ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 27 августа 2013 г. Дело № А18-55/2012

[Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что общество в установленном порядке не получило от арендодателя и министерства согласия на производство неотделимых улучшений, и не доказало стоимость затрат на их осуществление]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью «Гулиев и К» (ИНН 0601018122, ОГРН 1020600507201) - Точиева Д.М. (директор), Тлий И.Ш. (доверенность от 08.08.2013); Евлоевой Ф.Х. (доверенность от 19.08.2013), от ответчика - администрации Малгобекского муниципального района Республики Ингушетия - Даурбекова Х.Б. (доверенность от 24.01.2013); от третьего лица - Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия - Ажигова Б.Х. (доверенность от 19.08.2013), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Гулиев и К» на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2013 по делу № А18-55/2012 (судьи Сулейманов З.М., Луговая Ю.Б., Фриев А.Л.), установил следующее.

ООО «Гулиев и К» (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Ингушетия с иском к администрации Малгобекского муниципального района Республики Ингушетия (далее - администрация) о взыскании 12 923 074 рублей инвестиционных вложений на основании договора аренды от 21.06.2005 № 13 (требования уточнены).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (далее - министерство).

Определением от 18.05.2012 принят встречный иск администрации к обществу о признании договора аренды от 21.06.2005 №13 незаключенным.

Решением Арбитражного суда Республики Ингушетия от 17.12.2012 исковые требования по первоначальному иску удовлетворены. С администрации в пользу общества взыскано 12 923 074 рубля за строительные работы, в доход федерального бюджета - 87 615 рублей 37 копеек. Производство по встречному иску прекращено в связи с отказом администрации требований. Суд первой инстанции исходил из того, что при фактическом использовании имущественного комплекса вещевого рынка «Новый Редант» (далее - рынок) общество произвело строительство зданий и сооружений, благоустройство территории рынка, а также неотделимые улучшения. Состав, объем и качество выполненных работ документально подтверждены и ответчиком не оспорены. По делу назначалась судебная строительно-техническая экспертиза по вопросу соответствия выполненных расчетов по проведению строительных работ нормативным актам, регулирующим вопросы выполнения строительных работ и составления сметной документации в Российской Федерации, объему вложенных обществом инвестиций. В соответствии с заключением экспертов межрегиональной экспертной организации ООО «Дельта» от 09.11.2012 № 1381 общая стоимость произведенных ремонтных работ составила 12 923 074 рубля, что превышает объем инвестиций, отраженный в графике (приложение № 1 к договору аренды от 21.06.2005 № 13). Администрация приобрела имущественный результат работ и может использовать его в хозяйственной деятельности.

Определением от 19.03.2013 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, для рассмотрения дел судом первой инстанции (пункт 1 часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - Кодекс).

Постановлением апелляционной инстанции от 29.04.2013 решение от 17.12.2012 отменено, по делу принят новый судебный акт. В удовлетворении исковых требований обществу отказано, по встречному иску производство по делу прекращено ввиду отказа администрации. С общества в доход федерального бюджета взыскано 87 615 рублей 37 копеек государственной пошлины. Апелляционный суд, ссылаясь на пункт 7.2 договора аренды от 21.06.2005, указал, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором с согласия арендодателя и министерства (капитальный и текущий ремонт, реконструкция и т. д.) после прекращения договора возмещению не подлежит, за исключением вложенных инвестиций. Из представленных обществом доказательств невозможно с достоверностью определить стоимость произведенных работ, поскольку согласно отчету ООО «Агентство оценки» от 22.05.2012 размер инвестиционных вложений общества составил 9 900 тыс. рублей, сводному сметному расчету - 13 872 368 рублей, заключению эксперта от 09.11.2012 № 1381 - 12 923 074 рубля. Истцом не приведены конкретные результаты выполненных работ, которые могли бы быть квалифицированы как неотделимые улучшения. Доказательства, свидетельствующие о фактических затратах общества, в материалах дела отсутствуют. Кроме того, общество не выполнило условия пункта 2.2.9 договора аренды, предусматривающего обязанность арендатора не позднее 20-го числа первого месяца, следующего за отчетным периодом, представлять в министерство копии документов, подтверждающих осуществление инвестиционных вложений согласно утвержденному графику.

В кассационной жалобе общество просит постановление апелляционного суда отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе. Податель жалобы считает доказанным факт понесенных обществом затрат. Договор от 21.06.2005 № 13 следует рассматривать как инвестиционный, а именно: как договор купли-продажи будущей вещи (пункт 4 постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»). Незаключенность договора аренды не исключает обязанность арендодателя возместить арендатору неосновательное обогащение в виде стоимости неотделимых улучшений. Администрация осведомлена о характере производимых улучшений, не препятствовала данному процессу, не может отрицать наличие затрат общества сверх предусмотренных инвестиционных вложений. Объем выполненных обществом работ подтвержден результатами судебной строительно-технической экспертизы. Администрация не согласна со стоимостью работ, о чем свидетельствует заявленное ею в суде апелляционной инстанции ходатайство о назначении дополнительной экспертизы (отклонено апелляционной инстанцией как заявленное в ненадлежащей форме - документы приняты по факсимильной связи). Кроме того, приемка работ произведена ответчиком комиссионно, по акту приема-передачи.

В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить в силе обжалуемое постановление, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая, что суд апелляционной инстанции обоснованно признал недоказанным исковые требования общества, так как доказательства, подтверждающие фактические затраты на проведение ремонтных и строительных работ, отсутствуют. Истец не указал конкретные результаты проведенных работ в качестве неотделимых улучшений, представленные локальные сметы не подтверждены финансовыми документами. Общество не доказало выполнение условий пункта 2.2.9 договора аренды. Доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке доказательств.

В судебном заседании представитель кассатора подержал доводы кассационной жалобы, просил ее удовлетворить. Представители администрации и министерства просили оставить в силе постановление апелляционной инстанции, жалобу общества без удовлетворения.

Судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Ингушетия.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобу надлежит удовлетворить, судебные акты обеих инстанций - отменить с направлением дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 21.06.2005 № 13, по условиям которого арендодатель с согласия министерства передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование имущественный комплекс рынка, расположенный по адресу: с. Новый-Редант, Малгобекский район (т. 1, л. д. 7 -10).

Срок действия договора установлен с 01.01.2005 по 31.12.2010 (пункт 2.1).

По акту приема-передачи от 29.06.2005, утвержденному администрацией, имущество рынка (одноэтажное административное здание (1), торговый навес (1), уборные (2), земельный участок 5 га) передано обществу (т. 1, л. д. 39).

В силу пункта 2.2.7 договора арендатор обязался вносить инвестиции на благоустройство (улучшения) переданного имущества согласно графику инвестиционных вложений (приложение № 1 к договору), по которому размер инвестиций определен сторонами в общей сумме 5 млн рублей (сроки внесения: 2005 год - 1 млн рублей, 15.01.2006 - 1 млн рублей, 15.01.2007 - 1 млн рублей, 15.01.2008 - 1 млн рублей и 15.01.2009 - 1 млн рублей).

Пунктом 2.2.9 договора предусмотрена обязанность арендатора не позднее 20-го числа первого месяца, следующего за отчетным периодом, представлять в министерство копии документов, подтверждающих осуществление инвестиционных вложений согласно утвержденному графику.

В пункте 7.2 договора закреплено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором с согласия арендодателя и министерства (капитальный и текущий ремонт, реконструкция арендуемого имущества и т. д.) после прекращения договора возмещению арендатору не подлежит, за исключением вложенных инвестиций.

В связи с окончанием срока действия договора аренды по акту приема-передачи от 14.01.2011 с приложением перечня передаваемого имущества объект аренды возвращен арендодателю (т. 1, л. д. 11 - 14).

Согласно позиции истца, за период аренды он осуществил инвестиционные вложения (произвел неотделимые улучшения), стоимость которых превысила сумму предусмотренных договором инвестиций, и составила 13 872 368 рублей в соответствии со сводным сметным расчетом.

Отказ администрации возместить понесенные истцом затраты послужил основанием обращения истца в арбитражный суд.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы (пункт 3 статьи 607, статья 614 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку рассматриваемый договор аренды (срок аренды более года) не прошел государственную регистрацию, он правомерно признан судами незаключенным.

В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 Постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.

В силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Пункт 3 той же статьи устанавливает, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Вместе с тем нормы пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса являются диспозитивными, соглашением сторон могут быть предусмотрены иные основания или порядок возмещения затрат на неотделимые улучшения арендованного имущества.

Согласно пункту 7.2 договора аренды, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором с согласия арендодателя и министерства (капитальный и текущий ремонт, реконструкция арендуемого имущества и т. д.) после прекращения договора возмещению арендатору не подлежит, за исключением вложенных инвестиций.

Разрешая спор, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что общество в установленном порядке не получило от арендодателя и министерства согласия на производство неотделимых улучшений, и не доказало стоимость затрат на их осуществление.

Вместе с тем, с учетом приведенных правовых норм и разъяснений, данный вывод апелляционного суда коллегия считает не основанным на исследовании всех обстоятельств и представленных в дело доказательств с учетом следующего.

Графиком инвестиционных вложений, являющимся приложением к договору аренды, предусмотрены затраты (инвестиции) на строительство забора, дорожное покрытие, газопровод, водопровод, строительство торговых навесов и крытых павильонов. Общая сумма инвестиционных вложений согласована сторонами в размере 5 млн рублей (т. 1, л. д. 9, 10).

Согласно акту приема-передачи от 14.01.2011 имущество возвращено арендодателю с учетом проведенных обществом работ (улучшений), что не опровергнуто участниками процесса в суде кассационной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, отказывая обществу в удовлетворении иска, указал на наличие противоречия в доказательствах относительно стоимости работ (согласно отчету ООО «Агентство оценки» от 22.05.2012 размер инвестиционных вложений составил 9 900 тыс. рублей, сводному сметному расчету - 13 872 368 рублей, заключению эксперта от 09.11.2012 № 1381 - 12 923 074 рубля).

В то же время в материалах дела имеется комиссионный акт от 28.01.2009, который не был предметом исследования судебных инстанций (т. 3, л. д. 63).

В материалах дела имеется ходатайство администрации о назначении по делу дополнительной экспертизы, которое отражает позицию администрации относительно произведенных обществом работ (т. 3, л. д. 101, 102).

Вместе с тем суд кассационной инстанции отклоняет довод кассационной жалобы о необходимости рассматривать спорный договор как инвестиционный, поскольку он основан на неправильном толковании норм права.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Частью 2 статьи 286 Кодекса предусмотрено, что независимо от доводов, содержащихся в кассационной жалобе, арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражными судами нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, постановления суда апелляционной инстанции.

Поскольку выводы апелляционного суда, содержащиеся в обжалуемом постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, его надлежит отменить. Решение от 17.12.2012 следует отменить на основании пункта 1 части 4 статьи 288 Кодекса ввиду рассмотрения дела в незаконном составе, что правомерно установлено апелляционным судом.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, устранить указанные противоречия, при необходимости обсудить вопрос о назначении по делу повторной или дополнительной судебной экспертизы, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку всем имеющимся и дополнительно представленным доказательствам, доводам участвующих в деле лиц, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права. Судебные расходы распределить при новом рассмотрении дела.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 17.12.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2013 по делу № А18-55/2012 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Ингушетия.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.