СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 02 ноября 2011 года Дело N 33-4965/2011

2 ноября 2011 года г.Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

Председательствующего Шлейниковой И.П.

судей Шевченко С.В., Яковлева Н.А.

при секретаре Юхневич Е.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Ходоркова А.М. на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 13 сентября 2011 года, которым в удовлетворении иска Ходоркова А.М. к ООО «Балтийская финансово-промышленная группа» о признании предварительного договора купли-продажи от 20 сентября 2007 года договором долевого участия в строительстве и регистрации указанного договора; признании права собственности на 17/100 доли в праве общей долевой собственности в объекте - незавершенном строительством 7-ми секционном блокированном жилом доме со степенью готовности 100%, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № площадью 6200 кв.м по  ...  - соответствующую жилому блоку №2 и признании права собственности на 16/100 доли в праве общей долевой собственности в объекте - незавершенном строительством 7-ми секционном блокированном жилом доме со степенью готовности 100%, расположенном на земельном участке с кадастровым № площадью 6200 кв.м по  ...  - соответствующую жилому блоку №1 - отказано.

Этим же решением отменены обеспечительные меры, принятые определением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 22 августа 2011 года, в виде наложения запрета на совершение любых сделок и действий, связанных: с отчуждением 16/100 доли в праве общей долевой собственности в объекте - незавершенном строительством 7-ми секционном блокированном жилом доме со степенью готовности 100%, расположенном на земельном участке с кадастровым № площадью 6200 кв.м, находящемуся по адресу:  ...  соответствующей жилому блоку №1 общей площадью 118,5 кв.м и отчуждением 17/100 доли в праве общей долевой собственности в объекте - незавершенном строительством 7-ми секционном блокированном жилом доме, со степенью готовности 100%, расположенном на земельном участке с кадастровым № площадью 6200 кв.м, находящемуся по адресу:  ...  соответствующей жилому блоку №2 общей площадью 119,9 кв.м.

Заслушав доклад судьи Шевченко С.В., объяснения представителя Ходоркова А.М. Дорошкевич Ю.Л., поддержавшей доводы кассационной жалобы, и мнение представителя ООО «Балтийская финансово-промышленная группа» Пальцева А.В., согласившегося с жалобой, возражения временного управляющего ООО «Балтийская финансово-промышленная группа» Солдатова В.В. и судебного пристава - исполнителя ОСП Гурьевского района УФССП Козачук Н.С., считавших решение суда правильным, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Ходорков А. М. обратился в суд с иском к ООО «Балтийская финансово-промышленная группа» о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве и регистрации указанного договора; признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что 20 сентября 2007 года им с ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи, предметом которого являлась обязанность ООО «БФПГ» передать ему в собственность объекты строительства: квартиру ориентировочной площадью 122 кв.м, находящуюся по адресу:  ...  квартира со строительным номером №2, а также квартиру ориентировочной площадью 121 кв. м, находящуюся по адресу:  ...  квартира со строительным номером №1. Указанные квартиры расположены в жилых домах, принадлежащих ООО «БФПГ», предварительная стоимость квартир составляла по 1500000 рублей каждая и была оплачена им полностью. По условиям договора основной договор купли-продажи стороны обязались заключить не позднее 21 марта 2008 года. Ходорков А.М. указывал, что ответчик привлекал денежные средства физических лиц для строительства названного жилого дома и фактически за их счет жилой дом был возведен, однако при этом между ними заключены предварительные договоры. Полагал, что данный договор отвечает всем требованиям, предъявляемым законом № 214-ФЗ к договорам участия в долевом строительстве, и по своей правовой сути является таковым. Своих обязательств ООО «БФПГ» перед ним не исполнило, до настоящего времени жилые дома не сданы в эксплуатацию, хотя степень их готовности составляет 100%.

Ссылаясь на приведенные выше обстоятельства, просил суд признать предварительный договор купли-продажи от 20 сентября 2007 года, заключенный между ним и ООО «БФПГ», договором участия в долевом строительстве жилого помещения; произвести регистрацию указанного договора; признать за Ходорковым А. М. право собственности на 17/100 доли в праве общей долевой собственности объекта - незавершенном строительством 7-ми секционном блокированном жилом доме со степенью готовности 100%, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № площадью 6200 кв.м по  ...  - соответствующую жилому блоку №2 общей площадью 119,9 кв.м; а также признать право собственности на 16/100 доли в праве общей долевой собственности объекта - незавершенном строительством 7-ми секционном блокированном жилом доме со степенью готовности 100%, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № площадью 6200 кв.м по  ...  - соответствующую жилому блоку №1 общей площадью 118,7 кв.м; считать решение по настоящему делу основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Ходоркова А. М. на вышеназванные объекты без прекращения записи о регистрации договоров долевого участия в строительстве и залога.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ОСП Гурьевского района УФССП по Калининградской области, временный управляющий ООО «БФПГ» Солдатов В. В.

Рассмотрев дело, суд постановил изложенное выше решение.

В кассационной жалобе Ходорков А.М., не соглашаясь с решением суда, просит его отменить, ссылаясь на допущенные судом нарушения закона. Указывает, что из ранее состоявшихся судебных постановлений по искам к ООО «БФПГ» установлены обстоятельства, связанные со строительством ответчиком жилых домов (блок-секций). Названными решениями, выводы которых согласно ст.61 ГПК РФ не подлежат доказыванию вновь, установлено, что предварительные договоры купли - продажи, заключаемые ООО «БФПГ», по своей правовой сути являются договорами долевого участия в строительстве и за гражданами признано право собственности на доли в блокированном жилом доме по  ... . Оспаривает выводы суда о наличии сомнений в том, что договор между ним и ООО «БФПГ» заключался, при том, что представитель ООО «БФПГ» иск признал. Указывает, что судом не дано надлежащей правовой оценки доводам ответчика о признании иска, не указано, какие обстоятельства послужили основанием к отказу в принятии признания иска.

На жалобу принесены возражения ОСП Гурьевского района УФССП по Калининградской области.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учётом положений ст. 347 ГПК РФ исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения.

Из материалов дела следует, что 29 июня 2001 года постановлением № администрации МО «Зеленоградский район» ООО «К.» был предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 0,62 га с кадастровым номером № под строительство жилых домов по  ... .

03 июля 2001 года между администрацией МО «Зеленоградский район» и ООО «К.» был заключен договор аренды вышеназванного земельного участка сроком до 03 июля 2050 года, указанный договор был зарегистрирован в УФРС по Калининградской области.

15 июня 2004 года Главой МО «Зеленоградский район» застройщику ООО «К.» были выданы разрешения на строительство жилых домов по  ... , в том числе и на строительство блокированного десятисекционного жилого дома по  ... . Срок действия указанных разрешений - три года.

07 марта 2007 года между ООО «К.» и ООО «Балтийская финансово-промышленная группа» было заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03 июля 2001 года. Указанное соглашение зарегистрировано в УФРС по Калининградской области 15 марта 2007 года.

ООО «Балтийская финансово-промышленная группа» на основании договора купли-продажи объектов незавершенного строительства № от 22 декабря 2006 г. и акта приема-передачи данных объектов является собственником жилого дома незавершенного строительством, с процентом готовности 70%, находящегося по адресу:  ...  и жилого дома незавершенного строительством, с процентом готовности 71%, находящегося по адресу:  ... , о чем 23 января 2007 года Управлением ФРС по Калининградской области было выдано свидетельство о государственной регистрации права.

Данные неоконченные строительством жилые дома расположены на земельном участке площадью 0,62 га с кадастровым номером №, находящимся в аренде у ответчика.

Судом установлено, что 20 сентября 2007 года между Ходорковым А.М. и ООО «Балтийская финансово-промышленная группа» заключен предварительный договор купли - продажи, предметом которого является обязанность сторон в будущем, в срок не позднее 21 марта 2008 года заключить договор купли - продажи, в соответствии с которым организация передает в собственность Ходоркова А.М. квартиру ориентировочной площадью 122 кв.м, находящуюся по адресу:  ...  квартира со строительным номером №2 и квартиру ориентировочной площадью 121 кв.м, находящуюся по адресу:  ...  квартира со строительным номером №1.

Ссылаясь на заключение указанного договора, а также на то, что таким образом ответчик фактически привлекал денежные средства физических лиц для строительства, истец полагал, что данный договор отвечает всем требованиям, предъявляемым законом № 214-ФЗ к договорам участия в долевом строительстве, и по своей правовой сути является таковым, в связи с чем просил признать предварительный договор купли-продажи от 20 сентября 2007 года договором участия в долевом строительстве жилого помещения; произвести государственную регистрацию указанного договора и признать за ним право собственности на указанные в договоре объекты недвижимого имущества.

Разрешая заявленный спор и принимая решение об отказе Ходоркову А.М. в иске, суд первой инстанции правильно исходил из того, что предусмотренные законом основания к его удовлетворению отсутствуют.

Согласно п. 3 ст. 4 Федерального Закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Названным Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусмотрен механизм защиты прав участников долевого строительства многоквартирных жилых домов путем заключения договоров, соответствующих требованиям данного закона по своей форме и правовой природе, то есть договоров долевого участия в строительстве, а также их обязательной государственной регистрации с целью исключения возможности двойных продаж одних и тех же квартир.

В этой связи на возникшие между сторонами правоотношения, связанные с привлечением денежных средств для строительства объекта недвижимости, распространяются положения данного Закона.

Таким образом, в соответствии с приведенными выше нормами заключенный между Ходорковым А.М. и ООО «Балтийская финансово-промышленная группа» 20 сентября 2007 года предварительный договор купли - продажи, если стороны считали его договором долевого участия в строительстве, должен был иметь соответствующую правовую форму, содержание и подлежал государственной регистрации, в связи с чем является заключенным только с момента такой регистрации.

Между тем, как установлено судом и подтверждено имеющимися в деле доказательствами, государственную регистрацию данный договор не проходил.

Более того, присутствующим в суде кассационной инстанции представителем ООО «Балтийская финансово-промышленная группа» не оспаривалось, что заключение именно предварительного договора купли - продажи было выбрано в качестве наиболее выгодного варианта оформления правоотношений с физическими лицами, с чем они были согласны. То есть, для обеих сторон, заключивших договор, было очевидно, какая сделка должна между ними состояться.

В силу положений ч.3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

При этом сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

С учетом положений ст.ст.8, 218 ГК РФ незаключенный договор (в частности, не прошедший государственную регистрацию в требуемом законе случае) фактически не является сделкой и не порождает прав и обязанностей для сторон.

Изложенное свидетельствует о том, что на спорные объекты недвижимости, расположенные по  ... , между Ходорковым А.М. и ООО «Балтийская финансово-промышленная группа» договор долевого участия в строительстве в установленном законом порядке не заключался и, соответственно, зарегистрирован не был.

При этом судебная коллегия, полагает, что настоящий иск является способом защиты имущества ООО «Балтийская финансово-промышленная группа», его предъявление обусловлено возможным выводом имущества общества из описи ареста, составленного судебными приставами в рамках исполнительного производства о взыскании с общества задолженности по заработной плате и детским пособиям, на что обоснованно обращает внимание временный управляющий ООО «Балтийская финансово-промышленная группа».

Более того, как установлено судом, в настоящее время в отношении ООО «Балтийская финансово-промышленная группа» возбуждено дело о банкротстве, введена процедура наблюдения и настоящий иск заявлен Ходорковым А.М. уже после подачи Сберегательным банком РФ заявления в Арбитражный суд о несостоятельности ООО «Балтийская финансово-промышленная группа» в связи с наличием задолженности перед банком на сумму более 100000 руб.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения заявленного Ходорковым А.М. иска не имеется.

Что же касается доводов жалобы со ссылками на ранее состоявшиеся судебные постановления по аналогичным искам ряда граждан к ООО «Балтийская финансово-промышленная группа», которыми их требования были удовлетворены, то они не могут быть признаны состоятельными. Утверждения подателя жалобы о том, что названные решения имеют преюдициальное значение и в силу ст.61 ГПК РФ установленные ими обстоятельства не подлежат доказыванию и оспариванию, судебная коллегия находит ошибочными.

Иные доводы кассационной жалобы также не могут быть признаны состоятельными, отмену или изменение решения суда они не влекут.

Все обстоятельства, имеющие значение для разрешения возникшего спора, судом при рассмотрении дела исследованы, им дана правильная оценка в решении.

Нормы материального закона применены судом правильно, в соответствии с возникшими правоотношениями.

Нарушений норм процессуального права, которые могли бы повлечь отмену решения, судом не допущено.

Судебная коллегия находит постановленное судом решение законным и обоснованным и не усматривает оснований к его отмене или изменению по доводам кассационной жалобы.

Руководствуясь ст.ст.361,366 ГПК РФ, кассационная инстанция

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 13 сентября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка