СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 30 августа 2012 года Дело N 33-9912/2012

дело № 33-9912/2012

30 августа 2012 года г. Уфа

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Таратановой Л.Л.

судей Милютина В.Н.

Портянова А.Г.

при секретаре П

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Х, начальника отдела по ... районам и г.... Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан Б на решение Мишкинского районного суда Республики Башкортостан от 22 мая 2012 года, которым постановлено:

Исковые требования Я.А.Н. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан, отделу по ... районам и г. ... Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан, А.А.А., К.Р.С. и Х удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли - продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ... от ... года между Я.А.Н. и К.Р.С.

Признать недействительным договор купли - продажи земельного участка, расположенного по адресу: ... от ... года между К.Р.С. и Х A.M. и Х.Л.

Применить последствия недействительности договора купли-продажи жилого дома земельного участка, расположенных по адресу: ... от ... года между Я.А.Н. и К.Р.С., стороны привести в первоначальное положение путем возврата Я.А.Н. К.Р.С. 90000 рублей, а К.Р.С. возврата Я.А.Н. жилого дома в натуре с подключением к газоснабжению.

Применить последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: ... от ... года между К.Р.С. и Х A.M. и Х.Л., стороны привести в первоначальное положение путем возврата К.Р.С. Х A.M. и Х.Л. 30000 рублей.

Признать недействительным зарегистрированное в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности К.Р.С. на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ...

Признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права №... от ... года на имя К.Р.С. на жилое строение, расположенное по адресу: ... аннулировать запись в Едином государственном реестре №... от ... года.

Признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права №... от ... года на имя К.Р.С. на земельный участок, расположенный по адресу: ... аннулировать запись в Едином государственном реестре №... от ... года.

Признать недействительным зарегистрированное в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности Х A.M. и Х.Л.A. на земельный участок, расположенные по адресу: ...

Признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права №... от ... года на имя Х A.M. и Х.Л. на земельный участок, расположенный по адресу: ... аннулировать запись в Едином государственном реестре №... от ... года.

В остальной части исковые требования Я.А.Н. оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Портянова А.Г., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Я.А.Н. обратилась с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан, отделу по ... районам и г. ... Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан, А.А.А., К.Р.С., Х, Х.Л. о признании ничтожной сделки купли-продажи жилого дома площадью ... кв.м. с земельным участком по ... в ..., признании незаключенным договора купли-продажи от ... года указанного дома и земельного участка, о признании незаконным оформления в собственность К.Р.С. и записи о государственной регистрации земельного участка площадью ... кв.м. по указанному адресу на основании договора купли-продажи от ... года, действий К.Р.С. в оформлении договора купли-продажи земельного участка от ... года Х и Х.Л. незаконными, договора от ... года недействительным и незаконным как последствия незаконной регистрации, обязании исключить запись от ... года за №... в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, аннулировании свидетельства о гос. регистрации права общей собственности серии ... на земельный участок, выданный Х, восстановлении записи в ЕГРП о признании права собственности Я.А.Н. на земельный участок по ... с выдачей свидетельства о праве собственности с восстановлением кадастрового учета как ранее зарегистрированного со ... года на основании гос. акта ... года передачи в пожизненное наследуемое владение, обязани К.Р.С. восстановить на земельном участке жилой дом и коммуникации: электро-газоснабжение, с внутренней отделкой первоначального состояния, ограждение металлической сетки 60 м, возврат электрического и газового оборудования, веранду с металлическим покрытием кровли.

Свои требования истец мотивировала тем, что ... года оформила в ... доверенность на продажу принадлежащего ей дома площадью 27 кв.м., приобретенного ... года за 90000 рублей, так как в ... года эту стоимость оплатил ей К.Р.С. для пользования этим домом в летний период, но права собственности на него не оформлял. В доверенности ею указано о продаже земельного участка. В ... года по окончании срока действия доверенности она обратилась в сельсовет за сведениями о налогах, и установила, что земельный участок продан неизвестным лицом Х. При попытке получить документы об оформлении перехода прав собственности, ей было отказано в их выдаче, а доверенным лицом А.А.А. не было выслано в ее адрес сведений об исполнении поручения.

В ходе проверки ее обращений в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан были установлены нарушения при оформлении сделки купли -продажи от ... года, а именно: правоустанавливающий документ на жилой дом по ... приобретенный ею по нотариально удостоверенному договору от ... года б/н и технического паспорта №... от ... года доверенным лицом сдан на гос.регистрацию, хотя в этом не было необходимости, как приобретенного до ... года гос.регистрация имущества не являлась обязательным условием по действующему законодательству. При этом гос.регистратором ... сектора ... отдела А при расхождении сведений, в нарушении п. 23 Правил ведения ЕГРП, не приостановлена регистрация.

А. Е.А. произвел запись о зарегистрированном праве за ней на жилой дом по ... общей площадью ... кв.м., включив в эту площадь вновь выстроенный ею в ... года новый дом под литером ... не зарегистрированный на праве собственности. На основании этих сведений ... года А.А.А. и К.Р.С. подписали договор купли-продажи жилого дома с площадью ... кв.м. При этом скрыли то обстоятельство, что участок находится в собственности Я.А.Н. с гос.регистрацией. Переход права собственности на земельный участок за К.Р.С. оформлен как на основании приобретения жилого дома с несуществующей площадью ... кв.м. с земельным участком. Фактически произошел переход права собственности на жилой дом площадью ... кв.м. К.Р.С. распорядился им как уплативший за него 90000 рублей в ... года осуществив снос как ветхого (согласно справки архитектурного отдела Администрации ... от ... года) и перенес его на земельный участок по .... Однако заключения Межведомственной комиссии по ... о том, что жилой дом литер №... на принадлежащем ей земельном участке ... кв.м. был аварийный и подлежал сносу, не было. Проверкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ подтверждено, что подтверждающих документов по изменению площади отчуждаемого объекта представлено не было. Она не поручала А. такого действия по жилому дому ... Государственная регистрация при этом не была приостановлена и не истребованы дополнительные сведения для проведения экспертизы по несоответствию заявлений государственной регистрации права и представленных документов. Сделка произведена с нарушением гражданского законодательства и является ничтожной, так как дома с площадью ... кв.м. на земельном участке ... кв.м. по ... не имеется. Считает, что переход права собственности на земельный участок также произведен с нарушением прав продавца так как жилое строение, находящееся на нём и не имеющее государственной регистрации права, не могло быть включено в сделку при продаже других строений. Не мог быть зарегистрирован переход права собственности на земельный участок, на котором находится строение, не переданное покупателю. Сведения о наличии строения под литером ... как отдельное стоящее от продаваемого дома площадью ... кв.м., зарегистрированного в бюро технической инвентаризации в ... года и сведения о нём представлены в ... года техническим паспортом, выданного в ... года На основании допущенных нарушений произведена не обосновано и запись в ЕГРП. К.Р.С. как собственник приобретенного дома площадью ... вправе был распоряжаться им по своему усмотрению, при наличии такого договора, а в договоре купли - продажи от ... года указана несуществующая площадь ... кв.м. приобретенного им дома. Домовладения литер №... кв.м., и литер №... кв.м., и как отдельное имущество, зарегистрированное на праве собственности согласно государственного акта ... года за Я.А.Н. Цена на дом литер ... не обговаривалась, правоустанавливающих документов, выписки из кадастра о стоимости не предъявлялась для оценки госрегистратором.

Ответчик К.Р.С. не оплачивал действительную стоимость земельного участка ... кв.м., по государственной оценке кадастровой выписки, не использовал его по назначению, не зарегистрировал в Похозяйственней книге сельского совета, как собственник дома и земельного участка, не встал на налоговый учет и по этим основаниям договор от ... года был оформлен формально, не преследовал цели приобретения недвижимости, а приобретения выгоды от продажи земельного участка ... кв.м., и завладения жилым домом литер ... площадью ... кв.м.

Считает, что К.Р.С. предпринял самоуправные меры по расторжению договоров на электроснабжение, пользование газоснабжением в доме литер №... при самовольном сносе, демонтировал установку газовых труб, счетчика, газовой плиты, причинив ущерб в крупном размере, с учетом затрат на строительство дома, приобретения стройматериалов по отделке, покрытый листовым железом, демонтирована ограда металлической сетки 60 метров. Согласно справки из налоговой инспекции она является налогоплательщиком и задолженности по налогам на ... года год не имеет. Эти обстоятельства подтверждают, что продажа земельного участка Х ... года году также осуществлена в нарушение установленных законом требований. Так как дом литер №... и земельный участок ... кв.м., выбыли из владения по независящим от нее причинам, сделку между К.Р.С. и Х о продаже им земельного участка ... кв.м., при отсутствии строения на нём следует признать незаконной.

Также указывает, что о совершенной сделке по доверенности она не была извещена, срок действия которой был до ... года не был выслан экземпляр договора. На ее обращения сообщили ... года, что договор находится в отделе государственной регистрации в ... Было отказано его выслать по запросу, как и все остальные документы, предусмотренные на государственную регистрацию.

Суд вынес вышеприведенное решение.

В апелляционных жалобах Х и начальник отдела по ... районам и г.... Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан Б, каждый в отдельности, не соглашаясь с решением суда, ставят вопрос об отмене решения суда с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований, ввиду незаконности и необоснованности, поскольку суд неправильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушил нормы материального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей Х - И, представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ Н, поддержавших доводы жалобы, Я.А.Н., считавшую решение законным и обоснованным, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно ст. 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

В силу ст. 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В силу ч.1 ст.330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Как следует из материалов дела и установлено судом, по договору купли - продажи от ... года Я.А.Н. приобрела бревенчатый дом общей полезной площадью ... кв.м. и жилой площадью ... кв.м., расположенный на земельном участке площадью ... кв.м. за 85000 рублей, расположенный по адресу: ... На основании постановления Администрации ... сельского совета ... Республики Башкортостан от ... года №... (л.д. ... Я.А.Н. на праве собственности предоставлен приусадебный земельный участок с кадастровым номером №... площадью ... кв.м., расположенный по адресу: ... для ведения личного приусадебного хозяйства, на основании чего за Я.А.Н. было зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью ... кв.м., кадастровый номер №... о чем было выдано свидетельство о государственной регистрации №... от ... года (л.д....

По договору купли-продажи индивидуального жилого дома с земельным участком от ... года Я.А.Н. (по доверенности за нее действовал А.А.А. (л.д. ... продала К.Р.С. индивидуальный одноэтажный жилой дом общей площадью ... кв.м., в том числе жилая ... кв.м. (литер №... и земельный участок кадастровый номер №..., общей площадью ... кв.м., расположенный по адресу: ... ... года указанный дом, снесен как аварийный, что подтверждается справкой №... от ... года (л.д. ...

Согласно договора купли - продажи земельного участка от ... года К.Р.С. продал в общую совместную собственность Х A.M. и Х.Л. земельный участок кадастровый номер №... общей площадью ... кв.м., расположенный по адресу: ... на основании чего за Х A.M. и Х.Л. было зарегистрировано право общей совместной собственности на вышеуказанный земельный участок и выдано свидетельство о государственной регистрации права №... от ... года (л.д. ...

При регистрации договора купли - продажи индивидуального жилого дома с земельным участком от ... года А.А.Л., действующий по доверенности от истицы (л.д. ... предоставил в ... сектор ... отдела Управления Федеральной регистрационной службы по ... договор купли - продажи от ... года и технический паспорт на жилой дом от ... года №..., выданный ... территориальным участком ... межрайонного филиала ГУП Центр недвижимости Республики Башкортостан.

Суд, удовлетворяя исковые требования Я.А.Н., исходил из того, что поскольку договор купли - продажи индивидуального жилого дома с земельным участком от ... года между Я.А.Н. (по доверенности за нее действовал А.А.А. (л.д. ... и К.Р.С. был заключен в отношении несуществующего дома (дом с площадью ... KB.M.), то и свидетельство о государственной регистрации права было получено ответчиком К.Р.С. незаконно. С учетом этого, суд посчитал, что незаконной является и сделка по отчуждению последним спорного земельного участка ответчику Х A.M. и Х.Л., а следовательно, заключенные между истицей Я.А.Н. и К.Р.С., а так же между К.Р.С. и Х A.M. и Х.Л. договоры купли-продажи, а так же выданные на имена собственников по этим договорам купли - продажи свидетельства о государственной регистрации прав являются недействительными и не могут служить основанием для перехода права собственности на жилой дом и земельный участок ни к К.Р.С. ни к Х A.M. и Х.Л.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда.

В силу ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с ч.1 ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Статья 558 ГК РФ предусматривает, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании ч.1 ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно части 2 указанной статьи, в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу статья 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как видно из договора купли - продажи индивидуального жилого дома с земельным участком от ... года между Я.А.Н. (по доверенности за нее действовал А.А.А.) и К.Р.С. последнему был продан индивидуальный одноэтажный жилой дом общей площадью ... кв.м., в том числе жилая ... кв.м. (литер ... и земельный участок кадастровый номер №... общей площадью ... кв.м по адресу: ...

Как видно из технического паспорта от ... года, жилой дом по адресу: ... действительно состоит из литеров ... и ... Однако согласно указанного паспорта составляет единое целое общей площадью ... кв.м, поскольку имеет общие стены, что видно на плане. Согласно плана земельного участка, других жилых строений на участке не имеется.

При таких обстоятельствах, выводы суда о том, что сделка купли-продажи совершена в отношении не существующего дома, являются не состоятельными.

То обстоятельство, что Я.А.Н. была намерена продать, и продала именно спорный жилой дом и земельный участок, подтверждается выданной последней ... года и заверенной надлежащим образом нотариусом доверенностью, согласно которой, она доверила А.А.А. продать за цену и на условиях по своему усмотрению индивидуальный жилой дом, а также земельный участок по указанному адресу. В выданной истцом доверенности отсутствует оговорка о продаже части дома либо части земли.

С учетом этого, нельзя признать состоятельным и довод истца Я.А.Н. о том, что она имела намерение продать дом площадью 27 кв.м.

То обстоятельство, что согласна договора от ... года, Я.А.Н. приобрела жилой дом площадью ... кв.м. не может являться основанием для признания договора купли продажи от ... года недействительным, а сделки купли продажи жилого дома с земельным участком - ничтожной. Это не свидетельствует о нарушенном праве истца.

Доводы истца о том, что К.Р.С. не оплатил стоимость жилого дома и земельного участка, опровергаются договором купли-продажи от ... года и актом приема передачи, составленным в этот же день, и согласно которых расчет за приобретенное имущество произведен до подписания договора. Согласно доверенности истица доверила А.А.А. продать дом и земельный участок за цену и на условиях по своему усмотрению.

Учитывая, что при заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ... года требования ст. 550, 551, 558, 552, 554 ГК РФ соблюдены, оснований для о признании ничтожной сделки купли-продажи жилого дома площадью ... кв.м. с земельным участком по ... в ..., признании незаключенным договора купли-продажи от ... года указанного дома и земельного участка, о признании незаконным оформления в собственность К.Р.С. и записи о государственной регистрации земельного участка площадью ... кв.м. по указанному адресу на основании договора купли-продажи от ... года, не имеется.

Также ошибочными являются выводы суда о том, что сделка по отчуждению К.Р.С. спорного земельного участка ответчику Х A.M. и Х.Л. является незаконной, поскольку суд исходил из того, что свидетельство о праве собственности К.Р.С. получено не законно, в то время как оснований для этого, не имеется.