АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 10 сентября 2013 года Дело N А53-6807/2013
Резолютивная часть решения объявлена "03" сентября 2013 года.
Полный текст решения изготовлен "10" сентября 2013 года.
Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Губенко М.И.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ким А. Р.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению
общества с ограниченной ответственностью "Строй-Сити" (ОГРН 1116189000102, ИНН 6102032605)
к Администрации Аксайского городского поселения (ОГРН 1056102027871, ИНН 6102021522)
о сохранении нежилых помещений в переустроенном состоянии и признании права собственности на них,
при участии:
от истца - представитель Фомин М.А. (доверенность от 01.04.2013),
от ответчика - представитель не явился, извещен,
установил: общество с ограниченной ответственностью "Строй-Сити" обратилось в суд с требованием к Администрации Аксайского городского поселения о сохранении образованных в результате переустройства чердачных помещений общего пользования в многоквартирном жилом доме по адресу: Ростовская область, г. Аксай, ул. Стекольная, 3 нежилые помещения N 13, общей площадью 27,7 кв. м., состоящее из коридора площадью 2,7 кв.м., санузла площадью 3,2 кв.м., комнаты N 3 площадью 7,8 кв.м., комнаты N4 площадью 14 кв.м.; N 14, общей площадью 37,8 кв. м., состоящее из коридора площадью 6,6 кв.м., санузла площадью 3,2 кв.м., комнаты N 3 площадью 8,5 кв.м., комнаты N4 площадью 19,5 кв.м.; N 15, общей площадью 37,7 кв. м., состоящее из коридора площадью 6,6 кв.м., санузла площадью 3,3 кв.м., комнаты N 2 площадью 19,4 кв.м., комнаты N3 площадью 8,4 кв.м.; N 16, общей площадью 27,5 кв. м., состоящее из коридора площадью 2,56 кв.м., санузла площадью 3,2 кв.м., комнаты N 2 площадью 14,1 кв.м., комнаты N3 площадью 7,7 кв.м.; помещение, общей площадью 35 кв.м., состоящее из коридора N 1 площадью 8,6 кв.м., лестничной клетки площадью 17,7 кв.м., коридора N 3 площадью 8,7 кв.м. в переустроенном состоянии в соответствии с техническим паспортом жилого дома от 14.03.2013; о признании права собственности на расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: Ростовская область, г. Аксай, ул. Стекольная, 3 нежилые помещения N 13, общей площадью 27,7 кв. м., состоящее из коридора площадью 2,7 кв.м., санузла площадью 3,2 кв.м., комнаты N 3 площадью 7,8 кв.м., комнаты N4 площадью 14 кв.м.; N 14, общей площадью 37,8 кв. м., состоящее из коридора площадью 6,6 кв.м., санузла площадью 3,2 кв.м., комнаты N 3 площадью 8,5 кв.м., комнаты N4 площадью 19,5 кв.м.; N 15, общей площадью 37,7 кв. м., состоящее из коридора площадью 6,6 кв.м., санузла площадью 3,3 кв.м., комнаты N 2 площадью 19,4 кв.м., комнаты N3 площадью 8,4 кв.м.; N 16, общей площадью 27,5 кв. м., состоящее из коридора площадью 2,56 кв.м., санузла площадью 3,2 кв.м., комнаты N 2 площадью 14,1 кв.м., комнаты N3 площадью 7,7 кв.м.; помещение, общей площадью 35 кв.м., состоящее из коридора N 1 площадью 8,6 кв.м., лестничной клетки площадью 17,7 кв.м., коридора N 3 площадью 8,7 кв.м.
Исковые требования мотивированы тем, что без получения разрешительной документации истцом произведена реконструкция принадлежащих ему нежилых помещений, расположенных на земельном участке, находящемся в собственности истца.
Истец в судебном заседании требования поддержал, просил суд удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Ответчик в судебное заседание представителя не направил, извещен надлежащим образом, возражений по существу исковых требований не заявил, направил в суд ходатайство о рассмотрении настоящего спора в его отсутствие.
При таких обстоятельствах в силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации допускает рассмотрение дела в отсутствие ответчика.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения истца, суд установил следующие обстоятельства.
Общество с ограниченной ответственностью "Строй-Сити" является собственником квартир и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, а также собственником земельного участка, расположенных по адресу: Россия, Ростовская область, Аксайский район, ул. Стекольная, 4, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности на земельный участок от 04.06.2012 N 61-АЖ968337, свидетельствами о государственной регистрации права собственности на жилые помещения серия 61-АЗ N214150 от 22.02.2013, серия -61 АЗ N214151 от 22.02.2013, серия 61-АЗ N214152 от 22.02.2013, серия 61-АЗ N214161 от 22.02.2013, серия 61-АЗ N214160 от 22.02.2013, серия 61-АЗ N214159 от 22.02.2013, серия 61-АЗ N214158 от 22.02.2013, серия 61-АЗ N214157 от 22.02.2013, серия 61-АЗ N214156 от 22.02.2013, серия 61-АЗ N214155 от 22.02.2013, серия 61-АЗ N214154 от 22.02.2013, серия 61-АЗ N214153 от 22.02.2013; свидетельствами на нежилые помещения: серия 61-АЗ N215179 от 28.02.2013, серия 61-АЗ N215180 от 28.02.2013, серия 61-АЗ N215379 от 04.03.2013, серия 61-АЗ N215181 от 28.02.2013, серия 61-АЗ N215182 от 28.02.2013, серия 61-АЗ N215183 от 28.02.2013, серия 61-АЗ N215184 от 28.02.2013, серия 61-АЗ N215185 от 28.02.2013, серия 61-АЗ N215186 от 28.02.2013, серия 61-АЗ N215187 от 28.02.2013, серия 61-АЗ N215188 от 28.02.2013, серия 61-АЗ N215376 от 04.03.2013, серия 61-АЗ N215381 от 04.03.2013, серия 61-АЗ N215377 от 04.03.2013, серия 61-АЗ N215378 от 04.03.2013, серия 61-АЗ N215380 от 04.03.2013.
Указанные объекты расположены на земельном участке, находящемся в собственности истца.
За свой счет истцом было проведено переустройство чердачных помещений в названном многоквартирном жилом доме во встроенные нежилые помещения без разрешительной документации компетентного органа на переустройство, в результате которого образовались встроенные нежилые чердачные помещения общего пользования в многоквартирном жилом доме по адресу: Ростовская область, г. Аксай, ул. Стекольная, 4 нежилые помещения N 13, общей площадью 27,7 кв. м., состоящее из коридора площадью 2,7 кв.м., санузла площадью 3,2 кв.м., комнаты N 3 площадью 7,8 кв.м., комнаты N4 площадью 14 кв.м.; N 14, общей площадью 37,8 кв. м., состоящее из коридора площадью 6,6 кв.м., санузла площадью 3,2 кв.м., комнаты N 3 площадью 8,5 кв.м., комнаты N4 площадью 19,5 кв.м.; N 15, общей площадью 37,7 кв. м., состоящее из коридора площадью 6,6 кв.м., санузла площадью 3,3 кв.м., комнаты N 2 площадью 19,4 кв.м., комнаты N3 площадью 8,4 кв.м.; N 16, общей площадью 27,5 кв. м., состоящее из коридора площадью 2,56 кв.м., санузла площадью 3,2 кв.м., комнаты N 2 площадью 14,1 кв.м., комнаты N3 площадью 7,7 кв.м.; помещение, общей площадью 35 кв.м., состоящее из коридора N 1 площадью 8,6 кв.м., лестничной клетки площадью 17,7 кв.м., коридора N 3 площадью 8,7 кв.м. в переустроенном состоянии в соответствии с техническим паспортом жилого дома от 14.03.2013.
01.06.2012 истец получил разрешение на строительство NRU61502101-203 многоквартирного трехэтажного дома на спорном земельном участке, после чего указанный дом был построен в соответствии с проектом трехэтажного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Аксай, ул. Стекольная, 4 N07/12-АР. 19.12.2012 и был введен в эксплуатацию N RU 61502101-135.
В целях обеспечения противопожарной и санитарной безопасности истцом произведены работы по огнебиозащите деревянных конструкций объекта.
В целях реализации данного решения был изготовлен проект N 04/13-АР переустройства чердачных помещений общего пользования во встроенные нежилые подсобные помещения в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Аксай, Ростовской области, ул. Стекольная, 4.
18.02.2013 истец подал в Администрацию Аксайского городского поселения заявление от 18.02.2013 с просьбой выдать разрешение на переустройство чердачных помещений в соответствии с представленным проектом.
21.02.2013 был получен отказ от компетентного органа в выдаче разрешения на переустройство, поскольку ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не предусматривает выдачи разрешений на переустройство нежилых помещений.
В связи с тем, что в нормативных актах отсутствует процедура выдачи разрешения на переустройство нежилого помещения, общество с ограниченной ответственностью "Строй-Сити" обратилось в Администрацию Аксайского городского поселения, в связи с чем 07.03.2013 вновь получило отказ в переустройстве нежилых помещений, со ссылкой на норму ст. 27 Жилищного кодекса Российской Федерации - проекты переустройства (перепланировки) нежилых помещений согласованию не подлежат.
Таким образом, 12.03.2013 получив указанный отказ, общество с ограниченной ответственностью "Строй-Сити" произвело переустройство чердачных помещений в жилом доме в полном соответствии с изготовленным проектом.
14.03.2013 истец получил технический паспорт на спорный дом.
15.03.2013 г. общество с ограниченной ответственностью "Строй-Сити" обратилось в Администрацию Аксайского городского поселения с просьбой выдать разрешение на ввод в эксплуатацию встроенных нежилых помещений, образованных в результате переустройства чердачных помещений.
В ответ на указанное письмо 19.03.2013 истцом получен отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию встроенных нежилых помещений, в связи с отсутствием разрешения на строительство (письмо Администрации N168 от 19.03.13г.), л.д. 178.
В связи с отказом в согласовании переустройства у истца отсутствует возможность зарегистрировать право собственности на переустроенные нежилые помещения, в связи с тем, что одним из документов, необходимых для подачи заявления о регистрации права является решение органа местного самоуправления о согласовании переустройства, что послужило основанием для предъявления иска в суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя требования истца о сохранении образованных в результате переустройства чердачных помещений общего пользования в многоквартирном доме, суд руководствовался следующим.
В соответствии с пунктом 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество - в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с проектом в процессе переустройства были проведены следующие работы: возведение новых кирпичных перегородок; замена глухих металлопластиковых окон на поворотные металлопластиковые окна; установка дверных блоков; демонтаж по фасаду дома оконных блоков с последующей установкой металлопластиковых балконных дверных блоков Д5 (ГОСТ 3067499); устройство перекрытия по деревянным балкам; установка стальных ограждений балконов с экранным ограждением; укладка полов и отделка помещений; установка стояков водопровода и канализации в соответствии с существующими стояками нижележащих этажей, укладка полов и отделка помещений.
Таким образом, в процессе устройства чердачных помещений, по мнению истца, не был создан новый объект, не были изменены параметры объекта: высота, этажность, площадь, показатели производственной мощности, объем, работы не затронули конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности жилого дома.
В обоснование того, что произведенные изменения недвижимого имущества по техническим характеристикам не нарушают требований СНиП, не нарушают права и интересы третьих лиц, не создают угрозу их жизни и здоровью, соответствуют существующим строительным нормам и правилам, санитарно -техническим и пожарным требованиям, в материалы дела представлено заключение эксперта N0497/ Э от 05.08.13г., выполненное специалистами обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Сити" специализированным частным учреждением Ростовский центр судебных экспертиз экспертом Кондратенко Т.О. в рамках рассмотрения настоящего дела.
В соответствии с указанным выше экспертным заключением (том 2 л.д. 42-83) эксперт пришел к выводу, что в результате проведенных обществом с ограниченной ответственностью "Строй-Сити" работ по переустройству расположенных в жилом многоквартирном доме чердачных помещений во встроенные нежилые подсобные помещения общая высота здания, габариты по периметру здания не изменились, высота чердака здания уменьшилась за счёт устройства стяжки. Произведенные изменения не затрагивают права и законные интересы других граждан и не создают угрозу их жизни или здоровью.
решение суда о сохранении помещений в перепланированном состоянии необходимо для внесения соответствующим органом, осуществляющим технический учет недвижимого имущества, изменений в техническую документацию на помещение, а также в Единый государственный реестр прав таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, прекращения или перехода права на него (пункт 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219).
Таким образом, перепланирование нежилых помещений возможно, если помещения принадлежат истцу на праве собственности и произведенные работы не нарушают чьих-либо прав и законных интересов.
Отсутствие в федеральном законодательстве норм, регулирующих вопросы переустройства нежилых помещений, не должно означать лишение собственника права переустройства принадлежащих ему нежилых помещений. Так, к данным вопросам в силу аналогии закона, предусмотренной пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежит применению жилищное законодательство. В данном случае подлежат применению положения пункта 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которому на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Согласно экспертному заключению N0497/ Э от 05.08.2013 г., выполненному экспертом Ростовского центра судебных экспертиз Т.О. Кондратенко, спорное здание возведено и оборудовано таким образом, что предупрежден риск получения травм, по конструктивным и иным решениям не создает угрозу жизни и здоровья граждан, согласно п. 4.1 СНиП 21-01097* "Пожарная безопасность зданий и сооружений", а также соответствует существующим санитарно-техническим и противопожарным требованиям, действующим строительным нормам и правилам, а также государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и гигиеническим правилам.
Таким образом, судебной экспертизой подтверждено, что произведенные изменения не нарушают права и законные интересы других граждан, не создают угрозы их жизни и здоровью и, следовательно, в соответствии с указанной выше нормой, помещение может быть сохранено в переустроенном состоянии.
Согласно пункту 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
В соответствии с экспертным заключением, исследование объекта проводилось экспертом специализированного частного учреждения Ростовский центр судебных экспертиз Кондратенко Т.О. и установлено, что работы по переустройству расположенных в многоквартирном жилом доме чердачных помещений во встроенные нежилые подсобные помещения, проведенные обществом с ограниченной ответственностью "Строй-Сити" не повлияли на конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности указанного здания, так как конструктивные, объемно-планировочные и инженерные решения, принятые при переустройстве чердачных помещений соответствуют требованиям соответствующих строительных и противопожарных норм (правил) и обеспечивают безопасную для здоровья людей эксплуатацию исследуемых помещений и всего здания в целом.
Исследовав все значимые обстоятельства дела, суд пришел к выводу о возможности удовлетворения исковых требований в части сохранения образованных в результате переустройства чердачных помещений.
Согласно статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно части 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Указанные исключения предусмотрены в части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их части, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции установленные градостроительным регламентом (статья 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации").
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.
В соответствии с представленным в материалы дела заключением экспертного учреждения исследования чердачных помещений общего пользования спорного жилого помещений свидетельствует о соответствии строений требованиям устойчивости и надежности, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, указанным заключением подтверждается, что для осуществления перепланировки не требовалось получения разрешения в порядке, предусмотренном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу о том, что сохранение спорных помещений в переустроенном и (или) перепланированном состоянии не нарушают права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни или здоровью.
С учетом вышеизложенного суд удовлетворяет исковые требования истца о сохранении образованных в результате переустройства чердачных помещений общего пользования в многоквартирном жилом доме по адресу: Ростовская область, г. Аксай, ул. Стекольная, 4 спорных нежилых помещений.
Отклоняя заявленные истцом требования в части признании права собственности на расположенные в доме встроенные нежилые помещения, суд руководствовался следующим.
Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Как указано в заключении эксперта N0497/ Э от 05.08.2013, спорные встроенные нежилые помещения, относятся к чердачным помещениям, данный факт истцом не опровергается.
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации признание спорных нежилых помещений чердачным помещением означает их отнесение к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме в силу прямого указания закона, поскольку к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения.
