АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
г. Екатеринбурга
РЕШЕНИЕ
от 19 декабря 2012 года Дело N А60-34325/2012
[Исковые требования о взыскании денежных средств, в том числе задолженности по арендной плате и пени удовлетворить частично]
(Извлечение)
Резолютивная часть решения объявлена 17 декабря 2012 года
Полный текст решения изготовлен 19 декабря 2012 года.
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Д.В.Ефимова при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Михеевой А.В. рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению
Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН 6658091960) к Региональному органу общественной самодеятельности клуб атлетических многоборий "Уральский атлет" (ИНН 6658081659) о взыскании 6194929 руб. 65 коп.,
при участии в судебном заседании:
от истца Битюкова Е.В., представитель по доверенности от 01.11.2012 N17-01-82/13527;
от ответчика Третьякова М.М., представитель по доверенности от 24.04.2012.
Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.
Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Региональному органу общественной самодеятельности клуб атлетических многоборий "Уральский атлет" о взыскании 6194929 руб. 65 коп., в том числе 2655635 руб. 04 коп. - задолженность по арендной плате, 3539294 руб. 61 коп. - пени.
В судебном заседании 05.12.2012 истцом заявлено ходатайство об уточнении суммы иска, просит взыскать с ответчика 5806214 руб. 71 коп., в том числе 2655635 руб. 04 коп. - задолженность по арендной плате, 3150579 руб. 67 коп. - пени.
Заявленное истцом ходатайство рассмотрено и удовлетворено судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации.
В судебном заседании, состоявшемся 17.12.2012, истец представил для приобщения к материалам дела пояснения. Представил на обозрение суда оригинал письма от 23.04.2012. После обозрения суда оригинал документа возвращен представителю истца, копия приобщена к материалам дела.
Ответчик просит в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям, изложенным в отзыве и письменной позиции. Представил для приобщения к материалам дела ходатайство об уменьшении размере пени в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, акт возврата от 30.07.2012.
Рассмотрев материалы дела, суд установил:
25.11.2004 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор о передаче объекта недвижимости (нежилого помещения) в аренду N А-475/0805, в соответствии с которым ответчику в аренду предоставлены нежилые помещения общей площадью 352,4 кв. м., расположенные на первом этаже здания водной станции по адресу: г. Екатеринбург, ул. Кирова, 40 для организации спортивно-культурных мероприятий.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Имущество передано ответчику по акту приема-передачи (приложение N 4 к договору о передаче объекта недвижимости (нежилого помещения) в аренду N А-475/0805 от 25.11.2004).
Согласно п.1.3. срок аренды установлен с момента подписания акта приема-передачи нежилых помещений 01.09.2004 по 30.08.2005.
Договор заключен на срок менее года, в связи с чем, государственной регистрации договора не требуется (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации").
В соответствии с дополнительным соглашением от 28.12.2005 N 2 срок аренды и обязательства по договору установлены с 01.09.2005 по 31.08.2010. дополнительным соглашением от 07.03.2007 N 3 срок аренды и обязательства по договору установлены с 01.09.2005 по 31.08.2019, дополнительным соглашением от 06.05.2008 N 4 срок аренды и обязательства по договору установлены с 01.09.2005 на неопределенный срок.
Согласно п. 3.1 договора установлено, что расчет арендной платы оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью.
Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что изменения размера арендной платы на основании актов Правительства Свердловской области являются обязательными для сторон (без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к нему). При изменении арендной платы арендодатель направляет арендатору соответствующее уведомление и новый расчет, который составляет неотъемлемую часть настоящего договора
При изменении размера арендной платы арендатор обязан оплатить арендную плату) либо внести доплату за оплаченный по предыдущему расчету период по измененному расчету в течение десяти дней с момента уведомления арендатора. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.
Согласно пункту 3.4.1 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно в размере 1/12 ставки арендной платы за год с оплатой до десятого числа следующего за текущим месяца.
Размер арендной платы установлен согласно приложению N 3 к договору, исходя из которого ежемесячная арендная плата, исчисленная в соответствии с постановлением Правительства Свердловской области от 31.08.2004 N 818-ПП "Об утверждении методики определения величины арендной платы за пользование нежилыми зданиями, помещениями, сооружениями, находящимися в собственности Свердловской области, и нежилыми зданиями, помещениями, сооружениями, расположенными на территории Свердловской области, являющимися памятниками истории и культуры" определена в размере 25034,50 руб. в месяц и НДС - 4506 руб. 21 коп.
Дополнительным соглашением N1 от 17.01.2005 определено, что с 23.12.2004 размер арендной платы составляет 15 020,70 руб. в месяц и НДС 2703 руб. 73 коп.
Письмом от 14.04.2006 N78-3397, полученным ответчиком 21.04.2006, установлено, что арендная плата по договору с 21.03.2006 устанавливается в размере 21955 руб. 93 коп. в месяц и НДС 3952 руб. 07 коп. в связи с принятием постановления Правительства Свердловской области от 06.03.2006 N 193-ПП "О внесении изменений в постановление Правительства Свердловской области от 31.08.2004 "Об утверждении методики в методику определения величины арендной платы за пользование нежилыми зданиями, помещениями, сооружениями, находящимися в собственности Свердловской области, и нежилыми зданиями, помещениями, сооружениями, расположенными на территории Свердловской области, являющимися памятниками истории и культуры".
В соответствии с письмом от 31.01.2008 N78-1050, полученным ответчиком 07.02.2008, арендная плата по договору с 11.08.2007 устанавливается в размере 23951,92 руб. в месяц и НДС 3952 руб. 07 коп. в связи с принятием постановления Правительства Свердловской области от 25.07.2007 N 711-ПП "О внесении изменений в методику утверждении методики определения величины арендной платы за пользование нежилыми зданиями, помещениями, сооружениями, находящимися в собственности Свердловской области, и нежилыми зданиями, помещениями, сооружениями, расположенными на территории Свердловской области, являющимися памятниками истории и культуры, утвержденную постановлением Правительства Свердловской области от 31.08.2004 N 818-ПП".
30.01.2009 Правительством Свердловской области принято постановление N 62-ПП "О порядке определения размера арендной платы за пользование государственным казенным имуществом Свердловской области", которым постановление N 818-ПП с изменениями признано утратившим силу и установлено, что размер арендной платы за пользование государственным казенным имуществом Свердловской области по договорам, действующим на момент вступления в силу указанного постановления, с 1 июля 2009 года определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности и исчисляется на основании отчета об оценке объекта.
В материалы дела представлены письмо от 13.05.2011 N 78-6520, проект дополнительного соглашения N 5 к договору, согласно которому в соответствии с постановлением N 62-ПП на основании Отчета об определении рыночной стоимости права аренды комплекса объектов по адресу: г. Екатеринбург, ул. Кирова, 40 от 20.12.2010 N 728, выполненного оценочной компанией ООО "Трансэнергоресурс", арендная плата по договору установлена в размере 161271,19 руб. в месяц (без учета НДС) и определено, что размер арендной платы подлежит изменению на индекс потребительских цен в Свердловской области в процентах к соответствующему месяцу прошлого года, рассчитанный Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Свердловской области, с месяца, следующего за месяцем, в котором истекает календарный год пользования государственным казенным имуществом Свердловской области.
Поскольку ответчиком не оплачена арендная плата за период с 11.08.2009 по 13.08.2012 в сумме 2655635 руб. 04 коп., истец обратился с настоящим иском в суд.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Арендодатель обязанность по передаче имущества арендатору исполнил надлежащим образом.
Доводы ответчика, о том что помещения по договору аренды истцом ему не передавались, и ответчиком в спорный период не использовались, не соответствуют материалам дела. Имеющиеся в материалах дела документы: акт приема-передачи (приложение N 4 к договору о передаче объекта недвижимости (нежилого помещения) в аренду N А-475/0805 от 25.11.2004), подписанный ответчиком и ЗАО СЦ "Белый соболь", утвержденный Заместителем министра по управлению государственным имуществом Свердловской области, письма сторон, кроме того произведенная частично ответчиком оплата арендных платежей, в совокупности подтверждают факт владения и пользования ответчиком арендованным имуществом. доказательств возврата имущества истцу ответчиком не представлено.
Расчет арендной платы произведен истцом исходя из увеличения арендной платы с 31.05.2011 (161271 руб. 19 коп. в месяц).
Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата может быть согласована сторонами в договоре путем указания на размер арендной платы, а также путем указания на порядок ее определения. Размер арендной платы может быть изменен не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.
Договором аренды предусмотрены условия о размере арендной платы, основаниях для ее перерасчета, изменении размера арендной платы, что соответствует требованиям ст. 421, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При заключении договора аренды стороны согласовали арендную плату путем указания на порядок ее определения, утвержденная методика определения размера арендной платы является договорным условием и способом определения арендной платы по договору, его изменение возможно в порядке, установленном п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Принятие 30.01.2009 Правительством Свердловской области нормативного акта, определяющих иной механизм (порядок) расчета арендной платы, само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование имуществом, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между ними договора, а влечет право заинтересованной стороны требовать от другой стороны внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменением законодательства, путем заключения дополнительного соглашения.
При таких обстоятельствах, учитывая, что представленное в материалы дела дополнительное соглашение N 5, которым изменен размер и механизм расчета арендной платы сторонами не подписан, а иных доказательств, подтверждающих заключение сторонами спорного договора соглашений об изменении условия об оплате, не представлено, размер арендной платы за период с 01.08.2009 по 13.08.2012 подлежит исчислению исходя из размера арендной платы, установленной в письме от 31.01.2008 N78-1050, и составляет с учетом частично произведенной ответчиком оплаты 284471 руб. 31 коп.
В судебном заседании установлено, что с момента заключения договора произошло централизованное изменение методики расчета арендной платы на основании Постановления Правительства Свердловской области от 30.01.2009 г. N 62-ПП "О порядке определения размера арендной платы за пользование государственным казенным имуществом Свердловской области".
Так, в соответствии с положениями Постановления Правительства Свердловской области от 30.01.2009 г. N 62-ПП "О порядке определения размера арендной платы за пользование государственным казенным имуществом Свердловской области" определение размера арендной платы по договорам, действующим на момент вступления в силу Постановления, с 01.07.2009 г., осуществляется в соответствии с отчетом независимого оценщика о рыночной стоимости права пользования имуществом.
Поскольку новый размер арендной платы определен истцом на основании отчета об определении рыночной стоимости права аренды комплекса объектов по адресу: г. Екатеринбург, ул. Кирова, 40 от 20.12.2010 N 728, выполненного ООО "Трансэнергоресурс".
С учетом изложенного судом отклонено ходатайство о назначении по делу оценочной экспертизы и возражения ответчика по размеру арендной платы по следующим основаниям.
Правоотношения по аренде носят гражданско-правовой характер. В данном споре истец выступает в качестве стороны по договору аренды, а не государственного органа, принимающего решения или выполняющего действия властно-распорядительного характера.
С учетом того, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, свободы договора, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, а в правоотношениях сторон по настоящему спору отсутствует принцип
власти и подчинения, характерный для административных правоотношений,
спор о размере арендной платы по договору не имеет публичного характера.
Следовательно, в том случае, если ответчик (арендатор) не согласен с размером арендной платы, определенным арендодателем, он вправе защищать принадлежащие ему права способами, соответствующими характеру спорных материальных правоотношений, и обеспечивающими восстановление данных прав, в том числе посредством требования изменения договора аренды (статьи 450-453 Гражданского кодекса Российской Федерации), путем доказывания необоснованности требований арендодателя о взыскании арендной платы, заявленных в судебном порядке, либо путем взыскания с арендодателя излишне уплаченных (по его мнению) арендных платежей.
Как разъяснено в абз. 4 п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Таким образом, в случае несогласия арендатора с результатами оценки размера арендной платы, проведенной путем заключения договора с оценщиком, такое лицо вправе защитить свое право иными способами и, прежде всего, путем оспаривания сведений, содержащихся в отчете оценщика, послужившего основанием для установления размера арендной платы. Именно, при рассмотрении такого спора будет установлена достоверность (или недостоверность).
Фактически заявляя указанное ходатайство, ответчик просит по существу, дать ему возможность, в рамках данного дела, заявить совсем другой иск - к другому ответчику, с другим предметом, с другим основанием - недостоверностью оценки, лежащей в основании установленного размера арендной платы.
С учетом изложенного суд отклонил ходатайство ответчика о назначении по делу экспертизы по установлению рыночной стоимости арендной платы.
Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При этом в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Таким образом, оценивая относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд полагает подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с истца о взыскании с ответчика 284471 руб. 31 коп.
За нарушение сроков внесения арендной платы за период с 10.09.2009 по 13.08.2012 истец в соответствии с п. 5.1. договора начислил неустойку в сумме 3150579 руб. 67 коп.
Согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно п. 5.1. договора в случае невнесения арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 0,5 % в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.
С учетом наличия задолженности по арендным платежам в размере 284471 руб. 31 коп., сумма пени за период с 10.09.2009 по 13.08.2012 составляет 845982 руб. 30 коп.
Ответчиком заявлено ходатайство о применении ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшении размера пени.
Суд полагает, что имеются основания для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из следующего.
