АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 29 мая 2013 года Дело N А55-2061/2013
Резолютивная часть решения объявлена 22.05.2013
Полный текст решения изготовлен 29.05.2013
29 мая 2013 года
Дело №
А55-2061/2013
Арбитражный суд Самарской области
в составе
судьи Разумова Ю.М.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ждановой С.В.
рассмотрел в судебном заседании 17-22 мая 2013 года дело по иску
Министерства строительства Самарской области, г.Самара к Закрытому акционерному обществу «Компания «Владимир», г.Самара о взыскании 9 666 085 руб. 65 коп.
и по встречному иску Закрытого акционерного общества «Компания «Владимир» к Министерству строительства Самарской области о взыскании 3 007 608 руб. 07 коп.
при участии в заседании
от истца - Арутюнян Л.Б. по дов. № 3-49/50 от 01.03.2013
от ответчика - Герасимов П.П. по дов. от 11.11.2012, Исаев В.Н. по дов. от 11.11.2012
Министерство строительства Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к ЗАО "Компания "Владимир" о взыскании 9 222 143 руб. 19 коп., в том числе: 6 940 025 руб. 30 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.03.2011 по 30.11.2012 по договору аренды земельного участка от 26.11.2002 №012474з, 2 282 117 руб. 89 коп. пени за просрочку оплаты арендных платежей за период с 11.03.2011 по 30.11.2012.
Определением суда от 27.03.2013 принято увеличение цены иска до 9 666 085 руб. 65 коп., в том числе: 7206206 руб. 88 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.03.2011 по 25.12.2012, 2 459 878 руб. 77 коп. пени за период с 11.03.2011 по 25.12.2012.
Ответчик иск не признал по изложенным в отзыве мотивам и предъявил встречный иск о взыскании с министерства 3007608,07 руб., составляющих 2739561,67 руб. неосновательное обогащение (переплата по договору) и 268046,40 руб. проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 27.12.2011 по 16.04.2013.
Определением суда от 16.04.2013 принято к производству встречное исковое заявление Закрытого акционерного общества "Компания "Владимир" о взыскании с Министерства строительства Самарской области 3 007 608 руб. 07 коп. для совместного рассмотрения с первоначальным иском в одном деле.
Истец встречный иск ответчика не признал по изложенным в отзыве мотивам, заявив, в том числе, и о пропуске срока исковой давности.
В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании, начатом 17 мая 2013 года, объявлялся перерыв до 22 мая 2013 года до 14 час.
Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по адресу: www.samara.arbitr.ru. После перерыва заседание продолжено.
Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд установил:
26.11.2002 между Комитетом по управлению имуществом г.Самары и ЗАО «Компания «Владимир» был заключен договор аренды земельного участка № 012474з, в соответствии с которым Комитет является арендодателем, а Ответчик арендатором земельного участка с кадастровым номером 63:01:0634003:0001, площадью 21743,50 кв.м, расположенный по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Академика Павлова, угл. ул. Финская, ул. Волжская, Парковый пер.
Земельный участок был предоставлен для строительства первой очереди жилой застройки - жилых домов переменной этажности со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, 2-этажного подземного паркинга, трансформаторных подстанций.
Срок действия договора с 29.02.2002г. по 28.08.2005г.
Указанный договор был зарегистрирован в УФРС по Самарской области -18.10.2002г.
С 01.07.2006 г. Комитет утратил правомочие действовать от имени государства при распоряжении государственной землей. Согласно постановлению Правительства Самарской области от 13.06.2006 № 67, постановлению Правительства Самарской области от 21.06.2006 № 74, в соответствии с Законом Самарской области «О земле» в целях обеспечения эффективного управления и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (далее - министерство) с 01.07.2006 г. наделено полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе Самара для целей строительства. Соответственно, в настоящее время министерство как новый представитель государства в силу закона, вправе осуществлять от имени государства все действия как по заключению новых, так и по исполнению ранее заключенных договоров аренды таких земельных участков.
Как следует из материалов дела, при заключении договора размер аренды земельного участка был определен на 2002-2005 год по формуле: Аз.год=S*Ам*К94*К95*К96*К97*К99*К2000*К02: 1000*Кд (руб.) и размер арендной платы составлял 33 912,86 руб. в месяц.
Дополнительным соглашением от 11.05.2006г., зарегистрированным в УФРС по Самарской области -19.10.2007г., расчет арендной платы произведен в соответствии с Постановлением Главы города Самары от 08.11.2005г. №2988 и размер арендной платы изменился с апреля 2006 г. по декабрь 2008 г. - 50 263,21 руб. в месяц.
В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что 07 сентября 2009 г. между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым срок действия договора истекает 28 августа 2011 года, а также изменен порядок расчета арендной платы за земельный участок и размер арендной платы составил в ноябре 2006 г. - 119 245,44 руб., в декабре 2006г.- 740 085,54 руб., с января по апрель 2007г. - 811 163,87 руб., май 2007г. - 543 833,91 руб., с июня 2007 г. по декабрь 2007г. 323 679,82 руб., с января по июль 2008 г. -342 188,11 руб., август 2008г. 371 583,97 руб., с сентября 2008 г. по апрель 2009 г. - 418 127,43 руб., май 2008-361 570,19 руб., с июня 2009г. по декабрь 2009г. -242 799,99 руб., в 2010 году -327 351,52 руб. в месяц, в 2011г. января до июля -347 489,63 руб., в августе 2011 -313 861,60 руб.
Как следует из расчета суммы исковых требований (л.д.30-34, т.1) арендная плата и соответственно образовавшийся долг исчислены истцом, исходя из размера арендной платы по дополнительному соглашению от 07.09.2009г. и пени исходя из долга, исчисленного на основании дополнительного соглашения.
Вместе с тем, как следует из материалов дела, постановлением Федерального Арбитражного суда Поволжского округа от 14.04.2011г. по делу №А55-9904/2010, дополнительное соглашение от 07.09.2009г. признано незаключенным.
Следовательно, суд считает расчет исковых требований, произведенный в соответствии с дополнительным соглашением от 07.09.2009г., необоснованным.
В свою очередь, ответчик в обоснование своего встречного иска ссылается на следующее. Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.10.2011 по делу №А55-7780/2011, вступившим в законную силу 27.12.2011, было отказано в иске министерству о взыскании задолженности с ЗАО «Компания «Владимир» по арендной плате и пени в рамках упомянутого выше договора аренды за период с 01.11.2006 по 28.02.2011. При этом суд исходил из согласованного сторонами договора размера арендной платы 50263,21 руб. в месяц ( всего за спорный период 1595333,65 руб.) и с учетом фактически произведенных платежей 4334895,32 руб. Ссылаясь на преюдициально установленные обстоятельства, ответчик считает применимым при исчислении арендной платы за период с 01.03.2011 по 24.12.2012 установленный договором размер арендной платы 50263,21 руб. в месяц и соответственно за этот период арендная плата составит, с учетом уменьшения площади арендуемого земельного участка в связи с вводом в эксплуатацию жилых домов, 302777,20 руб., которые должны быть зачтены из суммы переплаты по договору. Соответственно, сумма переплаты по договору, подлежащая возврату арендатору, составит, по мнению ответчика, 2436784,47 руб., на которую подлежат начислению предусмотренные ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими денежными средствами с 27.12.2011 ( установленная вышеуказанным судебным актом переплата) по 16.04.2013 в сумме 268046,40 руб., исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых.
Действительно, решением Арбитражного суда Самарской области от 07.10.2011 по делу №А55-7780/2011 установлены в силу ч.2 ст.69 АПК РФ имеющие преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела обстоятельства, как-то: подлежащая исчислению в период с 01.11.2006 по 28.02.2011 арендная плата в общей сумме 1595333,65 руб. и фактическое внесение арендных платежей по договору в сумме 4334895,32 руб.
Соответственно переплата по договору при рассмотрении дела №А55-7780/2011 по состоянию на 28.02.2011 составляла 2739561,67 руб..
Доводы министерства об отсутствии установленной судебным актом переплаты не находят своего подтверждения материалами дела и во внимание судом не принимаются.
Также суд считает несостоятельными и доводы министерства об истечении срока исковой давности по требованиям, заявленным ответчиком во встречном исковом заявлении, поскольку в период действия договора министерство не отрицало факта наличия переплаты по внесенной ЗАО «Компания «Владимир» арендной платы, что подтверждается действиями министерства, в частности письмом министерства № 3/3506 от 24.05.2012 в ответ на обращение общества № 136 от 25.04.2012.
Между тем суд не может согласиться как с доводами истца о расчете арендной платы на основании Методики определения размера арендной платы, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308, по формуле: А = Скад х Ка х Кс х Ки, так и с доводами ответчика во встречном исковом заявлении об исчислении арендной платы исходя из ежемесячного его размера 50263,21 руб. по следующим основаниям.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса). Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон к Земельному кодексу) отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - постановление N 582).
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей. Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса и правилами главы 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.
Кроме того, применительно к статье 12 Гражданского кодекса и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.
При этом, поскольку перечисленные принципы и ориентиры были закреплены в Постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, могут быть проверены на соответствие этим принципам и ориентирам только с указанной даты.
Установление после введения в действие Постановления N 582 или применение ранее установленных упомянутыми органами регулируемых ставок арендной платы за земельные участки, предоставленные для целей жилищного строительства, исходя из рыночной стоимости земельного участка или рыночного размера годовой арендной платы на основании отчета независимого оценщика, не соответствует требованиям Земельного кодекса, Вводного закона к Земельному кодексу, принципам и правилам, установленным в Постановлении N 582.
В соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.04.2011г. № 15837/11 сформулирована правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов РФ и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением № 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению с момента опубликования (22.09.2012г.).
В соответствии с пунктом 15 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ, ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлялся обществу для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, что не отрицается сторонами и подтверждается постановлениями Главы города Самары № 397 от 29.08.2002, № 2056 от 03.08.2005.
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 (с последующими изменениями), установлено, что органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель (пункт 10).
В силу пункта 13 названных Правил при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.
Таким образом, по смыслу приведенных норм акт органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель является конечным правовым актом, устанавливающим кадастровую стоимость земельного участка, используемую при расчете. В то же время для земельных участков, образованных после издания акта органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, при проведении государственной кадастровой оценки земель предусмотрено определение расчетным путем удельных показателей стоимости одного квадратного метра земли в пределах кадастрового квартала населенного пункта Самарской области в зависимости от функционального назначения и видов разрешенного использования земель.
Постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 № 473 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области. Этим же постановлением утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов Самарской области и средний уровень кадастровой стоимости одного квадратного метра земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городских округов) Самарской области. Среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов Самарской области в отношении спорного земельного участка равно 5339,91 руб.
В соответствии с п. 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.
В силу п.2.1.3 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222, в случае образования нового или выявления ранее учтенного земельного участка в границах существующего поселения кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала поселения, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.
В соответствии с п. 1 ст. 12 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
