскольку истцом заявлено требование о возмещении стоимости произведенных улучшений в связи с недействительностью договора аренды нежилого помещения, им в данном случае избран ненадлежащий способ защиты. По смыслу правовых норм в качестве неосновательного обогащения может быть возмещена стоимость улучшений недвижимого имущества, которая определяется размером увеличения стоимости имущества в результате произведенных истцом работ. При этом неотделимые части имущества должны являться улучшениями с точки зрения назначения этого имущества, в частности, с учетом того, каким образом собственник использует это имущество в своей хозяйственной деятельности.

Требования истца по встречному иску о применении последствий ничтожной сделки в виде взыскания денежных средств в размере 348296 рублей 82 копеек, оплаченных по ничтожному договору аренды № 669 от 27.03.2006 года и дополнительным соглашениям к нему, судом отклоняются по следующим основаниям.

Как уже указывалось, в обоснование недействительности договора аренды № 669 от 27.03.2006 года истец ссылается на отсутствие правовых оснований у Комитета по управлению имуществом города Каменск-Шахтинского для заключения этого договора. Данным доводам судом была дана оценка и они отклонены как неправомерные, в связи с чем основания для взыскания заявленной истцом суммы в размере 348296 рублей 82 копеек у суда отсутствуют.

Расходы по государственной пошлине по основному и встречному искам суд относит на общество с ограниченной ответственностью «Скиф» на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По первоначальному иску государственная пошлина в сумме 3903 рубля 65 копеек (за имущественные требования) и 4000 рублей (два неимущественных требования), всего 7903 рубля 65 копеек подлежит взысканию с ответчика общества с ограниченной ответственностью «Скиф» в доход Федерального бюджета Российской Федерации.

По встречному иску государственная пошлина относится на истца общество с ограниченной ответственностью «Скиф» (оплачена при подаче иска).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309, 310, 329, 330, 431, 452, 610, 614, 623 Гражданского Кодекса Российской Федерации, статьями 49, 110, 163, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Первоначальные требования по иску Комитета по управлению имуществом города Каменск-Шахтинского к обществу с ограниченной ответственностью «Скиф» о взыскании суммы задолженности в размере 112692 рубля 20 копеек, пени в размере 7490 рублей 22 копейки, расторжении договора аренды и выселении из нежилого помещения удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Скиф», расположенного по адресу город Каменск-Шахтинский, проспект Карла Маркса, 12, ИНН 6147009395, в пользу Комитета по управлению имуществом города Каменск-Шахтинского арендную плату в размере 112692 рубля 20 копеек за период с 01.12.2008 года по 31.10.2009 года, пени в сумме 7490 рублей 22 копейки за период с 01.12.2008 года по 31.10.2009 года.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 669 от 27.03.2006 года, заключенный между Комитетом по управлению имуществом города Каменск-Шахтинского и обществом с ограниченной ответственностью «Скиф».

Выселить общество с ограниченной ответственностью «Скиф» из нежилого помещения, расположенного по адресу: город Каменск-Шахтинский, проспект Карла Маркса, 12 общей площадью 83,10 кв.м Литер А I этаж комнаты №№ 10, 12, 13, 14, 15, 16, 18, 76.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Скиф», расположенного по адресу город Каменск-Шахтинский, проспект Карла Маркса, 12, ИНН 6147009395, в доход Федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 7903 рубля 65 копеек.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «Скиф» к Комитету по управлению имуществом города Каменск-Шахтинского о признании недействительным договора аренды земельного участка № 106-09 от 28.04.2009 года, взыскании с Комитета по управлению имуществом города Каменск-Шахтинский суммы, уплаченной за аренду земельного участка в размере 73076 рублей; взыскании суммы за улучшение арендованного имущества (помещения № 75, № 76) в размере 103828 рублей; применении последствий ничтожности сделки и взыскании с Комитета по управлению имуществом города Каменск-Шахтинский денежных средств в сумме 348296 рублей 82 копейки отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение.

Судья Т.Б. Соколова

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А53-28837/2009
Принявший орган: Арбитражный суд Ростовской области
Дата принятия: 07 апреля 2010

Поиск в тексте