АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 18 мая 2011 года Дело N А53-4065/2011
Резолютивная часть решения объявлена 12 мая 2011 года.
Полный текст решения изготовлен 18 мая 2011 года.
Арбитражный суд Ростовской области в составе:
судьи О.П. Захарченко
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания О.А. Игнатенко
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Григорян Эдиты Георгиевны
к Администрации города Батайска
о признании права собственности
при участии:
от истца: не явился, извещен (почтовое уведомление №69778);
от ответчика: Глазко А.В. - представитель по доверенности от 11.01.2011 № 2-01.1/01;
установил:
Индивидуальный предприниматель Григорян Эдита Георгиевна обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации города Батайска о признании права собственности на здание магазина литер А общей площадью 62,6 кв.м, площадью застройки 67,5 кв.м, по адресу: г. Батайск на расстоянии 5,5 м с западной стороны земельного участка по ул. Энгельса, 347.
Истец, надлежаще уведомленный о месте и времени рассмотрения спора, в судебное заседание не явился, представил ходатайство об отложении судебного разбирательства.
Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на отсутствие надлежащего права в отношении земельного участка, предоставленного предпринимателю по договору аренды для установки временного объекта - торгового павильона, а также указал, что строительство объекта осуществлялось без получения разрешительной документации, кроме того, по мнению ответчика данный объект не обладает признаками недвижимого имущества.
Суд, рассмотрев ходатайство истца об отложении рассмотрения дела полагает подлежащим отклонению по следующим основаниям.
Согласно пункту 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании. Данной нормой установлено право, а не обязанность суда отложить судебное заседание. Оснований обязательности либо необходимости отложения рассмотрения дела в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации предусматривает процессуальную возможность участию в судебном заседании уполномоченного представителя стороны. Доказательств невозможности участия представителя истец не обосновал. Более того, в обоснование ходатайства не указано, какую доказательственную составляющую истец обоснует в случае удовлетворения заявленного ходатайства. Суд полагает возможным рассмотреть дело в данном судебном заседании по имеющимся в материалах дела документам, представленными сторонами, в отсутствие надлежаще уведомленного представителя истца.
Суд, проведя предварительное судебное заседание и судебное заседание в соответствии со статьями 136-137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив все представленные сторонами документальные доказательства и оценив их в совокупности, в порядке статей 1, 6, 7, 8, 9, 10, 13, 18, 64, 65, 66, 67, 68, 71, 75, 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к следующему выводу.
Как следует из материалов дела, на основании постановления мэра горда Батайска о предоставлении в аренду земельного участка от 20.11.2006 № 3365 между Комитетом по управлению имуществом города Батайска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Григорян Эдитой Георгиевной (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 14.12.2006 № 3922, по условиям которого арендодатель предоставляет, арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 61:46:01 02 01:0000/2, общей площадью 81 кв.м., расположенный по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. Энгельса/ ул. Кулагина, на расстоянии 3,5 м от существующего ограждения ОАО «Резметкон».
Цель аренды - эксплуатация временного объекта - торгового павильона, не являющегося объектом недвижимости.
Вид разрешенного использования, указанный в договоре аренды, подтвержден кадастровой выпиской от 31.01.2011 №61/001/11-18939.
Срок договора аренды земельного участка установлен сторонами на 11 месяцев с 01.03.2006 по 01.02.2007 (пункт 2.1 договора).
Дополнительным соглашением от 20.11.2006 № 3365 срок договора аренды от 20.11.2006 № 3365 был продлен до 01.09.2011. При этом судом принимается во внимание именно указное соглашение, представленное ответчиком, а не представленное истцом, в котором определен срок действия договора до 01.11.2009 учитывая дату самого соглашения. Указанное расхождение дополнительных соглашений при рассмотрении данного дела не имеет принципиального и определяющего значения.
Судом установлено, что истцом на арендуемом земельном участке возведено строение - здание магазина на расстоянии 5,5 метров с западной стороны земельного участка по улице Энгельса, 347.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.
При этом, признание права собственности в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно лишь при условии, что спорные объекты являются объектами недвижимости.
Судом исследован вопрос возможности определения спорных объектов как объектов недвижимого имущества.
В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и нормами Федерального закона 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация производится только в отношении недвижимых объектов и заключается, в частности, во внесении записи о них в Единый государственный реестр прав недвижимого имущества и сделок с ним.
В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации критерием отнесения вещи к недвижимости является ее прочная связь с землей, при которой перемещение вещи без несоразмерного ущерба ее назначению невозможно.
В пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект капитального строительства обозначен как здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. В подпункте 2 пункта 17 статьи 51 Кодекса указано, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других).
Из сопоставления названных норм следует, что понятие капитальности строения, сооружения, относящееся к их техническим признакам, включается в более широкую категорию объектов, прочно связанных с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Именно с этими правовыми категориями закон связывает отнесение объекта к недвижимому имуществу.
Согласно данным технического паспорта, выполненного Муниципальным унитарным предприятием бюро технической инвентаризации города Батайска по состоянию на 10.11.2010, представленным фототаблицам, отчету Муниципального предприятия «Архитектурно-планировочное бюро» города Батайска, созданный объект - магазин литер «А», построен из металлоконструкций, представляющих собой металлический каркас, стены объекта и перегородки металлические, обшиты фасадными панелями, перекрытия деревянные, крыша профнастил, полы бетонные, фундамент строения - бетонный.
Однако обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, имущество может быть признано недвижимостью как объектом гражданского права в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил.
Ходатайства о проведении строительно-технической экспертизы в целях определения степени капитальности испрашиваемого объекта и характеристики как недвижимости, истцом не заявлялось. Представленный отчет Муниципального предприятия «Архитектурно-планировочное бюро» города Батайска не является экспертным заключением, обладающим признаками допустимого доказательства с учетом специфики его содержания.
Таким образом, невозможно сделать вывод о капитальности строения ввиду наличия фундамента, с учетом представленного истцом отчета Муниципального предприятия «Архитектурно-планировочное бюро» города Батайска, поскольку капитальность строительства это техническая категория, в свою очередь определение недвижимого имущества является категорией правовой и определяется не только наличием (отсутствием) фундамента у строения.
Таким образом, суд пришел к выводу о том, что испрашиваемый объект не является объектом недвижимого имущества.
Более того, в силу статьи 17 Федерального закона 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием государственной регистрации прав являются правоустанавливающие документы, подтверждающие возникновение права лица на объект недвижимости. При создании недвижимого имущества к правоустанавливающим документам в соответствии с нормами земельного и градостроительного законодательства относятся акты об отводе земельного участка под капитальную застройку, разрешение на строительство, акт приемки законченного строительством объекта, удостоверяющий возможность безопасной эксплуатации капитального строения. Без этих документов возведение строения с приданием ему физических характеристик недвижимого имущества не влечет последствий в виде возникновения права собственности на недвижимую вещь. В этом случае отсутствует указанное в статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательное условие для возникновения права собственности - создание новой вещи в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.
Как установлено судом, истец, полагая, что производит возведение объекта недвижимого имущества, указанные документы у него отсутствуют, разрешение на строительство испрашиваемых объектов ему не выдавалось.
Таким образом, суд пришел к выводу о том, что испрашиваемый объект не обладает характеристиками недвижимого имущества, имеет характеристики временного строения (движимого имущества).
Несмотря на данный вывод суда, исковые требования не подлежат удовлетворению также ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222 данного Кодекса).
Исходя из положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в предмет доказывания по иску о признании права собственности на объект самовольной постройки входят обстоятельства соответствия самовольно построенного строения строительным, градостроительным нормам и правилам, требованиям охраны окружающей среды и экологической безопасности противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и иным обязательным нормам и правилам, свидетельствующие об отсутствии нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, либо отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении самовольной постройки. Кроме того, истцу надлежит обосновать, что им были предприняты все возможные и необходимые меры для осуществления строительства в установленном порядке, однако в силу исключительных обстоятельств, соблюдение указанного порядка оказалось невозможным.
В пункте 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П разъяснено, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.
С учетом содержания статей 30, 31, 32, 34 Земельного кодекса Российской Федерации о порядке предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности для строительства и для целей не связанных строительством, исходя из смысла статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право долгосрочной аренды на земельный участок не исключает возможность рассмотрения вопроса о признании права собственности на самовольную постройку только при условии предоставления земельного участка в аренду именно для строительства спорного объекта. При этом, условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде наличия доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса о выделении земельного участка.
В силу абзаца 2 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
В пункте 25 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с которым правообладателем земельного участка, за которым может быть признано право собственности на самовольную постройку, является лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Судом установлено, что земельный участок принадлежит истцу на праве аренды, следовательно, он не относится к субъектам, за которыми в силу норм пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть признано право собственности на самовольную постройку. Судом также учтено, что земельный участок, предоставлялся ему для эксплуатации временного объекта - торгового павильона, не являющегося объектом недвижимости в соответствии с целевым назначением.
Судом исследованы также условия договора аренды от 14.12.2006 № 3922, согласно которому арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (пункт 4.4.1 договора). Тем самым, согласия арендодателя либо возможности возведения на предоставленном земельном участке объектов недвижимости у истца не имелось. Более того, срок действия договора аренды от 14.12.2006, определенный в п. 2 с учетом соглашения о внесении изменений в договор от 16.11.2010, определен до 01.09.2011, то есть не является длительным.
Предоставление земельного участка для строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации.
Из содержания постановления Мэра горда Батайска о предоставлении в аренду земельного участка от 20.11.2006 № 3365 «О заключении договора аренды земельного участка на новый срок по ул. Энгельса/ ул. Калугина» не следует, что земельный участок предоставлялся для цели строительства, в муниципальном акте предусмотрен вид разрешенного использования - для эксплуатации временного объекта - торгового павильона, не являющегося объектом недвижимости.
Доказательства, свидетельствующие о том, что земельный участок предоставлялся индивидуальному предпринимателю Григорян Эдите Георгиевне для строительства объектов недвижимости или его целевое назначение было изменено, в деле отсутствуют.
Истцом осуществлено строительство на земельном участке, собственность на который не разграничена, в связи с чем находится в ведении муниципального образования. Действующим земельным законодательством (ст. 30 - 32 ЗК РФ) предусмотрен специальный порядок предоставления муниципального земельного участка для целей строительства, защищающий права и законные интересы иных лиц, которые вправе претендовать на данный земельный участок либо возражать против его предоставления для целей строительства. Признание права собственности на самовольную постройку на земельном участке, не отведенном для этих целей, приведет к нарушению специального порядка предоставления земельного участка, предусмотренного нормами публичного права, что нарушит охраняемые законом интересы других лиц.
Существенное значение для решения вопроса о возможности признания права на самовольную постройку имеет соблюдение норм Градостроительного кодекса Российской Федерации, регулирующих вопросы документационного обеспечения строительства.
При этом, суд указывает, что порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не освобождает от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами норм и правил и условий возведения объектов недвижимости.
Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основе разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
Часть 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает перечень документов, которые застройщик должен приложить к заявлению на выдачу разрешения на строительство, направляемому органу, уполномоченному на выдачу таких разрешений.
В материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства того, что для строительства спорных объектов истцом в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации было получено разрешение на строительство. Истец факт строительства спорных объектов без получения соответствующего разрешения не отрицает. Более того факт отсутствия получения разрешения на строительство следует из содержания письма-ответа Главного архитектора города Батайска от 14.03.2011 № 60 о том, что обращение предпринимателя рассмотрено, в результате указано, что отсутствует возможность получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, не имея разрешения на их строительство.
Согласно положениям ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.
