ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 16 июля 2013 года Дело N А43-25687/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 11.07.2013.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Башевой Н.Ю.,

судей Александровой О.В., Чигракова А.И.

при участии представителя

от заинтересованного лица: Пияшова А.Н. (доверенность от 20.11.2012№ 109)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра

и картографии по Нижегородской области

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 18.12.2012,

принятое судьей Леоновым А.В.,  и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2013,

принятое судьями Захаровой Т.А., Смирновой И.А., Рубис Е.А.,

по делу № А43-25687/2012

по заявлению закрытого акционерного общества «Агентство недвижимости ФСР»

(ИНН: 5254019780, ОГРН: 1025202204610)

о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной

регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области

и  у с т а н о в и л :

закрытое акционерное общество «Агентство недвижимости ФСР» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее - Управление) от 30.08.2012 № 19/023/2012-157 об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды от 14.02.2011 № 01.10-15/763 земельного участка площадью 2949 квадратных метров, кадастровый номер 13:60:0010022:38, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Саров, МКР-22, квартал 1, и об обязании Управления осуществить государственную регистрацию прекращения указанного договора.

Решением суда от 18.12.2012, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2013, заявленные требования удовлетворены.

Управление не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой.

Заявитель жалобы считает, что у Управления отсутствовали правовые основания для регистрации прекращения права аренды  земельного участка. Для государственной регистрации прекращения договора аренды требуется соблюдение положений части 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Документы, подтверждающие соблюдение одностороннего порядка расторжения договора аренды, на государственную регистрацию не представлялись. Земельный участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет как под многоквартирный дом, поэтому у собственников помещений многоквартирного дома не возникло право общей долевой собственности на  земельный участок как на общее имущество многоквартирного дома, в связи с чем прекратить запись об аренде на основании заявления невозможно.

Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе и поддержаны представителем в судебном заседании.

Общество в отзыве отклонило доводы жалобы, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в судебное заседание не направило.

Законность принятых Арбитражным судом Нижегородской области и Первым арбитражным апелляционным судом решения и постановления проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа  в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, администрация г. Сарова (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 14.02.2011 № 01.10-15/763 земельного участка площадью 2949 квадратных метров, кадастровый номер 13:60:0010022:38, расположенного по адресу: Нижегородская область, город Саров, МКР-22, квартал 1, предназначенного для строительства жилого дома.

На основании разрешения от 31.05.2012 № ru52304000-01-23/136 жилой дом, построенный на спорном земельном участке, введен в эксплуатацию.

Общество 04.07.2012 и 16.08.2012 обратилось в Управление с заявлением о прекращении права аренды на указанный земельный участок, представив необходимые документы.

Управление отказало в государственной регистрации прекращения права аренды, сославшись на непредставление документов, подтверждающих соблюдение одностороннего порядка расторжения договора аренды в соответствии с условиями договора или соглашение о расторжении договора аренды (письмо от 30.08.2012 № 19/023/2012-157).

Общество посчитало, что решение Управление не соответствует действующему законодательству, нарушает его права и законные интересы, и обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Руководствуясь статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон № 122-ФЗ), Федеральным законом от 29.12.2004  № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22), суд пришел к выводу об отсутствии законных оснований для отказа в государственной регистрации прекращения договора аренды и удовлетворил заявленные требования.

Первый арбитражный апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для ее удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд (пункт 5 статьи 2 Федерального закона № 122-ФЗ).

В силу статьи 4 Федерального закона № 122-ФЗ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 9 Федерального закона № 122-ФЗ государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.

К компетенции органов по государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав относятся проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

В статье 17 Федерального закона № 122-ФЗ предусмотрено, что истребование регистрирующим органом у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям, установленным статьей 18 Федерального закона  № 122-ФЗ, и если иное не установлено законодательством Российской Федерации, не допускается.

Требования к документам, предъявляемым на государственную регистрацию прав, содержатся в статье 18 Федерального закона № 122-ФЗ.

Статья 20 Федерального закона № 122-ФЗ содержит основания для отказа в государственной регистрации права, к которым, в частности, относится непредставление документов, необходимых в соответствии с данным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Управление в обоснование оспариваемого решения указало, что Общество не представило документы, подтверждающие соблюдение одностороннего порядка расторжения договора аренды в соответствии с условиями договора, или соглашение о расторжении договора аренды.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из указанных положений, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66 и 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, на котором расположен многоквартирный жилой дом, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публичный собственник земельного участка, предоставивший его в аренду для строительства жилого дома, утрачивает право на распоряжение им.

Принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации,  с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

В силу изложенного с момента регистрации любым из участников долевой собственности права собственности на объект долевого строительства договор аренды соответствующего земельного участка является прекратившимся   в силу закона.  Арендатор, подписавший договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться в Управление с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.

Указанная правовая позиция закреплена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11.

Суды установили, что  на момент обращения Общества в Управление с заявлением о совершении регистрационных действий  участники долевого строительства осуществили регистрацию права собственности на объекты долевого строительства.

Следовательно, спорный земельный участок находится в общей долевой собственности участников долевого строительства, а договор аренды земельного  участка является прекращенным, и для  регистрации прекращения договора аренды достаточно  только заявления Общества.

При таких обстоятельствах суды сделали правильный вывод, что у Управления отсутствовали правовые основания для отказа Обществу в осуществлении регистрационных действий по причине несоблюдения положений пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, и обоснованно удовлетворили заявленное требование.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, отклоняются, поскольку противоречат приведенным нормам законодательства.

Арбитражный суд Нижегородской области и Первый арбитражный  апелляционный суд правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, являющихся в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 18.12.2012 и постановление  Первого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2013 по делу № А43-25687/2012  оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка