АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 03 июля 2009 года Дело N А53-4623/2009
Резолютивная часть решения объявлена «26» июня 2009 г.
Полный текст решения изготовлен «03» июля 2009 г.
Арбитражный суд Ростовской области в составе:
судьи Корха С.Э.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Комягиным В.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО «Жилкоммунсервис № 3» г. Красный Сулин Ростовской области
к ответчикам - Администрации Красносулинского Городского поселения; МУП «Наш город»
третье лицо - Красносулинский отдел УФРС по Ростовской области
о признании сделки действительной, вынесении решения о государственной регистрации сделки, об устранении препятствий в пользовании имуществом
при участии:
от истца - Карповская О.В. по доверенности от 27.05.2009 г.;
от ответчика - МУП «Наш город» представитель Свеколкина Ю.А. по доверенности № 60 от 21.05.2009 г.; от Администрации Красносулинского Городского поселения - адвокат Баланова Е.Н. по доверенности от 09.04.2009 г.;
от третьих лиц - от УФРС по Ростовской области - Батурина Е.А. по доверенности от 03.12.2008 г. № 294 - после перерыва не явилась;
установил: общество с ограниченной ответственностью «Жилкоммунсервис №3» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Администрации Красносулинского городского поселения и МУП «Наш город» об обязании МУП «Наш город» не чинить препятствий в пользовании арендованным имуществом и о государственной регистрации договора аренды от 29.12.2007 г. в части аренды недвижимого имущества.
Данный предмет иска рассматривается в результате удовлетворения судом ходатайства истца от 25.06.2009 г. о частичном отказе от исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.
Представитель истца в судебном заседании измененные исковые требования поддержал в полном объеме, считает, что договор именно как долгосрочный был заключен в соответствии с действующим законодательством, были предприняты все возможные действия для его регистрации, а также, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием изменения или расторжения договора аренды.
Представитель ответчика - Администрации Красносулинского городского поселения представил в судебное заседание отзыв, в котором просит в удовлетворении заявленных требований отказать, на основании того, что срок аренды имущества был окончен 29.12.2008 г., а также на основании того, что сделка была совершена в нарушение действующего законодательства. Также полагает, что при заключении договора аренды муниципальное образование не могло распорядиться имуществом, как не являющееся его собственником ввиду отсутствия на этот момент государственной регистрации такого права. Указывает, что в настоящий момент имущество передано в хозяйственное ведение МУП «Наш город», и это право, как и право собственности муниципального образования уже зарегистрировано. Представляет ксерокопии договора аренды от 29.12.2007 г. и Постановления главы МО «Красносулинское городское поселение» от 28.12.2007 г. № 171, содержащее условие о передаче в аренду имущества сроком на 11 месяцев 29 дней, заверенные надписью «копия» и оттиском печати «для документов». Между тем на требование суда о представлении подлинных экземпляров указанных документов с целью установления достоверности данных, содержащихся в представленных копиях, ответил отказом, сообщив об отсутствии в его распоряжении таких документов. При этом, обстоятельства того, каким образом были сняты их копии и насколько они в действительности соответствуют первоисточнику, не пояснил.
МУП «Наш город», представил в судебное заседание отзыв на исковое заявление, в котором в удовлетворении заявленных требований также просит отказать в полном объеме.
УФРС по РО представило отзыв на исковое заявление, в котором указало, что в ЕГРП за МО «Красносулинское городское поселение» 06.03.2009 г. зарегистрировано право собственности на административное здание и склад, расположенные по адресу: Ростовская область, г. Красный Сулин ул. Транспортная, № 12, за МУП «Наш Город» зарегистрировано право хозяйственного ведения на указанные объекты недвижимости.
Между тем, еще 29.01.2009 г. ООО «Жилкоммунсервис №3» на государственную регистрацию был представлен договор аренды от 29.12.2007 г., заключенный между ООО «Жилкоммунсервис №3» и Администрацией Красносулинского городского поселения, срок аренды для объектов недвижимого имущества составляет с 01.01.2008 г. по 31.12.2056 г. В настоящий момент регистрация спорного договора приостановлена на срок до 17.07.2009г. на основании заявления МО «Красносулинское городское поселение» о возврате документов. Регистрация договора в отношении гаража, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Красный Сулин, ул. Транспортная, 12 не представляется возможной, так как отсутствует государственная регистрация ранее возникших прав на данный объект.
Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, суд установил, что 29.12.2007 г. между истцом ООО «Жилкоммунсервис №3» и Администрацией Красносулинского городского поселения был заключен договор аренды недвижимого и движимого имущества. В соответствии с экземпляром договора, представленным истцом, срок аренды недвижимого имущества (административное здание, расположенное по улице Транспортная 12, г. Красный Сулин, здание гаража ГРЭС и склада ЖЭУ Н-ГРЭС) составляет 49 лет. Срок аренды движимого имущества составляет 15 лет. Имущество было передано арендодателем и принято по актам приема-передачи от 29.12.2007 г.
Постановлением Главы Красносулинского городского поселения № 18 от 28.01.2009 г. и договором № 10 от 28.01.2009 г., имущество являющееся предметом договора от 27.12.2007 г., было закреплено за МУП «Наш город» на праве хозяйственного ведения.
По утверждению истца, Администрация Красносулинского городского поселения уклонялась от регистрации договора аренды, ссылаясь на то, что, заключенный между ООО «Жилкоммунсервис №3» и Администрацией Красносулинского городского поселения от 29.12.2007 г. договор аренды является краткосрочным и срок его действия истек 29.12.2008 г., а МУП «Наш город» препятствовало ООО «Жилкоммунсервис №3» в пользовании имуществом, переданном последнему по договору аренды от 29.12.2007 г., что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.
Изучив материалы дела, суд пришел к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии со статьей 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование, или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В п. 3 ст. 607 ГК РФ указано, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Статьей 608 установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии со ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1. ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Изучив содержание договора суд установил, что применительно к спорному договору его сторонами в надлежащей форме были согласованы как все существенные условия договора аренды недвижимости, так и другие не отнесенные законом непосредственно к существенным, но значимые для формирования надлежащего арендного титула условия, наличие которых уже предполагает требования к его форме.
Так, в частности, стороны сделки надлежаще согласовали условия об объектах аренды, что подтверждается содержанием п. 1.1. договора, перечнем имущества, указанным в приложении № 1 к нему и актом приема-передачи имущества, размер арендной платы (п. 2.1. договора), срок аренды в части движимого и недвижимого имущества (п. 6.1. договора).
В целях определения цены, при заключении данного долгосрочного договора было составлено экспертное заключение № 48/07-2 от 24.12.2007 г. «Об определении годового размера арендной платы за право пользования комплексом имущества жилищно-коммунального хозяйства», что так же подтверждает намерения сторон о заключении договора долгосрочной аренды, так как арендная плата рассчитана на год, а не на меньший срок.
Спорный договор был заключен на основании Постановления Главы Красносулинского городского поселения № 171 от 28.12 2007 г. подписаного заместителем Главы Администрации Красносулинского городского поселения А.Л. Ильиных. Подписание постановления указанным должностным лицом произведено в пределах его должностных полномочий, определенных в муниципальном образовании специально. На основании Распоряжения Главы Красносулинского городского поселения № 102/1 от 12.12.2007 г. о «Предоставлении права подписи документов», пунктом первым которого необходимые для этого права были делегированы ему в надлежащей форме.
В соответствии с данным Распоряжением заместителю Главы Администрации Красносулинского городского поселения по вопросам жизнеобеспечения поселения Ильиных А.Л. предоставлено право подписи муниципальных нормативных актов (постановлений, распоряжений), договоров, актов приема-передачи, касающихся владения, пользования, распоряжения муниципальным имуществом, находящихся в собственности муниципального образования «Красносулинское городское поселение». Данное постановление зарегистрировано в представленном представителем Администрации Красносулинского городского поселения журнале-сшиве регистрации постановлений и распоряжений за № 102/1.
При этом доводы Администрации Красносулинского городского поселения о том, что она не может подтвердить издание такого постановления не принимаются во внимание, так как издание подлежащих регистрации актов органа местного самоуправления с указанием их номеров через дробь, судя по журналу регистрации, является для муниципального органа обычной длящейся практикой и не свойственно только данному постановлению. Источником информации о наличии такого акта являются материалы регистрационного дела спорного договора аренды в части объектов недвижимости, представленного УФРС по РО. Ответчиком не заявлялось о фальсификации доказательств, в связи с чем постановление принято судом в качестве надлежащего относимого и допустимого доказательства.
Перепиской сторон по поводу прекращения договора косвенно также подтверждается право Ильиных А.Л. на подписание вышеуказанного Постановления и договора аренды, поскольку касается расторжения договора с ООО «Жилкоммунсервис №3» в связи с окончанием срока его действия, а не в силу того, что договор подписан неуполномоченным на то лицом.
Кроме того, условия сделки надлежаще исполнялись сторонами.
Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии с актом приема-передачи имущество было предоставлено арендатору. Во исполнение указанного договора на счет арендодателя поступали арендные платежи за переданное имущество, которые были приняты арендодателем, чем он также подтвердил действие для него условий сделки.
В силу требований п. 2 ст. 609 и п. 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации.
Представленными в материалы дела документами подтверждается, что договор аренды от 29.12.2007 г. не прошел государственную регистрацию. Однако судом установлено, что истец принял все зависящие от него меры в целях государственной регистрации договора аренды.
Так, как усматривается из материалов регистрационного дела, еще 29.01.2009 г. им были представлены в УФРС по РО все необходимые документы для осуществления регистрации, и ее проведение было приостановлено только в связи с заявлением об этом Администрации Красносулинского городского поселения. При этом регистрация права хозяйственного ведения произведена уже после обращения истца за регистрацией сделки.
В силу пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Требование пункта 3 статьи 165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации, и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.
То обстоятельство, что сделка не зарегистрирована не является препятствием для реализации этого права и судебной защиты, так как требования о регистрации сделки заявляются именно в связи с уклонением ответчика - Администрации Красносулинского городского поселения от совершения этих действий.
Принятие Администрацией Красносулинского городского поселения мер к приостановлению регистрации свидетельствует об уклонении ее от выполнения условий сделки и в соответствии со ст. 10 ГК РФ, оценивается судом как злоупотребление правом.
В процессе рассмотрения спора установлено, что принадлежность муниципальному образованию спорных объектов не оспаривается сторонами, более того на момент заключения договора аренды они были внесены в реестр муниципального имущества.
Кроме того, принятие мер к регистрации этого права в УФРС по РО является обязанностью самого муниципального образования и зависит только от его действий. В связи с чем, не может быть вменено как в обязанность истца, также как и не является препятствием для заключенной сделки, так как, исходя из аналогии применения п. 2 ст. 6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» такая регистрация была возможна в момент регистрации самой сделки - договора аренды.
Поскольку срок действия договора аренды на момент рассмотрения спора не истек, необходимость осуществления его государственной регистрации не отпала.
Согласно ч. 6 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.
В связи с чем, доводы ответчиков о том, что существуют экземпляры Постановления № 171 от 28.12.2007 г. и договора со сроком аренды, истекающим 29.12.2008 г., являются необоснованными и недоказанными, так как ответчиками не представлены оригиналы указанных постановления и договора, а их ксерокопии в силу неустраненных противоречий не подлежат принятию судом в качестве допустимого доказательства.
Возражения ответчиков со ссылкой на нормы Федерального закона 135-ФЗ «О защите конкуренции» также подлежат отклонению.
Поправка к Федеральному закону № 135-ФЗ от 26.07.2006 г. «О защите конкуренции», касающаяся проведения конкурсов или аукционов при заключение договоров аренды государственного и муниципального имущества была принята 02.07.2008 г., то есть уже после заключения спорного договора, в связи с чем не может быть применена в отношениях сторон. Заключение спорного договора также не нарушает положений, установленных в ст. ст. 15, 16 Закона.
Постановлением Главы Красносулинского городского поселения № 18 от 28.01.2009 г., арендованное истцом недвижимое имущество закреплено на праве хозяйственного ведения за МУП «Наш город» в соответствии с приложением № 1. Заключен договор № 10 от 28.01.2009 г., право хозяйственного ведения зарегистрировано в УФРС по РО.
Между тем, по общему правилу, невозможно одновременное существование двух взаимоисключающих владельческих титулов на один и тот же объект.
В связи с чем арендодатель не вправе создавать новый титул без прекращения прежнего арендного титула. Либо вправе создать такой титул, который не препятствует реализации прежнего.
Так, в соответствии с ч. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием изменения или расторжения договора аренды.
При этом наличие регистрации права хозяйственного ведения, как вещного права не является препятствием для регистрации договора аренды, как права обязательственного.
В обстоятельствах передачи права хозяйственного ведения МУП «Наш город» в целях организации порядка балансового учета и содержания имущества, принятого в муниципальном образовании, не исключается возможность замены стороны арендодателя или включения в субъектный состав сделки балансодержателя, что является их обязанностью, и не предполагает препятствий для реализации первоначального арендного титула.
В случае передачи спорных объектов в хозяйственное ведение в качестве альтернативного титула целевого использования объекта, то есть исключающего титул аренды, действия должны были быть совершены с учетом норм ст. ст. 452, 619 ГК РФ, исключающих нарушение права арендатора, которое может быть реализовано им в течение всего срока договора, независимо от даты его регистрации, как и сама регистрация может быть проведена в пределах этого срока.
В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
