33-10644/2012 от 05 декабря 2012

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 05 декабря 2012 года Дело N 33-10644/2012

05 декабря 2012 года г. Самара

судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Лазарева Н.А.

судей: Самчелеевой И.А., Печниковой Е.Р.

при секретаре Поваровой И.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Шахбазян В.С. на решение Железнодорожного районного суда г. Самара от 27 сентября 2012 года, которым постановлено:

«Исковые требования Шахбазян В.С. о признании договора купли-продажи 1\2 доли жилого дома, расположенного по адресу ... от 10.07.2009 года, общей площадью 67,10 кв.м. между Шахбазян В.С. и Пидченко С.С. незаключенным; применении последствий недействительности ничтожной сделки договора купли-продажи 1\2 доли жилого дома, расположенного по адресу ... от 10.07.2009 года общей площадью 65,10 кв.м. между Шахбазян В.С. и Пидченко С.С.; прекращении права собственности Пидченко Н.И. на 1\2 долю дома ... ; погашении записи о регистрации права собственности Пидченко Н.И. на 1 /2 долю дома ... в ЕГРП, восстановлении права собственности Шахбазян В.С. на 1\2 долю жилого дома ... - оставить без удовлетворения.».

Заслушав доклад судьи областного суда Самчелеевой И.А., доводы представителя Шахбазян В.С. по доверенности Юношевой Т.Г., возражения представителя Пидченко Н.И. по доверенности Куликовой С.К., представителя Пидченко С.С. Пидченко С.И., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия апелляционной инстанции,

УСТАНОВИЛА:

Шахбазян В.С. обратилась с иском к Пидченко С.С, Пидченко Н.И. о признании договора незаключенным, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В обоснование иска ссылалась на то, что она являлась собственницей 1\2 доли жилого дома с 2003 года, в 2009 году они с мужем решили продать указанную долю дома на которую у нее были правоустанавливающие документы, а также выстроенный ими рядом самовольный дом за общую сумму 3 800 000 рублей. Покупателем 1\2 доли дома и недостроенного дома, расположенных на земельном участке являлся Пидченко С. С. Для оформления договора в будущем она получила согласие супруга ФИО1 на продажу, Вся семья снялась с регистрационного учета, договорились с Пидченко С.С, что после получения денег в размере 3 800 000 рублей она подпишет договор купли-продажи недвижимого имущества. Однако деньги переданы ей не были и она отказалась от продажи. Она ранее с Пидченко С.С. подавала документы на регистрацию договора купли-продажи от 10.07.2009 года, но государственная регистрация сделки не была произведена, т.к. была неверно указана площадь дома 67,10 кв.м, а фактически 65,10 кв.м. У нотариуса она написала заявление о том, чтобы не рассматривать по существу представленный договор купли-продажи. Больше в регистрационную палату она не обращалась. В последствии она узнала, что право собственности Пидченко.С.С. было зарегистрировано на жилой дом площадью 65,10 кв.м., указанный договор она не подписывала. С ноября 2010 года она стала обращаться в правоохранительные органы с заявлением о привлечении Пидченко С.С. к уголовной ответственности.

Просила признать_ не заключенным договор купли-продажи 1\2 доли жилого дома, расположенного по адресу ... от 10.07.2009 года общей площадью 67,10 кв.м. между Шахбазян В.С. и Пидченко С.С. ; применить последствия недействительности ничтожной сделки договора купли-продажи 1\2 доли жилого дома, расположенного по адресу ... от 10.07.2009 года общей площадью 65,10 кв.м. между Шахбазян В.С. и Пидченко С.С.; прекратить право собственности Пидченко Н.И. на 1\2 долю дома ... ; погасить запись о регистрации права собственности Пидченко Н.И. на 1 /2 долю дома ... в ЕГРП, восстановить право собственности Шахбазян В.С. на 1\2 долю жилого дома ... ,

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Шахбазян В.С. просит решение отменить, как незаконное и необоснованное.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Шахбазян В.С. по доверенности Юношева Т.Г. поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение отменить. Пояснила, что договор купли - продажи дома площадью 65,10 кв.м. Шахбазян В.С. не подписан, что подтверждается экспертизой. Таким образом, данный договор является ничтожным и не влечет правовых последствий. Кроме того, просит учесть, что ее доверительница хотела продать старый дом вместе с новым.

Представитель Пидченко С.С. Пидченко С.И. просил в удовлетворении жалобы отказать. Пояснил, что новый дом также куплен по расписке за 1 250 000 рублей, которые были переданы мужу Шахбазян В.С. В настоящее время получены свидетельства о государственной регистрации права на новый дом и земельный участок.

Представитель Пидченко Н.И. по доверенности Куликова С.К. возражала против доводов апелляционной жалобы. Указала, что Пидченко Н.И. является добросовестным приобретателем. Истец не доказала, что имущество выбыло не по ее воле. Просила, оставить решение без изменения.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия полагает, что решение следует отменить в части в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением норм материального права.

Из материалов дела следует, что 10.07.2009 года между Шахбазян В.С. собственником 1\2 доли жилого дома ... , общей площадью 67,10 кв.м. и Пидченко С.С. был заключен договор купли-продажи. ( л.д.9).

Согласно заявления Шахбазян В.С. на имя начальника отдела по выдаче документов ( Федеральной регистрационной службы по Самарской области) Шахбазян В.С. просит не рассматривать вышеуказанный договор по существу, с целью исключения разночтений в площадях дома. (л.д.39)

В соответствии с договором купли-продажи, заключенного между Шахбазян В.С. и Пидченко С.С., Шахбазян продала 1\2 доли жилого дома ... , общей площадью 65,10 кв.м. от 10.07.2009 года (л.д.25).

Согласно договора от 22.09.2009 года Пидченко С.С. продал Пидченко Н.И. 1\2 доли жилого дома ... , общей площадью 65,10 кв.м.(л.д.18)

В соответствии с решением Железнодорожного районного суда г. Самара от 24.04.2012 года за Пидченко Н.И. признано право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: ... ,площадью 221,44 кв.м. (л.д.162)

Согласно заключению судебной почерковедческой экспертизы рукописные тексты и подписи в двух экземплярах договора купли-продажи 1\2 доли жилого дома ... , общей площадью 65,10 кв.м. от 10.07.2009 года, заключенного между Шахбазян В.С. и Пидченко С.С., выполнены не Шахбазян В.С., а другим лицом.

В соответствии со ст. 432 ГПК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч.2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в удовлетворении исковых требований Шахбазян В.С. необходимо отказать в полном объеме, при этом указал, что договор купли-продажи 1\2 доли, площадью 67,10 кв.м. соответствовал требованиям ст. ст. 432,454, 549,554,555, 558 ГК РФ, предусматривающим условия заключения договора-купли продажи недвижимости, его форму, содержание. Основания для признания его незаключенным, недействительным у суда не имеется.

Кроме того, суд указал, что действующее гражданское законодательство, ст. 165 ч.3 ГК РФ, ст. 551 ГК РФ предусматривает право стороны договора обратиться в суд за регистрации сделки в случае уклонения второй стороны от регистрации.

У Пидченко С.С. имелась возможность в судебном порядке зарегистрировать переход права собственности по сделке, в случае, если бы Шахбазян В.С. заявила об отказе в регистрации договора. Отсутствие подписи Шахбазян В.С. во втором договоре, не может являться основанием к признанию сделки недействительной.

Также, суд указал, что доводы Шахбазян В. С., показания свидетеля -ее супруга ФИО1 о том,что она не получала денег указанных в договоре, 250 000 рублей, фактически они с супругом продавали два дома и должны были получить 3 800 000 рублей, не могут быть приняты судом во внимание и являться основанием к признанию сделки недействительной в соответствии со ст. 167 ГК РФ и применении последствий недействительности ничтожной сделки в соответствии со ст. 168 ГК РФ, поскольку указанные ею обстоятельства противоречат условиям заключенного договора и установленным судом фактическим обстоятельствам. Предметом рассмотрения данного спора является 1/2 доля жилого дома ... , собственником которого являлась Шахбазян В.С. и имела законное право на его отчуждение. Объект незавершенного строительства - самовольное строение не являются предметом рассмотрения данного спора, и стороны вправе разрешать спор по нему путем предъявления самостоятельных требований.

Судебная коллегия апелляционной инстанции не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции.

Так, сделка по купле-продаже 1\2 доли жилого дома ... , общей площадью 67,10 кв.м. от 10.07.2009 года не может считаться заключенной, так как в соответствии с ч.2 ст.558 ГК РФ договор купли-продажи жилого дома считается заключенным с момента государственной регистрации.

Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание, что согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно представленных доказательств, установлено, что при купле-продаже 1\2 доли спорного жилого дома, на этом же земельном участке, находился и иной объект недвижимости, отнесенный к таковым ст. 130 ГК РФ (недостроенный дом).

Согласно ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пояснений Пидченко С.С., данных суду первой инстанции, на момент заключения договора документы были готовы только на старый дом, поэтому и был заключен договор именно на этот дом за цену в 250 000 рублей. За недостроенный дом просили 1 250 000 рублей. В сентябре 2009 года он передал 1 250 000 рублей мужу Шахбазян по расписке. Они также хотели, чтобы он им отдал 1 000 000 рублей за землю. Поскольку земля не была оформлена, требование о передаче 1 000 000 рублей за землю считал необоснованными. О том, что истец хотела продать сразу оба дома за 3 800 000 рублей он не слышал.

Судебная коллегия принимает во внимание, что земельный участок, после заключения договора купли- продажи 1\2 доли от 22.09.2009 года заключенный между Пидченко С.С. и Пидченко Н.И., а также государственной регистрации 1\2 доли спорного жилого дома на имя Пидченко Н.И. от 05.10.2009 года был оформлен на основании решения суда Железнодорожного района г. Самара от 24.04.2012 года. Пидченко Н.И. были получены свидетельства о государственной регистрации права как на земельный участок по адресу: г. ... , площадью 221 кв.м. (дата выдачи: 09.10.2012 года), так и на объект индивидуального жилищного строительства, назначение: жилое, 3-этажный, общей площадью 191,3 кв.м., по вышеуказанному адресу (дата выдачи: 09.11.2012 года).

Судебная коллегия принимает во внимание и положения ст. 433 ГК РФ, согласно которой, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224,556 ГК РФ).

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Сторонами не оспаривается тот факт, что до настоящего времени, истец проживает в спорном жилом помещении, акт приема- передачи не подписан, в договоре лишь имеется указание на то, что продавец обязуется передать имущество покупателю. При этом не определено, какой частью должен пользоваться покупатель, при имеющимся сособственнике ФИО2

Таким образом, учитывая все вышеперечисленные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что поскольку между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, а кроме того, что указанная сделка не прошла государственную регистрацию данный договор купли -продажи 1\2 доли площадью 67,10 кв.м. считается незаключенным.

В соответствии со ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор купли - продажи 1\2 доли жилого дома ... , общей площадью 65,10 кв.м. от 10.07.2009 года является недействительной (ничтожной) сделкой, так как подпись и рукописный текст в данном договоре выполнены, не Шахбазян В.С., а иным лицом, что в силу ст.168 ГК РФ и влечет ее недействительность (ничтожность).

Кроме того, принимает и во внимание и отсутствие волеизъявления Шахбазян В.С. на заключение договора, так как согласно представленного заявления Шахбазян В.С., датированного 17 августом 2009 года на имя начальника отдела по выдаче документов ( Федеральной регистрационной службы по Самарской области) с просьбой не рассматривать вышеуказанный договор (с указанной площадью 67,10 кв.м. от 10.07.2009 года) по существу, с целью исключения разночтений в площадях дома.

В связи с вышеизложенным, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене в части, а исковые требования Шахбазян В.С. удовлетворению в части признания договора купли продажи 1\2 доли жилого дома площадью 67,10 кв.м.-незаключенным, а договора купли-продажи 1\2 доли жилого дома площадью 65,10 - недействительным.

В удовлетворении остальных требований, о погашении записи о праве собственности за Пидченко Н.И. и записи в ЕГРП за Пидченко Н.И. следует отказать по следующим основаниям.

В исковых требованиях Шахбазян В.С. отсутствуют требования о признании сделки купли-продажи 1\2 доли от 22.09.2009 года заключенного между Пидченко С.С. и Пидченко Н.И. недействительным. При этом, следует учесть, что Шахбазян В.С. не являлась стороной данного договора, а требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения не предъявляла.

Поэтому, если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск).

Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть отказано. Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации основания.

Таким образом, собственник, утративший имущество, обладает иными предусмотренные гражданским законодательством средствами защиты своих прав.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия апелляционной инстанции,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Железнодорожного районного суда г. Самара от 27.09.2012 года отменить в части.

Исковые требования Шахбазян В.С. удовлетворить частично.

Признать договор купли продажи 1\2 доли жилого дома ... площадью 67,10 кв.м., между Шахбазян В.С. и Пидченко С.С. от 10.07.2009 года - незаключенным.

Признать договор купли-продажи 1\2 доли жилого дома ... , площадью 65,10 кв.м между Шахбазян В.С. и Пидченко С.С. от 10.07.2009 года - недействительным.

В удовлетворении остальных исковых требований отказать.

Председательствующий

Судьи:

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка