АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 05 апреля 2013 года Дело N А55-33231/2012
в составе
Агеева Г.М.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ланг П.П.
рассмотрев в судебном заседании 27.03.2013 -02.04.2013 дело по иску, заявлению
Общества с ограниченной ответственностью "Ника 2005"
к Обществу с ограниченной ответственностью "Самарское агентство консалтинга и оценки", СПК (Артель) «Победа»
О признании недействительным отчета об оценке
при участии в заседании
от истца - Гребенщикова О.А., паспорт,
от "Самарское агентство консалтинга и оценки" - Прилуцкий Д.В., доверенность от 20.02.2013,
от СПК (Артель) «Победа» - Новикова Н.С., паспорт
В судебном заседании в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 27 марта 2013г. до 02 апреля 2013г.
Установил:
В Арбитражный суд Самарской области обратилось ООО «Ника 2005» с заявлением к ООО «Самарское агентство консалтинга и оценки» о признании отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости недостоверным и недействительным
Определением арбитражного суда от 07.12.2012г. заявление принято к рассмотрению.
В судебном заседании истец заявленные требования поддержал.
Ответчик исковые требования не признал, против заявленных требований возражал по мотивам, изложенным в письменном отзыве.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, письменном отзыве на иск, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что решением Арбитражного суда Самарской области от 27 апреля 2009 года СПК (артель) «Победа», п. Светлодольск, Самарской области признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 29 апреля 2010 года конкурсным управляющим должника утвержден Паливода Сергей Михайлович.
Определением арбитражного суда от 20.07.2012г. Паливода Сергей Михайлович отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего СПК (артель) «Победа».
Определением Арбитражного суда Самарской области от 27.07.2012 конкурсным управляющим должника утверждена Новикова Н.С.
Согласно п.1 ст. 131 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве) № 127- ФЗ от 26.10.2002 года всё имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.
Арбитражным управляющим Паливода была произведена инвентаризация имущества должника СПК (артель) «Победа» был составлен акт инвентаризации №2 от 30 июля 2010 года, в которую вошло 82 объекта.
В соответствии со ст.ст. 129, 130 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсный управляющий обязан привлечь оценщика с целью определения рыночной стоимости имущества в целях дальнейшей реализации.
Из материалов дела следует, что между СПК (артель) «Победа» в лице арбитражного управляющего Паливода СМ. и ООО «Самарское агентство консалтинга и оценки» 05.12.2011 года был заключен договор №03/12-11, из которого следует, что СПК (артель) «Победа», в лице бывшего конкурсного управляющего Паливода С.М. и ООО «Самарское агентство консалтинга и оценки» заключили договор, согласно которому ООО «Самарское агентство консалтинга и оценки» принимает на себя обязательства по оказанию оценочных услуг по определению рыночной стоимости 17 единиц объектов недвижимости, принадлежащих СПК (артель) «Победа».
27 декабря 2011 года был составлен отчёт № 03/12-11 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, принадлежащих СПК (артель) «Победа» оценщиком Степановым Дмитрием Ивановичем, итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки недвижимости составила 412000руб.
В силу ч.1 ст.13 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчёте, в том числе и в связи с имеющимся иным отчётом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
В соответствии с пунктом 1 ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отчёте должно быть указано точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки. В соответствии с пунктом 4 ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА ОЦЕНКИ N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся
В оспариваемом отчёте отсутствуют данные о балансовой стоимости оцениваемых объектов.
В п. 6 ОТЧЕТА № 03/12-11 нет точного описания объектов оценки.
В таблице №3 спорного ОТЧЁТА «Заключение о рыночной стоимости объектов оценки» указано, что рыночная стоимость оцениваемых объектов определена затратным подходом.
В отчёте так же указано, что затратный подход - базируется на восстановительной стоимости (стоимости воспроизводства) или стоимости замещения за минусом всех видов износа.
Стоимость воспроизводства - затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект. Поэтому оценщик обязан был указать в своём отчёте точное описание оцениваемых объектов - это из какого строительного материала состоит фундамент, какой ширины, какой высоты, из какого материала построены стены и сколько строительного материала необходимо для воспроизводства аналогичных стен, из какого материала сооружены стропила и определить количество материала для данного вида стропил, из чего состоит обрешетка, описать из какого строительного материала состоит кровля и её качественные и количественные характеристики, из чего состоят полы и так же их качественные и количественные характеристики.
В соответствии с пунктом 8 подпункт «е» ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА ОЦЕНКИ N 3. "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы: описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.
В отчете об оценке должна быть приведена следующая
-количественные и качественные характеристики объекта оценки. Данная
-количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;
-другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость;
В спорном отчете отсутствуют количественные и качественные характеристики оцениваемых объектов, отсутствуют сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, сведения о физических свойствах оцениваемых объектах, износе, устарениях, отсутствует
Так, например стоимость металлического профнастила зависит от толщины профнастила и высоты ребра, чем толще профнастил и выше ребро, тем больше его стоимость.
В нарушение подпункта «ж» пункта 8 ФСО №3 в разделе 7 ОТЧЁТА об оценки № 03/12-11 «Анализ рынка объекта оценки» не представлена
В нарушение пункта 13 ФСО №3 в отчете об оценке должно не содержаться описание последовательности определения стоимости объектов оценки затратным подходом, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.
В нарушение пункта 15 ФСО № 3 в отчете об оценке не содержится описание расчетов, нет самих расчетов и пояснений к расчетам, обеспечивающих проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.
Так, например из данных пункта 12.1 спорного отчёта можно установить, что стоимость одного кв. метра на дату оценки производственно - складских помещений составила 4 568,48 рублей, универсальных помещений 15 191,62 рублей, торговых 26 196,37 рублей, тогда в соответствии с этими данными Зерносклад ёмкостью 3000 тонн зерна инв. №95_35 имеющий площадь 1570,00 кв.м должен стоить 1570,00 х 4 568,48 = 7 172 513,60 рублей, а оценщик указал рыночную стоимость данного зерносклада в 236 раз меньше т.е 30 393,75 рублей.
Магазин литера А инв. 95_34, 98,70 кв.м х 26 196,37 = 2 585 581,72 рублей, а оценщик оценил 50 756,44руб.
В нарушение пункта 11 ФСО № 3 для составления отчета была использована
В нарушение пункта 10 ФСО №3 в тексте отчета об оценке отсутствуют ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, не приложены копии материалов и распечаток, соответствующих материалов.
В соответствии с пунктом 6 ФСО №3 Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
В соответствии с пунктом 5 ФСО №3 Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.
Совокупность установленных по делу обстоятельств свидетельствуют, что ОТЧЁТ № 03/12-11 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, принадлежащих СПК (артель) «Победа» от 27 декабря 2011 года был изготовлен с нарушением правил установленных статьёй 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и нарушением пунктов 4,5,6,8,11,13,15 и Федерального стандарта оценки N3 Требования к отчету об оценке (ФСО N 3).
Руководствуясь статьями 112, 163, 167-171 , 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 11-13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,
Р Е Ш И Л:
Исковые требования удовлетворить.
Признать недействительным отчет №03/12-11 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, принадлежащих СПК (артель) «Победа» от 27.12.2011, составленный ООО "Самарское агентство консалтинга и оценки".
Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.
Судья
/
Г.М. Агеева
Электронный текст документа
подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:
файл-рассылка
