АРБИТРАЖНЫЙ СУД НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 23 мая 2013 года Дело N А43-33877/2012
Резолютивная часть решения объявлена 14 мая 2013 года
Решение изготовлено в полном объеме 23 мая 2013 года
Арбитражный суд Нижегородской области в составе:
судьи Камановой Марии Николаевны (шифр 14-890),
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Волковой К.О.,
рассмотрев в судебном заседании дело
по иску индивидуального предпринимателя Хрулева Дениса Васильевича, (ИНН526097348928, ОГРН 304526034100091), г.Н.Новгород,
к ответчику: Администрации города Нижнего Новгорода (ИНН 5253001036, ОГРН 1025203032579), г.Н.Новгород,
о понуждении к исполнению обязательств в натуре,
при участии в заседании представителей:
от истца: Карташевой С.В. - доверенность от 20 декабря 2012 года, Кудрявцевой Н.Г. - доверенность от 20 декабря 2012 года,
от ответчика: Ивановой А.В. - доверенность от 28 декабря 2012 года,
установил: индивидуальный предприниматель Хрулев Денис Васильевич, г.Н.Новгород, обратился в арбитражный суд с иском к Администрации города Нижнего Новгорода, г.Н.Новгород, об обязании ответчика совершить следующие действия:
- ввести в эксплуатацию отдельно стоящее нежилое здание, расположенное по адресу: г.Н.Новгород, ул. Ильинская, д.143, литер А;
- исполнить обязательство по инвестиционному контракту от 20 июня 2002 года в натуре путем выделения доли ИП Хрулеву Д.В. в инвестиционном объекте (вышеуказанном нежилом здании) в размере 4/5, что составляет 80% от общей площади объекта инвестирования;
- осуществить регистрацию перехода права собственности на объект инвестирования к ИП Хрулеву Д.В. после выдела его доли, признав за ним право собственности.
Истец основывает свои требования на статьях 12, 246, 247, 252 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истец в судебном заседании исковые требования поддержал.
Ответчик в письменном отзыве и устно в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, поскольку считает спорный объект недвижимости самовольной постройкой. Требование об обязании Администрации зарегистрировать переход права собственности, по мнению ответчика, несостоятельно, поскольку администрация не является регистрирующим органом.
В возражениях на ходатайство истца о назначении экспертизы с целью установления соответствия спорного объекта строительным нормам и правилам Администрация указывает, что часть поставленных истцом перед экспертом вопросов не входит в предмет доказывания по заявленным предпринимателем требованиям. Доля в праве собственности после завершения инвестиционного контракта определяется расчетным путем, проведения экспертизы в данной части не требуется.
Рассмотрев заявленное истцом ходатайство о назначении экспертизы, суд отказывает в его удовлетворении по причине отсутствия необходимости установления при рассмотрении спора по существу тех обстоятельств, которые могут быть подтверждены экспертом.
С учетом изложенного спор рассмотрен судом по имеющимся в деле доказательствам.
Дело рассмотрено, и резолютивная часть решения объявлена 14 мая 2013 года.
На основании пункта 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изготовление решения в полном объеме откладывалось на 23 мая 2013 года.
Как следует из материалов дела, 20 июня 2002 года администрация города Нижнего Новгорода в лице Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода и ИП Бохян Ашот Аршавирович (инвестор) заключили инвестиционный контракт, предметом которого является совместная деятельность сторон в целях выполнения инвестором работ за свой счет по реконструкции и капитальному ремонту муниципального объекта инвестирования (отдельно стоящего нежилого здания), расположенного по адресу: город Нижний Новгород, улица Ильинская, дом 143, литер "А", общая площадь 146,6 кв. м, в том числе площадь цокольного этажа - 57,3 кв.м., мансарды - 15,9 кв.м, площадь первого этажа 73,4 кв.м, год ввода в эксплуатацию до 1917, в срок до 20 июня 2003 года.
Дополнительными соглашения, заключаемыми сторонами 15 мая 2003 года, 26 августа 2004 года, 04 апреля 2005 года, 15 декабря 2005 года, 15 июня 2006 года, срок выполнения работ по капитальному ремонту и реконструкции объекта продлевался до 20 декабря 2006 года.
По соглашению от 03 декабря 2009 года была произведена замена стороны по инвестиционному контракту с ИП Бохяна А.А. на ИП Хрулева Д.В. Срок вложения инвестиций был продлен до 19 мая 2010 года.
В разделе 3 инвестиционного контракта Стороны предварительно определили доли в праве общей долевой собственности после завершения работ: 57/100 (57%) - городу Нижнему Новгороду, 43/100 (43%) - инвестору.
Дополнительным соглашением к контракту от 08.08.2002 внесены изменения в объем инвестиций и размер долей: 1/5, что составляет 20% от всей площади объекта инвестирования принадлежит городу Н.Новгороду, а 4/5, что составляет 80% от общей площади -инвестору, окончательно доли определяются после завершения всех работ на основании представленных и подтвержденных объемов.
Согласно разделу 2 инвестиционного контракта Администрация г. Н. Новгорода обязуется оказать инвестору содействие в получении распорядительных документов, необходимых для реализации настоящего контракта.
Дополнительным соглашением от 26 августа 2010 года к инвестиционному контракту стороны внесли изменения в пункты 2.2.3, 2.2.5 статьи 2 инвестиционного контракта, установив срок для проведения капитального ремонта объекта инвестирования до 01 декабря 2010 года. Объем инвестиций определили расчетно в сумме 2500000 руб.
В связи с окончанием работ по инвестиционному контракту Комитетом 04.12.2003 было принято распоряжение №1799 о создании комиссии по приемке в эксплуатацию объекта инвестирования.
Объект в эксплуатацию принят не был.
21.12.2005 распоряжение от 04.12.2003г. администрации г. Н.Новгорода отменено.
Таким образом, Администрация г. Н. Новгорода создает препятствия инвестору для своевременного ввода объекта в эксплуатацию: зная о проведении реконструкции без получения соответствующего разрешения, многократно продлевала сроки проведения реконструкции, нарушала сроки рассмотрения обращений инвестора, чем увеличивала расходы инвестора по оформлению разрешительной документации.
В связи с этими обстоятельствами, а также с неисполнением КУГИ и ЗР своих обязательств по инвестиционному контракту (п.2.1 .контракта) с 2003г. и по настоящее время, инвестор вынужден принимать активные действия (получение необходимой документации) для ввода объекта в эксплуатацию. В частности, за счет инвестора производилось межевание земельного участка под зданием, постановка его на кадастровый учет и оформление договора аренды земельного участка от 03.06.2010г.
Учитывая, что Администрация г. Н. Новгорода безосновательно уклоняется от реализации инвестиционного контракта, в то время как предпринимателем обязательства по его исполнению исполнены в полном объеме, истец обратился в суд с настоящим иском.
Рассмотрев материалы дела, изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.
Требование об обязании Администрации г. Нижнего Новгорода ввести в эксплуатацию отдельно стоящее нежилое здание, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Ильинская, д. 143, лит. А, истец основывает на условиях договора и предъявляет его к ответчику как к стороне по договору.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
По условиям инвестиционного контракта от 20 июня 2002 года администрация города приняла на себя следующие обязанности:
- оказать инвестору содействие в получении распорядительных документов, необходимых для реализации настоящего контракта:
- оказать содействие в беспрепятственном проведении строительно-монтажных работ на площадях объекта инвестирования;
- освободить инвестора от арендной платы за объект инвестирования, указанный в пункте 1.2. настоящего контракта на время проведения работ по настоящему контракту.
Обязанности ввести объект в эксплуатацию Администрация как сторона по договору на себя не принимала.
Порядок приемки и ввода в эксплуатацию построенных объектов установлен ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, согласно ч. 1 которой разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, удостоверяющий выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
В соответствии с ч. 10 данной статьи разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на кадастровый учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы кадастрового учета реконструированного объекта капитального строительства.
Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 2 ст. 55 ГрК РФ).
Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо представление документов, поименованных в ч. 3 ст. 55 ГрК РФ.
Орган, выдавший разрешение на строительство, в течение 10 дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, представленных к заявлению, произвести осмотр объекта капитального строительства и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа (ч. 5 ст. 55 ГрК РФ).
Тем самым, согласно положениям ст. 55 ГрК РФ именно застройщик наделен обязанностью по подаче заявления на ввод объекта в эксплуатацию с приложением необходимой документации, которой корреспондирует обязанность органа местного самоуправления как уполномоченного в силу закона - выдать такое разрешение при отсутствии оснований для отказа в выдаче такового.
В отсутствии заявления застройщика, орган местного самоуправления не вправе принять соответствующее решение.
Соответственно в данном случае обязанность по выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является публичной обязанностью органа местного самоуправления, а не его обязанностью как стороны по договору.
Истец не обращался в Администрацию г. Нижнего Новгорода с надлежащим образом оформленным заявлением на ввод объекта в эксплуатацию с приложением предусмотренных законом документов, поскольку такие документы у него отсутствуют.
Реконструкция проведена им без получения разрешения на реконструкцию по правилам статьи 51 Градостроительного кодекса РФ и без согласования проектной документации, о чем свидетельствует ответ Департамента градостроительного развития и архитектуры Администрации г. Нижнего Новгорода от 06 мая 2013 года, полученный на судебный запрос.
При этом с учетом обязательности получения таких документов наличие вины администрации в просрочке выдачи отдельных разрешительных документов не дает суду оснований для ввода спорного объекта в эксплуатацию в обход правил Градостроительного кодекса РФ или возложения соответствующей обязанности на администрацию как на сторону по договору.
По инвестиционному контракту от 20 июня 2002 года на реконструкцию (капитальный ремонт) был передан объект муниципального нежилого фонда - отдельно стоящее нежилое здание, площадью 146,6 квадратных метров.
Из пояснений сторон следует, что на момент рассмотрения спора реконструкция объекта завершена. В результате нее общая площадь здания увеличилась до 297,6 кв.м. за счет строительства мансардного этажа и оборудования подвала и внутренней перепланировки. Данное обстоятельство отражено при проведении технической инвентаризации 25 августа 2006 года, при этом органом технической инвентаризации сделана отметка об отсутствии разрешительной документации на возведение построек лит. Д, Д1.
Таким образом, по итогам проведения реконструкции объекта инвестирования создан новый объект, что не отрицалось в судебном заседании и представителями Комитета и предпринимателя.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (статья 244 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества (пункт 2 статьи 245 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В дополнительном соглашении от 26 августа 2010 года определено, что окончательно доли города и инвестора определяются после завершения работ по объекту инвестирования на основе представленных и подтвержденных объемов выполненных работ и увеличения стоимости доли города на величину потерь города от недополученной арендной платы.
По условиям пункта 3.2. контракта оформление прав долевой собственности на объект инвестирования производится сторонами в установленном порядке после выполнения обязательств по настоящему контракту и сдачи объекта в эксплуатацию.
В настоящее время упомянутый объект в установленном законом порядке не введен в гражданский оборот как объект недвижимости, поскольку не принят в эксплуатацию и обладает признаками самовольной постройки.
В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки, соответственно, определить долю в праве собственности на этот объект невозможно.
На сегодняшний день инвестиционный контракт на реконструкцию (капитальный ремонт) объекта муниципального нежилого фонда от 20 июня 2002 года является действующим.
После ввода вновь созданного объекта недвижимого имущества площадью 297,6 кв. м. в эксплуатацию можно будет рассмотреть вопрос об определении долей в праве собственности на спорный объект согласно вложенным денежным средствам и выделе указанных долей в натуре.
В противном случае истец имеет право на взыскание с Администрации г. Нижнего Новгорода убытков, связанных с ненадлежащим исполнением последней принятых на себя по договору обязательств.
В отношении требования об обязании администрации г. Нижнего Новгорода осуществить регистрацию перехода права собственности на объект инвестирования к ИП Хрулеву Д.В. после выдела его доли, признав за ним право собственности, суд отмечает следующее.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.
Указанное правило применяется в отношении договоров о создании будущей вещи и может быть применено к спорным правоотношениям.
В данном случае право на реконструированный объект за муниципальным образованием не зарегистрировано, в силу чего регистрация перехода права собственности осуществлена быть не может.
Признание права собственности за истцом на спорную долю в силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации также не может иметь место, поскольку, во-первых, объект создан с нарушением установленных законом норм и правил, а во-вторых, право собственности на недвижимую вещь возникает с момента государственной регистрации, которая в данном случае за истцом отсутствует.
