ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 27 декабря 2012 года Дело N А43-9173/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 24.12.2012.

Постановление в полном объеме изготовлено 27.12.2012.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Апряткиной Г.С.,

судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.

при участии представителей

от истца: Алешниковой Е.М. (доверенность от 20.11.2012),

от ответчика: Балашовой О.В. (генеральный директор),

Степанова А.А. (доверенность от 10.10.2012 № 2)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -

общества с ограниченной ответственностью «Респект»

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 28.11.2011,

принятое судьей Кабакиной Е.Е.,  и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2012,

принятое судьями Бухтояровой Л.В., Наумовой Е.Н., Максимовой М.А.,

по делу № А43-9173/2011

по иску общества с ограниченной ответственностью «Рента Менеджмент»

(ИНН: 5262249509, ОГРН: 1105262001591)

к обществу с ограниченной ответственностью «Респект»

(ИНН: 5262238708, ОГРН: 1095262002550)

о взыскании задолженности и пеней по договору субаренды,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета

спора - общество с ограниченной ответственностью «Компания Евроокна»,

и по встречному иску

общества с ограниченной ответственностью «Респект»

к обществу с ограниченной ответственностью «Рента Менеджмент»

о признании недействительным (ничтожным) пункта 3.7 договора субаренды и

об уменьшении взыскиваемой арендной платы

и  у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Рента Менеджмент» (далее - ООО «Рента Менеджмент») обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Респект» (далее - ООО «Респект») о взыскании 351 337 рублей 79 копеек задолженности по арендной плате по договору субаренды части нежилого помещения от 01.11.2010 № 6/42-тц и 22 914 рублей 46 копеек пеней за допущенную просрочку исполнения обязательства.

Исковые требования основаны на статьях 310 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, что дает основания, помимо взыскания долга, привлечь неисправного контрагента и к имущественной ответственности.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Компания Евроокна» (далее - ООО «Компания Евроокна»).

ООО «Респект» в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предъявило к ООО «Рента Менеджмент» встречный иск о признании недействительным (ничтожным) пункта 3.7 договора субаренды и об уменьшении взыскиваемой арендной платы до 250 000 рублей.

Требование основано на статьях 168 и 180 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированно несоответствием оспариваемого пункта договора статьям 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим оплату арендных платежей, лишь после встречного представления.

Наличие скрытых недостатков сданного в аренду имущества не освобождает арендодателя от ответственности за такие недостатки и предоставляет арендатору право потребовать соразмерного уменьшения арендной платы.

Сославшись на статьи 330, 421, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд решением от 28.11.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 20.03.2012, удовлетворил основной иск и отказал в удовлетворении встречного иска. Судебные инстанции признали ООО «Респект» должником в арендном обязательстве, а пункт 3.7 договора субаренды - соответствующим нормам действующего законодательства (статьям 421 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Применив положения пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям, суд не нашел оснований для снижения размера арендной платы.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО «Респект» обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их, как вынесенные с нарушением норм материального (пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации) и процессуального права (пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и основанные на несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

По мнению заявителя, пункт 3.7 договора субаренды не соответствует статьям 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и потому является недействительным (ничтожным) в силу статей 168 и 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку указанный пункт договора возлагает на контрагента обязанность по внесению арендных платежей в период, когда арендованное помещение не передано и не использовалось арендатором. ООО «Респект» считает, что суд при рассмотрении настоящего спора в нарушение статей 612 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации необоснованно отказал в соразмерном уменьшении взыскиваемой арендной платы, так как согласно докладным запискам, направленным в адрес арендодателя, указанные в акте приема-передачи от 15.11.2010, недостатки им не устранены.

Заявитель указывает на несоблюдение истцом претензионного порядка урегулирования спора, что в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Как усматривается из документов и установил суд, ООО «Компания Евроокна» на праве собственности принадлежит нежилое помещение П6 общей площадью 1370,7 квадратного метра, расположенное по адресу: Нижний Новгород, ул. Богородского, д. 7, корп. 2. Договором аренды от 01.07.2010 помещение передано в наем  ООО «Рента Менеджмент» на неопределенный срок с правом передавать его в субаренду без письменного согласия арендодателя.

Впоследствии ООО «Рента Менеджмент» (арендодатель) и ООО «Респект» (субарендатор) заключили договор субаренды части нежилого помещения от 01.11.2010  № 6/42-тц, согласно которому субарендатору передается по временное владение и пользование часть нежилого помещения № 6 площадью 178 квадратных метров, расположенная на втором этаже многоквартирного 17-этажного жилого дома, расположенного по адресу: Нижний Новгород, ул. Богородского, д. 7, корп. 2.

Срок действия договора определен контрагентами 11 месяцев с момента подписания акта приема-передачи (пункт 2.1 договора).

Размер арендной платы в месяц установлен в размере 106 800 рублей (пункт 3.1 договора) и вносится в срок не позднее 15-го числа месяца, следующего за расчетным.

Арендная плата за первый месяц аренды части помещения оплачивается субарендатором в течение пяти рабочих дней с момента подписания акта приема-передачи в размере, равной сумме арендной платы, предусмотренной в пункте 3.1 договора, независимо от срока фактического пользования частью помещения в первом месяце пребывания (пункт 3.7 договора).

Пунктом 9.4 договора контрагенты установили, что при невнесении субарендатором арендной платы, а также иных платежей, предусмотренных договором, в установленные договором сроки арендодатель имеет право потребовать уплаты пеней в размере 0,1 процента от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

Объект найма передан ООО «Респект» по акту приема-передачи 15.11.2010.

Дополнительным соглашением от 01.01.2011 к договору изменен размер арендной платы с 01.01.2011 по 31.03.2011 до 89 000 рублей.

ООО «Рента Менеджмент» направило в адрес ООО «Респект» претензию от 25.04.2011 № 18, полученную адресатом 30.04.2011, в которой арендатор просил погасить образовавшуюся задолженность в размере 351 337 рублей 79 копеек по арендным платежам и уплатить штрафные санкции в виде пеней в срок до 01.05.2011, указав при этом, что в случае невыполнения данных требований договор субаренды будет расторгнут на основании пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Неисполнение должником заявленных претензий явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Одновременно ООО «Респект» обратилось со встречным исковым заявлением к ООО «Рента Менеджмент» о признании недействительным (ничтожным) пункта 3.7 договора субаренды и об уменьшении взыскиваемой арендной платы до 250 000 рублей, поскольку объект найма передан субарендатору с имеющимися недостатками.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Суды, руководствуясь положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, протолковали пункт 3.7 договора и пришли к однозначному выводу о том, что участники согласовали размер арендной платы за первый месяц пользования частью помещения - в размере 106 800 рублей, независимо от срока фактического использования объекта найма, что не противоречит статьям 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что оспариваемый пункт договора не соответствует гражданскому законодательству, является несостоятельной, поскольку, согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а его условия определяются по усмотрению сторон.

При отсутствии доказательств внесения арендных платежей за переданное в имущественный наем имущество суд правомерно удовлетворил исковые требования и взыскал с ООО «Респект» задолженность с привлечением неисправного контрагента к договорной ответственности.

По мнению заявителя кассационной жалобы, у него возникло право на соразмерное уменьшение взыскиваемой арендной платы (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку недостатки арендуемого имущества не устранены арендодателем, о чем сообщалось последнему в докладных записках.

Одной из основных обязанностей арендодателя по договору аренды является передача арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ответственность арендодателя наступает за недостатки сданного в аренду имущества полностью или частично препятствующие пользованию им (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исключение из этого правила прописано в пункте 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, которое направлено на побуждение арендатора проводить надлежащую приемку имущества.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные по делу доказательства, суды установили, что при передаче имущества в аренду в акте приема-передачи от 15.11.2010 стороны оговорили характеристики объекта и его имеющиеся недостатки, что исключает ответственность арендодателя за недостатки  сданного в наем помещения в силу прямого указания закона (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации) и возможность снижения размера арендной платы. С учетом изложенного довод о применении к спорным правоотношениям пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации несостоятелен.

Довод заявителя о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора отклоняется в силу следующего.

Суды протолковали условия пунктов 8.1 и 8.2 договора субаренды и установили, что стороны предусмотрели обязательный претензионный порядок урегулирования возможных споров до обращения в суд с соответствующим исковым требованием.

Как следует из материалов дела, ООО «Рента Менеджмент» направило 28.04.2011 в адрес ООО «Респект» претензию с просьбой погасить образовавшуюся задолженность и уплатить штрафные санкции в виде пеней. Данный факт подтверждается уведомлением с отметкой Почты России о вручении претензии адресату 30.04.2011, а также отзывом на исковое заявление и аудиозаписью судебного заседания от 06.03.2012, в ходе которого представитель ответчика подтвердил факт получения претензии.

В этой связи суды первой и апелляционной инстанций обоснованно не нашли оснований для применения пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Переоценка исследованных судом доказательств и сделанных на их основе выводов не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иное толкование заявителем положений гражданского законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта по доводам, приведенным в кассационной жалобе, не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основанием для отмены принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не установил.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 28.11.2011 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2012 по делу № А43-9173/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Респект» - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка