БЕЖИЦКИЙ РАЙОННЫЙ СУД Г. БРЯНСКА
РЕШЕНИЕ
от 15 февраля 2012 года Дело N 2-193(2012)
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
15 февраля 2012года ул. Майской стачки, д.9, Бежицкий район, г. Брянск, 241035
Бежицкий районный суд г. Брянска Брянской области РФ в составе:
председательствующего судьи Максютенко Т.С.,
при секретаре Голодухиной А.Е.,
с участием истицы Хамцовой В.Ю. и ее представителя Ивановой И.В.,
представителя ответчика Карасевой О.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хамцовой В.Ю. к ООО «СМУ-1 Брянскстрой» о взыскании неустойки, убытков и компенсации морального вреда за неисполнение обязательств по договору,
У С Т А Н О В И Л:
Истица обратилась в суд с иском, в котором просила взыскать с ответчика 380 000 рублей неустойки за неисполнения условий договора по долевому участию в строительстве квартиры за период с 01.01.2007г. по 13.10.2011г., 48000 рублей убытков, 50000 руб. компенсации морального вреда.
Иск мотивирован тем, что по договору долевого участия в строительстве №, заключенному 20.05.2004г. между истицей и ответчиком, истица оплатила ответчику стоимость однокомнатной квартиры в сумме 356000 рублей.
Ответчик обязался в 2006 году построить и передать истице однокомнатную квартиру, расположенную по ... в главном корпусе, 26-28 осях, на 6 этаже, общей площадью ... ., жилой площадью ...
Однако принятых на себя обязательств ответчик до настоящего времени не выполнил, не передал квартиру истице, нарушив оговоренный срок на 4 года.
Дополнительным соглашением к договору увеличена цена договора, она составила 380000 рублей, срок ввода дома в эксплуатацию установлен в июне 2009 года, но этот срок также нарушен. Обязательства по дополнительной оплате квартиры истица выполнила.
В дополнительном соглашении ответчик указал, что истица обязана установить все сантехническое оборудование, газовую плиту и выполнить другие действия, предусмотренные договором.
Статья 55 Градостроительного кодекса РФ никаких требований к дольщику по проведению ремонтно-отделочных работ не предъявляет.
В соответствии с п.1 ст. 16 Законом РФ «О защите прав потребителей» № от 07.02.1992 года условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Проведение истицей ремонтных работ носит добровольный характер и не влияет на исполнение застройщиком взятого на себя обязательства по передаче объекта строительства.
Поскольку договор заключен до вступления в силу Федерального закона № 214-ФЗ от 31.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости», то к возникшим между сторонами отношениям положения данного закона неприменимы в силу прямого указания в ст. 27 указанного закона.
Возникшие между сторонами правоотношения регулируются Законом РФ «О защите прав потребителей» № от 07.02.1992 года.
В соответствии со ст. 28 п.1, п.5 Закона РФ «О защите прав потребителей» ответчик обязан оплатить истцу убытки, неустойку в размере 3% за каждый день просрочки и компенсацию морального вреда, поскольку нарушением исполнения обязательств нарушены жизненные планы истца, дольщикам придется вносить дополнительные средства на достройку дома.
Из-за несвоевременной сдачи дома в эксплуатацию истица несет убытки в виде оплаты арендуемого жилья.
Ухудшилось состояние здоровья истицы из-за постоянных переживаний, вызванных грубостью со стороны работников ответчика, она не может добиться подписания ответчиком акта о готовности квартиры к сдаче в эксплуатацию.
Средств, собранных на ремонт квартиры, истице не хватило в связи с инфляцией 2007-2011 годов, что повлекло многочисленные конфликтные ситуации в семье.
Истица вынуждена была откладывать свадьбу, рождение детей из-за несвоевременного исполнения ответчиком договорных обязательств.
Этими обстоятельствами истице причинен моральный вред, который она оценивает в сумме 50000 рублей.
В судебных заседаниях истица и ее представитель поддержали исковые требования.
15.02.2012 года изменено основание иска по следующим мотивам: договором срок сдачи дома предусмотрен в 2006 году. Дополнительным соглашением (п.12) срок сдачи дома установлен в июне 2009 года. Несмотря на то, что пункта 4.6, в который внесены изменения пунктом 12 дополнительного соглашения, не было в основном договоре, условия о сроке сдачи дома следует считать действующим, несмотря на заявления ответчиков о том, что этот пункт не имеет юридической силы. Об отмене этого пункта ответчик не заявил.
Указанный срок нарушен, дом не сдан, поэтому подлежит взысканию неустойка, убытки, моральный вред.
Реконструкцию производить выгоднее, чем строить новый дом, поскольку требуется меньше вложений, дом был частично выстроен.
Представитель ответчика Карасева О.П. исковых требований не признала и пояснила, что предметом договора является инвестирование реконструкции 124-квартирного жилого дома по ... части финансирования однокомнатной квартиры. Работы по реконструкции объекта очень сложны, и изначально предусмотреть все возможные дополнительные работы невозможно.
Реконструкция дома гораздо сложнее, чем строительство нового дома, они затратили средств в два раза больше, чем при строительстве аналогичного дома. Им передали под реконструкцию здания больничного комплекса, он реконструировали их под жилые дома, поэтому пришлось полностью переделывать коммуникации, вносить изменения в проект и расчетные данные, назначать дополнительные дорогостоящие экспертизы.
В результате дополнительных расчетов, произведенных проектировщиками, СМУ вынуждено выполнить ряд масштабных дополнительных работ, не включенных в первоначальную проектно-сметную документацию.
Кроме того, изменился порядок ввода объектов строительства в эксплуатацию, отменена Госкомиссия, внесены существенные изменения в СНиП, правила пожарного надзора, правила Ростехнадзора. Получены разрешения на продление срока строительства объекта.
В соответствие с подписанным сторонами дополнительным соглашением (п.3.1) застройщик обязался передать дольщику квартиру в течение 2 месяцев со дня ввода дома в эксплуатацию. В настоящее время разрешения на ввод дома в эксплуатацию не получено, следовательно, двухмесячный срок передачи квартиры Дольщику не нарушен.
Согласно п. 3.1, п.3.2 договора застройщик обязан не позднее мая 2009 года передать дольщику квартиру для чистовой отделки, а дольщик - выполнить согласованные работы по чистовой отделке.
Застройщик свои обязательства выполнил и передал дольщику квартиру под чистовую отделку 03 февраля 2009 года на основании акта. Дольщик своих обязательств не выполнил.
Дополнения в пункт 4.6 договора не имеют юридической силы, поскольку в договоре нет такого пункта. Этот пункт включен в дополнительное соглашение ошибочно, поскольку в договорах, которые заключались позже, чем с истицей, такой пункт был включен. Даже в случае принятия доводов истицы и ее представителя о действительности указанного пункта, в нем кроме указания срока ввода дома в эксплуатацию в июне 2009 года указано, что этот срок может быть продлен по инженерно-технологическим, экономическим причинам и исходя из готовности квартир к сдаче по условиям договора на долевое участие № от 20.05.2004 года.
Поскольку данный договор заключен до введения в действие Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», к данному правоотношению нормы данного закона неприменимы. Следует руководствоваться нормами ГК РФ.
Фактически между сторонами заключен договор подряда на выполнение работ.
В силу ст. 702 ГК РФ по договору подряда подрядчик обязуется по заданию заказчика выполнить работу и сдать ее результат, а заказчик - принять результат и оплатить его, создать условия для выполнения заказа.
Статьей 328 ГК РФ предусмотрено встречное исполнение обязательств одной из сторон на основании заключенного договора.
Статьей 719 ГК РФ предусмотрено, что подрядчик вправе не приступать к работе, а начатую приостановить в случаях, когда нарушение заказчиком условий договора препятствует выполнению работ.
В соответствии со ст. 718 ГК РФ заказчик обязан оказывать содействие в исполнении обязательств.
Только через 1,5 года после приемки квартиры под отделку дольщик уведомил СМУ-1 о выполнении договорных обязательств.
Необоснованны доводы о найме жилого помещения. В тексте договора найма от 01.07.2010 года на 2-ой странице имеются исправления, первый платеж по этому договору произведен ранее заключения договора. Кроме того, в суде установлено, что квартира сдана не собственником, а лицом, которое не имело на это права, следовательно, договор недействителен.
Имеются противоречия в доводах истицы, в иске указано, что в период с 2008 по 2010 год истица лишь периодически встречалась с будущим мужем два раза в месяц, т.к. он проживал в ... , а из договора найма следует, что истица с мужем снимали жилье в тот же период.
Установлено, что истица фактически проживает в указанной строящейся квартире, там находятся все ее вещи, мебель, дорогостоящие музыкальные инструменты мужа. Свидетели подтвердили данный факт. Показания электросчетчика подтверждают длительное потребление электроэнергии, актом от 14.12.2011 года подтверждается, что с момента подключения подачи электроэнергии в августе 2010 года на 3-6 этажи, показатель потребления 1360,8 кВТ/час.
Не подтверждено причинение морального вреда. Желание создать семью или завести детей зависит только от намерений человека.
Ответчик считает, что истица злоупотребляет правами, пытается получить дополнительные финансовые средства с целью личного обогащения, поскольку их предложения о безвозмездной помощи в выполнении ремонтных работ, бесплатном использовании электроэнергии и воды она отвергает и требует только деньги.
Карасева О.П. просила учесть, что взыскание неустойки приведет к нарушению баланса интересов сторон и других дольщиков, денежные средства которых будут направлены не для целевого использования, а для оплаты неустойки. Целевое использование средств дольщиков постоянно проверяют департамент строительства, прокуратура, налоговая инспекция.
Карасева О.П., настаивала на правильности своей позиции об отказе в иске, но заявила ходатайство об уменьшении неустойки и госпошлины на тот случай, если суд придет к выводу об удовлетворении иска.
При этом просила учесть: неисполнение истицей условий договора по отделке квартиры, последствия финансового кризиса, повлекшие сложное финансовое положение ответчика, выполнение ответчиком социально-значимых задач по строительству жилья для населения, исключительно целевое использование денежных средств дольщиков, явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, принятие ответчиком всех необходимых мер по обращениям истицы и нежелание истицы разрешить спор дружеским путем в порядке досудебного разбирательства.
Ходатайство подтверждено справкой банка о наличии задолженности на расчетном счете, справкой предприятия о задолженности по заработной плате, бухгалтерским балансом о росте дебиторской задолженности.
Выслушав доводы участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд считает иск подлежащим по следующим основаниям.
Установлено, что между сторонами 20.05.2004 года заключен договор на долевое участие в строительстве. В пункте 1.1 договора указано, что предметом договора является инвестирование в реконструкцию незавершенного строительства больничного комплекса по ... группу жилых домов.
Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что квартира дольщику передается без внутренних отделочных работ.
Пунктом 3.1 предусмотрено завершить строительство в 2006 году, передать квартиру дольщику после сдачи дома Госкомиссии.
В соответствии с пунктом 3.4 договора дольщик обязан на момент проведения рабочей комиссии установить все сантехническое оборудование, газовую плиту, напольное покрытие и выполнить другие действия, необходимые для сдачи дома в эксплуатацию.
Пунктом 7.2 предусмотрено, что все изменения и дополнения оформляются дополнительным соглашением сторон в письменной форме.
Дополнительным соглашением, заключенным сторонами 29.09.2009 года, в договор внесены изменения в п.1.1 - о передаче дольщику квартиры после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Договор дополнен договор пунктом 1.4 о выполнении дольщиком чистовой отделки квартиры после выполнения застройщиком работ, предусмотренных договором, либо за отдельную плату эти работы выполняются застройщиком.
Внесены изменения в пп. «а,б,в» п.3.2 договора о том, что застройщик не позднее мая 2009 года передает дольщику объект долевого участия под чистовую отделку и передает квартиру дольщику после ввода дома в эксплуатацию в течение двух месяцев со дня оформления разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Дольщик после выполнения чистовой отделки обязан письменно уведомить застройщика об окончании выполнения отделочных работ.
Как следует из представленных сторонами документов, ответчик передал истице под чистовую отделку квартиру ранее согласованного в договоре срока 03.02.2009 года, что подтверждается актом о передаче квартиры истице под чистовую отделку, подписанным сторонами. Выданы истице ключи от квартиры. В акте перечислены установленные при проведении чистовой отделки ограничения.
Только 20 мая 2011 года истица обратилась к ответчику с письменным заявлением об окончании чистовой отделки квартиры, установке сантехнического оборудования и газовой плиты и сделала это после направления ей ответчиком предупреждения 13.05.2011 года о необходимости исполнения условий договора и последствиях неисполнения такого требования.
31.05.2011 года ответчик предложил истице сообщить в 10-дневный срок о предполагаемом сроке осмотра работ.
10.06.2011года актом осмотра выполненных истицей чистовых отделочных работ установлены 5 нарушений: закрыты датчик пожарной сигнализации в комнате и монтажные электрические коробки, в ванной установлена дополнительная незакрепленная розетка, смонтированная без проекта, демонтирована вентиляционная решетка. Принято решение об устранении нарушений в двухнедельный срок.
27.06.2011 года истица уведомила ответчика об исправлении нарушений отделочных работ.
Суд соглашается с доводами обеих сторон о том, что на данные правоотношения не распространяется действие Федерального закона № 214-ФЗ от 31.12.2004 года, поскольку договор сторонами заключен ранее вступления в силу указанного закона.
Суд считает обоснованными доводы истицы о том, что к данным правоотношениям применяются нормы Закона РФ «О защите прав потребителей» в части, не урегулированной нормами ГК РФ (ч.3 ст.730 ГК РФ).
Суд считает правильными доводы представителя ответчика, что данное правоотношение является договором подряда и регулируется нормами ГК РФ. В данном случае истица является заказчиком, а ответчик - подрядчиком.
Статьями 328, 718, 719 ГК РФ предусмотрено встречное исполнение обязательств в соответствии с договором, и обязанность заказчика в объеме и в порядке, предусмотренных договором, оказывать подрядчику содействие в выполнении работы. При неисполнении этой обязанности заказчиком подрядчик вправе требовать возмещения причиненных убытков, вызванных простоем, или перенесения сроков исполнения работы, либо приостановить работы и отказаться от исполнения договора.
Суд считает, что условия договора, которыми на истицу возложено исполнение чистовой отделки квартиры и установка сантехнического оборудования, газовой плиты, полностью соответствуют указанным нормам ГК РФ, поэтому доводы истицы о том, что это условие договора ущемляет ее права, суд во внимание не принял.
Суд установил, что истица несвоевременно исполнила обязанности, возложенные на нее договором, что давало ответчику право для перенесения срока исполнения договора или для приостановления работ и отказа от исполнения договора.
Заключенным сторонами договором и дополнительным соглашением предусмотрено, что срок сдачи дома может быть продлен по инженерно-технологическим, экономическим причинам и исходя из готовности квартир к сдаче по условиям договора на долевое участие № от 20.05.2004 года. Это условие договора соответствует указанным выше нормам ГК РФ.
