СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 10 января 2013 года Дело N 33-2074/2012

Судебная коллегия по гражданским делам

Псковского областного суда

в составе председательствующего Ельчаниновой Г.А.

судей Хряпиной Е.П., Ениславской О.Л.

при секретаре Барановой И.Б.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Администрации города Великие Луки на решение Великолукского городского суда Псковской области от 16 октября 2012 года, которым постановлено:

«В удовлетворении иска Администрации города Великие Луки к Захарову М.В. о взыскании задолженности по арендной плате и пени отказать».

Выслушав доклад судьи Псковского областного суда Хряпиной Е.П., объяснения представителя истца Администрации города Великие Луки Улубаевой Я.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация города Великие Луки обратилась в суд с иском к Захарову М.В. о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

В обоснование иска указала, что земельный участок площадью *** кв.м с КН ***, расположенный по адресу:  ... , ориентир - напротив здания ОРСа Октябрьской железной дороги, предоставлен ответчику в аренду в соответствии с договорами аренды: № 500 от 04.10.2010 года на срок с 04.10.2010 года по 28.06.2011 года с установлением размера арендной платы за участок в сумме *** руб. *** коп., № 90 от 18.04.2012 года на срок с 29 июня 2011 года по 27 июня 2012 года с установлением размера арендной платы в сумме *** руб. *** коп.

Ответчиком не выполнены обязательства по внесению арендной платы за период с 01.03.2011 года по 24.05.2012 года. Сумма задолженности за указанный период времени рассчитана с учетом положений закона Псковской области № 756-оз от 08.04.2008 года «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Псковской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Псковской области» и с учетом изменения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка и десятикратной налоговой ставки земельного налога в соответствии с положениями абз. 3 пункта 4 статьи 1 указанного закона.

В исковом заявлении указывается, что земельный участок был предоставлен ООО «Спецстрой» по договору аренды № 320 от 11.09.2006 года для строительства административно-бытового корпуса с гостиницей и кафе, ежегодно аренда указанного земельного участка продлевалась до 30.06.2010 года - до приобретения Захаровым М.В. права собственности на объект незавершенного строительства, расположенного на данном земельном участке. Разрешение на строительство было получено ООО «Спецстрой» 10.07.2009 года. Поскольку в течение трех лет с момента выдачи разрешения на строительство объект недвижимости не введен в эксплуатацию, имеются предусмотренные абз. 3 части 4 статьи 1 Закона Псковской области № 756-оз основания для взимания арендной платы в размере десятикратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок.

За период с 01.03.2011 года по 24.05.2012 года подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере *** руб. *** коп. и пени в размере *** руб. *** коп., а всего *** руб. *** коп.

В судебном заседании представитель истца Администрации города Великие Луки Улубаева Я.В. исковые требования и доводы в их обоснование поддержала.

Ответчик Захаров М.В. и его представитель Терещенко М.И. иск не признали, указав, что право собственности на объект незавершенного строительства приобретено Захаровым М.В. 30.06.2010 года, договор аренды заключен с Администрацией города Великие Луки 04.10.2010 года, разрешение на строительство получено им 14.06.2012 года, в связи с чем отсчет трехлетнего срока, в течение которого должен быть введен в эксплуатацию объект недвижимости, расположенный на арендованном земельном участке, и по истечению которого следует исчислять размер арендной платы исходя из десятикратной налоговой ставки земельного налога, должен производиться с 30.06.2010 года. Поскольку исчисляемый таким образом трехлетний срок не истек, то не имеется оснований для удовлетворения иска.

Судом постановлено вышеназванное решение.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене судебного решения в связи с нарушением норм материального права и неправильным определением судом обстоятельств, имеющих значение для дела. В частности, указывается, что судом первой инстанции не учтено, что земельный участок с КН *** был предоставлен ООО «Спецстрой» по договору аренды № 320 от 11.09.2006 года для строительства административно-бытового корпуса с гостиницей и кафе, ежегодно аренда указанного земельного участка продлевалась. Судом не применен закон, подлежащий применению, - нормы статей 271, 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ, не учтено, что при изменении стороны арендатора в связи с переходом права на расположенное на земельном участке здание, строение, сооружение, датой предоставления земельного участка следует считать момент возникновения арендных отношений с предыдущим собственником объекта капитального строительства, а трехгодичный срок, истечение которого предусматривает взимание арендной платы в размере десятикратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок в случае, если не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, в данном случае исчисляется с 11.09.2006 года. Указано, что размер арендной платы подлежит определению в соответствии с пунктом 4 статьи 1 закона Псковской области от 08.04.2008 года № 756-оз с 01.01.2011 года. Указано, что решение суда не соответствует указанной норме закона, а выводы суда о том, что нормы закона регулируют общие правила арендных отношений и не могут быть применены к правилам исчисления арендной платы за использование земельного участка, являются неверными, поскольку именно вышеуказанный закон Псковской области № 756-оз устанавливает порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Псковской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Псковской области.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил об отмене решения суда и вынесении нового решения об удовлетворении иска.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчик Захаров М.В. не явился, о времени и месте рассмотрения жалобы извещен надлежащим образом, в связи с чем не имеется препятствий для рассмотрения жалобы по существу в его отсутствие.

Проверив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Установлено, что земельный участок с КН *** был предоставлен ООО «Спецстрой» по договору аренды № 320 от 11.09.2006 года для строительства административно-бытового корпуса с гостиницей и кафе, ежегодно аренда указанного земельного участка продлевалась до 30.06.2010 года - до приобретения Захаровым М.В. права собственности на объект незавершенного строительства, расположенного на данном земельном участке. Разрешение на строительство было получено ООО «Спецстрой» 10.07.2009 года. Расположенный на указанном земельном участке объект незавершенного строительства представляет собой площадь застройки 422, 9 кв.м со степенью готовности 4 %.

Между Администрацией г. Великие Луки и Захаровым М.В. заключены договоры аренды указанного земельного участка: № 500 от 04.10.2010 года на срок с *** года по *** года с установлением размера арендной платы в сумме *** руб. *** коп., № 90 от 18.04.2012 года на срок с *** года по *** года с установлением размера арендной платы в сумме *** руб. *** коп.

В соответствии с частью 2 статьи 271 ГК РФ припереходе правасобственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Из анализа положений пункта 1 статьи 35, пунктов 1, 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует вывод, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. При переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости данный договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости, но на тех же условиях.

Из изложенного следует, что при изменении стороны арендатора в связи с переходом права на расположенный на земельном участке объект недвижимости, датой предоставления земельного участка следует считать момент возникновения арендных отношений с предыдущим собственником объекта капитального строительства. В данном случае - 11.09.2006 года. Трехлетний срок, по истечению которого применяется повышенный коэффициент, истек 11.09.2009 года.

Однако суд первой инстанции пришел к иному выводу, говоря о том, что поскольку договор с Захаровым В.М. был заключен после истечения трехлетнего срока, исчисленного с момента заключения первичного договора аренды земельного участка с ООО «Спецстрой», и пункт 2.3 договора № 500 от 04 октября 2010 года содержит указание о том, что условия настоящего договора аренды применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 30.06.2010 года (с момента возникновения права собственности арендатора на объект незавершенного строительств), то исчисление трехлетнего срока, по истечению которого может быть применен повышающий коэффициент должен исчисляться с момента заключения договора непосредственно с Захаровым М.В., то есть с 30 июня 2010 года. Таким образом, суд первой инстанции рассматривает заключение договора аренды с Захаровым М.В. как первичное предоставление земельного участка и начало правоотношений по пользованию земельным участком.

С таким выводом суда первой инстанции не может согласиться судебная коллегия, поскольку данные выводы и условия договора, на которых они основаны, не соответствуют требованиям части 2 статьи 271 ГК РФ и фактическим обстоятельствам дела.

Датой предоставления земельного участка в аренду является дата первичного предоставления земельного участка продавцу-арендатору, получившему земельный участок для целей строительства. Именно такой подход гарантирует исключение злоупотреблений со стороны арендатора, и соответствует общей тенденции законодателя, направленной именно на завершение строительства и для достижения цели устойчивого развития территории.

При заключении договора аренды № 90 от 18.04.2012 года размер арендной платы рассчитан с учетом положений абзаца 3 пункта 4 статьи 1 закона Псковской области № 756-оз от 08.04.2008 года «О порядке определении размера арендной платы, порядке, условиях и мерах ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Псковской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Псковской области», в соответствии с которыми размер арендной платы за использование земельного участка в год в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для жилищного строительства (в том числе индивидуального жилищного строительства), не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, устанавливается в размере десятикратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок.

Из расчета арендной платы за участок, являющегося приложением к договору аренды № 90 от 18 апреля 2012 года, подписанного арендатором Захаровым М. В., следует, что расчет произведен в сумме *** руб. *** коп. с учетом изменения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка и с учетом повышающего коэффициента, с чем арендатор был согласен, подписав указанный договор и приложение к нему.

Какие-либо изменения в данный договор сторонами внесены не были.

Договор соответствует требованиям вышеуказанного закона, в том числе в части установления размера арендной платы, ответчиком его действительность не оспаривалась.

В соответствии со статьей 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не опускается.

В период действия данного договора и во исполнение предусмотренной договором обязанности по внесению арендной платы Захаровым М.В. внесено *** руб. *** коп. (14.11.2011 года) и *** руб. *** коп. (25.01.2012 года), а всего: *** руб. *** коп.

При определении суммы, подлежащей взысканию, следует учитывать то обстоятельство, что 25 апреля 2012 года между Захаровым М.В. и ООО «Торговый Дом «Континент» заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, по условиям которого право собственности переходит к покупателю ООО «Торговый дом «Континент», право зарегистрировано в установленном законом порядке 24 мая 2012 года.

С указанного момента (с 24.05.2012 года) в силу положений статьи 35 Земельного Кодекса РФ, статьи 271, 552 ГК РФ права на земельный участок перешли новому собственнику расположенного на этом земельном участке объекта недвижимости.

Права Захарова М.В. на земельный участок прекращены с 24 мая 2012 года. В связи с чем расчет арендной платы должен быть произведен по 24 мая 2012 года. Такой расчет содержится в приложении к исковому заявлению, ответчиком не оспорен и принимается судебной коллегией.

Таким образом, размер платы по договору аренды № 90 от 18 апреля 2012 года составляет: за период с 19.06.2011 года при УПКС 2481,04 руб./кв.м. - *** руб. *** коп., за период с 01.12.2011 года - по 31.12.2011 года при УПКС 1414,86 руб./кв.м - *** руб. *** коп., за период с 01.01.2012 года по 24.05.1012 года при УПКС 1414, 86 руб. /кв.м. - *** руб. *** коп., а всего *** руб. *** коп.

С учетом оплаченных Захаровым М.В. *** руб. *** коп., остаток задолженности составляет *** руб. *** коп. Эта сумма подлежит взысканию в пользу истца в качестве задолженности по арендной плате. Соответственно исковые требования подлежат удовлетворению в указанной части, а решение суда первой инстанции - отмене в связи с неправильным применением норм материального права.

В то же время не имеется оснований для удовлетворения иска в остальной части.

Так, истец просит о взыскании задолженности за период с 01.03.2011 года, то есть за период действия договора № 500 от 04 октября 2011 года, действовавшего в период с 30 июня 2010 года по 28 июня 2011 года.

Свои требования истец мотивирует тем, что действие пункта 4 статьи 1 было приостановлено до 31 декабря 2010 года Законом Псковской области от 03.02.2010 года № 948-оз, и, соответственно, возобновлено с 01.01.2011 года.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным законом размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского Кодекса РФ. В обоснование своей позиции истец ссылается на Постановление Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 года № 12404/09 по делу № А58-2302/2008 года. А поэтому, по мнению истца, независимо от установленного договором размера платы, взысканию подлежит арендная плата в размере, установленном законом, то есть с применением 10-кратного размера налоговой ставки после отмены приостановления действия нормы части 4 статьи 1 Закона № 756-оз.

Однако судебная коллегия не может согласиться с данными доводами истца. Изменение законодательства в части регулирования арендной платы является основанием для приведения договоров аренды в соответствие с требованиями законодательства. В этом же постановлении Президиума ВАС РФ указано, что стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенные ими договоры аренды. Таким образом, изменение законодательства, не является безусловным изменением содержания договора.

Поскольку изменения в договор № 500 от 04 октября 2010 года сторонами внесены не были, а оплата установленной договором арендной платы произведена Захаровым М.В. в полном размере, то оснований для взыскания платы по данному договору в повышенном размере за период с 01.03.2011 года по 28.06.2011 года не имеется.

Требования о взыскании пени являются обоснованными и подлежат удовлетворению пропорционально удовлетворенной части исковых требований о взыскании арендной платы.

Так, в соответствии с п.3.2 договора № 90 от 18.04.2012 года арендная плата вносится арендатором единовременно в срок до 15 ноября текущего года. В соответствии п. 5.2 договора за несвоевременное перечисление сумм арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере одной трехсот шестидесятой ставки рефинансирования Центрального Банка России за каждый день просрочки от суммы платежа в порядке, предусмотренном п. 3.2 Договора.

Ответчиком допущена просрочка оплаты арендной платы по договору № 90 от 18 апреля 2012 года: количество дней просрочки 274 за период с 15.11.2011 года по 15.08.2012 года, просроченная сумма - *** руб. *** коп., ко взысканию *** руб. *** коп.

Поскольку судом неправильно применены нормы материального права, то имеются предусмотренные пунктом 3 части 2 статьи статьей 330 ГПК РФ основания для отмены решения суда первой инстанции с вынесением по делу нового решения.

Руководствуясь статьями 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Великолукского городского суда Псковской области от 16 октября 2012 года отменить, постановить по делу новое решение, которым:

Исковые требования Администрации города Великие Луки удовлетворить частично.

Взыскать с Захарова М.В. в пользу Администрации города Великие Луки задолженность по арендной плате в размере *** руб. *** коп. (***) и пени в размере *** руб. *** коп. (***.), а всего *** руб. *** коп. (***).

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Захарова М.В. государственную пошлину в размере 6080 руб. 36 коп. в доход бюджета города Великие Луки Псковской области.

Председательствующий Ельчанинова Г.А.

Судьи Хряпина Е.П.

Ениславская О.Л.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка