ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 07 октября 2013 года Дело N А56-61448/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 октября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Константинова П.Ю.,

при участии предпринимателя Червяковой Л.М. (паспорт), от администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области Киршенман Е.В. (доверенность от 18.12.2012),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Червяковой Любови Михайловны на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.04.2013 (судья Данилова Н.П.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2013 (судьи Тимухина И.А., Барканова Я.В., Жиляева Е.В.) по делу N А56-61448/2012,

установил:

Индивидуальный предприниматель Червякова Любовь Михайловна, ОГРНИП 304470315200059, обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным выраженного в письме от 16.08.2012 решения администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области, место нахождения: 188640, Ленинградская обл., г. Всеволожск, Колтушское ш., д. 138, ОГРН 1064703000911 (далее - Администрация), об отказе в реализации преимущественного права предпринимателя на выкуп арендуемого встроенно-пристроенного помещения первого этажа в жилом доме, расположенном по адресу: Ленинградская обл., г. Всеволожск, Невская ул., д. 10; обязании Администрации обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества (двух комнат общей площадью 31,9 кв. м, на основе которых может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект), принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества и направить предпринимателю проект договора купли-продажи.

решением от 04.04.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.

постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2013 данное решение оставлено без изменения.

Предприниматель Червякова Л.М. в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, нарушение судами норм материального и процессуального права, и направить дело на новое рассмотрение. По мнению подателя жалобы, судами не исследован вопрос о возможности формирования из части арендуемого помещения самостоятельного объекта недвижимости; преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть реализовано в отношении части помещения, на основе которой может быть сформирован самостоятельный объект недвижимости; муниципальное образование "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области является собственником всего арендуемого помещения, поэтому формированием из части арендуемого помещения самостоятельного объекта недвижимости не затрагиваются права других собственников квартир в многоквартирном доме, а разрешение этого вопроса не зависит от волеизъявления органа местного самоуправления.

В судебном заседании предприниматель Червякова Л.М. поддержала кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Администрации против удовлетворения жалобы возражал, считая выводы судов правильными.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Всеволожский район Ленинградской области" (арендодатель) и предпринимателем Червяковой Л.М. (арендатор) заключен договор от 06.03.2000 N 657 аренды встроенно-пристроенного помещения парикмахерской, мастерской по ремонту бытовой техники площадью 50,5 кв. м (помещение косметического кабинета пом. 21, 22 и 1/2 часть пом. 23, 24), расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: Ленинградская обл., г. Всеволожск, Невская ул., д. 10, на срок с 06.03.2000 по 31.12.2005.

В дальнейшем администрация муниципального образования "Всеволожское городское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области и предприниматель заключили договор от 19.07.2006 N 12/04-21 аренды объекта нежилого фонда - встроенно-пристроенного помещения общей площадью 50,5 кв. м первого этажа в том же жилом доме с целью размещения парикмахерской сроком до 31.12.2006 с распространением условий договора на отношения, возникшие между сторонами с 01.01.2006.

Между администрацией муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области и предпринимателем Червяковой Л.М. заключен договор от 06.06.2008 N 15/04-16 аренды того же помещения площадью 50,5 кв. м с целью размещения парикмахерской сроком действия до 01.01.2011 с указанием на распространение условий договора на отношения, возникшие между сторонами с 01.01.2008. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

По окончании определенного в договоре срока арендатор продолжал использовать помещение при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор в силу статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается продленным на неопределенный срок.

Согласно имеющейся в материалах дела выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.06.2012 собственником встроенно-пристроенного помещения парикмахерской, мастерской по ремонту бытовой техники площадью 528,8 кв. м первого этажа жилого панельного пятиэтажного дома по указанному выше адресу является муниципальное образование "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области, за которым зарегистрированы доли в праве в размере 433/528 и 95/528.

В июле 2012 года Червякова Л.М. обратилась в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп двух комнат площадью 31,9 кв. м из состава арендуемого по договору от 06.06.2008 N 15/04-16 помещения.

Письмом от 16.08.2012 Администрация сообщила Червяковой Л.М. об отказе в выкупе арендуемого объекта недвижимости в связи с необходимостью использования данного помещения для исполнения муниципальных полномочий местного значения, под размещение Многофункционального центра.

Предприниматель Червякова Л.М., считая, что указанные в данном отказе основания не предусмотрены законом, не устанавливающим запрет на выкуп части помещения, на основе которой может быть сформирован самостоятельный объект недвижимости, обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", при наличии одновременно четырех условий, перечисленных в данной статье.

В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные этим Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации). Согласно пункту 4 статьи 3 Закона о приватизации к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным этим законом, применяются нормы гражданского законодательства. По смыслу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законами о приватизации не предусмотрено иное, при приватизации государственного и муниципального имущества применяются положения Кодекса, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности.

Как видно из материалов дела, Червякова Л.М. просила предоставить ей в собственность две комнаты общей площадью 31,9 кв. м, являющиеся частью арендуемого помещения площадью 50,5 кв. м, пояснив в судебном заседании, что остальную часть этого помещения составляет коридор.

Суды, исследовав собранные по делу доказательства и проанализировав положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, сделали правильные выводы о том, что законодательством не установлена обязанность органов местного самоуправления по заявлению арендатора производить раздел находящегося в муниципальной собственности помещения, переданного в аренду; существующий объект недвижимости не может быть разделен на самостоятельные объекты недвижимости без волеизъявления собственника.

По смыслу норм упомянутого Федерального закона права арендатора, предусмотренные этим законом, производны от условий договора аренды. В данном случае формирование на основе двух комнат площадью 31,9 кв. м самостоятельного объекта недвижимости и передача его в собственность арендатору влечет неопределенность в правовом режиме оставшейся части от помещения площадью 50,5 кв. м. Поскольку изменения в части предмета аренды в договор не вносились и отсутствуют доказательства волеизъявления собственника на изменение предоставленного в аренду объекта недвижимого имущества путем формирования на основе одной его части обособленного объекта, не имеется оснований считать, что оспариваемым отказом Администрации нарушаются какие-либо права предпринимателя.

При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Ссылка заявителя на судебную практику и разъяснения, содержащиеся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, не принимается во внимание, поскольку основана на неверном применении данных разъяснений к положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, регулирующего спорные правоотношения в совокупности с нормами Закона о приватизации и гражданского законодательства, не предполагающими понуждение собственника к отчуждению части объекта, переданного в аренду, а также заключение договора купли-продажи в отношении части помещения, арендуемого по договору аренды, которая не сформирована в качестве обособленного имущества.

Довод подателя жалобы о неверном указании в судебных актах на принадлежность муниципальному образованию доли в праве собственности на помещение, а не всего помещения в целом подлежит отклонению как не влияющий на правильность выводов судов по существу спора.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых решения и постановления, в связи с чем данные судебные акты должны быть оставлены в силе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.04.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2013  по делу N А56-61448/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Червяковой Любови Михайловны - без удовлетворения.

Электронный текст документа
подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:
файл-рассылка