• по
Более 48000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ
 

РЕШЕНИЕ

от 22 июля 2013 года Дело N А40-36124/2013

Резолютивная часть решения объявлена 16 июля 2013г.

Полный текст решения изготовлен 22 июля 2013 г.

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего: судьи Давыдовой О.В. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем Жариновой М.А.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Авангард» (ОГРН 1127746718571, 10.09.2012 г., ИНН 7702797534)

к ответчикам: 1. Обществу с ограниченной ответственностью «Монретин» (ОГРН 1027739270635, 28.03.2000 г., ИНН 7728205655), 2. Департаменту имущества города Москвы (ОГРН 1027700149410, 16.09.1998 г., ИНН 7707058720)

о признании недействительным договора субаренды от 08.11.2012 г., взыскании неосновательного обогащения, процентов в размере 3.076.305 руб.15 коп.;

при участии: от истца - Свиридова С.В., доверенность от 23.05.2013 г.,

от ответчиков - 1. Демченко В.К. дов. от 12.07.2013г., 2. Стогова А.А. дов. от27.02.2013г. №ДГИ-Д-150/13

установил:

ООО «Авангард» обратилось в суд с иском к ООО «Монретин», Департаменту имущества города Москвы о признании недействительным договора субаренды от 08.11.2012 г., заключенным между ООО «Монретин» и ООО «Авангард» в отношении нежилых помещений общей площадью 270 кв.м., расположенных на втором этаже здания по адресу: Москва, ул. Гарибальди, 23/54, применении последствий недействительности ничтожной сделки по договору субаренды от 08.11.2012 г. в виде возврата Департаментом имущества города Москвы ООО «Авангард» суммы неосновательного обогащения в размере 2.705.366 руб. 00 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 63.857 руб. 90 коп., применении последствий недействительности ничтожной сделки по договору субаренды от 08.11.2012 г. в виде возврата ООО «Монретин» ООО «Авангард» неосновательного обогащения в размере 300.000 руб., и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 7.081 руб. 25 коп.

Свои требования истец со ссылкой на ст.ст. 166, 167, 168, 181, 395, 60, 614, 615, 1102, 1107 ГК РФ, мотивирует тем, что договор субаренды от 08.11.2012 г., заключенный между ООО «Авангард» и ООО «Монретин» заключен без согласия собственника в нарушении п. 2 ст. 615 ГК РФ, в связи с чем, является недействительным в силу ст. 168 ГК РФ, вследствие чего, произведенные истцом улучшения помещения являются неосновательным обогащением собственника этих помещений и подлежат взысканию с Департамента на основании ст. 1102 ГК РФ, перечисленная в пользу ООО «Монретин» арендная плата по указанному договору субаренды в сумме 300.000 руб., является неосновательным обогащением ООО «Монретин» и подлежит взысканию с него в пользу истца.

Ответчик, ООО «Монретин», исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск, в отношении требования о взыскании неосновательного обогащения, процентов в размере 3.076.305 руб.15 коп. об оставлении без рассмотрения на основании ст. 148 АПК РФ.

Ответчик, Департамент имущества города Москвы, исковые требования не признал, по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

В судебном заседании ответчик - Департамент имущества города Москвы заявил о замене истца в порядке ст. 48 АПК РФ в связи реорганизацией Департамента земельных ресурсов и Департамента имущества города Москвы, в результате чего образовался Департамент городского имущества города Москвы.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, находит иск заявленный к Департаменту имущества города Москвы неподлежащим удовлетворению, а заявленные требования к ООО «Монретин» оставлению без рассмотрения на основании пп.2) п. 1 ст. 148 АПК РФ по следующим основаниям:

В судебном заседании установлено, что 08.11.2012 г. между ООО «Монретин» (арендатор) и ООО «Авангард» (субарендатор) был заключен договор субаренды, в соответствии с которым арендатор обязуется предоставить во временное пользование за плату, а субарендатор обязуется принять нежилые помещения второго этажа, общей площадью 270 кв.м., в здании, расположенном по адресу: Москва, ул. Гарибальди, д. 23/54 (п. 1.1. договора). Помещение принадлежит арендатору на основании договора № 07-00469/00 от 28.09.2000 г., заключенного арендатором с собственником имущества - Департаментом имущества города Москвы (п. 1.2. договора). Согласно п. 1.5 субарендатор гарантирует, что помещения будут использоваться в целях размещения интернет-магазина, а также гарантирует, что располагает всеми необходимыми полномочиями и средствами для организации определенных настоящим договором видов деятельности в помещениях.

Права и обязанности сторон закреплены в ст. 3 договора субаренды, в силу п. 3.1. договора субаренды, арендатор обязан передать субарендатору помещения по акту приема-передачи в день подписания договора (п. 3.1.1. договора). Арендатор имеет право входить в помещение с целью осуществления контроля за состоянием помещения, за соблюдением субарендатором условий настоящего договора и снятия показаний измерительной аппаратуры за предоставляемые коммунальные услуги (п. 3.3.1 договора субаренды). Субарендатор имеет право использовать помещение в целя, указанных в п. 1.2. договора, круглосуточно, ежедневно, включая выходные и праздничные дни. Сотрудники субарендатора, клиенты, посетители, имеют право на беспрепятственный доступ в помещение круглосуточно, ежедневно, включая выходные и праздничные дни (п. 3.4.1 договора). Осуществлять текущий косметический ремонт помещения по мере необходимости для поддержания помещения в надлежащем состоянии, равноценном состоянию, в котором помещение было передано при заключении настоящего договора. Арендатор настоящим дает свое согласие на указанный косметический ремонт (п. 3.4.3 договора). На произведение неотделимых улучшений в помещении, в том числе по проведению водоснабжения и канализации, замены стеклопакетов, вентиляции и кондиционирования (п. 3.4.6 договора). Срок договора субаренды согласно п. 9.1. договора, с момента его подписания сторонами и действует в течение срока аренды (п. 1.6 договора), т.е. 11 месяцев с даты фактической передачи помещения по акту приема-передачи помещения. В соответствии с п. 4.1. договора субаренды, субарендатор ежемесячно в срок до 25 каждого календарного месяца, предыдущего месяцу аренды, выплачивает арендодателю единовременно в полном размере арендную плату за месяц аренды. Арендная плата перечисляется на расчетный счет арендатора и составляет за календарный месяц 300.000 руб., НДС не облагается в силу применения арендатором упрощенной системы налогообложения.

В свою очередь, между ООО «Монретин» (арендатор) и Департаментом имущества города Москвы (собственник) заключен договор на аренду нежилого фонда, находящегося в собственности г. Москвы № 7-469 от 28.09.2000 г. Согласно условиям которого, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду помещения в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Гарибальди, д.23/54, общей площадью 524, 6 кв.м.

Согласно п. 2.1. договора аренды срок действия договора устанавливается с 01.09.2000 г. по 31.08.2001 г. Договор вступает в силу с даты регистрации его в Московском комитете по регистрации прав. Согласно отметке на договоре, он зарегистрирован в Москомрегистрации 22.11.2000 г. № 06-159/2000-4950. Согласно условиям договора, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом арендодатель вправе отказаться от договора, предупредив об этом арендатора письменно за 3 месяца с указанием даты освобождения помещений. Согласно дополнительного соглашения от 30.09.2009 г. договору аренды, срок действия договора продлен до 30.06.2015 г.

Права и обязанности арендатора определены п. 4.2. договора аренды, согласно п. 4.2.14 арендатор с согласия арендодателя имеет право сдачи помещения в субаренды или безвозмездное пользование. Регистрация договоров субаренды/безвозмездного пользования производится в Департаменте.

Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным на это законом или собственником.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Судом установлено, что согласие собственника на заключение спорного договора субаренды от 08.11.2012 г. не получено.

Статьей 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (например, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

По настоящему спору п. 4.2.14 договора аренды № 7-469 от 28.09.2000 г. установлен запрет сдавать арендатору переданное ему в аренду имущество в субаренду без согласия собственника, что является основанием для признания заключенного договора субаренды от 08.11.2012 г. недействительным, в силу наличие порока, допущенного при заключении такого договора и выражающегося в отсутствии письменного согласия собственника имущества на сдачу имущества в субаренду.

Вместе с тем, судом установлено, что данный договор субаренды от 08.11.2012 г. между истцом и ООО «Монретин» фактически исполнен: во исполнение условий договора субаренды: ответчик передал объект аренды субарендатору на основании акта приема-передачи от 08.11.2012 г. Истцом во исполнение своих обязательств в свою очередь, перечислены два платежа в счет арендой платы, произведен капитальный ремонт.

Согласно позиции, изложенной в п. 10 Постановления Президиума ВАС РФ от 25.01.2013 г. № 13, В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

Согласно позиции ВАС, изложенной в п. 12 Постановления Президиума ВАС № 13 от 25.01.2013 г.: при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

Учитывая изложенное, анализируя пп. 10, 12 ППВАС № 13 от 51.01.2012 г., а также учитывая, что договор субаренды от 08.11.2012 г. его сторонами исполнялся, суд приходит к выводу, что требование о признании недействительным договора субаренды не может быть удовлетворено по требованию субарендатора.

Истец просит о применении последствий недействительности исполненного обеими сторонами договора субаренды в виде неосновательного обогащения как с собственника имущества, полученного, по мнению истца, в виде неотделимых улучшений, так и с арендатора, полученного в виде перечисленной арендной платой, за месяц, в котором истец фактически не пользовался арендованным имуществом.

Как усматривается из материалов дела, между ООО «Авангард» (заказчик) и ИП Чибисовым А.А. (подрядчик) был заключен договор подряда № 6-13/ТС от 09.11.2012 г. для выполнения отделочных, электромонтажных и санитарно-технических работ согласно техническому заданию (приложение № 1) и смете № 1 (приложение № 2), в нежилом помещении второго этажа, по адресу: Москва, ул. Гарибальди, 23/54, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, при условии надлежащего выполнения подрядчиком своих обязательств по договору принять результат выполненных работ, оплатить за них цену, указанную в настоящем договоре.

Факт выполнения работ и принятия их заказчиком подтверждается представленными в материалы дела актом о приемке выполненных работ № 36 от 08.12.2012 г., справкой о стоимости выполненных работ и затрат № 89 от 08.12.2012 г. за период с 01.11.2012 г. по 08.12.2012 г. по форме КС-3 на общую сумму 2.705.366 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретённое или сбережённое имущество (неосновательное обогащение).

В статье 1108 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентирован порядок возмещения затрат на подлежащее возврату имуществу, вместе с тем данная норма не решает вопрос о судьбе улучшений, которые могут быть произведены арендатором в неосновательно полученном им и подлежащем возврату имуществе. Суд кассационной инстанции признаёт, что в данном случае по аналогии закона могут быть применены правила статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как они соответствуют существу рассматриваемых в рамках данного дела отношений. По смыслу данной статьи арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений лишь в том случае, если таковые произведены с согласия арендодателя.

Согласно представленным в материалы дела документам, истцом были произведены отделочные, электромонтажные и санитарно-технические работы с целью последующего использования помещения в качестве интернет-кафе.

Суд, оценив каждое из представленных доказательств в соответствии со статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, то есть с позиций относимости, допустимости и достоверности, считает правомерным применить по аналогии норму статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, и приходит к выводу о том, что в материалы дела представлено недостаточно доказательств для того, чтобы признать наличие согласия собственника имущества на произведённый, в принадлежащем ему помещении, ремонт, а результат совершенных истцом работ, является, очевидно, выгодным для Департамента, при этом суду также не представлено доказательств того, что спорное нежилое помещение использовалось ответчиком с учетом произведенных в этом помещении улучшений в качестве интернет-кафе.

В этой связи, требования истца о взыскании стоимости неотделимого улучшения с Департамента удовлетворению не подлежат, при этом, суд полагает, что издержки, которые понесло Общество как субъект предпринимательской деятельности, явились не следствием нарушения его законных прав и интересов, а результатом рисков, связанных с данной деятельностью (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на стоимость, произведенных истцом улучшений, суд также считает правомерным отказать, поскольку из материалов дела не следует факт незаконного пользования этими неотделимыми улучшениями ответчиком.

В части требования о взыскании неосновательного обогащения, составляющее сумму перечисленной арендной платы в период, когда истец не пользовался помещениями, суд полагает правомерным оставить его без рассмотрения по основаниями пп. 2) п. 1 ст. 148 АПК РФ, при этом суд исходит из следующего:

В соответствии с п. 7.1 Договора субаренды №б/н от 08.11.2012 г. - споры по настоящему Договору, возникшие в процессе его исполнения, разрешаются Сторонами путем проведения переговоров между собой или путем направления друг другу письменных претензий.

Согласно п.7.2. Договора - письменные извещения и уведомления, а также претензии, подаваемые в связи с нарушениями исполнения условий настоящего Договора, направляются заказным письмом с уведомлением о вручении или вручаются надлежащему представителю Сторон под расписку.

Пунктом 7.3. Договора установлено, что при уклонении от проведения переговоров или отсутствии ответа на письменную претензию в течение 14 календарных дней с момента ее направления, спор может быть передан на рассмотрение в суд по месту нахождения Арендодателя.

Между тем, истец не представил суду доказательства направления указанного письма-претензии в адрес ответчика, то есть истцом не представлены доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Согласно пп 2) п. 1 ст. 148 АПК РФ, Арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что: истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Учитывая изложенное суд оставляет требования истца, заявленное к ООО «Монретин» о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 300.000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 7.081 руб. 25 коп. без рассмотрения, при этом в силу п. 3 ст. 149 АПК РФ, оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.

Госпошлина распределяется судом в порядке п. 3 ст. 110 АПК РФ.

В соответствии со ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебном актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником.

Поскольку, согласно представленным документам, Департамент имущества города Москвы, реорганизован путем преобразования в Департамент городского имущества города Москвы (реорганизации Департамента земельных ресурсов и Департамента имущества города), суд считает, возможным произвести замену ответчика в порядке ст. 48 АПК РФ с Департамента имущества города Москвы, на Департамент городского имущества города Москвы.

На основании ст.ст. 11, 12, 167, 168, 181, 395, 615, 1102, 1107 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 48, 64, 65, 110, 123, 124, 137, 148, 156, 167-170, 176, 180, 181, АПК РФ, суд

решил:

Произвести замену ответчика с Департамента имущества города Москвы на правопреемника Департамент городского имущества города Москвы.

В удовлетворении требования ООО «Авангард» о признании договора субаренды от 08.11.2012 г., заключенным с ООО «Монретин» недействительным и применении последствий недействительности сделки о взыскании с Департамента городского имущества города Москвы неосновательного обогащения в сумме 2.705.366 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 63.857 руб., отказать.

В части требования ООО «Авангард» о взыскании с ООО «Монретин» суммы неосновательного обогащения в размере 300.000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 7.081 руб. 25 коп. - иск оставить без рассмотрения.

Возвратить ООО «Авангард» из дохода федерального бюджета госпошлину в сумме 9.141 руб. 62 коп.

решениеможет быть обжаловано в течение месяца в Девятом Арбитражном апелляционном суде.

Судья О.В. Давыдова

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А40-36124/2013
Принявший орган: Арбитражный суд города Москвы
Дата принятия: 22 июля 2013

Поиск в тексте