СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 ноября 2012 года Дело N 33-10618
27 ноября 2012 года г.Самара
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего - Яковлевой В.В.,
судей Сивохина Д.А. и Хаировой А.Х.,
при секретаре Кузьмине М.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Видягиной Г.А. на решение Промышленного районного суда города Самары от 24 сентября 2012 года, которым постановлено:
«В удовлетворении исковых требований Видягиной Г.А. отказать в полном объеме»
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Сивохина Д.А., объяснения Видягиной Г.А. и ее представителя Минибаевой А.Р. (по доверенности) в поддержание доводов апелляционной жалобы, представителей ООО «Акведук» - Каждан Д.И. (по доверенности), ООО «Призма» - Вороненко П.С. (по доверенности), ООО «ФБ Хоум-Сервис» Елина Е.А., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Видягина Г.А. обратилась в суд с иском к ООО «Акведук» о признании недействительным соглашения от ... №№ об инвестировании в строительство встроено-пристроенного нежилого помещения площадью 112 кв.м. по адресу: ... , 1 этаж и устранении препятствий в пользовании принадлежащим ей нежилым помещением № общей площадью 80,2 кв.м. по адресу: ... .
Согласно уточненным требованиям (т.1 л.д. 96-100), просила суд признать недействительным соглашение от ... , применить последствия недействительности сделки и обязать ответчика устранить препятствия в пользовании собственностью путем сноса самовольно возведенного ограждения в виде стен с трех сторон, ограничивающих проход в места общего пользования.
В обоснование заявленных требований указала, что ... примыкающие к ее нежилому помещению места общего пользования были застроены ответчиком, после чего второй эвакуационный выход из ее нежилого помещения ведет не на улицу, как того требует вид осуществляемой в нем деятельности - оказание стоматологических услуг, а в спорное нежилое помещение. Оспариваемое соглашение, послужившее основанием приобретения ООО «Призма» в собственность нежилого помещения № площадью 112 кв.м. по адресу: ... , 1 этаж является ничтожной сделкой в силу того, что места общего пользования в многоквартирном жилом доме являются общей собственностью собственников расположенных в нем помещений. Несмотря на то, что право собственности на спорное нежилое помещение зарегистрировано за ООО «Призма» в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, возведенный объект имеет все признаки самовольной постройки, определенные в ст. 222 ГПК РФ.
Так, например, спорное нежилое помещение возведено самовольно, без разрешения на строительство и утвержденной проектной документации, с нарушением строительных норм и правил. В проекте строительства и на поэтажных планах при первичном техническом учете жилого дома и в кадастровом паспорте на принадлежащее ей нежилое помещение спорное нежилое помещение обозначено как места общего пользования и придомовая территория. Технический паспорт на спорное нежилое помещение изготовлен до его возведения и на момент изготовления технического паспорта первичная инвентаризация сданного в эксплуатацию жилого дома, в котором расположены нежилые помещения, принадлежащие ей и ответчику, уже была произведена. ФГУП «Ростехинвентаризация» при проведении инвентаризации спорного нежилого помещения обязано было проверить правоустанавливающие документы и зафиксировать изменение конфигурации мест общего пользования, чего сделано не было.
К участию в деле в качестве соответчика судом привлечено ООО «Призма», в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «ФБ Хоум-Сервис» и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.
В судебном заседании Видягина Г.А. уточненные исковые требования поддержала.
Представители ответчиков иск не признали.
Представитель третьего лица ООО «ФБ Хоум-Сервис» просил Видягиной Г.А. в иске отказать.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представитель Видягиной Г.А. просит об отмене решения суда, считая, что оно принято с существенным нарушением норм материального и процессуального права, повлиявшим на исход дела и без устранения этих нарушений невозможна защита и восстановление нарушенных прав истицы как собственника нежилого помещения, поставленной в условия, препятствующие в пользовании собственностью.
В заседании судебной коллегии Видягина Г.А. доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение Промышленного районного суда г.Самары от 24 сентября 2012 года отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении ее исковых требований с учетом уточнений.
Представители ООО «Акведук», ООО «Призма» и ООО «ФБ Хоум-Сервис» просили решение суда оставить без изменения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что решение суда в части отказа в удовлетворении требований о сносе самовольной постройки и прекращении на нее права собственности ООО «Призма» подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права, в остальной части решение является правильным.
Судом установлено, что ... между ООО «Акведук» (Застройщик) и ООО «Призма» (Инвестор) заключено соглашение №№ об инвестирование в строительство встроено-пристроенного нежилого помещения площадью 112,00 кв.м., расположенного на 1 этаже строящегося дома по адресу: ... . Предметом настоящего соглашения также является возникновение права требования указанного помещения и порядок передачи его в собственность по окончании строительства (т.1 л.д. 149-154).
В соответствии с условиями данного соглашения Застройщик обязался предоставить Инвестору помещение по акту приема-передачи после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию во 2 квартале 2010 года. Инвестор в свою очередь обязался в срок не позднее ... инвестировать в строительство помещения денежную сумму в размере 4 480 000 рублей.
Судом установлено и участниками процесса не оспаривается, что договор сторонами выполнен.
Как следует из материалов дела, Видягина Г.А. прося признать вышеуказанное соглашение недействительным, исходила из того, что места общего пользования в многоквартирном жилом доме являются общей собственностью собственников расположенных в нем помещений.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Таким образом, для признания сделки ничтожной необходимо установить, что имело место несоответствие требованиям законодательства.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд обоснованно исходил из того, что истцом не представлено доказательств предназначения спорного нежилого помещения в силу положений ст.36 ЖК РФ для обслуживания более одного помещения в многоквартирном жилом доме.
При таких обстоятельствах правовые и фактические основания для удовлетворения исковых требований Видягиной Г.А. о недействительности соглашения №№ об инвестирование в строительство встроено-пристроенного нежилого помещения площадью 112,00 кв.м., расположенного на 1 этаже строящегося дома по адресу: ... , отсутствуют, в силу чего решение суда о частичном отказе в иске Видягиной Г.А. по существу является правильным и подлежит оставлению без изменения.
Ссылка в жалобе на то, что суд неправильно определил обстоятельства при разрешении заявленных требований о признании соглашения от ... ничтожной сделкой, не может служить основанием к отмене правильного в этой части решения суда, поскольку являются голословной.
Вместе с тем, решение суда в части отказа в удовлетворении требований Видягиной Г.А. о сносе самовольной постройки - нежилого помещения № площадью 112,00 кв.м., расположенного на 1 этаже строящегося дома по адресу: ... является незаконным и необоснованным, поскольку противоречит нормам материального права и не соответствует установленным судом первой инстанции фактическим обстоятельствам дела.
Суд, принимая решение об отказе в удовлетворении иска Видягиной Г.А., исходил из несостоятельности утверждений истца о строительстве спорного нежилого помещения без разрешения и проекта; из доказанности того, что фактически на 1-ом этаже жилого дома ... возведено одноэтажное нежилое помещение, с учетом внесенной в проект корректировки планировочных решений обособленных нежилых помещений (рабочий проект №); что разрешительная документация на жилой дом содержит сведения о наличии на 1-ом этаже данного жилого дома нежилого помещения №.
Тот факт, что расположение эвакуационного выхода из нежилого помещения истицы в спорном нежилом помещении, по выводу суда первой инстанции, не является достаточным для удовлетворения исковых требований о сносе спорного нежилого помещения, поскольку данный выход был образован в результате реконструкции нежилого помещения № произведенной Видягиной Г.А. и которая несмотря на ее согласование в установленном законом порядке, является самовольной, поскольку произведена без учета мнения собственника спорного нежилого помещения ООО «Призма».
Отклоняя ссылки истца на невозможность безопасного использования принадлежащего ей нежилого помещения из-за строительства спорного нежилого помещения, суд первой инстанции сослался на довод представителя ответчика ООО «Призма» о том, что Видягина Г.А. не обращалась в ООО «Призма» по вопросу пользование эвакуационным выходом через помещение № и, соответственно, отказа в пользовании указанным выходом истице со стороны ООО «Призма» не было, Видягина Г.А. не лишена возможности в случае такой необходимости воспользоваться данным выходом.
Указанные истцом в числе оснований иска невозможность использования нежилого помещения № под стоматологическую клинику, по выводу суда, не относятся к числу оснований, предусмотренных ст. 222 ГК РФ.
Судом также принято во внимание наличие зарегистрированного права собственности ответчика ООО «Призма» на спорное нежилое помещение, а потому сделан вывод о том, что удовлетворение требований о сносе этого нежилого помещения означало бы прекращение существующего права ответчика, лишение его собственности, что не соответствует требованиям ст. ст. 35 и 55 Конституции Российской Федерации и нарушило бы баланс интересов сторон.
Судебная коллегия полагает, что выводы суда первой инстанции не основаны на законе.
Конституционный Суд Российской Федерации в своем определении от 22 марта 2012 года №493-О-О, вынесенном в результате рассмотрения вопроса о возможности принятия к рассмотрению Конституционного Суда Российской Федерации жалобы гражданина В.А. Казаряна, оспаривающего конституционность статьи 222 ГК Российской Федерации, примененной в его деле судами и считающего данное законоположение не соответствующим статьям 35 (часть 1), 45 (часть 1), 46 (часть 1) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, а самовольной постройкой не должно признаваться недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в установленном порядке указал, что закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное же строительство представляет собой правонарушение, а обязанность по сносу самовольной постройки - санкцию за такое правонарушение, как это предусмотрено статьей 222 ГК Российской Федерации. Положения статьи 222 ГК Российской Федерации, закрепляющие признаки самовольной постройки, т.е. постройки, совершенной с нарушением установленных законодательных норм, и последствия возведения такой постройки, не могут расцениваться как нарушающие конституционные права заявителя в указанном им аспекте.
В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу п. 2 ст. 222 настоящего Кодекса лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи.
Из содержания названных норм следует, что постройка является самовольной и подлежит сносу при наличии хотя бы одного из следующих условий: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей, отсутствие необходимых документов и разрешений на строительство, существенное нарушение при возведении постройки градостроительных или строительных норм и правил.
Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.
Под реконструкцией здания как объекта недвижимости в силу п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Согласно разъяснениям, данным в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
В силу ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство предоставляет застройщику право осуществлять строительство в соответствии с проектной документацией.
Из материалов дела следует, что данное право было реализовано застройщиком ООО «Стройком» в установленном порядке - ... Главой городского округа Самара выдано разрешение на строительство первой очереди 19-ти этажного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, 2-х уровневым подземным паркингом и трансформаторной подстанцией (секция 1Г) со сроком действия разрешения до ... (т. 1, л.д. 165).
Данное разрешение являлось основанием для ведения строительных работ.
Согласно ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Актом итоговой проверки №№ от ... установлено соответствие выполненных работ и примененных в процессе строительства указанного объекта капитального строительства, а также результатов таких работ требованиям технических регламентов и проектной документации (т.1 л.д. 172-181).
Государственной инспекцией строительного надзора Самарской области ... утверждено заключение №№ о соответствии оконченного строительством в ... объекта капитального строительства - 24 этажного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: ... требованиям технических регламентов и проектной документации (т.1 л.д. 171).
Из представленного суду разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №№ от ... следует, что в эксплуатацию разрешен ввод построенного объекта капитального строительства - 24 этажного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: ... . (т.1 л.д. 166).
Истице принадлежит на праве собственности нежилое помещение №, общей площадью 77,1 кв.м., на первом этаже вышеуказанного жилого дома, что подтверждается повторным свидетельством о государственной регистрации права серия №, выданного Управлением Росреестра по Самарской области ... взамен свидетельства серия № от ... , на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ... №№, договора участия в долевом строительстве от ... №№ нп от ... и акта приема передачи недвижимого имущества от ... (т.1 л.д.140).
Судом первой инстанции установлено и не оспаривается участниками процесса то обстоятельство, что на момент выдачи разрешения на строительство и на момент заключения ответчиком ООО «Акведук» и истицей Видягиной Г.А. договора долевого участия №№ нп проектной документацией на дом не было предусмотрено возведение спорного нежилого помещения №.
Суд первой инстанции разрешая спор не принял во внимание, что возведенное на момент обращения Видягиной Г.А. в суд ООО «Акведук» на первом этаже многоквартирного жилого дома №347А по ул.Ново-Садовой в Промышленном районе г.Самары нежилое помещение Н-18 площадью 112,00 кв.м. является реконструкцией, в результате которой возведен объект с новыми характеристиками и содержит признаки самовольной постройки, несмотря на его государственную регистрацию, поскольку в нарушение ст. 222 ГК РФ строение возведено при отсутствии проектно-сметной документации и с нарушением градостроительных норм и правил. Судом не принято во внимание, что самовольная реконструкция объекта подлежит оценке с учетом требований ст. 222 ГК РФ.
Согласно заключению ФБУ «Самарская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации N № от ... , нежилое помещение № было возведено при строительстве жилого дома и передано участнику долевого строительства Видягиной Г.А. на основании акта приема-передачи от ... , заключения №№ о соответствии объекта капитального строительства, в том числе, проектной документации, разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от ... и данным технического паспорта от ... В указанном нежилом помещении была выполнена внутренняя планировка с разбивкой общей площади на отдельные помещения, устроены два входа в помещение, один из которых ориентирован на проезд во внутренний двор, указанные изменения зафиксированы в соответствии с данными технической инвентаризации от ... и ... . До ... данными технической инвентаризации факт наличия нежилого помещения площадью 112,00 кв.м, инвестируемого ООО «Призма» и примыкающего в настоящее время к помещению № не установлен, его строительство происходило на период проверки производимой инспекцией строительного надзора Самарской области ... .
Эксперт ФИО1 по итогам экспертного исследования делает выводы о том, что нежилое помещение площадью 112,00 кв.м. преданное ООО «Призма» по акту приема-передачи от ... на дату передачи фактически не существовало. Более того, оно как следует из Приложения №№ к договору участия в долевом строительстве №№ от ... предусмотрено не было. Проект корректировки встроено-пристроенных помещений к жилому дому выполнен при отсутствии соответствующих согласований возведения нежилого помещения площадью 112,00 кв.м. с владельцами смежных нежилых помещений, в том числе с Видягиной Г.А. (заложен оконный проем, предусмотренный планом в Приложении №№ к договору №№ к договору участия в долевом строительстве №№ нп от ... , перекрыта пешеходная зона, уменьшен проезд во внутренний двор и др.). На период строительства нежилого помещения площадью 112,00 кв.м. в нежилом помещении №, принадлежащем Видягиной Г.А. была выполнена планировка помещений с устройством двух входов - один ориентирован в нежилое помещение площадью 112,00 кв.м, то есть встроено-пристроенной нежилое помещение площадью 112,00 кв.м. по адресу: ... было построено после ... и на дату его передачи его ООО «Призма» не существовало. Возведение данного нежилого помещения вплотную к нежилому помещению Видягиной Г.А. не соответствует условиям договора участия в долевом строительстве №№ от ... , согласно которым в стене вдоль оси 7 по месту примыкания нежилого помещения ООО «Призма» к нежилым помещениям Видягиной Г.А. запроектированы два оконных проема.
Как видно из схемы расположения помещений и фототаблицы №№, приложенных к экспертному заключению N №, спорное одноэтажное нежилое помещение № расположено в осях между 5/6 и 7 между осями А и Г в уровне 1-ого этажа вплотную к нежилому помещению № и вход в помещение Видягиной Г.А. может осуществляться только через нежилое помещение №. Запасный (эвакуационный) выход из помещения № находится в П-образном помещении шириной 1,6 м и длиной 6,0 м, напротив выхода имеется проем с дверью из соседнего нежилого помещения, при открывании обоих дверных полотен происходит частичное перекрывании одного полотна другим.
