АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 01 июля 2010 года Дело N А53-3608/2010
Резолютивная часть решения объявлена «01» июля 2010 г.
Полный текст решения изготовлен «01» июля 2010 г.
Арбитражный суд Ростовской области в составе:
судьи Штыренко М.Е.
при ведении протокола судебного заседания судьей Штыренко М.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Товарищества собственников жилья № 36
к предпринимателю Манукяну Вачику Левоновичу
о взыскании 203889,41 рубля
при участии:
от истца: Новак Л.В., председатель, паспорт; Кучеренко Ю.В., представитель, ордер № 42-10 от 22.04.2010;
от ответчика: Самойленко Е.Д., представитель, доверенность от 04.06.2010;
Манукян В.Л., предприниматель, паспорт;
установил:
Товарищество собственников жилья № 36 (далее по тексту ТСЖ № 36) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском о взыскании с предпринимателя Манукяна Вачика Левоновича 149000 рублей задолженности по арендной плате по заключенному между указанными лицами договору аренды нежилого помещения № 1/1 от 01.03.2008, 43.374 рубля пени, 2.234,59 рублей убытков по отоплению и 9280,82 рубля убытков по электроэнергии.
Исковые требования мотивированы обязанностью ответчика оплачивать арендную плату и возместить понесенные ТСЖ расходы на оплату коммунальных услуг.
До рассмотрения спора по существу истец в порядке ст. 49 АПК РФ изменил свои исковые требования и просит взыскать с ответчика 149.000 рублей задолженности по арендной плате, 43.374 рубля пени и 11.387,72 рубля неосновательного обогащения, всего 203761,72 рубля.
Ответчик в отзыве на иск просит в его удовлетворении отказать и указывает, что оснований для взыскания арендной платы не имеется, поскольку помещения были Манукяном Л.В. освобождены, однако от приемки арендованного имущества арендодатель уклонился, что освобождает предпринимателя от обязанности по уплате арендной платы. Ответчик также указывает, что в арендуемых помещениях им были произведены неотделимые улучшения, стоимость которых должна быть засчитана в счет уплаты арендной платы.
В процессе рассмотрения дела ответчиком было заявлено ходатайство о назначении строительной экспертизы в целях определения стоимости произведенного им ремонта (л.д. 85).
Истец против удовлетворения указанного ходатайства возражает, ссылаясь на не относимость данных вопросов к предмету рассматриваемого спора.
Рассмотрев указанное ходатайство, суд считает его неподлежащим удовлетворению, учитывая, что по настоящему делу рассматривается вопрос о наличии (отсутствии) задолженности по арендной плате, в связи с чем определение стоимости произведенного ответчиком в арендуемых помещениях ремонта, не входит в предмет доказывания по настоящему делу,
В заседании суда представители лиц, участвующих в деле, поддержали и пояснили свои доводы и возражения, изложенные в иске и отзыве на него.
В заседании суда по ходатайству истцам в качестве свидетелей были допрошены Крутько А.В., Новодуева О.В., по ходатайству ответчика в качестве свидетеля был допрошен Кучма В.Н., пояснения которых отражены в протоколе судебного заседания от 29.06.2010 - 01.07.2010.
В заседании суда объявлялся перерыв до 01.07.2010 до 9-30.
01.07.2010 в 9-30 судебное заседание было продолжено.
Дело рассматривается по правилам главы 19 АПК РФ.
Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив все имеющиеся в деле доказательства, выслушав представителя истца и ответчика, суд пришел к выводу о том, что исковые требования ТСЖ № 36 подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям:
Как следует из материалов дела, ТСЖ № 36 является собственником магазина, литер Ф, 1 этаж, комнаты 198-200, 199а, 202-204, 205-207 общей площадью 109,7 кв.м., расположенного в Ростовской области г. Таганрог, ул. Чехова, 318, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права серии 61 АД № 068363 (л.д. 42).
01.01.2005 между ЖСК № 36 (ныне ТСЖ № 36) (арендодателем) и предпринимателем Манукяном В.Л. (арендатор) был заключен договор № 1 на аренду нежилого помещения, по которому арендодатель передал, а арендатор принял в пользование нежилые помещения общей площадью 109,8 кв.м., расположенные в г. Таганроге, ул. Чехова, 318 (л.д. 44-45).
Цель аренды - использование помещений в целях оптовой и розничной торговли продовольственными товарами.
Срок аренды был установлен с 01.05.2005 по 31.12.2005.
По истечении данного срока, учитывая, что арендатор продолжал пользоваться помещениями, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, данный договор в соответствии с п. 3 ст. 621 АПК РФ был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
В последующем, 01.03.2008 между ТСЖ № 36 и Манукяном В.Л. был заключен договор № 1/1, по которому предпринимателю было передано в аренду нежилое помещение общей площадью 120 кв.м., расположенное по адресу г. Таганрог, ул. Чехова, 318 (л.д. 30-33).
Размер арендной платы был установлен - 30.000 рублей в месяц.
Срок договора с 01.03.2008 по 31.12.2008.
Во исполнение данного договора по акту приема передачи от 01.03.2008 ТСЖ № 36 передало Манукяну В.Л. в аренду помещение (л.д. 34).
По истечении срока договора № 1/1 от 01.03.2008, последний в порядке ст. 621 ГК РФ также был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Как пояснили стороны в заседании суда 01.07.2010, фактически по договору № 1/1 от 01.03.2008 предпринимателю Манукяну В.Г. было передано в аренду то же самое помещение, что и по договору № 1 от 01.01.2005. Более того, стороны пояснили, что по окончании договора аренды № 1 от 01.01.2005 помещение не было возвращено Манукяном В.Л. арендодателю. Фактически арендатор продолжал их дальнейшее использование, но уже в рамках договора № 1/1 от 01.03.2008.
Таким образом, из указанного следует, что с 01.01.2005 между сторонами сложились арендные отношения, которые подлежат регулированию гл. 34 АПК РФ.
При этом из материалов дела следует, что 27.02.2009 предприниматель Манукян В.Л. направил ТСЖ № 36 уведомление о прекращении договора аренды № 1/1 от 01.03.2008, в котором сообщил о прекращении арендных отношений с ТСЖ, направлении ТСЖ актов приема-передачи помещения и ключей от арендуемых помещений (л.д. 132).
В порядке ст. 610 ГК РФ, учитывая, что каждая из сторон вправе отказаться от договора аренды недвижимого имущества предупредив об этом другую сторону за три месяца, предприниматель оплатил арендную плату по июнь 2009, то есть за три месяца, начиная с 27.02.2009.
Вместе с тем, как следует из имеющегося в материалах дела акта от 09.11.2009 (л.д. 58), составленного членами ТСЖ совместно с предпринимателем Манукяном В.Л., 09.11.2009 в торговом зале магазина, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Чехова, 318, арендованного Манукяном В.Л. по договору № 1/1 от 01.03.2008, находилось имущество, принадлежащее предпринимателю, и последний обязывался освободить данные помещения в срок до 13.11.2009, о чем имеется подпись предпринимателя в акте.
В связи с указанным, ТСЖ № 36 полагает, что до 13.11.2009 Манукян В.Л. арендовал помещение магазина, а, следовательно, в период с 27.06.2009 по 27.11.2009 должен был оплачивать арендную плату.
Таким образом, между сторонами возник позиционный спор о том, когда был прекращены арендные отношения по договору № 1/1 от 01.03.2008 - с 27.06.2009 или с 13.11.2009, и подлежит ли взысканию с предпринимателя арендная плата с июля 2009 по ноябрь 2009 года
При рассмотрении данного спора суд исходит из следующего:
Представленное ответчиком уведомление от 27.02.2009 (л.д. 132) не может считаться надлежащим уведомлением арендатора об отказе от договора аренды № 1/1 от 01.03.2008, поскольку данное уведомление представлено ответчиком в копии.
Подлинник уведомления на обозрение суда ответчиком не представлен, в вязи с его отсутствием. Представленная предпринимателем копия с подлинной печатью ТСЖ не может считаться подлинным документом, поскольку не является таковым, учитывая, что не имеет подлинной подписи лица, подписавшего уведомление, и лица, принявшего уведомление от имени ТСЖ.
В соответствии со ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Доказательством получения арендодателем уведомления о расторжении договора является либо подлинный документ с отметкой арендодателя о получении или уведомление о вручении почтового отправления. Однако ни одного из указанных доказательств ответчиком суду не представлено.
Судом исследовались обстоятельства вручения арендатором ТСЖ указанного уведомления и установлено, что отметка о получении, содержащаяся на уведомлении поставлена заместителем председателя ТСЖ № 36 Кучмой В.Н.
При этом ни истец, ни ответчик не представили суду доказательств того, что Кучма В.И. являлся лицом, полномочным осуществлять от имени ТСЖ № 36 действия по исполнению договоров, в частности по приему помещений с окончанием окончанием договоров аренды (должностной инструкции, доверенности на совершение данных действий от имени ТСЖ и д.р.) Представленная истцом доверенность № 3 от 11.04.2006 судом во внимание не принимается, поскольку выдана на один год, то есть в период рассматриваемых взаимоотношений срок действия данной доверенности истек.
К тому же Кучма В.Н., допрошенный 29.06.2010 в качестве свидетеля, не подтвердил того, что вместе с уведомлением ему предпринимателем были переданы акты приема-передачи помещения и ключи от арендованного магазина. Пояснения Кучмы В.И. по данному обстоятельству носят предположительный характер (лист 3 протокола судебного заседания от 29.06.2010). Не подтвердил Кучма В.И. и факт передачи уведомления Муанукяна ВВ.Л. председателю ТСЖ, пояснив суду, что положил данное уведомление на стол председателя, который является общим столом.
При изложенных обстоятельствах, учитывая, что ТСЖ № 36 факт получения уведомления от 27.01.2009 о прекращении договора аренды отрицает, суд полагает, что данное уведомление не может рассматриваться в качестве надлежащего уведомления арендатором арендодателя об отказе от договора аренды.
К тому же из указанного уведомления не представляется возможным установить, с какого момента договор аренды считается расторгнутым.
Вместе с тем судом учтено, что, как следует из акта 09.11.2009, подписанного Манукян В.Л., и по существу не отрицается последним в заседании суда, 09.11.2009 в помещении магазина, расположенного по адресу г. Таганрог, ул. Чехова, 318, находилось имущество предпринимателя: телевизор, письменный стол - 2 шт., настенная лампа - 5 шт., диван, тумбочка - 2 шт., кресло, то есть арендуемые помещения не были освобождены от имущества арендатора.
Доводы предпринимателя о том, что данное имущество не пригодно для эксплуатации и не является нужным, не свидетельствуют об освобождении арендатором помещений.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или состояния, обусловленного договором. По смыслу данной нормы арендатор должен полностью освободить арендуемые помещения от своего имущества, в том числе и от ненужных ему вещей и мусора.
Более того, как следует из представленного истцом договора субаренды помещений № 1 от 01.11.2009, подписанного между предпринимателем Манукян В.Л. и предпринимателем Шкрылевым В.В., в ноябре 2009 Муанукян В.Л. передал помещение, расположенное по адресу г. Таганрог, ул. Чехова, 318, арендуемое по договору № 1/1 от 01.03.2008, в субаренду предпринимателю Шкрылеву В.В.
Между предпринимателями был подписан акт приема-передачи от 01.11.2009. Таким образом указанное свидетельствует о том, что в ноябре 2009 Манукян В.Л. относился к помещениям как к имуществу, находящемуся у него в аренде, и совершал действия по использованию данного имущества, путем передачи его в субаренду.
Судом учтено, что договор субаренды № 1 от 01.11.2009 представлен суду в копии. Однако, учитывая, что данный договор представлен истцом, который не являлся стороной договора, получен в Таганрогском узле связи Ростовского филиала ЮТК в ответ на адвокатский запрос в связи с рассмотрением настоящего дела, суд, исходя из принципа добросовестности сторон, признает данный договор надлежащим доказательством по делу.
Принимая во внимание все вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что до декабря 2009 года помещение магазина, расположенное по адресу: г. Таганрог, ул. Чехова, 318, находилось в аренде у Манукяна В.Л., а, следовательно, в силу ст. 614 АГК РФ предприниматель обязан был уплачивать предусмотренную договором арендную плату.
Однако арендная плата за июнь 2009 была уплачена Манукяном В.Л. в сумме 22.000 рублей, что подтверждено приходным кассовым ордером № 372 от 05.11.2009 (л.д. 48). В период с июля по ноябрь 2009 года арендная плата Манукяном В.Л. не уплачивалась.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств или одностороннее изменение условий договора не допускаются.
При изложенных обстоятельствах, принимая во внимание вышеназванные нормы права, требования ТСЖ № 36 о взыскании в предпринимателя Манукяна В.Л. арендной платы за пользование помещением магазина, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Чехова, 318, за период с июня по ноябрь 2009 года законны и обоснованы и подлежат удовлетворению.
При этом ТСЖ взыскивает с ответчика арендную плату по 27.11.2007. Тогда как в соответствии с актом от 09.11.2009 Манукян В.Л. обязывался освободить помещения в срок до 13.11.2009. Доказательств того, что в указанный период предприниматель помещения не освободил, или освободил их 27.11.2009, истец суду не представил.
Акт приема-передачи нежилого помещения от 27.11.2009, представленный истцом (л.д. 60), таким доказательством не является, поскольку составлен членами ТСЖ в одностороннем порядке. При изложенных обстоятельствах, учитывая, что крайний срок освобождения помещений согласованный, арендодателем и арендатором, был установлен - 13.11.2009, арендная плата подлежит уплате до указанного срока.
При изложенных обстоятельствах с предпринимателя Манукян В.Л. в пользу ТСЖ № 36 следует взыскать 141.000 рублей задолженности по арендной плате ( 8.000 (за июнь 2009) + 120.000 рублей (июль, август, сентябрь, октябрь) + 13.000 (13 дней ноябрь 2009 - 30.000 руб. : 30 дн. х. 13 дн.)).
Подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании с предпринимателя пени за просрочку оплаты арендной платы за период с 06.01.2009 по 31.12.2009. поскольку как следует из представленных в материалы дела приходных кассовых ордеров № 142 от 28.05.2009, № 372 от 05.11.2009, № 161 от 16.06.2009, № 220 от 25.08.2009, №171 от 27.06.2009, арендная плата за январь - июнь 2009 года была ответчиком оплачена с нарушением установленного п. 4.1. договора срока.
В соответствии с п. 5.2. договора за неуплату арендатором арендной платы в сроки, установленные договором, начисляется пеня в размере 0,1 % просроченной суммы за каждый день просрочки.
Расчет пени (л.д. 8) произведен истцом с учетом условия договора о неустойки, по каждому месяцу, исходя из даты фактической оплаты. Расчет произведен арифметически и методологически верно.
Между тем данный размер пени 0, 1 % (36 % годовых) значительно превышает размер банковского процента, действовавшего как в период неисполнения обязательств, так и на момент вынесения решения суда (8,5%) в суд.
Согласно ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.
В информационном письме от 14.07.97 №17 «Обзор применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения договорных обязательств и др.
