АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
г. Екатеринбурга
РЕШЕНИЕ
от 23 октября 2012 года Дело N А60-24939/2012
[В удовлетворении исковых требований о признании недействительным постановления отказать]
(Извлечение)
Резолютивная часть решения объявлена 23 октября 2012 года
Полный текст решения изготовлен 23 октября 2012 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи М.Л.Сергеевой при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пономаревой Е.А., рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению
по заявлению Закрытого акционерного общества "НОВА-Строй"
к Управлению государственного строительного надзора Свердловской области
третье лицо: ФГУ "Главгосэкспертиза России".
о признании недействительным постановления,
при участии:
от заявителя: Филатова М.П. - представитель по доверенности N 271 от 09.12.2011г.
от заинтересованного лица: Бызова Н.В. - представитель по доверенности N 2012/25 от 17.04.2012, Медведевских И.В. - представитель по доверенности N 2012/03 от 31.01.2012.
от третьего лица: представитель не явился.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено. Заявитель заявил ходатайство о приобщении к материалам дела фотоматериалов. Ходатайство судом удовлетворено. Заинтересованное лицо заявило ходатайство о приобщении к материалам дела сводного заключения экспертизы. Ходатайство судом удовлетворено. Заявитель заявил ходатайство об отказе от части заявленных требований. Ходатайство судом удовлетворено.
Заявитель с учетом принятого ходатайства просит признать незаконным и отменить предписание N 25Д от 02.05.2012г. УГСН Свердловской области в части следующих требований:
- Об устранении нарушений части 2 статьи 3, частей 1 и 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве, 310 Гражданского кодекса РФ (п. 1 Предписания), выразившихся в изменении застройщиком в одностороннем порядке 194 договоров участия в долевом строительстве в части существенного условия об объекте долевого строительства;
- "Об устранении нарушений части 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве (п. 2 Предписания), выразившихся в подписании с гражданами 4 договоров участия в долевом строительстве подсобных помещений, выделенных из состава площадей в объеме лестничных клеток и передаче договоров на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Свердловской области;
- Об устранении нарушений части 5 статьи 16 Закона о долевом строительстве (п. 3 Предписания), выразившихся в подписании застройщиком с гражданами 8 договоров участия в долевом строительстве для строительства в качестве самостоятльных объектов долевого строительства 8 подсобных помещений, выделенных из площадей в объеме существующих лестничных клеток;
- Об устранении нарушений требований ст. 19-21 Закона о долевом строительстве (п. 4 Предписания) в части внесения в проектную декларацию по секциям 1Д-Ж изменений в части исключения из состава общего имущества помещения ТСЖ.
Заинтересованное лицо с заявленными требованиями не согласно по основаниям, изложенным в отзыве. В обоснование своей позиции считает, что предписание в оспариваемое части является законным и обоснованным и не нарушает прав и законных интересов заявителя.
Рассмотрев материалы дела, суд установил:
Как следует из материалов дела, должностными лицами Управления строительного надзора по Свердловской области на основании обращения граждан - участников долевого строительства 7-секционного жилого дома по указанному адресу г.Екатеринбург, ул. Восстания-Молодежи-Достоевского, в период с 11.04.2012г. по 02.05.2012г. была проведена внеплановая проверка ЗАО "НОВА-строй", в ходе которой проверяющими установлены факты нарушения законодательства о долевом строительстве.
В ходе проверки установлено, что застройщиком ЗАО "НОВА-строй" в проектную документацию на строительство секций 1А-1Ж жилого дома по указанному адресу г.Екатеринбург, ул. Восстания-Молодежи-Достоевского, внесены изменения: исключено строительство мусоропровода, в составе имеющихся площадей лифтовых холлов, запроектированных в объеме лестничных клеток 2-10 этажей секций 1А-1Ж жилого дома, выделены так называемые, подсобные помещения площадью 5,7 кв.м. с установкой в лифтовом холле перегородки, металлической одностворчатой двери, розетки и индивидуального счетчика учета электроэнергии, застройщиком в одностороннем порядке изменены условия 194 договоров участия в долевом строительстве в результате чего увеличилось число бедующих собственников за счет уменьшения размера доли в праве собственности каждого из них.
Кроме этого, проверкой вывялено нарушение застройщиком ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве), статьи 310 Гражданского кодекса РФ, выразившее в дополнительном подписании с гражданами 8 договоров для строительства лестничных клеток, которые уже оплачены участниками долевого строительства секций 1А и 1Б на основании 76 договоров в долевом строительстве. Данные договоры переданы для государственной регистрации в Управление Росреестра Свердловской области.
По результатам проверки составлен акт от 02.05.2012 N 48Д, вынесено предписание от 02.05.2012 N 25Д об устранении нарушений, выявленных при проведении проверки.
Не согласившись с вынесенным предписанием, заявитель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным в части п.п. 2, 5 мотивировочной части предписания с настоящим заявлением.
Оценив фактические обстоятельства, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд полагает, что требования заявителя удовлетворению не подлежат на основании следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу ст. 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта недействительным необходима совокупность двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного акта законам и иным нормативным правовым актам и нарушение указанным актом прав и законных интересов заявителя.
Оспариваемым предписанием заявителю предложено устранить допущенные нарушения положений ч. 2 ст. 3, частей 1 и 4 статьи 4 Закона о долевом строительстве, выразившееся в изменении застройщиком в одностороннем порядке 194 договоров участия в долевом строительстве в части существенного условия об объекте долевого строительства.
На момент внесения изменений в проектную документацию 03.02.2012 г. в части устройства в объеме лестничных клеток секций 1А-1Ж жилого дома подсобных помещений застройщиком заключены:
в секции 1А жилого дома для строительства 37 объектов долевого строительства (37 квартир и 425,21 кв.м. общего имущества) 37 договоров участия в долевом строительстве;
в секции 1Б жилого дома для строительства 39 объектов долевого строительства (39 квартир и 374,78 кв.м. общего имущества) 39 договоров участия в долевом строительстве;
в секции 1В жилого дома (39 квартир) для строительства 38 объектов долевого строительства (38 квартир и 357,76 кв.м. общего имущества) 38 договоров участия в долевом строительстве;
в секции 1Г жилого дома (39 квартир) для строительства 38 объектов долевого строительства (38 квартир и 374,78 кв.м. общего имущества) 38 договоров участия в долевом строительстве;
в секции 1Д жилого дома (39 квартир) для строительства 23 объектов долевого строительства (23 квартир и 357,76 кв.м. общего имущества) 23 договора участия в долевом строительстве;
в секции 1Ж жилого дома (39 квартир) для строительства 19 объектов долевого строительства (19 квартир и 374,78 кв.м. общего имущества) 19 договоров участия в долевом строительстве.
При этом проверяющим органом сделан вывод, что выделение в качестве самостоятельных частей в секциях 1А-1Ж жилого дома нежилых (подсобных) помещений в объеме лестничных клеток повлекло уменьшение количества квадратных метров общего имущества, подлежащего передаче участникам долевого строительства после завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
Так же оспариваемым предписанием обществу предписано устранить нарушение части 1 статьи 4 Закона о долевом строительстве, выразившееся в подписании с гражданами 4 договоров участия в долевом строительстве подсобных помещений, выделенных из состава площадей в объеме лестничных клеток, общая площадь которых в секции 1А составила - 22,8 в секции 1Б - 11,4 кв.м. и передаче договоров на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Свердловской области.
Заинтересованное лицо указало, что на момент внесения в проектную документацию изменений в части выделения в объеме лестничных клеток жилого дома нежилых помещений застройщиком на основании 37 договоров участия в долевом строительстве для строительства 37 квартир и 425, 21 кв.м. общего имущества участников долевого строительства секции 1 А уже привлечены 86634863,0 рублей.
Сумма денежных средств, привлеченных для строительства 39 квартир и 374, 78 кв.м. общего имущества участников строительства секции 1 Б жилого дома на момент проверки составляет 90208974,0 рублей.
При этом административный орган поясняет, что строительство лестничных клеток в секциях 1А и 1Б жилого дома на момент проверки полностью оплачено участниками долевого строительства на основании договоров участия в долевом строительстве.
Таким образом, заинтересованное лицо считает, что застройщик подписал с иными гражданами договоры для строительства лестничных клеток с целью повторной реализации уж оплаченных участниками долевого строительства по договорам участия долевом строительстве общие помещения лестничных клеток.
Кроме этого, оспариваемым актом заявителю предписано устранить допущенное нарушение части 5 статьи 16 Закона о долевом строительстве, выразившееся в подписании застройщиком с гражданами 8 договоров участия в долевом строительстве на общую сумму 912000,0 рублей для строительства в качестве самостоятельных объектов долевого строительства 8 подсобных помещений, выделенных из площадей в объеме существующих лестничных клеток.
В п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
В силу ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Согласно ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Опровергая выводы административного орана о нарушении обществом норм закона при строительстве подсобных помещений, заявитель указал на то, что право собственности на общее имущество возникает у дольщика возникает только при возникновении права собственности на квартиру, однако такое право у дольщиков до настоящего времени не возникло, строительство незакончено.
Заинтересованное лицо пояснило, что при проведении проверки управлением установлено, что предмет договоров включает помимо жилого помещения и общее имущество в объекте, право требования которого, у участников долевого строительства возникло в момент заключения договоров.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве застройщик обязан по окончании строительства передать участникам строительства соответствующий условиям договоров объект долевого строительства, определенный в соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве.
По условиям заключенных с гражданами договоров, объект долевого строительства состоит из квартиры и доли в общем имуществе, согласно проектной декларации и документации, действовавшей в момент заключения договоров.
Обязательства по договорам с участниками долевого строительства не могут быть изменены застройщиком в одностороннем порядке (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Кроме этого, специалист ФГУ "Главгосэкспертиза России", привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица в судебном заседании пояснил, что оборудование подсобных помещений в объеме поэтажных внеквартирных общих помещений лестничных клеток произведено застройщиком с нарушением технических регламентов, ссылаясь на СП 1.13130.2009 "Свод правил. Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы" согласно которым в объеме лестничных клеток не допускается встраивать помещения любого назначения, кроме помещения охраны. Указанные изменения влияют на пожарную безопасность объекта при его эксплуатации.
Проанализировав материалы дела, а также приведенные нормы законодательства, суд полагает, что общее имущество, предназначенное для обслуживания более чем одного помещения, не может быть передано в собственность третьим лицам, оно принадлежит дольщикам, собственникам отдельных помещений на праве общей долевой собственности, в связи с чем, заявитель неправомерно внес изменения в проектную документацию при строительстве жилого дома по указанному выше адресу и заключил договора на строительство подсобных помещений, таким образом, суд считает, что предписание в оспариваемой части является законным и обоснованным, правовых оснований для признания его незаконным в указанной части не имеется.
При таких обстоятельствах, требования заявителя в данной части удовлетворению не подлежат.
Что касается требования заявителя о признании оспариваемого постановления в части касающейся устранения нарушений требований ст. 19-21 Закона о долевом строительстве о внесении в проектную декларацию по секциям 1Д-Ж изменений в части исключения из состава общего имущества помещения ТСЖ, то суд считает, данное требование также неподлежащим удовлетворению.
Как было установлено при рассмотрении дела помещение ТСЖ запроектировано в секции А указанного дома, в секциях Д-Ж помещения ТСЖ не имеется.
Довод заявителя о том, что в проектной декларации по конкретным секциям может быть указано все общее имущество, в том числе и находящееся в иных секциях не основан на законе.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170,201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:
1. В удовлетворении требований отказать.
2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
3. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья М.Л.Сергеева
