• по
Более 52000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
 

РЕШЕНИЕ

от 24 августа 2009 года  Дело N А53-8248/2009

Резолютивная часть решения объявлена 18 августа 2009.

Полный текст решения изготовлен 24 августа 2009.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т.Д.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мазур Н.А.

в судебном заседании рассмотрел дело

по иску ООО «Адамант»

к Администрации г. Ростова-на-Дону

о признании права собственности на нежилое строение административное здание литер А, общей площадью 237,9 кв.м расположенное по адресу : г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 123 «а»; цокольный этаж помещения №1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11, общей площадью 39,3 кв.м; первый этаж помещения №1,2,3,4,5,6, общей площадью 97,3; мансардный этаж помещения № 1,2,3,4,5,

третьи лица - Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, Департамент иущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ростовской области, Министерство имущественных отношений и финансового оздоровления предприятий Ростовской области

при участии:

от истца - юрисконсульт Давыдова Т.В. по доверенности от 18.05.2009г.,

от ответчика, от третьих лиц - не явились, уведомлены,

установил: исковые требования основаны на том, что истцом самовольно произведены переустройство и перепланировка (реконструкция) помещения, принадлежащего ему на праве собственности. Ссылаясь на то, что реконструированный объект отвечает установленным законом требованиям к объектам такого вида и назначения, истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик в отзыве на иск указал на недопустимость легализации объектов недвижимости, возведенных с нарушением установленного порядка. При этом ответчик ссылается на то, что истцом в обоснование иска не представлено надлежащих доказательств тому, что спорный объект соответствует требованиям действующих строительных норм и правил, санитарным, противопожарным, природоохранным и иным обязательным требованиям к объектам такого вида и назначения, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не представлено заключение МУ «Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону» о соответствии строений градостроительным нормам и правилам - расположен ли спорный объект в границах земельного участка с соблюдением минимальных отступов от границ участка и красных линий, соответствует виду разрешенного использования участка, постройка осуществлена в соответствии с правилами землепользования и застройки города, процент застройки земельного участка соответствует разрешенному для данной категории земель. Ответчик полагает, что при отсутствии доказательств совершения истцом действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований для осуществления строительства и того, что в выдаче таких документов ему было отказано, либо у него отсутствует возможность получить их в установленном порядке, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Минимущество по Ростовской области в письменном отзыве на иск указало, что право собственности может быть признано за истцом лишь при условии, что здание не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает их права и охраняемые законом интересы.

ДИЗО г. Ростова-на-Дону в отзыве на иск указал, что спорный объект в реестре муниципальной собственности города не значится, сведениями о наличии чьих-либо прав на спорный объект ДИЗО г. Ростова-на-Дону не располагает. Одновременно ДИЗО г. Ростова-на-Дону заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. Ходатайство судом удовлетворено.

От УФРС по Ростовской области поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. Ходатайство судом удовлетворено. Одновременно в ходатайстве УФРС по Ростовской области указало на то, что в настоящее время в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют записи о регистрации прав, ограничений (обременений) на спорный объект недвижимого имущества.

Третье лицо - ТУ ФА по УФИ по Ростовской области в письменном отзыве на иск указало, что не располагает сведениями об отнесении спорных объектов к федеральной собственности. ТУ ФА по УФИ по Ростовской области заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. Ходатайство судом удовлетворено.

В судебном заседании представитель истца пояснил основания и предмет иска, заявленные исковые требования подержал, представил письмо МУ «Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону».

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, суд не находит оснований к удовлетворению иска.

Как следует из материалов дела, истец является собственником земельного участка площадью 125 кв. м, расположенного по адресу г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, пр. Ленина, 123а. Право собственности подтверждено свидетельством серии 61 АВ № 179100 от 15.02.2006 г.

На этом участке расположен объект недвижимости - торгово-остановочный комплекс площадью 151,3 кв.м, также принадлежащий на праве собственности истцу, что подтверждено свидетельством серии 61 АА № 823478 от 10.08.2004 г.

Без требуемых разрешений и согласования проекта истец осуществил реконструкцию жилого дома, в результате которой к нему выполнена пристройка и совершены иные преобразования, повлекшие изменение состояния объекта и увеличение его площади до 237,9,8 кв. м, изменено его функциональное назначение - объект описывается в технической документации как административное здание. Истец самостоятельно нес расходы по преобразованию объекта.

При таких обстоятельствах истец со ссылкой на часть 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации просит признать за ним право собственности на указанный объект. Согласно указанной норме право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы иных лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 16.09.2008 г. № 6264/08 легализация реконструированного (как и вновь возведенного объекта) возможна лишь при возведении его без нарушения целевого назначения земельного участка, градостроительных и строительных норм и правил, с получением разрешения на капитальное строительство, а также при вводе его в эксплуатацию в установленном законом порядке.

Однако, как указано выше, ранее на земельном участке находился торгово-остановочный комплекс, а в отношении нового объекта истцом представлен технический паспорт от 8.11.2008 г., в котором указано, что это административное здание. Допустимость преобразования торгово-остановочного комплекса на данном участке в административное здание истец не обосновал.

При оценке правомерности заявленного иска суд основывается также на правовой позиции, изложенной в постановлении суда апелляционной инстанции (от 18.02.2009 г. № 15ПА-527/2009), и постановлении кассационной инстанции (от 8.05.2009 г. по делу № А53-13770/2008-С2-6), поскольку их указания на толкование закона являются обязательными для нижестоящего суда.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, ус­тановленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строи­тельных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, да­рить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользова­нии которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществивше­му ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указан­ным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан».

Согласно пункту 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собст­венник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Согласно абзацу второму пункта второго статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации. Последствия самовольной по­стройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, опре­деляются статьей 222 Кодекса.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного ко­декса Российской Федерации при реконструкции как и при строительстве объекта недвижимо­сти требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществле­ния строительства на основе документов территориального планирования и правил земле­пользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с со­блюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуа­ций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельно­сти с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получе­нием разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуа­тацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Кроме того, само по себе возведение самовольной постройки является нарушением норм как частного, так и публичного права. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 3 июля 2007 года № 595-О-П: «Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градострои­тельных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осущест­вившее самовольную постройку, не является законным владельцем.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разреше­ний, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и пра­вил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих при­знаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, т.е. санкцию за данное право­нарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса само­вольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

По буквальному смыслу описываемой нормы, содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина гражданина в осуществлении самовольной построй­ки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательст­вом совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечис­ленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Таким образом, по общему правилу правовым последствием осуществления само­вольной постройки должен быть ее снос. Признание права собственности в порядке пунк­та 3 статьи 222 Гражданского кодекса представляет собой исключение из общего правила и не может толковаться расширительно. Вынося решение о признании самовольной по­стройки, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщи­ком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные факти­ческие обстоятельства дела. Даже при полной доказанности фактов соответствия само­вольной постройки нормам и правилам и доказанности отсутствия нарушения прав иных лиц суд не обязан признавать право собственности на самовольную постройку. Указанный способ возникновения права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить пра­воустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленным нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Граж­данского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализа­ции самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застрой­щика, получающего необходимые для строительства документы в установленном поряд­ке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не вы­полнял предусмотренные законом требования.

Между тем доказательств того, что истец совершал какие-либо действия, направлен­ные на получение необходимых разрешений и согласований для осуществления строи­тельства, в материалах дела не имеется. Истцом также не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что ему было необоснованно отказано в выдаче соответствую­щих разрешительных документов.

Между тем, согласно правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 16.12.2008 г. № 10397/08 выдача разрешения является не только формой реализации полномочий муниципального образования в сфере градостроительства, но и формой контроля за соблюдением интересов смежных землепользователей и при их нарушении такое разрешение является недействительным.

Из описанного выше следует, что истец нарушил порядок возведения строения - не согласовал проектную документацию, не поучил разрешения на строительство, не принял меры к вводу объекта в эксплуатацию в установленном порядке.

Обосновывая довод о том, что объект отвечает требованиям безопасности и правилам градостроительства, истец представил заключение ООО «Южное федеральное общество судебной экспертизы и оценки-АГ» от8.12.2008 г. № 951-З. Согласно выводам заключения здание не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает их права и интересы, охраняемые строительными, градостроительными, противопожарными и санитарными нормами действующего законодательства.

С учетом того, что требуемых разрешений на реконструкцию истец не получал, суд признал, что это заключение не является достаточным доказательством безопасности конструкций.

При этом суд неоднократно предлагал истцу представить доказательства, подтверждающие, что спорный объект расположен в границах земельного участка с соблюдением минимальных отступов от границ участка и красных линий, соответствует виду разрешенного использования участка, доказательства обращения за разрешением на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Суд предлагал представить также заключения компетентных служб о том, что спорный объект соответствует требованиям действующих строительных норм и правил, санитарным, противопожарным, природоохранным и иным обязательным требованиям к объектам такого вида и назначения, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Такие доказательства истцом не представлены.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований к удовлетворению заявленных истцом требований.

Как указано выше, по общему правилу правовым последствием осуществления само­вольной постройки должен быть ее снос. В данном случае - приведение строения в исходное состояние. Поскольку техническая возможность совершения такого действия и вопрос о праве на ранее существовавшее строение не является предметом настоящего спора, суд полагает необходимым разрешить иск именно в заявленном виде, отказав в его удовлетворении.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение.

Судья Т.Д. Пипник

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А53-8248/2009
Принявший орган: Арбитражный суд Ростовской области
Дата принятия: 24 августа 2009

Поиск в тексте