СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 01 марта 2012 года Дело N 33-1844/12
по делу № 33-1844/12
г.Уфа 01 марта 2012 года
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Железнова О.Ф.
судей Киньягуловой Т.М.
Троценко Ю.Ю.
при секретаре Филипповой М.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационным жалобам представителя Исламова М.М. - Асянова Р.Р., Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ООО «Продмикс» на решение Кировского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 18 ноября 2011 года, которым постановлено:
Исковые требования ООО «Продмикс» к Исламову М.А., ООО «Матис», Комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании договора аренды недействительным, обязании не чинить препятствий в пользовании земельным участком и взыскании причиненного ущерба удовлетворить частично.
Признать недействительным договор №... аренды земельного участка от ... года с кадастровым номером ... в ... площадью ... кв.м., заключенный между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Исламовым М.А..
Применить последствия недействительности ничтожной сделки, прекратить право аренды земельного участка с кадастровым номером ... в ... площадью ... кв.м., заключенного между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Исламовым М.А. с ... года.
В удовлетворении исковых требований ООО «Продмикс» в части обязании не чинить препятствий в пользовании земельным участком и взыскании суммы причиненного ущерба и судебных расходов отказать.
Исковые требования Исламова М.А. к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, ООО «Продмикс» о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, признании незаконными приказа о предоставлении земельного участка и постановления о расторжении договора аренды удовлетворить.
Признать незаконным постановление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от ... года №... «Об отмене постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан №... от ... года «О предоставлении Исламову М.А. земельного участка, находящегося в ... в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан».
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка №... от ... года, заключенный между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ООО «Продмикс».
Применить последствия недействительности ничтожной сделки, прекратить право собственности на земельный участок ООО «Продмикс» с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., относящийся к категории земель населенных пунктов, по адресу: ..., с ... года.
В удовлетворении исковых требований Исламова М.А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан отказать.
Заслушав доклад судьи Троценко Ю.Ю., судебная коллегия
у с т а н о в и л а:
ООО «Продмикс» обратилось в суд с иском к Исламову М.А., ООО «Матис» о признании договора аренды недействительным, обязании не чинить препятствий в пользовании земельным участком и взыскании причиненного ущерба.
В обоснование требований истец указал, что ООО «Продмикс» является собственником земельного участка, используемого для подъездных железнодорожных путей, общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ..., кадастровый номер №.... На данном земельном участке расположен железнодорожный путь, состоящий из двух тупиковых веток, кадастровый номер №..., литера ..., принадлежащий ООО «Продмикс» на праве собственности.
Прилегающий к их участку земельный участок с кадастровым номером ... находится во владении Исламова М.А. и ООО «Матис» под руководством Исламова A.M.
В ... года Исламов М.А. совместно с ООО «Матис» стали препятствовать их доступу к железнодорожному пути, установив ворота и забор, отгородив таким образом одну из веток железнодорожного пути. Забор расположен между двумя железнодорожными путями на протяжении ... метров, с обоих сторон забор заканчивается воротами. И забор и ворота находятся на территории принадлежащего ООО «Продмикс» участка.
... года сотрудники ООО «Матис» под руководством Исламова М.А. и Исламова A.M. произвели самовольный демонтаж железнодорожного полотна, проходящего рядом (параллельно) с их участком, на протяжении ... метров и находящийся за забором.
Таким образом, ООО «Продмикс», являясь собственником земельного участка и железнодорожного пути, лишено возможности ими пользоваться. Кроме того, ответчики препятствуют им в восстановлении железнодорожного пути. На ремонт разрушенного железнодорожного полотна им потребуется ... рублей.
Данный конфликт возник из-за технической ошибки и наложения земельного участка, находящегося в собственности истца и земельного участка ответчика, который он получил в аренду на основании договора №... от ... года, который истец полагает ничтожным, так как он подготовлен с грубыми нарушениями Земельного кодекса РФ.
Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан согласилась с их доводами и ... года подписано постановление №... о расторжении договора аренды земельного участка №... от ... года с Исламовым М.А. В связи с изложенным истец просил суд:
1.признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... в ... площадью ... кв.м. №... от ... года недействительным;
2. обязать Исламова М.А. и ООО «Матис» устранить препятствия в пользовании им земельным участком с кадастровым номером ... и железнодорожным путем, кадастровый номер №..., литер ..., расположенного по адресу: ..., устранив существующие препятствия в виде стены, расположенной между двумя железнодорожными путями на протяжении ... метров и двух ворот, расположенных на земельном участке с кадастровым номером ..., путем их демонтажа;
3. обязать Исламова М.А.и ООО «Матис» в дальнейшем не препятствовать им в пользовании земельным участком и железнодорожным путем, расположенными по вышеуказанному адресу;
4. взыскать с Исламова М.А. и ООО «Матис» в свою пользу сумму ущерба в размере ... рублей и судебные расходы.
В свою очередь Исламов М.А. обратился в Кировский районный суд г.Уфы с иском к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений РБ, Комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управлению Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Республике Башкортостан, ООО «Продмикс» о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, признании незаконными приказа о предоставлении земельного участка и постановления о расторжении договора аренды.
В обоснование иска Исламов М.А. указал, что КУМС Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан заключил с ним на основании постановления главы Администрации ГО г. Уфа №... от ... года ... года договор аренды земельного участка №... с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., общей площадью ... кв.м. сроком с ... года по ... года Через некоторое время он обратился с заявлением о выкупе арендуемого участка, однако письмом от ... года КУМС Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан отказал в его просьбе, ссылаясь на то, что испрашиваемый земельный участок зарезервирован для муниципальных нужд.
Впоследствии выяснилось, что земельный участок общей площадью ... кв.м., включая арендуемый им участок площадью ... кв.м. был продан ООО «Продмикс» Министерством земельных и имущественных отношений за ... рублей.
Ему стало известно, что ... года глава Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан вынес постановление №... об отмене постановления №... о предоставлении земельного участка ему в аренду и предложил КУМС Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан расторгнуть с ним договор аренды. ... года КУМС Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан прислал уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.
Считает, что приказ №... Министерства от ... года «О приватизации находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий на праве собственности ООО «Продмикс» является незаконным по следующим основаниям.
Министерство продало ООО «Продмикс» земельный участок на основании ст.36 ЗК РФ в порядке приватизации как собственнику железнодорожных путей на основании свидетельства о государственной регистрации права от ... года серии 04 АА №..., которым установлено право собственности ООО «Продмикс» на помещение-склад общей площадью ... кв.м. с кадастровым номером .... В этом документе ни слова не сказано о праве собственности ООО «Продмикс» на железнодорожные пути. Право собственности ООО «Продмикс» на железнодорожные пути никакими документами не установлено. Следовательно, никакого законного основания для передачи земли ООО «Продмикс» в порядке приватизации нет.
На момент вынесения приказа и заключения договора купли-продажи земельного участка он и ООО «Продмикс» являлись арендаторами земельных участков, каждый своего отдельного и собственниками объектов недвижимости. Он, как арендатор земельного участка площадью ... кв.м., имел преимущественное право на выкуп этого земельного участка. В ... года ему было отказано в выкупе арендуемого земельного участка со ссылкой на резервирование, а через три месяца этот же участок передан ООО «Продмикс».
Договор купли-продажи земельного участка от ... года, заключенный между Министерством и ООО «Продмикс» должен быть признан недействительным в соответствии со ст. 168 ГК РФ, как основанный на приказе, не соответствующем требованиям закона.
Постановление главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от ... года №... является незаконным т.к. оно основано на факте продажи арендуемого им земельного участка ООО «Продмикс». Продажа земельного участка является незаконной. Кроме того, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, истец Исламов М.А. просил суд:
1.признать незаконными и подлежащими отмене приказ Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от ... года №...;
2.признать незаконными и подлежащими отмене постановление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от ... года №...;
3.признать недействительным договор купли-продажи земельного участка №... от ... года между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ООО «Продмикс».
Определением Кировского районного суда г. Уфы от ... года вышеуказанные гражданские дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения по существу.
Решением Кировского районного суда г.Уфы от ... года постановлено:
«Исковые требования ООО «Продмикс» удовлетворить частично. Признать договор №... аренды земельного участка от ... года с кадастровым номером №... в ... площадью ... кв.м., заключенный между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации ГО г. Уфа и Исламовым М.А., недействительным.
Обязать Исламова М.А. и ООО «Матис» устранить препятствия в пользовании ООО «Продмикс» земельным участком с кадастровым номером ... и железнодорожным путем, кадастровый номер ... (литер ...), расположенных по адресу: ..., ..., устранив существующие препятствия в виде стены, расположенной между двумя железнодорожными путями на протяжении 185 метров и двух ворот, расположенных на земельном участке с кадастровым номером ... путем их демонтажа.
Взыскать солидарно с Исламова М.А. и ООО «Матис» в пользу ООО «Продмикс» в возмещение ущерба ... рублей ... копейки, расходы по оплате государственной пошлины в размере ... рублей.
В удовлетворении исковых требований ООО «Продмикс» об обязании Исламова М.А. и ООО «Матис» в дальнейшем не препятствовать ООО «Продмикс» в пользовании указанным земельным участком и железнодорожным путем отказать.
В удовлетворении исковых требований Исламова М.А. к Администрации городского округа г. Уфа Ресупблики Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений РБ, КУМС Администрации ГО г. Уфа, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, ООО «Продмикс» о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и о признании незаконным постановления о расторжении договора аренды отказать.».
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от ... года вышеуказанное решение суда отменено в части взыскания солидарно с ООО «Матис» в пользу ООО «Продмикс» в возмещение ущерба ... руб., в указанной части принято новое решение, которым в отказать удовлетворении указанных требований к ООО «Матис».
Постановлением Президиума Верховного Суда Республики Башкортостан от ... года решение Кировского районного суда г.Уфы от ... года и кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от ... года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.
При новом рассмотрении судом постановлено приведённое решение.
В кассационной жалобе представителем Исламова М.М. - Асяновым Р.Р. ставится вопрос об отмене решения в части признания недействительным договора аренды земельного участка №... от ... года с кадастровым номером ... в ... площадью ... кв.м., заключенный между КУМС Администрации ГО г.Уфа и Исламовым М.А. и вынесении в этой части нового решения об отказе в иске ООО «Продмикс» к Исламову М.А. о признании недействительным договора аренды, а также отмене решения в части применения последствий недействительности ничтожной сделки, прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером ... в ... площадью ... кв.м., заключенного между КУМС г.Уфы и Исламовым М.А. с ... года со ссылкой на то, что предоставление земельного участка Исламову М.А. в аренду, не могло нарушить прав собственника - ООО «Продмикс» на земельный участок с кадастровым номером ..., поскольку в момент выделения Исламову М.А. земельного участка в аренду ООО «Продмикс» правами собственника на спорный земельный участок не обладало.
В кассационной жалобе Министерством земельных и имущественных отношений РБ ставится вопрос об отмене решения в части признания недействительным приказа Минземимущества РБ от ... года №... и договора №... от ... года купли-продажи земельного участка, со ссылкой на то, что данный приказ и договор изданы и заключены в пределах полномочий министерства, не нарушающих чьих-либо прав и соответствуют требованиям действующего законодательства.
В кассационной жалобе ООО «Продмикс» ставится вопрос об отмене решения в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО «Продмикс» об устранении препятствования в пользовании земельным участком и взыскании причиненного ущерба. А также в удовлетворении исковых требований Исламова М.А. в части признания недействительным договора купли-продажи земельного участка, признании незаконным приказа о предоставлении участка и постановления о расторжении договора аренды, ссылаясь на то, что в материалах дела есть доказательства, подтверждающие факт разбора пути именно ответчиками, а также факт причинения ответчиками Исламовым М.А. и ООО «Матис» ущерба ООО «Продмикс».
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав представителя Исламова М.А. - Асянова Р.Р., представителя Министерства земельных и имущественных отношений РБ Нафикову Л.М., представителя ООО «Продмикс» - Ефимова С.В., директора ООО «Продмикс» - Пономареву И.А., судебная коллегия считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения.
В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимого имущества) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу п.1 ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Как усматривается из материалов дела, ... года между ОАО «Уфаплодовощ» (Продавец) и ООО «Продмикс» (Покупатель) заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, согласно которому Продавец передает, а Покупатель принимает в собственность на условиях настоящего договора: столовую общей площадью ... кв.м., проходную общей площадью ... кв.м., трансформаторную подстанцию, Ж/Д путь протяженностью ... кв.м., находящиеся по адресу: ....
Также ... года составлен акт приема-передачи объектов недвижимости по договору от ... года, согласно которому председатель ликвидационной комиссии ОАО «Уфаплодовощ» Б. передал, директор ООО «Продмикс» К. приняла столовую общей площадью ... кв.м., проходную общей площадью ... кв.м., трансформаторную подстанцию, Ж/Д путь протяженностью ... кв.м., находящиеся по адресу: ....
Согласно п.8 ст.22 Земельного кодекса РФ при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
Судом установлено, что ... года ООО «Продмикс» на основании договора купли-продажи от ... года б/н, договора купли-продажи от ... года б/н зарегистрировало право собственности на нежилые помещения под литерами ... по адресу: ....
... года между Администрацией г. Уфы (арендодатель) и ООО «Продмикс» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №..., согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью ... кв.м., находящийся по адресу: ..., занимаемый подъездными путями.
Согласно договору аренды земельного участка №... от ... года по адресу: ..., ООО «Продмикс» передан в аренду земельный участок, площадью ... кв.м., для эксплуатации производственной базы.
... года ООО «Продмикс» получено свидетельство о государственной регистрации права на нежилые помещения под литерами ... по адресу: ....
Земельный участок по адресу: ..., площадью ... кв.м., поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер .... В кадастровом паспорте земельного участка от ... года №... указано его разрешенное использование: для подъездных путей.
