АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 31 марта 2008 года Дело N А53-3361/2008
Резолютивная часть решения объявлена 25 марта 2008г.
Арбитражный суд в составе судьи Г.Б. Казаченко
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Самойленко Е.В.
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ЗАО «Концерн «Покровский»
к МУ «Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону».
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Департамент имущественно - земельных отношений г. Ростова-на-Дону
О признании незаконным решения об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства, обязании выдать разрешение на строительство многоэтажного 4-х секционного жилого комплекса (2 а, 2б, 2 в, 2 г) со строенным торговым комплексом, автостоянкой, деловым центром с автостоянкой и офисом (3) в г. Ростове - на- Дону, по пер. Журавлева, 47, ул. Суворова, 91, 93, 95, 97, 99, 101 .
при участии в судебном заседании:
от заявителя - представитель по доверенности от 09.01.07 г. Якоби В.А., паспорт 6001 № 504784 выдан 17.08.2001 г. ОВД Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону, представитель по доверенности от 06.03.2008 г. Немчинов А.Л., паспорт 6097 № 074770 выдан 19.06.1998 г. ОВД Октябрьского района г. Ростова - на -Дону.
от МУ «Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону» - представитель по дов. № 01 - 15 / 910 от 02.08.2007 г. Куркина Е.В., удостоверение № 111;
Департамент имущественно - земельных отношений г. Ростова- на-Дону - ведущий специалист юридического отдела Панков А.Н., дов. От -6.02.2008 г. № 113 - 1939 / 5, удостоверении № 105.
Установил:
В открытом судебном заседании рассматривается заявление ЗАО «Концерн Покровский» (далее - общество) к МУ «Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону» о признании незаконным решения об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства, оформленного в виде письма от 13.02.2008 г. № 02-08 / 143 и обязании МУ «Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова - на -Дону» выдать обществу разрешение на строительство многоэтажного 4-х секционного жилого комплекса (2 а, 2б, 2 в, 2 г) со строенным торговым комплексом, автостоянкой, деловым центром с автостоянкой и офисом (3) в г. Ростове - на- Дону, по пер. Журавлева, 47, ул Суворова, 91, 93, 95, 97, 99, 101 .
Представитель заявителя просил приобщить к материалам дела возражения на отзыв МУ «Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова- на -Дону», копии привязки контура офисного здания по отметке 5 - го этажа по восточной границе участка,чертеж градостроительного плана земельного участка М 1 : 500., копии плана размещения делового центра с объектами соцкультбыта и автостоянками по ул. Суворова - 91 - 101, в г. Ростове - на-Дону, копию привязки конкура офисного здания по отметке 4 - го этажа по восточной границе участка, план секции 2 Г жилого дома.
Судом обозреваются градостроительный план застройки земельного участка в границах пр. Кировского, пер. Журавлева, ул. Суворова, ул. Пушкинской объектами жилищного комплекса и объектами социально - культурного назначения и делового центра и иные документы, представленные заявителем.
С учетом представителей лиц, участвующих в деле возражения представителя заявителя на отзыв МУ «Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону» и иные, представленные представителем заявителя документы приобщены к материалам дела.
Представитель МУ «Департамент архитектуры и градостроительства» просил приобщить к материалам дела дополнительные возражения на пояснения представителей заявителя.
С учетом мнения представителей лиц, участвующих в деле, дополнительные пояснения МУ «Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова - на -Дону».
Представитель заявителя поддержал требования по основаниям, указанным в заявлении и в дополнении к заявлению. Пояснил суду следующее: Обществом осуществляется строительство жилого комплекса и делового центра, участок является неделимым и на застройку земельного участка имеется общий градостроительный план. При строительстве делового центра выносная остекленная часть фасада (эркер) вышла за условную линию отвода участка с восточной стороны, на уровне 5 этажа на 76, 2 см., длина 12, 6 м, что подтверждает привязка контура офисного здания по отметке 5 - го этажа по восточной границе участка, . При этом данная часть не опирается на опоры и не занимает поверхность соседнего земельного участка, а поэтому не требует дополнительного землеотвода. Размещение проектируемого здания выполнено в строгом соответствии с границами допустимого размещения здания, установленными градостроительным планом земельного участка. МУ « Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова - на-Дону» ссылаясь в оспариваемом решении на нарушение обществом Постановления Правительства от 07.06.2002 г. № 396 «Об утверждении Положения о проведении территориального землеустройства» не указал какие положения Постановления Правительства РФ от 07.06.2002 г № 396 нарушены обществом. В настоящее время проект прошел государственную экспертизу и получил положительное заключение Ростовского филиала Главгосэкспертизы 24.12.2007 г, строительство соответствует требованиям по охране окружающей среды, пожарной безопасности, строительным нормам. Представитель заявителя считает, что отказ МУ «Департамент архитектуры с и градостроительства г. Ростова-на-Дону» в выдаче разрешения на строительство не соответствует нормам ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Просил удовлетворить заявленные требования в полном объеме. Просил учесть суд тот факт, что необоснованный отказ в выдаче разрешения нарушает права дольщиков (заключен 142 договора участия в долевом строительстве), ввиду нарушения сроков ввода помещений в эксплуатацию, и создает угрозу причинения обществу убытков в результате неисполнения договорных обязательств, поскольку по условиям договоров жилые объекты должны быть построены не позднее 1 квартала 2008 г.
Представитель МУ «Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону» возражала против удовлетворения заявленных требований по следующим основаниям. Согласно ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ органы, уполномоченные выдавать разрешение на строительство в пределах своей компетенции проводят проверку наличия документов, указанных в ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ и проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. У общества имеется архитектурно - планировочное задание и градостроительный план. При этом архитектурно - планировочное задание по своему статусу соответствует градостроительному плану. В ходе проверки установлено, что часть фасада делового центра - (т.н. эркер) выходит за границы допустимого размещения и нависает на уровне 5 этажа делового центра на 880 мм. Конструкции эркеров также запроектированы за границами земельного участка. Разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства обществом не получено и не представлено. Поскольку границы соответствующего земельного участка распространяются на часть поверхности земли (почвенный слой), но и на воздушное пространство над ним выходом конструкции (эркером) за границы земельного участка нарушены требования ст.ст. 44, 48, 51 Градостроительного кодекса РФ и нарушены права землепользователей смежных земельных участков (в данном случае муниципалитета), в том числе на проектирование и строительство объектов определенных параметров , этажности. Создание угрозы нарушения прав дольщиков в случае, если объекты капитального строительства не будут сданы в эксплуатацию в установленный срок не является следствием действий МУ «Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова - на -Дону», поскольку данные отношения являются гражданско - правовыми и нарушение прав дольщиков будет иметь место в результате нарушения ЗАО «Концерн - Покровский» норм градостроительного, земельного, гражданского законодательства. Представитель МУ «Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону» считает необходимым внести изменения в проектную документацию делового центра и убрать эркер, поскольку указанные конструкции не опираются на опоры и не будет нарушены конструктивные особенности здания. Более того, у общества имеется возможность ввести объекты поэтапно.
Представитель ДИЗО г. Ростова-на-Дону поддержал доводы, указанные представителем МУ «Департамент архитектуры и градостроительства». Просил отказать заявителю в удовлетворении требований.
Представитель заявителя считает, что с изъятием из архитектурно - планировочного задания эркеров нарушаются конструктивные особенности здания. Проектирование здания осуществляли проектировщики из Югославии, и на перепроектирование уйдет 4 - 5 месяцев. Считает, что для перепроектирование необходимо проведение экспертизы и экспертиза может быть реально проведена в течение 6 месяцев. Считает, что поскольку сам почвенный слой смежного земельного участка не был занят, размещение эркеров на 5 этаже здания с выступом на 76, 2 см., длиной 12, 6 м не нарушены существенным образом права смежных землепользователей. Пояснил, что земельный участок является неделимым и техническими условиями по обеспечению пожарной безопасности жилого комплекса предусмотрено, что пожаротушение секции 2 а - 2 б жилого комплекса должно осуществлять с эксплуатируемой кровли делового центра на отметке 10.800. Таким образом, у общества в целях защиты интересов дольщиков отсутствует возможность поэтапно ввести сначала объекты жилого комплекса, а потом объекты делового центра.
Представитель заявителя с целью представления технических условий по обеспечению пожарной безопасности жилых, административных, торговый комплексов просил объявить в судебном заседании перерыв.
С учетом мнения представителей лиц, участвующих в деле в судебном заседании 25.03.08 г. в 11 час 00 мин. объявлен перерыв до 25.03.08 г. до 14 час 00 мин.
После перерыва судебное заседание было продолжено 25.03.08 г. в 14 час 05 мин. с участием представителей лиц, участвующих в деле присутствующих в судебном заседании ранее.
Представитель заявителя просил приобщить к материалам дела технические условия по обеспечению пожарной безопасности жилых, административных, торговых комплексов, схему движения транспорта, в том числе и пожарных машин .
С учетом мнения представителей лиц, участвующих в деле ТУ по обеспечению пожарной безопасности, схема движения транспорта, в том числе и пожарных машин, приобщены к материалам дела.
Представитель заявителя пояснил суду следующее: Возможность осуществления строительства поэтапно предусмотрена в Градостроительном Кодексе РФ, в Постановлении Правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87. В данном Постановлении под этапом понимается строительство одного из объектов капитального строительства. При этом поэтапное строительство может быть проведено в случае, если ранее построенный объект капитального строительства может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно. Вместе с тем, разработать проектную документацию на объект капитального строительства применительно к отдельным этапам не представляется возможным, ввиду того, что в ТУ по обеспечению пожарной безопасности предусмотрено, что пожаротушение жилых домов должно осуществляется с кровли делового центра. Таким образом, в случае если объекты жилого комплекса будут построены раньше объектов делового центра, на объекты жилого комплекса органы пожарного надзора не выдадут положительного заключения и объекты жилого комплекса не будут введены в эксплуатацию. Просил удовлетворить заявленные требования.
Представитель ДУ «Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону» указал следующие доводы: В настоящее время понятие этапа строительства содержится в Постановлении Правительства РФ от 05.03.2007 г. № 145 «О порядке организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий».При этом под этапом строительства понимается строительство или реконструкция объекта капитального строительства из числа объектов капитального строительства или части объекта капитального строительства, при условии, что данный объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно. Строительство объектов по этапам является правом застройщика. Представитель ДУ «Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону» считает, что в целях защиты прав дольщиков возможно поэтапное строительство объектив недвижимого имущества, а именно сначала осуществить строительство жилого комплекса, а потом объектов делового центра. Более того, у заявителя имеется возможность провести перепроектирование и из проекта изъять эркера (или сократить размеры эркеров), поскольку эркеры не опираются на опоры и их изъятие не повлечет нарушения конструктивных характеристик надежности и безопасности объектов капитального строительства. При этом, согласно п. 8 Постановления Правительства РФ от 05.03.2007 г. № 145 при модификации проектной документации, не затрагивающей конструктивных и других характеристик надежности объекта капитального строительства государственная экспертиза проектной документации не проводится. С учетом изложенного представитель МУ «Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону» Просил отказать в удовлетворении требований.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.
11.01.2008 г. ЗАО «Концерн «Покровский» обратилось в МУ «Департаменту архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону» с заявлением (л.д. 22) о выдаче обществу разрешения на строительство многоэтажного (24 этажа), 4 - х секционного жилищного комплекса ( 2а, 2б, 2 в, 2 г) со встроено - пристроенным торговым комплексом и автостоянкой и Деловым центром с автостоянкой и офисом (3) по ул. Суворова, г. Ростова- на - Дону.
Рассмотрев заявление Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова- на -Дону отказал обществу в выдаче разрешения на строительство многоэтажного 4 - х секционного жилищного комплекса ( 2а, 2б, 2 в, 2 г) со встроено - пристроенным торговым комплексом и автостоянкой и Деловым центром с автостоянкой и офисом (3) по пер. Журавлева, 47, ул. Суворова, 91, 93, 95, 97, 99, 101 г. Ростова- на - Дону, и данный отказ выразился в письме от 13.02.2008 г. № 02-08 / 143.( л.д. 10). В данном письме Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова- на - Дону указал следующие доводы, послужившие основанием для принятия решения: 1) представленные документы не соответствуют ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ; 2) конструкции консольных помещений с отметками + 11.300 по ряду 31 в осях Г - М выходят за границы земельного участка, что не соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка и нормам землеустройства и межевания, указанных в Постановлении Правительства РФ от 07.06.2002 г . № 396. «Об утверждении Положения о проведении территориального землеустройства». 3) не выполнены условия утвержденной проектной документации, указанные в разделе 2.10 заключения ФГУ «Главгосэкспертизы» России от 24.12.2007 г. № 1967 / РГЭ - 1726 - 04, согласно которых необходимо выполнить детальное обследование строительных конструкций здания жилого дома по ул. Суворова, 89 и по материалам дела разработать проект капитального ремонта здания с разработкой проектных решений по усилению несущих конструкций существующего здания.
Считая отказ в выдаче разрешения на строительство, выразившийся в письме от 13.02.08 г. № 02- 08 / 143 незаконным, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.
В соответствии со ст. 29, п. 3 ст. 198 АПК РФ к подведомственности арбитражных судов относятся дела об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействий) государственных органов, органов местного самоуправления, должностных лиц, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской иной экономической деятельности, если их рассмотрение в соответствии с федеральным законом не отнесено к компетенции других судов.
Решение об отказе в выдаче обществу разрешения на строительство объекта капитального строительства оформлено в виде письма от13.02.2008 г. № 02-08 / 143.
Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются соответствующие документы.
В силу пункта 11 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению, и соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. По результатам проверки соответствующий орган выдает разрешение на строительство или отказывает в его выдаче с указанием причин отказа.
Отказ в выдаче разрешения на строительство возможен при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Кодекса или несоответствии их требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.
Дав анализ вышеуказанным доводам заявителя суд считает их обоснованными ввиду следующего.
Согласно п. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений м и устанавливает их соответствие закону и иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа, который принял оспариваемый акт, а также устанавливает, нарушает ли оспариваемый акт права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В ст. 14 Градостроительного Кодекса РФ предусмотрено, что отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.
Оспариваемые действия приняты в пределах полномочий Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону , указанных в п. 9. ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, в Уставе г.Ростова - на-Дону, в соответствии с которыми департамент вправе при поступления заявления о выдаче разрешения на строительство проводить проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению и проверку соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям.
Из содержания отказа МУ «Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону» в выдаче разрешения обществу на строительство следует, что основанием для отказа послужил факт выхода консольных помещений (эркеров) с отметками + 11.300 по ряду 31 в осях Г - М за границы земельного участка и не выполнение условий утвержденной проектной документации, указанных в разделе 2.10 заключения ФГУ «Главгосэкспертизы» России от 24.12.2007 г. № 1967 / РГЭ - 1726 - 04, согласно которых необходимо выполнить детальное обследование строительных конструкций здания жилого дома по ул. Суворова, 89 и по материалам дела разработать проект капитального ремонта здания с разработкой проектных решений по усилению несущих конструкций существующего здания.
Представитель заявителя в судебном заседании признал, что проектирование эркеров на 5 этаже делового центра осуществлено с незначительным отступлением от условной линии отвода земельного участка с восточной стороны на 76, 2 см, длина 12, 6 м. Представленными представителем заявителя планом постройки делового центра с автостоянкой и офисом и привязкой контура офисного здания на отметке 5 - го этажа подтвержден факт размещения остекленной части фасада (эркера) за пределами линии отвода участка с восточной стороны на 76, 2 см, длина 12, 6 м.
В соответствии со ст. 2 Градостроительным Кодексом РФ лица, осуществляющие строительство обязаны соблюдать нормы градостроительного законодательства в целях обеспечения прав и законных интересов граждан, организации, в том числе прав правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, соблюдать требования безопасности территорий, инженерно-технических требований, требования гражданской обороны, принимать меры по обеспечению предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществлять градостроительную деятельность с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 07.06.2002 № 396 «Об утверждении Положения о проведении территориального землеустройства» строительство объектов может осуществлять в пределах границ земельного участка с учетом его разрешенного использования.
В соответствии с п. 5. ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения, действий (бездействий) государственных органом и органов местного самоуправления, наличия у органа полномочий на их принятия (совершения), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения действия возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действие.
В процессе рассмотрения настоящего дела установлено, что отказом МУ «Департамент архитектуры и градостроительства в г. Ростове-на-Дону» нарушены положения Градостроительного Кодекса и права ЗАО «Концерн «Покровский» в сфере предпринимательской (строительной) деятельности, что с учетом ст. 198 АПК РФ является основанием для признания незаконным решения МУ «Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону», выразившегося в письме от 13.02.2008 г. № 02- 08 /143 об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства.
Согласно п. 7 ст. 51 для получения разрешения на строительство в уполномоченные органы представляется заявление и следующие документы: правоустанавливающие документы, градостроительный план земельного участка, схемы. Отображающие архитектурные решения, положительное заключение государственной экспертизы.
Из пояснений представителей заявителя, МУ «Департамент архитектуры и градостроительства» и содержания оспариваемого акта следует, что при обращении заявителя в МУ «Департамент архитектуры и градостроительства» документы, указанные в п. 7 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ представлены в полном объеме.
Одним из оснований для отказа МУ «Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону» в выдаче обществу разрешения на строительство послужило несоответствие проектной документации, выразившееся в размещении эркеров на 5 этаже делового центра с отступлением от условной линии земельного участка на 76, 2 см, длина 12, 6 м. требованиям градостроительного плана земельного участка.
Представитель МУ «Департамент архитектуры и градостроительства» ссылаясь в письме от 13.02.08 г. о нарушении градостроительного плана и норм землеустройства, указанных в Постановлении Правительства РФ от 07.06.02 № не представил доказательств того, что смежный земельный участок предоставлен конкретному землепользователю для строительства многоэтажных домов. Таким образом представитель МУ «Департамент архитектуры и градостроительства» не доказал, что в результате строительства делового центра с эркерами, выходящими за пределы линий отвода земельного участка будут нарушены права смежного землепользователя по проектированию и строительству зданий, строений, сооружений .
