А53-345/2011 от 15 июня 2011

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 15 июня 2011 года Дело N А53-345/2011

Резолютивная часть решения объявлена «07» июня 2011 года

Полный текст решения изготовлен «15» июня 2011 года

Арбитражный суд Ростовской области

в составе судьи Стрекачева А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Нагорной А.И.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Коммунальщик» (ОГРН 1106183001583 ИНН 6150063321) к обществу с ограниченной ответственностью «Жилремонт-6» (ОГРН 1076150006932) об истребовании документации,

при участии:

от истца - Барнев П.С. (ордер № 98 от 01.03.2011), Щербина А.Г. (решение № 3 от 15.11.2010),

от ответчика - Щегров И.В. (доверенность от 28.02.2011),

в заседании суда 31.05.11 объявлялся перерыв до 07.06.2011г.

установил:

В открытом судебном заседании рассматривается исковое заявление (с учетом уточнения) общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Коммунальщик» (далее - ООО УК «Коммунальщик», истец) к обществу с ограниченной ответственностью «Жилремонт-6» (далее ООО «Жилремонт-6», ответчик) об обязании ООО «Жилремонт-6» передать ООО УК «Коммунальщик» следующую документацию на жилые дома № 136/1, № 148 по пр. Баклановскому, №4 по ул. Народная г. Новочеркасска, а именно:

- документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

- документы (акты) о приемке результатов работ;

- акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям.

- копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

- выписку из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

- документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

- проектную документацию на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома.

Ответчик отзывом, а также в судебном заседании, в иске просит отказать, считая, что истцом не представлено в материалы дела доказательств:

- подтверждающих существенное нарушение ООО «Жилремонт-6» условий договора управления;

- наличия у ответчика истребуемой документации и факт получения им указанной документации от предыдущей управляющей компании;

- соблюдения, предусмотренного Жилищным и Гражданским законодательством, порядка расторжения договора управления;

- наличия у лица, направившего в адрес ответчика уведомления о расторжении договора, соответствующих полномочий;

- наличия кворума на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома № 148 по пр. Баклановский г. Новочеркасска.

При рассмотрении материалов дела судом установлено следующее.

Как следует из материалов дела, собственники квартир многоквартирных домов № 136/1, № 148 по пр. Баклановскому и №4 по ул. Народная г. Новочеркасска на общих собраниях признали неудовлетворительным исполнение ООО «Жилремонт-6» договорных обязательств по управлению многоквартирным домом (т.2, л.д. 8-10, т.5, л.д. 7, т. 8, л.д. 13-14). Этими же собраниями приняты решения о необходимости расторжения договора управления с ответчиком и необходимости заключения договора с новой управляющей компанией ООО УК «Коммунальщик», выборе способа голосования и сроков заполнения бюллетеней голосования.

Согласно протоколов общих собраний жильцов многоквартирных домов № 5 от 11.08.2010 г., №6 от 01.09.2010 г., № 9 от 20.09.2010 г. по адресу пр. Баклановский, 136/1 ул. Народная, д. 4, пр. Баклановский,148 г. Новочеркасска, собственники квартир в данных домах приняли решение расторгнуть договор на управление многоквартирным домом с ООО «Жилремонт -6», выборе в качестве управляющей компании ООО УК «Коммунальщик» и заключения с ней договора управления.

Согласно протокола общего собрания собственников помещений в доме № 136/1 по пр. Баклановскому, г. Новочеркасска № 5 от 11.08.10 (т.1, л.д. 25) участие в голосовании приняли собственники помещений обладающие 64,07 % площади жилых и нежилых помещений дома, т.е. при наличии кворума.

Согласно протокола общего собрания собственников помещений в доме № 148 по пр. Баклановскому, г. Новочеркасска № 9 от 20.09.10 (т.1, л.д. 27) участие в голосовании приняли собственники помещений, обладающие 59,14 % площади жилых и нежилых помещений дома, т.е. при наличии кворума.

Согласно протокола общего собрания собственников помещений в доме № 4 по ул. Народной, г. Новочеркасска № 6 от 11.08.10 участие в голосовании приняли собственники помещений обладающие 66,92 % площади жилых и нежилых помещений дома, т.е. при наличии кворума.

Доводы ответчика об отсутствии кворума на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома № 148 по пр. Баклановский г. Новочеркасска судом во внимание не принимаются, как не соответствующие фактическим обстоятельствам дела. Ссылки ответчика на то, что в подсчете голосов не должны участвовать бюллетени в которых в пункте 5 не указано наименование ответчика и в связи с этим неизвестно с какой управляющей компанией расторгался договор, судом во внимание не принимаются, поскольку в этом же пункте спорных бюллетеней указано, что расторгается договор с действующей управляющей компанией, которой являлось ООО «Жилремонт-6».

На основании указанных решений собраний собственников квартир в многоквартирных домах по пр. Баклановский. д. 136/1 и 148, ул. Народная, 4 г. Новочеркасска, председателями собраний в адрес ответчика направлены уведомления о расторжении договоров на управление многоквартирным домом (т.2, л.д. 18, т.5, л.д. 16, т. 8, л.д. 22). Данные уведомления получены ответчиком, что подтверждается штампом входящей корреспонденции ответчика.

Из материалов дела также усматривается, что ООО УК «Коммунальщик» в настоящее время осуществляет фактическое управление жилыми домами по пр. Баклановский, д. 136/1 и д. 148, ул. Народная, д. 4, г. Новочеркасска о чем свидетельствуют заключенные им с ресурсоснабжающими организациями договоры, в том числе: с МУП «Тепловые сети» г. Новочеркасска (отопление), с МУП «Горводоконал (водоснабжение и водоотведение), с ООО «Донэнергосбыт» (энергоснабжение), с МУП «САХ» (вывоз твердых бытовых отходов), с ОАО «Новочеркасскгоргаз (техническое обслуживание внутридомового газового оборудования).

Из материалов дела также усматривается, что заключив договора управления с собственниками квартир в многоквартирных домах по пр. Баклановский, д. 136/1 и д. 148, ул. Народная, д. 4, г. Новочеркасска, истец направил в адрес ответчика требования № 016 от 16.08.2010 г., №031 от 14.09.2010 г., № 051 от 21.09.2010 г. о передаче технической документации по указанным домам, которые не были исполнены ответчиком, что явилось основанием для обращения истца с рассматриваемым иском в суд.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, дав оценку представленным в материалы дела доказательствам, как каждому в отдельности, так и в их совокупности, суд пришел к выводу о том, что требования истца подлежат частичному удовлетворению в виду следующего.

В силу частей 2 и 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Решение о выборе способа управления принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом (статья 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право выбрать способ управления многоквартирным домом, в том числе путем привлечения управляющей организации. При этом выбор управляющей организации осуществляется собственниками на общем собрании большинством голосов от числа участников собрания.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. По правовой природе договор управления многоквартирным домом относится к договорам возмездного оказания услуг, которые регулируются положениями главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Расторжение договора управления многоквартирным домом возможно в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, либо последняя выбрана на открытом конкурсе (пункты 8.1 - 8.2 части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Следовательно, закон допускает односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом по инициативе собственников помещений.

Из материалов дела видно, что большинством голосов собственников многоквартирных жилых домов № 136/1, № 148 по пр. Баклановскому, №4 по ул. Народная г. Новочеркасска исполнение договорного обязательства ответчиком признано неудовлетворительным. Таким образом, собственниками реализован механизм прекращения договорных отношений, указанный в части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Из этого следует, что обязательства ответчика по управлению спорными многоквартирными домами прекращены общим собранием собственников помещений многоквартирных домов № 136/1, № 148 по пр. Баклановскому, №4 по ул. Народная г. Новочеркасска, проведенными 11.08.10, 20.09.10, 11.08.10 в форме заочного голосования. Ответчик уведомлен собственниками о расторжении договоров управления.

Судом не принимаются во внимание доводы ответчика о том, что уведомление о расторжении договоров направлено ему неуполномоченными лицами, поскольку по всем трем домам уведомления о расторжении договора управления многоквартирным домом направлены председателями соответствующих собраний за их подписью.

Доводы ответчика об осуществлении управления имуществом надлежащим образом, а также о соблюдении существенных условий договора, о не расторжении договора управления многоквартирным жилым домом с собственниками помещений до настоящего времени не могут свидетельствовать о незаконности осуществления истцом фактического управления имуществом, так как договоры управления имуществом заключены с гражданами, которые не являются участниками процесса; в рамках избранного ответчиком способа защиты по настоящему делу не рассматривается вопрос о добросовестности (недобросовестности) исполнения ответчиком обязательств по договору управления жилым домом и обоснованности решения общего собрания собственников помещений спорных домов о расторжении договора управления с компанией.

В деле отсутствуют доказательства того, что ответчик путем обращения с иском к собственникам оспорил решения общих собраний собственников квартир в спорных домах, а также уведомления об односторонним расторжении договора как влекущее прекращение договора, а также заявлял к ним требования об исполнении обязанностей по договору управления.

Названный вывод суда соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 15.07.2010 N 1027/10 и ФАС СКО, изложенной в постановлении от 14.01.2011 № А53-4399/10.

Управление и эксплуатация жилых домов, а также предоставление жильцам домов коммунальных услуг возможно только при наличии:

заключенных договоров с ресурсоснабжающими организациями (снабжение дома тепловой энергией, электричеством, газом, горячее и холодное водоснабжение, обслуживание лифтового хозяйства);

технической и иной документации на жилые дома, которая позволяет определить границы, состав и состояние общего имущества домов, а также технические характеристики имеющегося в доме инженерного оборудования.

В силу пункта 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.

Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491).

Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.

Жилищное законодательство и нормативные акты, регулирующие техническую эксплуатацию жилого фонда, не устанавливают последствий неисполнения обязанности по передаче технической документации. Поэтому в данном случае подлежат применению общие правила ответственности за нарушение обязательств (глава 25 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии со статьей 397 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства передать вещь кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.

Статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами и не следует из существа обязательства, выбор способа защиты нарушенного права осуществляется кредитором своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, в случае предъявления управляющей компанией требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая организация - ООО «Жилремонт-6») обязан передать ее кредитору (новой управляющей организации - ООО УК «Коммунальщик»), а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору (ООО УК «Коммунальщик»).

При изложенных обстоятельствах судом не принимаются во внимание ссылки ответчика на отсутствие у него спорной документации.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ООО УК «Коммунальщик» об обязании ООО «Жилремонт-6» передать ООО УК «Коммунальщик» следующую предусмотренную пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, документацию на жилые дома № 136/1, № 148 по пр. Баклановскому, №4 по ул. Народная г. Новочеркасска:

- документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

- документы (акты) о приемке результатов работ;