АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 28 октября 2008 года Дело N А53-9911/2008
Резолютивная часть решения объявлена 21 октября 2008г.
Полный текст решения изготовлен 28 октября 2008г.
Арбитражный суд
в составе:
судьи Атроховой Т.И.
при ведении протокола судебного заседания судьей Атроховой Т.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО «Актиния»
к индивидуальному предпринимателю Техову Юрию Викторовичу
о взыскании 1 2 308 449 руб. 83 коп. задолженности и пени и о расторжении договора аренды № 1/7 от 01.07.2007г. (с учетом уточнения исковых требований),
при участии:
от истца: директор Ереванцян А.К. , представитель Куценко Т.А. по доверенности № 28/1 от 28.05.2008г.; представитель Маркосьян В.Р. по доверенности от 18.04.2008г.
от ответчика: предприниматель Техов Ю. В; представитель Волосатов Д.В. по доверенности от 15.08.2008г.
установил: общество с ограниченной ответственностью «Актиния» обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Техову Ю.В. о взыскании 10 000 000 руб. задолженности по арендной плате за нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Б.Садовая, 53, 2 120 000 руб. пени за просрочку оплаты, 63 007 руб. 36 коп. - расходов по содержанию помещения, и о расторжении договора аренды № 1/7 от 01.07.2007г.
В порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец уточнил исковые требования в части взыскания денежных средств и просил суд взыскать с ответчика 12 308 449 руб. 83 коп., в том числе 10 412 000 руб. задолженности по арендной плате за период с августа 2007 г. по 27 июня 2008 г., 1 821 625 руб. пени, 74 824 руб. 83 коп. расходов на содержание помещения.
Ответчик в отзыве на иск признал исковые требования в размере 127 683 руб. 59 коп., в том числе 107 000 руб. задолженности за период с ноября 2007 г. по январь 2008 г., 13.054 руб. пени и 7 629 руб. 59 коп. расходов по содержанию помещения.
В судебном заседании, состоявшемся 14.10.2008 г., объявлялся перерыв до 15час. 30 мин. 21.10.2008 г. После окончания перерыва ответчик и его представитель, присутствующие в заседании до объявления перерыва, не явились, что в силу пункта 5 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не являлось препятствием для продолжения заседания.
Изучив материалы дела и выслушав объяснения представителей сторон, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в части исходя из следующего.
Как видно из материалов дела и установлено судом, 01.07.2007 г. между ООО «Актиния» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Теховым Ю.В. (арендатор) был заключен договор № 1/7 аренды принадлежащего истцу на праве собственности нежилого помещения общей площадью 227,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Б. Садовая, 53, для организации в нем магазина.
В тот же день сторонами был подписан акт приема-передачи нежилого помещения.
Срок действия договора установлен с 1 августа 2007 г. до 30 июня 2008 г. (п.4.1).
Размер арендной платы согласно пункту 3.1 договора составляет 50 000 руб. месяц.
В дополнительном соглашении, подписанном 2 июля 2007 г.,стороны предусмотрели право арендатора сдавать в аренду торговые площади арендованного помещения.
22 июля 2007 года арендодателем и арендатором подписано дополнительное соглашение к указанному договору аренды, в котором размер арендной платы увеличен до 1 000 000 руб. в месяц (т.1.л.д.11-14, 16).
В соответствии с пунктом 3.3 договора в стоимость арендной платы не входят расходы по содержанию помещения (эксплуатационные расходы, оплата холодной воды, тепловой энергии, электроэнергии, и другие расходы), которые арендатор оплачивает согласно выставленным счетам.
Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за нежилое помещение и возмещению расходов по его содержанию послужило основанием для обращения ООО «Актиния» в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности по договору, неустойки и расторжении договора аренды № 1/7 от 1.07.2007 г.
При рассмотрении дела судом установлено, что сторонами 1 сентября 2007 года был подписан новый договор № 1/9 аренды нежилого помещения площадью 227,1 кв.м. по ул. Б.Садовая, 53. Подлинные экземпляры этого договора были представлены суду истцом и ответчиком.
Срок действия нового договора установлен с 1 августа 2007 г. до 30 июня 2008 г. (п.4.1).
Истец представил также подписанное сторонами дополнительное соглашение к этому договору, изменившее размер месячной арендной платы, установленный пунктом 3.1 (50 000 руб.). Согласно дополнительному соглашению размер арендной платы за аренду помещения установлен в 950 000 руб. в месяц. Как предусмотрено дополнительным соглашением, изменения к договору вступают в силу с 1 сентября 2007 г. (т.1 л.д. 88).
В связи с заключением сторонами нового договора аренды того же нежилого помещения ранее заключенный договор аренды № 1/7 с 1 сентября 2007 года прекратил свое действие, в связи с чем в удовлетворении требования ООО «Актиния» о его расторжении надлежит отказать.
Истец в заявлении об уточнении исковых требований просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате и коммунальным платежам за период с августа 2007 г. по 27 июня 2008 г. (день предъявления иска) по договорам № 1/7 и 1/9, а также договорную пеню в размере 0,1 % за каждый день просрочки, предусмотренную пунктами 5.2 договоров.
Возражая против исковых требований, ответчик в отзыве на иск и устных объяснениях ссылается на то, что в связи с необходимостью проведения ремонтных работ в арендуемом помещении стороны договорились производить начисление арендной платы с 1 ноября 2007 года, что отражено в пункте 7.1 представленного Теховым Ю.В. экземпляра договора № 1/9. (т.1.л.д.73-74). Кроме того, по утверждению ответчика, нежилое помещение им фактически не используется в связи с расторжением в январе 2008 года договоров с субарендаторами, поэтому начисление арендной платы он считает обоснованным только за три месяца - с ноября 2007 г. по январь 2008 г. При этом расчет своей задолженности ответчик производит исходя из размера месячной арендной платы 50 000 руб, предусмотренной пунктом 3.1 договора №1/9, ссылаясь на то, что дополнительные соглашения были подписаны им по просьбе арендодателя и не отражают реальный размер арендной платы, согласованный сторонами.
С учетом оплаты в общей сумме 43 000 руб., произведенной по платежным поручениям № 65 от 14.11.2007 г. и 068 от 11.12.2008 г. (т.1.л.д.71-72), задолженность по арендной плате признана ответчиком в сумме 107 000 руб. (150 000 руб.- 43 000 руб.).
Суд не может принять во внимание доводы ответчика, касающиеся размера арендной платы и окончания периода начисления арендной платы.
В силу статьей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата является существенным условием договора аренды. Ее размер или порядок определения, а также порядок, условия и сроки снесения определяются договором аренды.
Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон.
Как указано выше, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с августа 2007 года по 27 июня 2008 г.
Из материалов дела видно, что в августе 2007 года ответчик пользовался арендуемым помещением на основании договора № 1/7 от 01 июля 2007 года. Помещение передано ему по акту приема-передачи к указанному договору, подписанному сторонами 01 июля 2007 г. Согласно пункту 7.1 договора первая оплата за аренду помещения должна производиться с 01 августа 2007 г.
Дополнительным соглашением к договору от 22 июля 2007 года стороны изменили размер арендной платы, установив его в 1000 000 руб. в месяц.
Таким образом, за август 2007 г. истцом обоснованно начислена арендная плата в размере 1 000 000 руб.
С 1 сентября 2007 года пользование нежилым помещением осуществлялось ответчиком на основании договора аренды № 1/9, что подтверждается подлинным договором и актом приема-передачи к нему от 1 сентября 2007 г. (т.1.л.д.81, 87).
22 сентября стороны подписали дополнительное соглашение к этому договору, в котором предусмотрели, что 1 сентября 2007 г. размер месячной арендной платы составляет 950 000 руб. (т.1.л.д.88).
При таких обстоятельствах суд считает обоснованным применение при расчете задолженности за период после заключения договора №1/9 размера арендной платы 950 000 руб., установленного указанным дополнительным соглашением.
Вместе с тем, учитывая, что в подлинном экземпляре договора №1/9, представленном ответчиком, который подписан обеими сторонами, содержится условие о том, что в связи с ремонтными работами начисление арендной платы начинается с 1 ноября 2007 года (т.1.л.д.55-56) , суд полагает, что обоснованными являются исковые требования о взыскании задолженности по данному договору за период с 1 ноября 2007 года по 27 июня 2008 года.
Исходя из размера арендной платы 950 000 руб. в месяц за указанный период сумма арендных платежей составляет 7 505 000 руб.
Таким образом общий размер арендной платы за период с 1 ноября 2007 г. по 27 июня 2008 г. составляет 8 505 000 руб.
Ответчиком оплачено 43 000 руб. по платежным поручениям № 65 от 14.11.2007 г. и 068 от 11.12.2008 г. (т.1.л.д.71-72), поэтому задолженность его по арендной плате составляет 8 462 000 руб.
Довод ответчика о неправомерности применения размера арендной платы, установленного дополнительными соглашениями у договорам, суд считает необоснованным, так как оба дополнительных соглашения подписаны сторонами и не признаны недействительными в установленном законом порядке.
Кроме того, истцом представлено суду заключение ООО «Оценочная компания «Квартал-Эксперт», согласно которому рыночная стоимость ежемесячной арендной платы принадлежащего ООО «Актиния» нежилого помещения площадью 227, 1 кв.м. по ул. Б.Садовая,53 в г. Ростове-на-Дону по состоянию на 7 ноября 2007 года составляла
870 416 руб. Отчет об оценке был представлен на обозрение суда, выписка из него приобщена к материалам дела (т.1.л.д.89).
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Обязанность своевременно вносить арендную плату предусмотрена условиями договоров и нормами статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3.2 договоров арендатор обязан вносить арендную плату не позднее 5 числа оплачиваемого месяца.
За несвоевременную оплату арендной платы пунктами 5.2 договоров № 1/7 и 1/9 установлена ответственность в виде пени в размере 0.1% от суммы арендной платы за каждый день просрочки.
Суд проверил представленный истцом расчет пени (т.1 л.д.134) и признал обоснованным размер пени 1 278 245 руб. При этом суд исходил из размера арендной платы 1 00 000 руб. за август 2007 г. и 950 000 руб. за период с ноября 2007 г. по 27 июня 2008 г.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Согласно части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
В силу статьи 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона такого его условия, как размер неустойки - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.
В Определении Конституционного Суда Российской федерации от 21.12.2000г. № 263-О указано, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора в результате нарушения обязательства.
В Информационном письме от 14.07.1997г. № 17 «Обзор применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность неисполнения договорных обязательств и др.
При этом вопрос о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть решен в любой инстанции. Оценивая возможность применения данной нормы, суд учитывает формальное соответствие договорной и законной неустойки, а также определяет ее соразмерность исходя из того, отвечает ли неустойка характеру отношений сторон.
Принимая во внимание то обстоятельство, что пеня, по мнению суда, должна оставаться инструментом воздействия на сторону, допустившую ненадлежащее исполнение обязательства, суд в настоящем случае полагает возможным снизить размер пени до 400 000 руб.
На основании условий пункта 3.3 договора № 1/7 и положений пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор должен нести расходы по содержанию арендованного имущества.
Все коммунальные платежи и иные расходы по содержанию помещения в спорный период осуществлялись арендодателем. В отзыве на иск ответчик признает исковые требования в части взыскания понесенных истцом расходов в сумме 7 629 руб. 59 коп.
Исследовав представленные истцом доказательства, суд пришел к выводу об обоснованности требований о взыскании эксплуатационных расходов и коммунальных платежей в размере 63 007 руб.29 коп., в том числе:
55 377 руб. 70 коп. - расходы по оплате электроэнергии, что подтверждено платежными поручениями № № 44 от 04.09.2007г, 53 от 12.10.2007 г., 56 от 06.11.2007 г., 66 от 04.12.2007 г., 1 от 18.01.2008 г.;
374 руб.16 коп. - расходы по оплате холодной воды, что подтверждено платежными поручениями №№ 45 от 20.09.2007 г. 57 от 06.11.2007 г., 67 от 04.12.2007 г., 23 от 17.04.2008 г.;
894 руб. 16 коп. - эксплуатационные расходы, что подтверждено платежным поручением № 58 от 06.11.2007 г.,
6 361 руб. 27 коп.- оплата горячей воды, что подтверждено платежными поручениями №№ 72 от 25.12.2007 г., 67 от 04.12.2007 г., 22 от 17.04.2008 г.(т.1.л.д.22-34).
Таким образом, общая сумма задолженности арендатора по оплате арендных платежей и расходов арендодателя по содержанию помещения составила 8 525 007 руб. 29 коп.
Судом при принятии решения не может быть принят во внимание довод ответчика о том, что нежилое помещение не используется им с января 2007 года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 601 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Срок действия договора аренды № 1/9 установлен до 30 июля 2008 г.
Договор не расторгнут по соглашению сторон или в судебном порядке. Доказательства передачи помещения арендатору в соответствии с требованиями статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, а равно иных доказательств его освобождения арендатором не имеется. Согласно пояснениям представителей истца, не опровергнутым ответчиком, ключи от спорного помещения до настоящего времени находятся Техова Ю.В.
