ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 24 мая 2013 года Дело N А76-17632/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 мая 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н.Г.,

судей Сулейменовой Т.В., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации  г. Челябинска (далее - администрация, заявитель), Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - комитет, заявитель) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.11.2012 по делу  № А76-17632/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество с ограниченной ответственностью «УралУниверсал-Сервис» (далее - общество «УралУниверсал-Сервис») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по Челябинской области (далее - кадастровая палата) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:36:0427005:101 площадью 22292 кв. м, расположенного по адресу:   г. Челябинск, Советский р-н, ул. Дальняя 2-я,  1в,  по состоянию на 01.01.2010 в размере равной его рыночной - 21 257 000 руб. (с учетом частичного прекращения производства по делу в связи с принятием судом первой инстанции отказа истца от требований к Управлению Росреестра в порядке  ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением Арбитражного суда Челябинской области к участию в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены администрация, комитет.

Решением суда от 21.11.2012 (судья Мулинцева Е.М.) исковые требования к кадастровой палате удовлетворены.  Кадастровая стоимость земельного участка площадью 22 292 кв. м с кадастровым номером 74:36:0427005:101, расположенного по адресу: г. Челябинск, Советский р-н, ул. Дальняя 2-я, 1в, установлена в размере его рыночной стоимости - 21 257 000 руб. с момента вступления в законную силу решения.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2013 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявители просят указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Заявитель полагает, что установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной  приводит к изменению в одностороннем порядке существенного условия договора аренды земельного участка, а именно его цены и нарушает права собственника земельного участка, являющегося арендодателем. Заявители указывают также, что поскольку общество «УралУниверсал-Сервис», не является собственником земельного участка и плательщиком земельного налога, данное лицо не вправе обращаться в суд с данными требованиями.

В силу ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено данным Кодексом.

Как установлено судами и следует из материалов дела, комитетом (арендодатель) и обществом «УралУниверсал-Сервис» (арендатор) заключен договор аренды от 22.09.2008 УЗ № 001619-К-2008, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает земельный участок с кадастровым номером 74:36:0427005:101 площадью 22 292 кв. м, сформированный  для строительства автобазы без проведения торгов (п. 1.1, 1.1.1 данного договора).

В Едином государственном реестре прав на недвижимое  имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о правообладателе спорного участка, аренда зарегистрирована с 13.10.2008 по 10.09.2057 за обществом «УралУниверсал-Сервис».

Кадастровая стоимость утверждена по состоянию на 01.01.2010 постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 №  284-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области» (в редакции постановления  правительства Челябинской области от 21.12.2011 № 482-П) и составляет  50 756 431 руб. 88 коп.

В соответствии с отчетом от 14.06.2012 № 28/05-115 об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Агентство профессиональной оценки», по состоянию на 01.01.2010 рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 21 257 000 руб. руб.

Правильность и достоверность данных названного отчета подтверждается экспертным заключением от 28.06.2012 № Э-250612-4 экспертного совета Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации некоммерческого партнерства «Экспертный совет».

Полагая, что кадастровая стоимость спорного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что влияет на размер платы по договору аренды земельного участка, истец обратился с соответствующим иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанции исходили из следующего.

В силу ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости»), кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом (ч. 2 ст. 1 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).

Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (ч. 5 ст. 4 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).

Пунктами 11, 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

На основании п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка, кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 28.06.2011  № 913/11, положения гл. III.1 «Государственная кадастровая оценка» Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Закона от 22.07.2010 № 167-ФЗ), а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются. При этом п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственных кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Приняв  во внимание отчет об оценке от 14.06.2010 № 28/05-115, экспертное заключение от 28.06.2012 № Э-250612-4 суды установили, что  содержащаяся в государственном кадастре недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0427005:101 существенно превышает рыночную стоимость данного земельного участка.

Доказательств иной рыночной стоимости спорного земельного участка в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного суды правомерно удовлетворили исковые требования, установив кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика по состоянию на 01.01.2010 в  размере 21 257 000 руб.

Судом апелляционной инстанции правомерно отклонен довод заявителей  жалобы об изменении в одностороннем порядке арендатором существенных условий договора аренды земельного участка о размере арендной платы установлением новой кадастровой стоимости земельного участка как несостоятельный.

В силу ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации,  ч. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения кадастровой стоимости земельного участка, если возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке по указанным основаниям предусмотрена договором аренды земельного участка. Пунктом 5.1.4 названного закона предусмотрено право арендодателя вносить изменения в договор в случаях изменения нормативного регулирования (п. 15-1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-30 «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена»).

В п. 2.3 договора аренды от 22.09.2008 УЗ № 001619-К-2008 установлено, что увеличение размера арендной платы и ее перерасчет производится арендодателем в одностороннем порядке (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с изменением действующего порядка расчета арендной платы или базовой стоимости арендной платы. Новая величина размера арендной платы принимается арендатором к исполнению в обязательном порядке с момента введения (опубликования и вступления в законную силу) в действие нормативно-правовых актов Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и органов местного самоуправления.

Таким образом, изменение размера арендной платы по причине утверждения нового показателя одного из элементов формулы расчета арендной платы (кадастровой стоимости земельного участка), без изменения механизма расчетов, согласованного в договоре, не является нарушением прав администрации как арендодателя земельного участка.

Довод заявителей жалобы о том, что поскольку общество «УралУниверсал-Сервис» не является собственником земельного участка и плательщиком земельного налога, оно не вправе обращаться в суд с данными требованиями, судом кассационной инстанции отклоняется.

Согласно ст. 6 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.

При этом действующее законодательство не связывает возможность заключения договора на проведение оценки объекта с наличием исключительно права собственности на этот объект. Наличие у общества «УралУниверсал-Сервис» права аренды на земельный участок, арендная плата за пользование которым определяется с учетом его кадастровой стоимости, является достаточным основанием для реализации права на проведение оценки стоимости соответствующих объектов.

Судами верно определены юридически значимые обстоятельства, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, не выявлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.11.2012 по делу  № А76-17632/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2013 по тому же делу оставить без  изменения, кассационную жалобу Администрации г. Челябинска, Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - без удовлетворения.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка