АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 18 марта 2013 года Дело N А55-33803/2012
Резолютивная часть решения оглашена 15 марта 2013 года, в полном объеме решение изготовлено 18 марта 2013 года.
Арбитражный суд Самарской области
в составе
судьи Холодковой Ю.Е.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Курносовой Д.Г.
рассмотрев в судебном заседании 15 марта 2013 года дело по заявлению
ООО «Самаражилкомхоз»
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области
третьи лица: МП г.о. Самара «Ремжилуниверсал», Департамент управления имуществом городского округа Самара
о признании незаконным решения и обязании
при участии в заседании
от заявителя - представитель Муринова Д.В., доверенность
от Управления - не явился, извещен
от МП г.о. Самара «Ремжилуниверсал» - представитель Асташкин А.В., доверенность
от Департамента - не явился, извещен
Установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Самаражилкомхоз" обратилось в Арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, выраженного в сообщении от 09.11.2012 № 01/155/2012-417 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое здание, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, поляна Барбошина, Просека 9, б/н, и обязании (л.д. 4-9).
Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования.
Представитель заинтересованного лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ.
Представитель МП "Ремжилуниверсал" требования не признает по доводам отзыва.
Представитель Департамента в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом в соответствии со ст. 123 АПК РФ. Отзыв не представлен.
В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области и Департамента управления имуществом городского округа Самара, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Исследовав материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований.
Как следует из материалов дела и установлено судом 04.07.2012 МП г.о. Самары «Ремжилуниверсал» и ООО «Самаражилкомхоз» обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на объект недвижимого имущества: нежилое здание, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, поляна Барбошина, Просека 9, б/н.
Сообщением от 19.11.2012 № 01/155/2012-417 Управление Росреестра по Самарской области отказало в государственной регистрации перехода права собственности, права собственности на объект недвижимости (л.д. 16-20).
Не согласившись с отказом, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Из материалов дела следует, что на основании Приказа Департамента управления имуществом г.о. Самары от 02.04.2010 № 1143 «О передаче объектов недвижимости в хозяйственное ведение МП г. о. Самары «Ремжилуниверсал» по акту приема-передачи от 05.04.2010 передано нежилое здание, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, поляна Барбошина, Просека 9, б/н.
Право хозяйственного ведения муниципального предприятия городского округа Самара «Ремжилуниверсал» зарегистрировано в органах государственной регистрации прав. Данное обстоятельство регистрирующим органом не оспаривается.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 19.06.2012 между ООО «Самаражилкомхоз» и МП г.о. Самары «Ремжилуниверсал» заключен договора № 46 купли-продажи вышеуказанного объекта.
В соответствии с положениями ст. 47 Устава городского округа Самара, Департамент вправе передать имущество в хозяйственное ведение для достижения муниципальными предприятиями целей, ради которых они созданы, а именно, удовлетворение общественных потребностей в результатах деятельности и получение прибыли. При этом обязанность собственника отдельно указывать цели использования при передаче в хозяйственное ведение муниципальному предприятию имущества законодательством не предусмотрена.
Статьей 294 ГК РФ определено, что муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с настоящим Кодексом. Исходя из положений ч. 2 ст. 295 ГК РФ предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
Из материалов дела следует, что договор купли-продажи от 19.06.2012 предоставлены в качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию.
Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд пришел к выводу о соответствии сделки купли-продажи спорного имущества требованиям статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 2 статьи 18 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».
В соответствии с действующим законодательством и условиями договора, право хозяйственного ведения на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации. Право хозяйственного ведения было зарегистрировано в регистрационной службе по Самарской области и выдано соответствующее свидетельство о регистрации права хозяйственного ведения МП г.о. Самара «Ремжилуниверсал» 63-АЕ № 023008.
Таким образом, стороны выполнили все условия, соответствующие возникновению права хозяйственного ведения и были намерены создать именно указанные правоотношения.
Из материалов дела следует, что предприятие приняло решение о реализации недвижимого имущества путем заключения договора купли-продажи с ООО «Самаражилкомхоз» после того, как право хозяйственного ведения возникло у заявителя.
В соответствии со ст. 295 ГК РФ, п. 3 ст. 18 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» муниципальные предприятия распоряжаются недвижимым имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения с согласия собственника этого имущества и только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены его уставом.
Согласно пункту 2 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» государственное или муниципальные предприятие вправе распоряжаться недвижимым имуществом с согласия собственника имущества в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет и виды которого, определены уставом такого предприятия.
В настоящем случае договор купли-продажи имел целью отчуждение имущества покупателю не в ущерб деятельности Муниципальному предприятию.
При осуществлении сделки между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, отчуждение имущества произведено по рыночной цене и стоимость нежилого здания Обществом оплачена.
Согласно п. 3.5 Постановления Самарской городской Думы от 01.06.2001 № 76 «Об утверждении Положения «О порядке передачи муниципального имущества в хозяйственное ведение муниципальным предприятиям городского округа Самара» распоряжение недвижимым имуществом, в том числе путем продажи, обмена, передачи в залог, аренду, внесения в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, а также иными способами осуществляется предприятием с предварительного письменного согласия Департамента.
Анализ указанных нормативных правовых актов свидетельствует о том, что согласие собственника на отчуждение хозяйствующим субъектом объекта недвижимости должно быть выражено предварительно и в письменной форме.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 04.06.2012 года дано согласие собственника - Департамента управления имуществом городского округа Самара на реализацию спорного объекта.
Довод Управления о том, что 17.10.2012 года собственником отозвано согласие на реализацию спорного объекта, в связи с чем, сделка не может являться законной судом отвергается.
Как указывалось выше, реализация объектов, находящихся в хозяйственном ведении у предприятия, возможна исключительно при наличии письменного и заблаговременного согласия собственника имущества.
Данное требование установлено частью 2 статьи 18 ФЗ «О государственных и муниципальных предприятиях», а также пунктом 3.5 Постановления Самарской городской Думы от 01.06.2001 года № 76 «Об утверждении Положения «О порядке передачи муниципального имущества в хозяйственное ведение муниципальным предприятиям городского округа Самара».
Согласно положениям статьи 433 ГК РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
На основании положений статьи 8, 131 ГК РФ договор купли-продажи здания не подлежит государственной регистрации, поэтому в силу положений статьи 433 ГК РФ моментом заключения договора является момент его подписания и передачи соответствующего имущества.
На момент подписания Договора и на момент передачи имущества согласие собственника на отчуждение объектов недвижимого имущества имелось и отозвано собственником не было.
Более того, законодательство не предусматривает оснований для отмены собственником своего согласия впоследствии и данное решение не представлялось на государственную регистрацию.
В связи с чем, довод регистрирующего органа является несостоятельным.
Довод регистратора о невозможности регистрации перехода права и права ООО «Самаражилкомхоз» на спорный объект по причине того, что МП «Ремжилуниверсал» заявило о прекращении регистрационных действий по ранее поданному заявлению судом признается ошибочным.
Согласно части 1 статьи 16 ФЗ № 122-ФЗ, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
04.07.2012 года МП г.о. Самара «Ремжилуниверсал» обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации перехода права.
В силу части 4 статьи 20 ФЗ № 122-ФЗ, до внесения в Единый государственный реестр прав записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной регистрации права и иных представленных на государственную регистрацию прав документов может быть прекращено на основании заявлений сторон договора.
Государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения о прекращении государственной регистрации права.
Толкование указанной нормы свидетельствует, что прекращение регистрационных действий возможно при наличии заявлений обеих сторон договора.
В связи с чем, направление 24.10.2012 года от МП г.о. Самара «Ремжилуниверсал» заявления о прекращении регистрационных действий в силу части 4 статьи 20 ФЗ № 122-ФЗ не является основанием для отказа в совершении регистрационных действий.
Что касается доводов регистрирующего органа о необходимости одновременного отчуждения земельного участка, занимаемого сооружением, то суд принимает во внимание следующее.
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного Кодекса РФ настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на принципе, в том числе, единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В материалы дела не представлены доказательства формирования земельного участка, тем более регистрации на него каких-либо прав.
Указанная в основании отказа статья земельного кодекса, сама по себе не является запретом на приобретение объекта недвижимого имущества отдельно от приобретения права на земельный участок, на котором он расположен.
Вместе с тем, развитие указанного в статье 1 ЗК РФ принципа, нашло свое отражение в статье 35 ЗК РФ, статье 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» № 178-ФЗ.
Согласно части 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.
Согласно части 1 статьи 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» № 178-ФЗ приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Вместе с тем, правоотношения по отчуждению спорного объекта недвижимого имущества не регулируются нормами ФЗ № 178-ФЗ, что прямо зафиксировано статьей 3 данного федерального закона (подпункт 9 части 2 статьи 3).
При указанных обстоятельствах, ссылка регистрирующего органа на статью 1 ЗК РФ не может являться основанием для отказа в государственной регистрации перехода права и права собственности у ООО «Самаражилкомхоз».
Кроме того, суду не представлено доказательств, что земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимого имущества, сформирован как объект права, поставлен на кадастровый учет и принадлежат на праве собственности одному и тому же лицу - продавцу объектов недвижимости - МП г.о. Самара «Ремжилуниверсал».
При указанных обстоятельствах, представленный Договор купли-продажи не нарушает требований статьи 28 ФЗ № 178-ФЗ о единстве судьбы имущества и земельного участка, так как статьей 36 ЗК РФ определено исключительное право собственника объекта недвижимого имущества на приобретение прав на земельный участок.
В соответствии с Уставом МП г.о. Самара «Ремжилуниверсал», муниципальное предприятие вправе осуществлять операции с недвижимым имуществом, принадлежащим предприятию на праве хозяйственного ведения, в том числе, с целью реконструкции и (или) ремонта строений объектов благоустройства городского округа и приобретение жилых помещений. Продажа объектов недвижимости, в регистрации перехода права собственности, на которые отказано ответчиком, не повлекла и не могла повлечь лишение предприятия возможности осуществлять деятельность, цели, предмет и виды которой определены его уставом. Указанные помещения не являлись единственными для предприятия, и их отчуждение не могло привести к невозможности хозяйственной деятельности предприятия. В связи с заключением договора купли-продажи предприятие не лишилось своей специальной (целевой) правоспособности и возможности осуществления уставной деятельности. Обратного суду не представлено.
Учитывая вышеизложенное, договор купли-продажи от 19.06.2012 № 46 не противоречат действующему законодательству.
Таким образом, вывод регистрирующего органа о том, что сделка свидетельствует об отчуждении муниципального имущества в обход процедуры приватизации, суд находит ошибочным. Кроме того, в соответствии с п.9 ч.2 ст.3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», действие данного федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственными и муниципальными унитарными предприятиями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении. Следовательно, законодатель намеренно предусмотрел возможность продажи муниципального имущества предприятиями, владеющими им на праве хозяйственного ведения, без соблюдения процедуры, регламентированной в Законе о приватизации.
