ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 марта 2013 года Дело N А57-19731/12
Резолютивная часть постановления объявлена «12» марта 2013 года. Полный текст постановления изготовлен «18» марта 2013 года. Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Луговского Н.В., судей Александровой Л.Б., Жевак И.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Кушмухамбетовой Д.Ш.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Россита ЛТД» (г. Саратов)
на решение арбитражного суда Саратовской области от 24.12.2012 по делу NА57-19731/2012, принятое судьей Пузиной Е.В., по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Россита ЛТД» (ОГРН 1036405505113 ИНН 6455036996 г. Саратов) заинтересованные лица: администрация муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН 1036405000280 ИНН 6450011003 г. Саратов), Комитет по управлению имуществом г. Саратова (ОГРН 1026402195511 ИНН 6450003860 г. Саратов), Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов» (ИНН 6450067310 ОГРН 1036405012346 г. Саратов)
о признании недействительным постановления, обязании подготовить и направить договор купли-продажи земельного участка, при участии в судебном заседании:
от общества с ограниченной ответственностью «Россита ЛТД» - Жбанчикова Н.Ю. по доверенности от 25.02.2013,
от администрации муниципального образования «Город Саратов» - Абушаева Г.А. по доверенности от 07.03.2012 N01-03/16, после перерыва - Полянский Г.Ю. по доверенности от 07.03.2013 N01-03/16,
от Комитета по управлению имуществом г. Саратова - Маркелова Д.А. по доверенности от 07.11.2012 Nз-15/14265, после перерыва Парамонова Т.Н. по доверенности от 16.11.2012 Nз-15/15227, в отсутствие представителя Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов», извещенного надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания,
УСТАНОВИЛ:
Решением арбитражного суда Саратовской области от 24.12.2012 отказано в удовлетворении уточненного в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявления общества с ограниченной ответственностью «Россита ЛТД» (далее - ООО «Россита ЛТД», Общество, заявитель) о признании недействительным постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее - Администрация) от 07.09.2012 N2089 «Об отказе обществу с ограниченной ответственностью «Россита ЛТД» в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 64:48:050305:4, площадью 653 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Вольская, угол ул. Мичурина И.В., 53/63 в Октябрьском районе, занимаемого нежилым зданием», об обязании Администрации принять решение о предоставлении ООО «Россита ЛТД» в собственность земельного участка площадью 653 кв.м. с кадастровым номером 64:48:050305:4, расположенного по адресу: г. Саратов, ул.Вольская, угол ул. Мичурина И.В., 53/63; об обязании Администрации в лице Комитета по управлению имуществом города Саратова подготовить и направить ООО «Россита ЛТД» договор купли-продажи земельного участка площадью 653 кв.м. с кадастровым номером 64:48:050305:4, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Вольская, угол ул. Мичурина И.В., 53/63. ООО «Россита ЛТД», не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Отзывы на апелляционную жалобу не представлены. В судебном заседании, открытом 05.03.2013, объявлялся перерыв до 15 час. 40 мин. 12.03.2013. После перерыва заседание продолжено. В соответствии с ч.3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы проводится в отсутствие представителя Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов», извещенного надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.
Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а принятое по делу решение - отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 21.12.2011 на основании решения третейского суда при Саратовской губернской торгово-промышленной палате от 16.10.1998, копии определения суда Фрунзенского района г. Саратова от 07.03.2003, копии определения суда Фрунзенского района г. Саратова от 02.04.2003, копии решения Октябрьского районного суда г. Саратова от 27.07.2004 по делу N 2-484, копии кассационного определения Саратовского областного суда от 06.10.2004 по делу N 33-3191, копии постановления Президиума Саратовского областного суда от 05.12.05 по делу N 44-г-133, договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.10.2011 за ООО «Россита ЛТД» зарегистрировано право собственности на нежилое административное здание площадью 223,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Вольская, д. 53/63, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 64-АГ 412793 от 21.12.2011.
03.07.2012 ООО «Россита ЛТД» обратилось в Администрацию с заявлением (вх. N 02-06/24239) в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации о предоставлении в собственность земельного участка площадью 653 кв.м, с кадастровым номером: 64:48:050305:4, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Вольская угол ул. Мичурина 53/63 в Октябрьском районе, с разрешенным использованием: размещение административных и офисных зданий, объектов образования, отдельно стоящие здания административно-деловых организаций.
07.09.2012 Администрацией вынесено постановление N 2089 «Об отказе ООО «Россита ЛТД» в предоставлении в собственность земельного участка площадью 653 кв.м, с кадастровым номером: 64:48:050305:4, расположенного по адресу: г.Саратов, ул. Вольская угол ул. Мичурина 53/63 в Октябрьском районе».
ООО «Россита ЛТД», полагая, что постановление Администрации является незаконным и нарушает права Общества на приобретение испрашиваемого земельного участка в собственность в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, обратилось в арбитражный суд Саратовской области с указанными требованиями.
Суд первой инстанции при рассмотрении дела установил, что вывод, положенный Администрацией в качестве основания вынесения оспариваемого ненормативного правового акта, является незаконным, поскольку принадлежащее ООО «Россита ЛТД» административное здание площадью 223,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Вольская, д. 53/63, находится на испрашиваемом заявителем земельном участке.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Порядок приобретения земельных участков собственниками зданий, строений, сооружений определен положениями п.п. 5, 6 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
Согласно п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.
Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя представление дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем (п. 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела усматривается, что ООО «Россита ЛТД», в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации и Приказом Минэкономразвития РФ от 13.09.2011 N 475 "Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок", в числе необходимых документов представило кадастровый план земельного участка, из которого следует, что земельный участок расположен по адресу: г.Саратов, ул. Вольская угол ул. Мичурина 53/63, а также то, что земельный участок занят объектом недвижимого имущества, объектом застройки.
Кроме того, к заявлению N1523 о предоставлении земельного участка, на котором расположены здания, строения, сооружения (вх. N02-06/24239 от 03.07.2012), Обществом была приложена Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ООО «Россита ЛТД» на здание, находящееся на испрашиваемом земельном участке.
Актом осмотра земельного участка от 11.07.2012, проведенного ведущим специалистом отдела муниципального земельного контроля и инвентаризации земель, установлено, что на земельном участке расположено одноэтажное административное здание, участок огорожен кирпичным забором.
Таким образом, материалами дела установлено, что объект недвижимости: нежилое административное здание площадью 223,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Вольская, д. 53/63, находится на испрашиваемом земельном участке.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает правомерным вывод суда первой инстанции о необоснованности довода Администрации, изложенного в оспариваемом постановлении.
Вместе с тем, суд первой инстанции, руководствуясь ч.4 ст. 200 АПК РФ, отказал в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, указав, что основания для предоставления заявителю в собственность земельного участка испрашиваемой площади отсутствуют.
Отказывая в удовлетворении заявленных Обществом требований, суд первой инстанции исходил из того, что площадь испрашиваемого заявителем земельного участка больше площади находящегося на участке объекта недвижимости, что не соответствует п.3 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, арбитражный суд посчитал, что площадь испрашиваемого в собственность земельного участка не определена в соответствии с п. 3 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации, соразмерность площади земельного участка и площади объекта недвижимости заявителем не доказана.
Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.
Исходя из положений п.2 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с п.3 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Согласно статье 11 ЗК РФ органы местного самоуправления осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. По смыслу названной статьи к компетенции органа местного самоуправления относится установление порядка предоставления земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц.
Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 29.02.2012 N241 утвержден Административный регламент предоставления муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и на которых расположены здания, строения и сооружения».
В соответствии с п.3.1.2 Административного регламента администрация при подготовке проекта постановления о предоставлении либо отказе в предоставлении земельного участка проводит правовую экспертизу документов, представленных заявителем по перечню, утвержденному Приказом Минэкономразвития РФ от 13.09.2011г. N 475, по вопросу наличия оснований для предоставления земельного участка, в том числе в испрашиваемом размере.
Из текста оспариваемого постановления следует, что Администрация при его вынесении не установила превышение допустимых норм отвода земельного участка для вида деятельности, осуществляемого ООО «Россита ЛТД», фактически используемой площади спорного земельного участка, заявив, однако, о нарушении п.3 ст. 33 ЗК РФ при рассмотрении дела в суде первой инстанции.
При оценке доводов сторон суд принимает во внимание положения ч. 5 ст. 200 АПК РФ, согласно которому обязанность доказывания обоснованности отказа в предоставлении земельного участка лежит на органе, принявшем такое решение. При этом бремя доказывания обстоятельств, на которые ссылается лицо в обоснование своих требований и возражений в соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ лежит на лице, которое ссылается на указанные обстоятельства.
Между тем Администрация как лицо, инициировавшее довод о необходимости представления заявителем обоснования размера площади истребованного участка, не представила каких-либо доказательств, свидетельствующих, что площадь испрашиваемого земельного участка определена с нарушением п. 3 ст. 33 ЗК РФ, выходит за рамки действующих на территории г. Саратова правил землепользования и застройки, противоречит землеустроительной, градостроительной и проектной документации, либо намерения ООО «Россита ЛТД» использовать земельный участок по нецелевому назначению.
Таким образом, ввиду непредставления Администрацией доказательств формирования земельного участка с нарушением установленных п.3 ст. 33 ЗК РФ норм предоставления земельных участков, формирования спорного участка для целей, в том числе, не связанных с эксплуатацией принадлежащего Обществу объекта недвижимости, либо свидетельствующих о том, что для указанных целей необходим участок меньшей площади, наличия на данном земельном участке иных объектов недвижимости, вывод суда первой инстанции о том, что Общество не обосновало необходимость предоставления ему земельного участка в испрашиваемом размере, не соответствует материалам дела и сделан в нарушение ч. 5 ст. 200 АПК РФ.
В силу ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении спора по существу арбитражный суд должен проверить не только основания, заложенные в основу отказа в предоставлении земельного участка в собственность, но и иные обстоятельства, связанные с возможностью либо невозможностью предоставления Обществу права собственности на испрашиваемый земельный участок.
Таким образом, вне зависимости от изложенных в оспариваемом ненормативном правовом акте оснований и позиций участников процесса, суд обязан проверить ненормативный акт на соответствие всем действующим нормам, которые регулируют спорные правоотношения, включая те, которые заявителю неизвестны. В этом состоит специфика рассмотрения споров, вытекающих из властно-распорядительных правоотношений.
Однако в нарушение указанных требований Земельного кодекса Российской Федерации суд первой инстанции не выяснил нормативных размеров земельного участка, подлежащего закреплению за административным зданием, находящимся на испрашиваемом земельном участке, и необходимого для его эксплуатации. Необходимость установления судом данного обстоятельства подтверждается правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной им в Постановлении Президиума от 27.01.2009 N12202/07 по делу N А41-К1-15071/06.
При этом следует учитывать, что исследованию подлежит не вопрос обоснования площади испрашиваемого земельного участка, который носит субъективный характер, а вопрос нормативных размеров земельных участков, подлежащих закреплению за объектами застройки и необходимых для их эксплуатации.
По смыслу п. 2 ст. 7, частью 1 статьи 28, ч. 3 ст. 33, ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования, что соответствует правовому подходу, изложенному в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 марта 2011 г. N 13535/10 и от 27 января 2009 г. N 12202/07.
В этой связи одно только указание суда первой инстанции на превышение площади испрашиваемого земельного участка площади находящегося на участке объекта недвижимости, без определения судом фактической площади использования заявителем земельного участка, а также установления соответствия площади испрашиваемого земельного участка требованиям конкретных градостроительных норм и правил, свидетельствует о неполном исследовании судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.
Доказательств, свидетельствующих о невозможности предоставления Обществу в собственность спорного земельного участка (наличие зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости, расположенные на испрашиваемом участке, у иных лиц, отнесение его к землям ограниченным в обороте, запретом приватизации земельного участка и его резервирование для муниципальных нужд) в материалах дела не имеется.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости при проверке законности решения суда первой инстанции установить значимые по делу обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции.
При исследовании вопроса нормативных размеров земельного участка, подлежащего закреплению за объектом застройки - административным зданием, расположенным по ул. Вольской, д.53/63, и необходимого для его эксплуатации судом апелляционной инстанции установлено следующее.
Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Саратова от 03.02.2006, копия которого имеется в материалах дела, по иску ООО «Россита ЛТД» к ООО «Тринити» о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка N421-з от 10.12.2002 установлено, что 03.12.2002 мэром г. Саратова издано постановление N1204 «О земельном участке, занимаемом нежилыми помещениями, расположенными по ул. Вольской угол ул. Мичурина И.В., 53/63», в соответствии с которым комитету по управлению имуществом г. Саратова поручено заключить с ООО «Тринити» - собственником нежилых помещений, расположенных по ул. Вольской угол ул. Мичурина И.В., 53/63 в Октябрьском районе, договор купли-продажи земельного участка площадью 0,0653 га, находящегося по указанному адресу.
Суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что соответствие постановления N1204 «О земельном участке, занимаемом нежилыми помещениями, расположенными по ул. Вольской угол ул. Мичурина И.В., 53/63» требованиям ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлено судами первой, апелляционной, кассационной и надзорной инстанций в рамках дела NА57-13455/03-7.
По смыслу положений Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 24.07.2007 N221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» земельный участок считается сформированным, если в отношении него проведен государственный кадастровый учет.
В силу ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (действовавшего в период постановки участка на кадастровый учет) моментом возникновения (прекращения) существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.
Согласно имеющейся в деле кадастровой выписке от 28.04.2012, сведения о земельном участке площадью 653 кв.м внесены в государственный кадастр недвижимости 09.12.2002, в ходе проведения кадастрового учета участку присвоен кадастровый номер 64:48:05 03 05: 0004 (равнозначный кадастровому номеру 64:48:050305:4), установлено разрешенное использование - для размещения административных и офисных зданий.
Представленный кадастровый паспорт и содержащиеся в нем сведения не оспаривались в установленном порядке и не признаны недействительными.
Во исполнение постановления мэра г. Саратова от 03.12.2002 N1204 после проведения кадастрового учета земельного участка площадью 0,0653 га, его формирования, присвоения ему кадастрового номера 64:48:05 03 05:0004, между комитетом по управлению имуществом г. Саратова и ООО «Тринити» заключен договор N421-з, согласно которому ООО «Тринити» передан в собственность земельный участок площадью 653 кв.м, с кадастровым номером 64:48:05 03 05:0004, занимаемый нежилыми помещениями, расположенными по ул. Вольской угол ул. Мичурина И.В., 53/63 (Октябрьский район).
Согласно п.1.1 указанного договора на участке имеются инженерные коммуникации: водопровод, силовые кабели, тепловые сети, канализация. Целевое назначение земельного участка - нежилые здания (п.1.2 договора).
Суд апелляционной инстанции, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, приходит к выводу, что испрашиваемый ООО «Россита ЛТД» земельный участок 09.12.2002 был сформирован площадью 653 кв.м для размещения и эксплуатации нежилого здания, расположенного по ул. Вольской угол ул. Мичурина, 63/53, собственником которого на момент формирования земельного участка являлось ООО «Тринити».
