АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 26 июня 2009 года Дело N А53-9683/2009
Резолютивная часть решения объявлена 23 июня 2009 года.
Полный текст решения изготовлен 26 июня 2009г.
Арбитражный суд Ростовской области в составе:
председательствующей судьи Икряновой Е.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тен А.А.
рассмотрел в заседании суда дело по иску Наумовой Елены Юрьевны
к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога Ростовской области
о признании права собственности на двухэтажное административно-офисное здание с мансардой - литер Б, общей площадью 819,6 кв.м., литер А, общей площадью 419,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Таганрог, пер. Аптечный, 3/ул. Социалистическая, 26.
Третьи лица: Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Ростовской области, Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области , Администрация г. Таганрога Ростовской области
при участии:
от истца: представитель Пищенко В.А. по доверенности от 19.06.2009г.
от ответчика: представитель Барсуков С.В. по доверенности №1037 от 26.02.2009г.
от третьих лиц: Администрация г. Таганрога - представитель Барсуков С.В. по доверенности №385 от 26.01.2009г.
установил:
Индивидуальный предприниматель Наумова Елена Юрьевна обратилась в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога Ростовской области с требованием о признании права собственности на двухэтажное административно-офисное здание с мансардой литера «Б» общей площадью 819, 6 кв.м., административно-офисное здание литера «А» общей площадью 419, 8 кв.м. с учетом подвала и мансарды, расположенные по пер. Аптечный, 3/ ул. Социалистическая, 26 в г. Таганроге Ростовской области.
Определением суда от 02.06.2009 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций Ростовской области, Территориальное управления Росимущества по Ростовской области, Администрация г. Таганрога Ростовской области.
Исковые требования мотивированы тем, что ею на предоставленном по договору аренды № 08-771 от 20.08.2008 г. земельном участке общей площадью 562 кв.м. по пер. Аптечный, 3/ Социалистическая, 26 в г. Таганроге Ростовской области было осуществлено самовольное строительство литеры «А» и литеры «Б» площадью 128, 3 кв.м. и 288, 2 кв.м. соответственно. Ввиду отсутствия достаточного финансирования строительство указанных объектов было приостановлено в 2008 г. и решением мирового судьи судебного участка № 5 г. Таганрога Ростовской области за ней было признано право собственности на указанные выше объекты недвижимого имущества, возведенные самовольно как объекты незавершенные строительством. Право собственности на незавершенные строительством здание литера «А» площадью 128, 3 кв.м. и литера «Б» площадью 288, 2 кв.м. по пер. Аптечный, 3/ Социалистическая, 26 в г. Таганроге Ростовской области было зарегистрировано за истицей в установленном законом порядке 19.01.2009 г. До регистрации права собственности истицей было получено разрешение на строительство указанных объектов и подготовлена соответствующая проектная документация, строительство спорных строений завершено в 2009 году. Поскольку после регистрации права собственности в отношении незавершенных объектов капитального строительства разрешение на окончание такого строительства ею не получалось, хотя такая обязанность возложена на нее как застройщика, на настоящий момент у нее отсутствует возможность получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности на спорные объекты недвижимого имущества. Со ссылкой на положения ст. 222 ГК РФ просит суд признать право собственности на указанные объекты недвижимого имущества, завершенные строительством.
Представитель истца в судебное заседание явился, поддержал исковые требования, просил удовлетворить иск.
Представитель ответчика в судебное заседание явился, возражений по существу заявленных требований не заявил, представил отзыв на исковое заявление, в котором со ссылкой на ст. 222 ГК РФ указал, что признание права собственности не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов третьих лиц.
Рассмотрев материалы дела, выслушав пояснения сторон, суд установил следующее.
Как следует из материалов дела, 01.03.2008 г. между истцом и Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога Ростовской области заключен договор аренды № 3359, по условиям которого ей передано в аренду нежилые помещения литер «А,А1, А2, а, а1, а2» общей площадью 261, 7 кв.м., расположенные по пер. Аптечный, 3/ ул. Социалистическая, 26 в г. Таганроге Ростовской области с целью размещения склада.
20 августа 2008 г. Между истцом и Комитетом был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 08-771, по условиям которого ей был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:58:0003051:7 площадью 562 кв.м., расположенный по указанному адресу. Срок договора аренды, согласно п. 2.1 договора определен сторонами с 04.08.2008 г. по 01.02.2009 г. Земельный участок передан Наумовой Е.Ю. по акту приема-передачи.
После заключения указанного договора аренды земельного участка 10.09.2008 г. истцу было выдано разрешение на строительство № RU61311000-434, согласно которому Наумовой Е.Ю. разрешено строительство объекта капитального строительства - 2-х этажного с подвалом административно-офисного здания общей площадью 935, 4 кв.м., строительным объемом 5532 куб.м., на земельном участке площадью 562 кв.м., расположенном по пер. Аптечный, 3/ ул. Социалистическая, 26, сроком до 10.09.2009 г.
Как следует из материалов дела, на указанном земельном участке в период 2008 г. Наумовой Е.Ю. были возведены незавершенные строительством объекты литера «А», площадью 128, 3 кв.м., литера «Б» площадью 288, 2 кв.м., а расположенное на указанном земельном участке нежилое помещение литер «А,А1, А2, а, а1, а2» общей площадью 261, 7 кв.м., переданное ей по договору аренды № 3359 от 01.03.2008 г. было снесено с разрешения Комитета.
Решением мирового судьи судебного участка № 5 г. Таганрога Ростовской области от 01.12.2008 г., вступившего в законную силу 12.12.2008 г. за Наумовой Е.Ю. было признано право собственности на указанные объекты незавершенного строительства, и взыскана стоимость снесенного нежилого помещения в размере 283 211 руб.
Право собственности на указанные объекты незавершенного строительства литера «А» и литера «Б» было зарегистрировано за Наумовой Е.Ю. в установленном законом порядке, о чем 19.01.2009 г. в Единый государственный реестр прав внесены записи о регистрации права № 61-61-42/141/2008-195, -196 соответственно, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
После государственной регистрации права собственности истца на указанные объекты незавершенного строительства, указанные объекты за счет собственных средств предпринимателя были завершены строительством. На настоящий момент на предоставленном по договору аренды земельном ею возведено нежилое двухэтажное с мансардой здание литера «А», общая площадь которого по данным органа технической инвентаризации по состоянию на 13.04.2009 г. составляет 419, 8 кв.м. и нежилое двухэтажное здание с мансардой литера «Б», общая площадь которого по данным органа технической инвентаризации по состоянию на 13.04.2009 г. составляет 987, 9 кв.м.
Технические конструкции указанных строений обеспечивают его несущую способность и устойчивость, что подтверждается заключением ООО Научно-производственное предприятия «ЭСМИК-II» и техническим заключением ОАО «Ростовгражданпроект» № 08-178-ТЗ.
Отсутствие разрешительной документации препятствует регистрации права собственности истца на спорные строения во внесудебном порядке, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Оценив собранные в материалах дела доказательств, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения заявленного иска по следующим основаниям.
Согласно п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также из капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей. Спорный объект не относится к объектам, определенным пунктом 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, для строительства и реконструкции которых не требуется разрешения.
Поскольку право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда, осуществление строительных работ в отношении таких объектов возможно только в порядке, предусмотренном указанной выше нормой права.
Как следует из материалов дела, истцом разрешение на строительство спорных объектов после государственной регистрации права собственности на такие объекты в качестве незавершенных строительством объектов в установленных законом порядке получено не было.
В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса в редакции ФЗ от 30.06.2006г. №93-ФЗ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, которым предусмотрено что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Оценивая спорное правоотношение с учетом признака самовольной постройки, связанного с наличием предоставленного для этих целей земельного участка, суд исходит из следующего.
Как следует из материалов дела, истец является арендатором земельного участка площадью 562 кв.м. (площадь до уточнения границ земельного участка), на котором расположена возведенная им самовольная постройка, что подтверждается договором аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 08-771 от 20.08.2008 г. Указанный договор аренды при сроке его действия с 04.08.2008 г. по 01.02.2009 г. (менее 1 года) не подлежал государственной регистрации, а потому считается заключенным с момента его подписания и передачи соответствующего договору земельного участка арендатору (ст. 433, 651 ГК РФ). По истечение срока такого договора ни одна из сторон не заявила возражений относительно его использования, в связи с чем такой договор считается возобновленным на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ).
При этом, применительно к положениям ст. 36 ЗК РФ истец по делу, как собственник объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, имеет исключительное право на приобретение его в собственность или аренду, в связи с чем он является его законным пользователем.
В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает права собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Пунктом 2 пункта 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что собственник имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Указанные права, согласно требованиям ст. 41 ЗК РФ принадлежат также лицам, не являющимся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов.
Используемый истцом земельный участок, согласно данным из государственного земельного кадастра, относится к землям поселений, разрешенное использование земельного участка - для эксплуатации размещения склада хранения продуктов и офиса.
Согласно требованиям ст. 85 ЗК РФ в состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к различным территориальным зонам. При этом, согласно пункту 3 указанной нормы права градостроительные регламенты, установленные для каждой территориальной зоны, обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Поскольку спорные самовольно возведенные объекты являются зданиями непроизводственного и нежилого назначения - административно-офисное здание, суд приходит к выводу о том, при его возведении истцом не допущено нарушений требований действующего земельного законодательства, а дальнейшая эксплуатация возведенной истцом самовольной постройки не входит в противоречие с разрешенным использованием такого земельного участка в границах определенной территориальной зоны.
В соответствии с заключением №08-178 ОАО «Ростовгражданпроект» по проектной документации указанных строений проектные материалы по составу и содержанию соответствуют нормативным требованиям, предъявляемым к таким строениям. Согласно отчету о техническом состоянии строительных конструкций указанных зданий, составленным ООО Научно-производственное предприятие «ЭСМИК-II», строительные конструкции указанных зданий обеспечивают его несущую способность и устойчивость, строительных конструкций, находящихся в неработоспособном состоянии не выявлено, в связи с чем возможен ввод такого здания в эксплуатацию.
При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что указанная самовольная постройка соответствует требованиям охраны окружающей среды, правилам застройки, санитарно-гигиеническим, противопожарным, градостроительным и строительным нормам и правилам, а также другим обязательным нормам и правилам, выполнение которых требуется для строительства и эксплуатации постройки, и ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
По смыслу п. 1 ст. 218 ГК РФ одним из оснований приобретения права собственности является приобретение вещного права на изготовленную или созданную лицом вещь для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. Легитимность возведения объекта за счет средств истца подтверждается представленными в материалы дела документами. Правопритязаний в отношении указанных зданий со стороны третьих лиц как в целом, так и в отношении отдельных их частей при рассмотрении настоящего спора не заявлено.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Государственная регистрация представляет собой действие завершающее юридический состав, определяющий возникновение и переход вещных прав на объекты, относящиеся к недвижимым.
Как предусмотрено п. 1 ст. 213 ГК РФ, в собственности граждан и юридических лиц моет находится любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
Как следует из материалов дела, сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, строение возведено на земельном участке, принадлежащем истцу на праве аренды, в границах существующей жилой застройки с соблюдением существующей красной линии, и отвечает разрешенному использованию земельного участка.
Как установлено судом, имущество, о праве на которое заявлено истцом не является объектов конкурирующих вещных прав на него со стороны третьих лиц.
Технические характеристики спорных объектов недвижимого имущества подтверждены техническими паспортами, составленным Таганрогским отделением Ростовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризации - Федеральное БТИ» по состоянию на 13.04.2009 г.
Согласно требованиям ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органом, уполномоченным в области государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации прав не является в данном случае основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку согласно требованиям ст. 222 ГК РФ признание права собственности на самовольную постройку предшествует факту такой регистрации.
В соответствии с ст. 17, 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступившее в законную силу решение суда является основанием для государственной регистрации права.
Поскольку процессуальное участие Комитета по управлению имуществом г. Таганрога в качестве ответчика и удовлетворение иска не является свидетельством неправомерности его действий, а связано только с процессом исследования перехода права собственности, и не может влечь отнесение расходов по оплате государственной пошлины на ответчика, расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца, уплатившего при подаче настоящего иска 4000 руб. государственной пошлины.
На основании вышеизложенного, и в соответствии со ст. ст. 12, 131, 209, 215, 218, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 36, 40, 41, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 110, 167, 168, 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Р Е Ш И Л:
Удовлетворить заявленные исковые требования.
Признать за индивидуальным предпринимателем Наумовой Еленой Юрьевной право собственности на: законченное строительством двухэтажное нежилое здание с мансардой литера «А» общей площадью 419, 8 кв.м.; законченное строительством двухэтажное нежилое здание с мансардой литер «Б» общей площадью 987, 9 кв.м., расположенные по ул. Социалистическая, 26/ пер. Аптечный, 3 в г. Таганроге Ростовской области.
Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение.
Судья Е.А. Икрянова
Электронный текст документа
подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:
файл-рассылка
