АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 03 августа 2011 года Дело N А53-8848/2011
Резолютивная часть решения объявлена «27» июля 2011 года
Полный текст решения изготовлен «03» августа 2011 года
Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Жигало Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Прокопчук С.П.,
при участии:
от истца - главный специалист Андрющенко О.А. по доверенности от 11.04.2011 № 130,
от ответчика - представитель Фоминых А.Н. по доверенности № 29 от 26.04.2011.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А53-8848/2011
по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации Зерноградского района Ростовской области ОГРН 1026100955462
к обществу с ограниченной ответственностью "Компания по управлению имуществом" ИНН 6167093726 ОГРН 1076167003990
о взыскании задолженности по арендной плате в размере 6077 рублей 37 копеек, пени в размере 2228 рублей 31 копейки,
установил:
Комитет по управлению имуществом Администрации Зерноградского района Ростовской области обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Компания по управлению имуществом" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 171 от 28.11.2007 за период с 01.10.2010 по 12.05.2011 в размере 6077 рублей 37 копеек, пени за просрочку платежей в размере 27 869 рублей 2228 рублей 31 копейки.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по оплате арендной платы.
В судебном заседании, состоявшемся 13.07.2011, представитель истца заявил письменное ходатайство об уточнении исковых требований и взыскании с ответчика 6 108 рублей 82 копеек задолженности за период 15.11.2010 по 12.07.2011 и пени в размере 3 352 рублей 26 копеек.
Право формулирования исковых требований является прерогативой истца, которая представлена ему в силу прямого указания данного в законе, в связи с чем суд, руководствуясь положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал заявленное истцом ходатайство подлежащим удовлетворению.
В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования, настаивал на их удовлетворении в полном объеме.
Представитель ответчика представил платежные поручения № 225 от 12.07.2011 на сумму 6 077 рублей 37 копеек об оплате задолженности по арендной плате, № 226 от 12.07.2011 на сумму 2 228 рублей 31 копейка об оплате пени, пояснил, что оплата произведена по договору № 171 от 28.11.2007.
Изучив материалы дела, суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично.
Как следует из материалов дела, 28.11.2007 между КУИ Администрации Зерноградского района Ростовской области (арендодатель) и ООО «ИМПУЛЬС» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 171 (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 1447 кв.м, с кадастровым номером 61:12:04 03 10:0018, относящийся к категории «земли населенных пунктов», с разрешенным использованием (назначением) «для размещения инженерно-технических объектов водоснабжения», расположенный по адресу: Ростовская область, г. Зерноград, ул. Социалистическая, 2-д (далее - участок), сроком на 49 лет с 05.10.2007 по 05.10.2056. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 07.05.2008, номер регистрации 61-61-16/008/2008-235.
В соответствии с пунктом 1.2 договора на участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие арендатору на праве собственности.
Согласно пункту 3.1. договора годовой размер арендной платы за участок составляет 2 115 рублей 59 копеек. Размер арендной платы за период с 02.07.2007 по 31.12.2007 составляет 1 057 рублей 20 копеек.
В силу пункта 3.2. договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы не позднее 10 числа последнего месяца, а за 4 квартал не позднее 15 ноября текущего года.
Пунктом 3.4. договора размер арендной платы изменяется путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании соответствующего расчета арендной платы.
В соответствии с пунктом 5.2. договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
В связи с заключением договора купли-продажи от 19.06.2009 №3 недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, 01.04.2010 между КУИ Администрации Зерноградского района Ростовской области (арендодатель) и ООО «Компания по управлению имуществом» (арендатор) заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 171 от 28.11.2007 (далее - дополнительное соглашение), в соответствии с которым стороны решили внести изменения в договор аренды и считать стороной арендатора ООО «Компания по управлению имуществом» (пункт 1).
Согласно пункту 2 дополнительного соглашения все права арендатора по договору аренды земельного участка № 171 от 28.11.2007 переходят ООО «Компания по управлению имуществом» с момента регистрации настоящего соглашения в Зерноградском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.
Пунктом 3 дополнительного соглашения предусмотрено, что обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 171 от 28.11.2007 переходят ООО «Компания по управлению имуществом» с момента подписания договора купли-продажи имущества № 3 от 19.06.2009.
Дополнительное соглашение от 01.04.2010 зарегистрировано в Зерноградском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 07.05.2010, номер регистрации 61-61-15\022/2010-455.
Как следует из материалов дела, ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по внесению арендных платежей, в связи с чем за ним образовалась задолженность в период с 15.11.2010 по 12.07.2011 в сумме 6 108 рублей 82 копейки.
За просрочку исполнения обязательств ответчиком была начислена пеня за период в размере 3 352 рубля 26 копеек.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 № 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний из собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.
Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.
Произведенный расчет арендной платы соответствует действующему законодательству, условиям договора, доказательств внесения арендной платы ответчиком не представлено, ответчиком представленный расчет в части примененных коэффициентов и базовых ставок арендной платы не оспорен, в связи с чем, размер арендной платы, приведенный истцом в расчете в общей сумме 6 108 рублей 82 копейки принимается судом как надлежащий.
Поскольку истцом в материалы дела представлено платежное поручение № 225 от 12.07.2011 об оплате задолженности по арендной плате в размере 6 077 рублей 37 копеек, взысканию подлежит задолженность в размере 31 рубль 50 копеек.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору истцом также заявлено требование о взыскании неустойки в размере 3 352 рубля 26 копеек.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. В силу части 1 статьи 333 Кодекса суд вправе уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 г. № 17 «Обзор применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки сумме возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое.
В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, при применении данной нормы суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О). При оценке соразмерности взыскиваемой неустойки суд должен исходить из того, что отражением минимального размера потерь, понесенных кредитором в связи с неисполнением ответчиком обязательства по оплате товара, являются проценты, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Размер пени согласован сторонами в пункте 5.2 договора и составляет 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Между тем, из материалов дела не усматриваются какие-либо существенные негативные последствия для истца, связанные с нарушением обязательства. Истцом не представлено суду доказательств, подтверждающих наличие у него возможных убытков, вызванных нарушением ответчиком условий договора.
Учитывая изложенное, суд полагает возможным уменьшить размер пени до 2 228 рублей 31 копейки, фактически уплаченных ответчиком.
По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Компания по управлению имуществом" (ИНН 6167093726 ОГРН 1076167003990) в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации Зерноградского района Ростовской области (ОГРН 1026100955462) 31 рубль 50 копеек задолженности.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Компания по управлению имуществом" (ИНН 6167093726 ОГРН 1076167003990) в доход федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины.
Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.
Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья Н.А. Жигало
Электронный текст документа
подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:
файл-рассылка
