СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОЛОГОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 июня 2012 года Дело N 33-2440/2012
г. Вологда
20 июня 2012 года
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Охапкиной Г.А.,
судей Соколовой М.В., Жидковой О.В.,
при секретаре Груздевой Г.К.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Филиппова В.С. на решение Вологодского городского суда от 30 марта 2012 года, которым Филиппову В.С. в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Охапкиной Г.А., объяснения Филиппова В.С., судебная коллегия
установила:
01 июля 2011 года между Жарких А.А. (продавец) и Филипповым В.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого Жарких А.А. продала Филиппову В.С. ... квартиру общей площадью ... кв.м., расположенную по адресу: ... , стоимостью ... рублей (л.д. 6).
На основании расписки от 01 июля 2011 года Жарких А.А. получила от Филиппова В.С. денежные средства в размере ... рублей за продаваемую ею квартиру, расположенную по вышеуказанному адресу (л.д. 8).
01 февраля 2012 года Филиппов В.С. обратился в суд с иском к Жарких А.А. о признании права собственности на квартиру и проведении государственной регистрации.
В обоснование требований указал, что на момент оформления договора купли-продажи квартира находилась в залоге у банка, в соответствии с пунктом 12 договора купли-продажи Жарких А.А. гарантировала снять обременение до момента государственной регистрации, которая была назначена на 27 июля 2011 года и передать ему указанную квартиру до 01 августа 2011 года. Но к указанному сроку и до настоящего времени обременение ответчиком не снято, в связи с чем 29 июля 2011 года регистрация была приостановлена. 26 декабря 2011 года в государственной регистрации ему было отказано.
Просил признать право собственности на квартиру по адресу: ... ; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области провести государственную регистрацию права собственности; взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в сумме ... рублей.
В судебном заседании истец Филиппов В.С. исковые требования уточнил, просил признать право собственности на квартиру по адресу: ... и взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в сумме ... рублей. Уточненные исковые требования поддержал, просил удовлетворить. Дополнительно суду пояснил, что Жарких А.А. обещала снять обременение на квартиру до момента государственной регистрации и освободить жилое помещение до 20 августа 2011 года. В настоящее время квартира находится во владении ответчика, Жарких А.А. уклоняется от регистрации сделки, обременение до настоящего времени не снято. При заключении договора купли-продажи квартиры ему было известно о том, что жилое помещение находится в залоге. От его предложения погасить задолженность по кредиту в размере ... рублей ответчик отказалась.
Ответчик Жарких А.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежащим образом. Представитель ответчика Жарких А.А. по доверенности Круглов А.Л. уточненные исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать. В возражение суду указал, что договор купли-продажи в установленном законом порядке не зарегистрирован, в связи с чем заключенным считаться не может. На момент заключения договора сторонам было известно о том, что квартира находится в залоге у банка. Задолженность по кредиту погашена 29 марта 2012 года, подтверждающих документов не имеется. Денежные средства в размере ... рублей Жарких А.А. согласна вернуть истцу.
Представитель третьего лица Акционерного коммерческого банка «Банк Москвы» (открытое акционерное общество) (далее АКБ «Банк Москвы» (ОАО)) по доверенности Кузнецов В.А. решение вопроса оставил на усмотрение суда. Дополнительно суду пояснил, что закладная находится в головном офисе АКБ «Банк Москвы» (ОАО). Долг Жарких А.А. на сегодняшний день не погашен, согласия на продажу квартиры банк не давал.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области по доверенности Сидоренкова Н.В. с исковыми требованиями не согласилась по основаниям, изложенным в отзыве, просила в удовлетворении иска отказать.
Представитель третьего лица ОАО «Промэнергобанк» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом.
Судом принято приведенное решение.
В апелляционной жалобе Филиппов В.С., ссылаясь на доводы, изложенные им в обоснование иска, ставит вопрос об отмене решения суда с вынесением по делу нового судебного постановления об удовлетворении заявленных требований.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность судебного постановления, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
В силу положений части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.
Основания приобретения права собственности предусмотрены в статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с частью 2 которой право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу статьи 12 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
Согласно части 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, законом предусмотрена государственная регистрация купли-продажи жилых помещений и именно с этим условием связан момент заключения договора купли-продажи жилого помещения. Последствием отсутствия регистрации сделки в соответствии с вышеуказанной специальной нормой статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации является вывод о незаключении договора купли-продажи.
В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Как следует из материалов дела, 01 июля 2011 года между Жарких А.А. и Филипповым В.С. заключен договор купли-продажи, по условиям которого Жарких А.А. продала Филиппову В.С. ... квартиру общей площадью ... кв.м., расположенную по адресу: ... , стоимостью ... рублей (л.д. 6). На момент заключения договора квартира была обременена ипотекой, залогодержателем являлся ОАО «Банк Москвы».
Факт передачи истцом денежных средств по указанному договору в размере ... рублей и соответственно получения их ответчиком подтверждается распиской от 01 июля 2011 года (л.д. 8).
Пунктом 8 договора купли-продажи предусмотрено, что покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру после регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области.
На основании пункта 12 договора Жарких А.А. гарантировала Филиппову В.С., что на момент регистрации перехода права собственности указанная квартира никому другому не будет продана, не будет заложена, в споре и под арестом (запрещением) не будет состоять.
26 декабря 2011 года государственным регистратором было принято решение об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру, расположенную по вышеуказанному адресу в связи с не предоставлением письменного согласия залогодержателя на изменение содержания закладной, что подтверждается копией сообщения от 26 декабря 2011 года №...,357 (л.д. 11-12).
В силу положений статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
Разрешая исковые требования Филиппова В.С. о признании права собственности на квартиру, суд первой инстанции, исходил из того, что поскольку государственная регистрация договора купли-продажи от 01 июля 2011 года и регистрация права собственности Филиппова В.С. на приобретаемый объект недвижимости не была произведена в связи с отсутствием согласия залогодержателя ОАО «Банк Москвы» на отчуждение предмета залога, право собственности Филиппова В.С. на указанную квартиру не может быть признано возникшим.
При этом судом истцу было разъяснено о его праве избрать другой способ защиты права собственности в виде предъявления иска о возложении на ответчика обязанности зарегистрировать переход права собственности на недвижимость, либо о взыскании с ответчика денежных средств.
Вместе с тем, из правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что принимая решение, суд в силу с части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования (пункт 3 Постановления).
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 61 Постановления, пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В исковом заявлении Филиппова В.С. содержится требование о государственной регистрации права собственности в отношении приобретенной им по договору купли-продажи от 01 июля 2011 года квартиры. Отказ от данного искового требования в соответствии со статьей 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом не принят, в нарушение статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации данное требование судом не разрешено.
При этом из пояснений в судебном заседании представителя ответчика Жарких А.А. усматривается, что она не желает регистрировать переход права собственности спорного жилого помещения на истца.
Задолженность Жарких А.А. по кредитному договору №... от 11 августа 2006 года, обеспечением которого является ипотека квартиры, расположенной по адресу: ... , по состоянию на 07 февраля 2012 года составляла ... рубля и была взыскана с ответчика решением Вологодского городского суда от 07 февраля 2012 года.
С учетом данных обстоятельств, принимая во внимание требования части 1 статьи 51.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в соответствии с которой обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, суду первой инстанции следовало принять решение о регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ... от ответчика Жарких А.А. к Филиппову В.С. на основании договора купли-продажи, заключенного между ними 01 июля 2011 года.
Поскольку судом первой инстанции данный вопрос разрешен не был, принимая во внимание представленную истцом в суд апелляционной инстанции справку ОАО «Банк Москвы» от 29 марта 2012 года о том, что действия кредитного договора №... от 11 августа 2006 года между Банком и Жарких А.А., в связи с погашением задолженности, прекращено, а также учитывая требования статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, судебная коллегия полагает необходимым принять в данной части по делу новое решение об удовлетворении требования Филиппова В.С. о регистрации перехода права собственности на спорную квартиру.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Вологодского городского суда от 30 марта 2012 года в части отказа в удовлетворении требования Филиппова В.С. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ... отменить.
Принять в данной части по делу новое решение.
Зарегистрировать переход права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ... , состоящую из ... комнаты общей площадью ... кв.м., инвентарный номер №... от Жарких А.А. к Филиппову В.С. на основании договора купли-продажи, заключенного между ними 01 июля 2011 года.
В остальном решение Вологодского городского суда от 30 марта 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Филиппова В.С. - без удовлетворения.
Председательствующий: Г.А. Охапкина
Судьи: М.В. Соколова
О.В. Жидкова
Электронный текст документа
подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:
файл-рассылка
