АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ
РЕШЕНИЕ
от 13 июня 2013 года Дело N А40-33013/2013
Резолютивная часть решения объявлена 03 июня 2013 года
Полный текст решения изготовлен 13 июня 2013 года
Арбитражный суд в составе судьи Михайлова Е. В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Пауковой Е.А.
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению (заявлению) ООО "Бизнес Девелопмент" "Д.У."
к ЗАО "НПП Прогрес"
встречное исковое заявление
ООО «Бизнес Девелопмент» Д.У. о признании договора аренды между ЗАО «НПП Прогресс» и ЗАО «АВС» не заключенным, о признании факта возврата ЗАО «НПП Прогресс» помещений ЗАО»АВС», признать договор аренды между ЗАО «НПП Прогресс» и ООО «Бизнес Девелопмент» «ДУ» не заключенным.
при участии представителей
от истца - Лебзак А.В., дов-ть б/н от 01.08.12г.
от ответчика - Егоров Н.О., дов-ть б/н от 29.12.12г.
3-е лицо - Лебзак А.В., дов-ть б/н 01.08.12г.
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «Бизнес Девелопмент» (далее -истец по первоначальному иску, доверительный управляющий) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к Закрытому акционерному обществу «НПП Прогресс» (далее - ЗАО «НПП Прогрес», ответчик по первоначальному иску) с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 254 939,89 рублей, а также расходов по государственной пошлине в размере 25 549,40 рублей.
Исковые требования мотивированы тем, что ЗАО «НПП Прогрес» арендовало помещение по адресу: г. Москва, проезд завода «Серп и Молот», д. 6. корп. 1, собственником которого является ЗАО «АВС», а доверительным управляющим объекта аренды в момент заключения договора аренды 01.01.2012 года являлось ОАО «Центроэнергочермет».
Впоследствии произошла смена доверительного управляющего, с 10.05.2012 года доверительным управляющим становится ООО «Бизнес Девелопмент».
Ответчик, будучи арендатором указанного помещения, перестает исполнять свои обязанности по договору аренды в части оплаты арендных платежей с момента вступления в полномочия доверительного управляющего ООО «Бизнес Девелопмент».
В результате уклонения от оплаты арендных платежей у арендодателя сформировалась задолженность в размере 1 254 939,89 рублей.
Ответчик ЗАО «НПП Прогресс» заявил встречное исковое заявление к ООО «Бизнес Девелопмент» Д.У., ЗАО «АВС», в котором просил признать договор аренды между ЗАО «НПП Прогрес» и ЗАО «АВС» не заключенным, признать факт возврата ЗАО «НПП Прогрес» помещений ЗАО «АВС» 23.08.2012 г. (дата получения акта), а также признать договор аренды между ЗАО «НПП Прогрес» и ООО «Бизнес Девелопмент» не заключенным.
ЗАО «НПП Прогресс» в обоснование своих требований пояснило, что смена арендодателя по договору в одностороннем порядке незаконна, дополнительное соглашение между истцом и ответчиком - новым доверительным управляющим подписано не было.
Представитель ООО «Бизнес Девелопмент» в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, возражал против удовлетворения встречных исковых требований.
Представитель ЗАО «НПП Прогрес» возражал против удовлетворения первоначального иска, просил удовлетворить встречные исковые требования.
Исследовав материалы дела, выслушав стороны, оценив доказательства в их совокупности и взаимосвязи, а также оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, арбитражный суд установил, что требования заявленные по первоначальному исковому заявлению обоснованны, подлежат удовлетворению частично, встречное исковое заявление не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
01.01.2012 года ОАО «Центроэнергочермет» (доверительный управляющий объекта недвижимости, по адресу: 111250, г. Москва, проезд завода «Серп и Молот», д. 6, корп. 1) заключило договор аренды № АВЦ-02/2012 с ЗАО «НПП Прогрес».
Согласно п. 2.1 договора аренды, договор вступает в силу с момента подписания и действует в течение неопределенного срока.
Согласно письму от 01.02.2010 года (л.д. 18), ЗАО «АВС» к ОАО «Центроэнергочермет» последний, являясь доверительным управляющим, вправе заключать договора аренды нежилых помещений, принадлежащих ЗАО «АВС» на праве собственности, на срок, превышающий срок действия Договора.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Таким образом, согласно письму от 01.02.2010 года доверительный управляющий наделен правом заключать договора аренды на срок превышающий договор доверительного управления от 06.04.2012 № 2-2012.
В этой связи ссылка ответчика на то, что договор аренды от 01.01.2012 года досрочно прекратил свое действие с прекращением договора доверительного управления 06.04.2012 года, необоснованна.
Договор аренды № АВЦ-02/2012 заключен в момент его подписания 01.01.2012 года, все существенные условия договора сторонами согласованы, стороны обладали надлежащими полномочиями при заключении договора. От имени собственника, нового доверительного управляющего договор не заключался, между тем продолжал действовать первоначальный договор при условии перемены лиц в обязательстве применительно к статье 382 ГК РФ. Глава 26 ГК РФ, а также специальные нормы аренды не предусматривают такого основания прекращения договора, как смена стороны в договоре в порядке ст.382 ГК РФ. Однако, суд считает, что требования истца по встречному иску признать договор аренды между ЗАО «НПП Прогрес» и ЗАО «АВС» не заключенным, признать договор аренды между ЗАО «НПП Прогрес» и ООО «Бизнес Девелопмент» не заключенным удовлетворению не подлежат, поскольку истцом выбран ненадлежащий способ защиты права. Факт признания незаключенным договора не восстановит права истца по встречному иску.
Прекращение договора аренды возможно как по взаимному согласию, так и в одностороннем порядке, если право на одностороннее расторжение предусмотрено законом или договором. Ответчик реализовал свое права на отказ, направив уведомление о расторжении действующего договора аренды 02.04.2012 года.
Из хронологии переписки усматривается, что основанием расторжения не являлась смена доверительного управляющего, как заявлялось представителем ООО «НПП Прогресс», арендатор уведомил о расторжении договора ранее, чем произошла смена доверительного управляющее.
ЗАО «НПП Прогрес» пользовалось нежилым помещением, переданным по договору аренды № АВЦ-02/2012 по акту от 01.01.2012 года.
Ссылка арендатора на принятие требований по компенсации требующегося в арендованном помещении ремонта, как на подтверждение того, что помещение было сдано и принято арендодателем, а следовательно более не использовалось арендатором, а именно с 11.07.2012 года, необоснованны.
11.07.2012 состоялся осмотр помещения оценочной компанией ООО «Трио Эксперт», в указанную дату акт приема-сдачи помещения подписан не был.
Обращение ЗАО «НПП Прогресс» к ЗАО «АВС» собственнику помещения о зачете гарантийного платежа в качестве компенсации необходимого ремонта, а также готовности арендатора совершить доплату, с целью полностью компенсировать затраты на ремонт, не является подтверждением расторжения договора аренды, а также освобождение помещения арендатором досрочно.
В этой связи не освобождает арендатора от соблюдения требований п. 11.2.1. а именно извещении противоположной сторона о прекращении договора за 6 календарных месяцев.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Следовательно, в соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Арендатор ссылается на то, что за май 2012 года арендные платежи были погашены, а также то, что 30.06.2012 года помещение было освобождено.
Однако согласно договору аренды, в связи с тем, что договор был заключен на неопределенный срок, в соответствии с п. 11.2.1 договора аренды стороны не лишены права на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке, предупредив об этом другую сторону за 6 календарных месяцев.
Согласно материалам дела, а именно переписке между ЗАО «НПП Прогрес» и ЗАО «АВС» уведомление о расторжении договора исходило от ЗАО «НПП Прогрес» от 02.04.2012 года, соответственно с условием по договору аренды от 01.01.2012 года сторона обязана предупредить об одностороннем расторжении договора за 6 календарных месяцев.
Таким образом, договор аренды от 01.01.2012 года прекращает свое действие с 02.10.2012 года, в связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежит взыванию арендная плата по состоянию на 02.10.2012 г. в размере 867 592 руб. 32 коп. Требования истца по первоначальному иску о взыскании арендных платежей с 03.10.2012 г. по 29.10.2012 г. удовлетворению не подлежат, поскольку факт пользования ответчиком помещениями в указанный период истцом не доказан, кроме того, истцом был получен от ответчика акт возврата помещений от 30.06.2011 г. (направлен по почте 13.08.2012 г., получен 23.08.2012 г.), от подписания которого по мнению суда истец необоснованно уклонился. Однако, суд не может признать доказанным и факт фактического освобождения истцом по встречному иску помещения в дату 23.08.2012 г. (дата получения акта от 30.06.2012г.). Ссылку истца по встречному иску, что осмотр помещения при проведении оценки стоимости затрат на восстановление поврежденного имущества, проведенного ООО «ТриоЭксрперт», произведен в освобожденном помещении, суд не принимает.
Поскольку факт смены доверительного управляющего с 10.05.2012 года не является существенным для арендодателя, в связи с тем, что не влияет на характер правоотношений, а именно пользование арендованным помещением, то, соответственно, довод ответчика, что принятое весной 2012 года собственником помещения решение о смене доверительного управляющего, является существенным для арендодателя в рамках договора аренды, судом принят быть не может, поскольку не имеет законного обоснования.
06.04.2012 собственник нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, проезд завода «Серп и Молот», д. 6. корп. 1, передал в доверительное управление указанное помещение по договору № 2-2012 ООО «Бизнес Девелопмент».
В соответствии с выпиской из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 10.05.2012 года в ЕГРП внесена запись за № 77-77-04/080/2012-483 о регистрации доверительного управления объектом недвижимости, расположенным по адресу: Москва, проезд завода «Серп и Молот», д. 6. корп. 1, на основании договора № 2-2012 от 06.04.2012 года.
Согласно материалам дела ООО «Бизнес Девелопмент» уведомило в письменном виде 10.05.2012 года ЗАО «НПП Прогрес» о переходе всех прав и обязанностей арендодателя по договору аренды от 01.01.2012, заключенного между ОАО «Центроэнергочермет» и ЗАО «НПП Прогресс».
Ответчику также представлялось для подписания дополнительное трехстороннее соглашение от 10.05.2012 о смене доверительного управляющего, которое не подписано ЗАО «НПП Прогресс».
Исследуя договор аренды от 01.01.2012 года, суд приходит к выводу, что согласие, представленное на подпись арендодателю от 10.05.2012 года, имеет лишь уведомительный характер, поскольку не влияет на правоотношения в рамках договора аренды.
Ссылка ответчика во встречном исковом заявлении на п. 6.5 договора аренды от 01.01.2012 года, а именно на использованные в указанном пункте союзы «и/или», указывает на то, что арендодатель неверно трактует правила использования указанных союзов.
В соответствии с п. 6.5 договора аренды от 01.01.2012 года, договора аренды, любая перемена лиц по настоящему договору, кроме реорганизации сторон, регламентируется положениями договора. В случае перехода на условиях договора прав и обязанностей по договору к другому лицу, настоящий договор сохраняет для него свою силу, и к этому лицу переходят права, обязанности и ответственность, предусмотренные настоящим договором и/или заключенными при перемене лиц соглашениями сторон.
Поскольку союз «и» является соединительным союзом, соответственно, если бы в п. 6.5 использовался лишь союз «и», то следовало бы понимать обязательное наличие к договору еще и соглашения сторон о перемене лиц в обязательстве.
Однако в п. 6.5 договора от 01.01.2012 года используются одновременно оба союза как соединительный «и», так и разделительный «или», а, следовательно, при буквальном толковании условий договора и договора в целом, усматривается, что соглашение сторон договора о перемене лиц в обязательстве как может быть подписано сторонами, так и не имеет обязательного характера.
Согласно переписке, имеющейся в материалах дела, ЗАО «НПП Прогрес» было извещено о смене доверительного управляющего, а также письменно выразило согласие на оплату стоимости восстановительного ремонта.
Согласно п. 11.2.1 договора аренды от 01.01.2012, доверительный управляющий и арендатор вправе прекратить действие настоящего договора в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, в одностороннем внесудебном порядке, предупредив об этом другую сторону за 6 календарных месяцев до предполагаемой даты расторжения настоящего договора в письменном виде.
09.04.2012 года ОАО «Центроэнергочермет» письменно уведомило ЗАО «НПП Прогресс» о том, что договор будет считаться действующим и сохраняет свою силу для обеих сторон по 01.10.2012 года в соответствии с п. 11.2.1 договора № АВЦ-02/2012 от 01.01.2012 года.
ЗАО «НПП Прогрес» выразило свое намерение о расторжении договора аренды в одностороннем порядке до смены доверительного управляющего, поскольку согласно материалам дела договор с новым доверительным управляющим был заключен 06.04.2012 года, а переход права к новому доверительному управляющему было зарегистрировано 10.05.2012 года.
Кроме того, с момента государственной регистрации перехода прав доверительного управляющего к ООО «Бизнес Девелопмент» ЗАО «НПП Прогрес» не оспаривало смену доверительного управляющего.
Ссылка ЗАО «НПП Прогресс» на то, что смена доверительного управляющего, является существенным изменением условий договора аренды, необоснованна.
Кроме того, смена доверительного управляющего не затронуло прав арендодателя - ЗАО «НПП Прогрес», препятствий в осуществлении прав арендатора новый доверительный управляющий не чинил.
С момента извещения ОАО «Центроэнергочермет», выполняющего функции арендодателя на 02.04.2012 года, о расторжении договора аренды ЗАО «НПП Прогрес» обладало правом продолжать пользоваться арендованным помещением до 02.10.2012 года, т.е. в течение 6 календарных месяцев.
Заключая договор аренды от 01.01.2012 года, ЗАО «НПП Прогрес» было ознакомлено с тем, что помещение находится в доверительном управлении, а также что договор аренды заключается на срок превышающий договор доверительного управления между ЗАО «АВС» и ОАО «Центроэнергочермет».
Таким образом, вступая в правоотношения в рамках договора аренды, арендатор согласился со всеми существующими условиями, что также выразилось в пользовании помещением.
Доверительные управляющие осуществляли свои права и обязанности в рамках договоров доверительного управления нежилым помещением, в соответствии с п. 2 ст. 1012 ГК РФ, осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Таким образом, с учетом сложившихся правоотношений по договору аренды, арендодатель не может быть освобожден по своему усмотрению от уплаты арендных платежей по причине смены доверительного управляющего.
ООО «Бизнес Девелопмент» письменно уведомило ЗАО «НПП Прогрес» о перемене лиц в обязательстве с даты регистрации прав доверительного управляющего.
Таким образом, ООО «Бизнес Девелопмент» Д.У. исполнило условие, предусмотренное п. 6.5 договора аренды о письменном оформлении произошедших изменений.
Требование, заявленное во встречном исковом заявлении, не подлежит удовлетворению, поскольку не соответствует существующему законодательству.
В соответствии с п. 2 ст. 1024 ГК РФ, при прекращении договора доверительного управления имущество, находящееся в доверительном управлении, передается учредителю управления, если договором не предусмотрено иное.
Таким образом, арендные платежи подлежали перечислению, с даты следующей за датой расторжения договора доверительного управления, т.е. с 07.04.2012 года непосредственно собственнику арендуемого ответчиком имущества - ЗАО «АВС».
