АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
г. Екатеринбурга
РЕШЕНИЕ
от 3 июня 2013 года Дело N А60-9058/2013
[Исковые требования о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи удовлетворить]
(Извлечение)
Резолютивная часть решения объявлена 27 мая 2013 года
Полный текст решения изготовлен 03 июня 2013 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи К.Н.Смагина, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ю.В. Шмелевой, рассмотрел в судебном заседании дело N А60-9058/2013
по иску общества с ограниченной ответственностью "КомплектТехМаркет"
к Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661)
о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,
при участии в судебном заседании
от истца:усекова Е.В., представитель по доверенности б/н от 11.03.2013, Дерябин А.Н., представитель по доверенности б/н от 03.09.2012
от ответчика: Макарова Н.А., представитель по доверенности N 300/05/50.2-03 от 21.12.2012.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
Общество с ограниченной ответственностью "КомплектТехМаркет" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Администрации города Екатеринбурга об урегулировании разногласий по выкупной стоимости земельного участка, возникших между ООО "КомплектТехМаркет" и Администрацией города Екатеринбурга, установив выкупную стоимость земельного участка общей площадью 447785 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0514025:33, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, в южной части кадастрового квартала "Екатеринбургский" категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, в редакции п. 3.1 договора купли-продажи земельного участка, предложенной ООО "КомплектТехМаркет": "Стоимость участка составляет 27 693 руб. 26 коп.".
Представителем истца в материалы дела представлены заявление об изменении основания иска и дополнительные документы, которые суд приобщил к материалам дела.
Определением от 22.04.13 судом приняты изменения основания иска, согласно которым истец просит определить выкупную стоимость земельного участка общей площадью 447785 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0514025:33, расположенного по адресу: Свердловская область, г.Екатеринбург, в южной части кадастрового района "Екатеринбургский" в размере 145 754 руб. 02 коп., что составляет 15 % от кадастровой стоимости согласно п. 7 ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения и ст. 52-3 Областного закона "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области".
Ответчик возразил против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил:
ООО "КомплектТехМаркет" является правообладателем земельного участка из земель населенных пунктов площадью 38040000 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0000000:0066, расположенного в южной части кадастрового района Екатеринбургский, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 66 АБ 898705 от 10.11.2005 г. Вид права - постоянное (бессрочное) пользование земельным участком.
В соответствии с п. 2 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" N 137-ФЗ от 25.10.2001 г. юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года (на момент обращения - до 01 января 2008 года) в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
05.03.2007 ООО "КомплектТехМаркет" обратилось в Администрацию города Екатеринбурга с заявлением о предоставлении ООО "КомплектТехМаркет" земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:0066 в собственность за плату.
Из указанного участка был сформирован земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 447785 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0514025:33, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, в южной части кадастрового района "Екатеринбургский".
28.06.2011 ООО "КомплектТехМаркет" обратилось в Администрацию города Екатеринбурга с заявлением о подготовке постановления о предоставлении ООО "КомплектТехМаркет" земельного участка с кадастровым номером 66:41:0514025:33 в собственность за плату с приложением полного пакета документов. 16.02.2012 ООО "КомплектТехМаркет" направило в адрес Администрации города Екатеринбурга повторное обращение о подготовке постановления в связи с изменением категории земельного участка с кадастровым номером 66:41:0514025:33 с "земли сельскохозяйственного назначения" на "земли населенных пунктов" в результате включения участка в границу города Екатеринбурга.
На основании Постановления Администрации города Екатеринбурга N 1842 от 03.05.2012 г. земельный участок из земель населенных пунктов площадью 447785 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0514025:33, расположенный в южной части кадастрового района "Екатеринбургский", был предоставлен ООО "КомплектТехМаркет" в собственность за плату для сельскохозяйственного использования (далее по тексту - "земельный участок").
19.06.2012 Земельный комитет Администрации города Екатеринбурга направил ООО "КомплектТехМаркет" для рассмотрения и подписания проект спорного договора купли - продажи земельного участка. Согласно п. 3.1. проекта договора купли - продажи спорного земельного участка его стоимость составляет 65 438 000 рублей. При этом указанная стоимость земельного участка определена Администрацией города Екатеринбурга в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости N 69/06/Н12 от 04.06.2012.
20.06.2012 ООО "КомплектТехМаркет" направило в адрес Администрации города Екатеринбурга вместе с письмом исх. N 18 протокол разногласий по проекту договора купли - продажи спорного земельного участка.
Ссылаясь на то, что Администрация отказала в изменении цены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. При этом истец рассчитал выкупную стоимость земельного участка в размере 27 693 руб. 26 коп. со ссылкой на ст. 36 ЗК РФ.
В дальнейшем, учитывая, что на земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, ООО "КомплектТехМаркет" изменило требования и просило определить выкупную стоимость земельного участка общей площадью 447785 кв.м., кадастровый номер 66:41:0514025:33, расположенного по адресу: Свердловская область, г.Екатеринбург, в южной части кадастрового района "Екатеринбургский" в размере 145 754 руб. 02 коп., что составляет 15 % от кадастровой стоимости согласно п. 7 ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения и ст. 52-3 Областного закона "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области".
Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российское Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Рассмотрев разногласия сторон, суд пришел к следующим выводам.
Согласно выписке из государственного земельного кадастра от 09.06.2011 г. земельный участок с кадастровым номером 66:41:0514025:33 общей площадью 447785 кв.м., расположенный по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, в южной части кадастрового района "Екатеринбургский", на момент подачи заявки о выкупе (28.06.2011 г.) относился к землям сельскохозяйственного назначения.
Доводы ответчика о том, что решением Екатеринбургской городской Думы от 26 октября 2010 года "О внесении изменений в Решение Екатеринбургской городской Думы от 06 июля 2004 года "Об утверждении Генерального плана развития городского округа - Муниципального образования "город Екатеринбург" на период до 2025 года" границы муниципального образования объединены с границами города, в результате чего земельный участок, испрашиваемый истцом и относившийся к землям сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для сельскохозяйственного использования, оказался в черте населенного пункта и стал землями населенных пунктов, судом отклоняются, исходя из следующего.
Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.
В силу подп. 1 п. 1 ст. 84 Земельного кодекса Российской Федерации установлением или изменением границ населенных пунктов является утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования.
На основании ч. 1.1. ст. 4.1 Федерального закона от 29 декабря 2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" при наличии генеральных планов поселений, генеральных планов городских округов, схем территориального планирования муниципальных районов изменение границ населенных пунктов до 31 декабря 2012 года может осуществляться путем внесения изменений в указанные генеральные планы, схемы территориального планирования в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации либо путем включения земельных участков в границы населенных пунктов или исключения земельных участков из границ населенных пунктов исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном настоящей статьей.
В соответствии с ч. 1 ст. 5 ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие акт о переводе земель или земельных участков, направляют копию такого акта в течение пяти дней со дня его принятия в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведение государственного кадастра недвижимости, или, если иное не установлено Правительством Российской Федерации, в подведомственное данному федеральному органу исполнительной власти государственное учреждение (далее - орган кадастрового учета).
Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 3 ст. 5 указанного Федерального закона).
В данном случае перевод земельного участка истца из земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов на момент подачи заявки не состоялся, что подтверждается выпиской из государственного земельного кадастра от 09.06.2011 г. и признается как истцом, так и ответчиком.
Таким образом, на момент подачи истцом заявки о выкупе земельного участка (28.06.2011 г.) земельный участок относился к землям сельскохозяйственного назначения.
Поскольку на данном участке отсутствуют здания, строения, сооружения и он не предоставлен для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, то в силу пунктов 6 и 7 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации передача такого участка в собственность регулируется Законом об обороте земель сельхозназначения.
Согласно п. 4 ст. 1 данного Закона, вступившего в законную силу 27.01.2003, приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном названным Законом, Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами; приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации.
Земельным кодексом Российской Федерации провозглашен принцип деления земель по целевому назначению, подразумевающий, что земли соответствующих категорий используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
В силу п. 3 ст. 1 Закона об обороте земель сельхозназначения оборот земель сельскохозяйственного назначения также основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков.
Таким образом, принадлежность земельного участка к землям сельскохозяйственного назначения предопределяет необходимость учета требований специального законодательства при решении вопроса о предоставлении участка в собственность.
В соответствии с п. 7 ст. 10 Закона об обороте земель сельхозназначения приобретение сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Законом N 137-ФЗ; сельскохозяйственные угодья приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, в размере не более 15% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.
Из совокупности названных норм следует, что земельные участки могут выкупить лица, использующие их по целевому назначению. Такие лица должны доказать наличие у них статуса сельскохозяйственной организации и факт целевого использования земельного участка.
В статье 1 Федерального закона от 08.12.95 N 193-ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации" сельскохозяйственный товаропроизводитель определяется как физическое или юридическое лицо, осуществляющее производство сельскохозяйственной продукции, которая составляет в стоимостном выражении более 50% общего объема производимой продукции, в том числе рыболовецкая артель (колхоз), производство сельскохозяйственной (рыбной) продукции и объем вылова водных биоресурсов в которой составляет в стоимостном выражении более 70% общего объема производимой продукции.
В соответствии со ст. 346.2 Налогового кодекса Российской Федерации сельскохозяйственными товаропроизводителями признаются организации и индивидуальные предприниматели, производящие сельскохозяйственную продукцию, осуществляющие ее первичную и последующую (промышленную) переработку (в том числе на арендованных основных средствах) и реализующие эту продукцию, при условии, что в общем доходе от реализации товаров (работ, услуг) таких организаций и индивидуальных предпринимателей доля дохода от реализации произведенной ими сельскохозяйственной продукции, включая продукцию ее первичной переработки, произведенную ими из сельскохозяйственного сырья собственного производства, составляет не менее 70%, а также сельскохозяйственные потребительские кооперативы (перерабатывающие, сбытовые (торговые), снабженческие, садоводческие, огороднические, животноводческие), признаваемые таковыми в соответствии с Федеральным законом "О сельскохозяйственной кооперации", у которых доля доходов от реализации сельскохозяйственной продукции собственного производства членов данных кооперативов, а также от выполненных работ (услуг) для членов данных кооперативов составляет в общем объеме доходов не менее 70%.
На основании приведенных норм суд пришел к выводу, что квалифицирующим признаком, позволяющим отнести организацию к сельскохозяйственной, является производство сельскохозяйственной продукции как основной вид деятельности.
Из представленных истцом и ответчиком документов, следует, что основным видом деятельности истца на момент подачи заявки являлась рекламная деятельность (выписки из ЕГРЮЛ от 17.06.2011 г., от 18.01.2011 г., от 21.05.2010 г., заявление о подтверждении основного вида экономической деятельности, представленное 06.04.2011 г. в Филиал N 13 ГУ Свердловского регионального отделения ФСС, а также справка-подтверждение основного вида экономической деятельности, представленное 06.04.2011 г. в Филиал N 13 ГУ Свердловского регионального отделения ФСС).
Только 04.07.2011 г. общим собранием участников ООО "КомплектТехМаркет" принято решение о внесении изменений в устав общества, а именно в п. 3.2. устава, касающегося основных видов деятельности общества, включив туда растениеводство, выращивание зерновых и зернобобовых культур, выращивание картофеля и др.
Кроме того, только 09.09.2011 г. ООО "КомплектТехМаркет" было включено в реестр хозяйствующих субъектов агропромышленного комплекса Свердловской области на основании приказа Министерства сельского хозяйства и продовольствия Свердловской области N 281 от 09.09.2011 г.
Как следует из представленных истцом документов, 06.06.2011 года ООО "КомплектТехМаркет" закупило семенной картофель и произвело его посадку. До этого момента истец данной деятельностью не занимался.
Поскольку на момент обращения с заявлением о приобретении испрашиваемого земельного участка в собственность ООО "КомплектТехМаркет" не подтвердило статус сельскохозяйственной организации, суд пришел к выводу о необоснованности заявленных требований.
Между тем, пунктом 1 ст. 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно ст. 555 ГК РФ цена является существенным условием договора купли-продажи земельного участка.
Исходя из положений п. 4 ст. 10 ФЗ от 24.10.2002 N 101-ФЗ переданный в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть приобретен в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации.
Цена для приобретения в собственность арендованных земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения Законом Свердловской области от 07.07.2004 N 18-ОЗ "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области" не установлена.
Таким образом, испрашиваемый земельный участок может быть приобретен заявителем в собственность по рыночной стоимости.
В соответствии с отчетом N 69/06/Н12, проведенным Администрацией рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0514025:33 по состоянию на 16.02.2012 г. составила 65 438 000 руб.
Согласно представленному истцом отчету N 6639007339-2013-107 (8037) от 27.03.2013 г рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0514025:33 по состоянию на 28.06.2011 составила 4 584 020 руб.
При таких обстоятельствах суд полагает, что выкупную стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0514025:33, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, в южной части кадастрового района "Екатеринбургский" следует определить в размере рыночной по состоянию на дату подачи заявки (28.06.2011 г.), в размере 4 584 020 руб.
Государственная пошлина по иску в размере 4000 руб. относится на истца (ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:
Урегулировать разногласия по выкупной стоимости земельного участка, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "КомплектТехМаркет" и Администрацией города Екатеринбурга при заключении договора купли-продажи земельного участка общей площадью 447785 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0514025:33, изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции: "Стоимость Участка составляет 4584000 руб.".
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение.
Судья К.Н.Смагин
