ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 17 апреля 2013 года Дело N А66-5430/2012

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Ефимовой О.Н.,

при участии от истца Арсеньева А.Б. по доверенности от 05.09.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ТКАНИ» на решение Арбитражного суда Тверской области от 16 января 2013 года по делу N А66-5430/2012 (судья Истомина О.Л.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «ТКАНИ» (ОГРН 1026900540260; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации г. Твери (ОГРН 1036900087806; далее - Департамент) о признании недействительным пункта 2.2 и приложения N 2 к договору купли-продажи (с условием о рассрочке) нежилых помещений общей площадью 853 кв.м, с кадастровыми N 69:40:04:00:067:0012:1/016215/37:10003/А и 69:40:04:00:067:0012:1/016215/37:10002/А, по адресу: г. Тверь, ул. Трехсвятская, 25, в части расчета процентов, подлежащих уплате в бюджет города (с учетом уточнения исковых требований).

Решением суда от 16 января 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Общество с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. График оплаты в рассрочку арендуемого имущества (приложение N 2 к договору купли-продажи) в части сумм процентов, подлежащих уплате в бюджет города, не соответствует условиям договора и требованиям закона. Признание недействительными отдельных пунктов договора купли-продажи N 92 не повлияет на исполнение сторонами их обязательств по договору и признание недействительными данных пунктов не влечет ничтожности прочих условий договора.

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал изложенные в жалобе доводы, пояснил, что фактически считает недействительным только приложение N 2 к договору купли-продажи от 23.06.2010 N 92 в части расчета процентов, подлежащих уплате в бюджет города. В отношении признания недействительным пункта 2.2 договора не настаивает.

Департамент в отзыве просит апелляционную коллегию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчик надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направил, в связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Департаментом (продавец) и Обществом (покупатель), как субъектом малого и среднего предпринимательства, на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 159-ФЗ) 23.06.2010 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) N 92.

Предметом договора купли-продажи являются нежилые помещения общей площадью 853 кв.м, с кадастровыми номерами 69:40:04:00:067:0012:1/016215/37:10003/А и 69:40:04:00:067:0012:1/016215/ 37:10002/А, находящиеся по адресу: г. Тверь, ул. Трехсвятская, 25.

Как указано в пункте 1.2 договора, согласно отчету N 12/10 об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, составленного независимым оценщиком ИП Крантиковым С.П. на дату 15.01.2010, рыночная стоимость объектов составляет 71 540 000 руб. Сумма, подлежащая уплате в бюджет города Твери, составляет 60 627 118 руб. 64 коп.

Согласно пункту 2.1 договора оплата недвижимого имущества производится покупателем в рассрочку в течение пяти лет с даты подписания договора в соответствии с графиком, прилагаемым к договору и являющимся его неотъемлемой частью (приложение N 2), но не позднее последнего календарного дня месяца.

В силу пункта 2.2 договора на сумму денежных средств, подлежащую уплате в бюджет города, производится начисление процентов в размере, равном одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (газета «Вся Тверь» от 04.06.2010 N 8). Указанием Центрального банка Российской Федерации от 31.05.2010 N 2450-у ставка рефинансирования установлена в размере 7,75 процентов годовых.

В приложении N 2 к договору (л.д. 18-19) стороны согласовали график оплаты в рассрочку арендуемого имущества - нежилых помещений.

Согласно графику период рассрочки составляет 5 лет, процентная ставка рефинансирования - 7,75 %. Всего за предоставленную рассрочку оплаты имущества покупатель должен оплатить 7 831 002 руб. 82 коп.

На основании указанного договора купли-продажи недвижимого имущества за Обществом зарегистрировано право собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами 69:40:04:00:067:0012:1/016215/37:10003/А и 69:40:04:00:067:0012:1/016215/ 37:10002/А, расположенные по адресу: г. Тверь, ул. Трехсвятская, 25, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 13.08.2010 (л.д. 24, 25).

Полагая, что условия пункта 2.2 и приложения N 2 к договору купли-продажи являются недействительными (ничтожными), истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании недействительным пункта 2.2 и приложения N 2 к договору купли-продажи (с условием о рассрочке) нежилых помещений общей площадью 853 кв.м, с кадастровыми номерами 69:40:04:00:067:0012:1/016215/37:10003/А и 69:40:04:00:067:0012:1/016215/37:10002/А, по адресу: г. Тверь, ул. Трехсвятская, 25, в части расчета процентов, подлежащих уплате в бюджет города.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, сославшись на недоказанность несоответствия указанных условий договора действующему законодательству.

Апелляционная коллегия не может согласиться с обжалуемым судебным актом ввиду следующего.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (пункт 2).

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

На основании статьи 217 названного Кодекса имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с частью 3 статьи 5 Закона N 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В силу пункта 1 статьи 823 Гражданского кодекса Российской Федерации договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит), если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", в соответствии со статьей 823 Гражданского кодекса Российской Федерации к коммерческому кредиту относятся гражданско-правовые обязательства, предусматривающие отсрочку или рассрочку оплаты товаров, работ или услуг, а также предоставление денежных средств в виде аванса или предварительной оплаты.

Если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства, к коммерческому кредиту применяются нормы о договоре займа (пункт 2 статьи 823 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Проценты, взимаемые за пользование коммерческим кредитом (в том числе суммами аванса, предварительной оплаты), являются платой за пользование денежными средствами. При отсутствии в законе или договоре условий о размере и порядке уплаты процентов за пользование коммерческим кредитом судам следует руководствоваться нормами статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, рассрочка оплаты стоимости выкупаемого имущества является по своей природе коммерческим кредитом, а проценты, предусмотренные частью 3 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, - процентами за пользование займом, подлежащими начислению на сумму, по уплате которой предоставлена рассрочка.

Таким образом, проценты должны начисляться на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, а не на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору.

Неоднократное начисление процентов на фиксированную сумму, равную выкупной цене объекта, приведет к возникновению на стороне продавца обогащения, что не соответствует целям Закона N 159-ФЗ, который направлен на поддержку субъектов малого и среднего предпринимательства.

Кроме того, начисление процентов на предусмотренную договором цену продажи имущества без учета сумм, уплаченных покупателем, как это предусмотрено приложением N 2 к договору купли-продажи "График оплаты в рассрочку", означало бы оплату пользования денежными средствами, которые уже уплачены продавцу, что не соответствует самой правовой природе этих процентов.

Из материалов дела следует, что оспариваемый истцом график оплаты предусматривает обязанность покупателя уплачивать проценты на выкупную цену объекта без учета уменьшения ее на суммы платежей, подлежащих внесению в 2010 - 2015 годах (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание указанные обстоятельства, апелляционный суд полагает, что приложение N 2 к договору в части расчета процентов противоречит части 3 статьи 5 Закона N 159-ФЗ.

При этом, применительно к предмету настоящего спора, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что заключение договора купли-продажи от 23.06.2010 N 92 возможно и без включения в него соответствующего расчета процентов (приложения к договору), поскольку норма части 3 статьи 5 Закона N 159-ФЗ носит императивный характер и подлежит применению независимо от воспроизведения ее в условиях договора, а у покупателя имеются все исходные данные, необходимые для расчета и уплаты процентов - сумма сделки, размер ежегодного платежа, период рассрочки, процентная ставка. Продавец также не лишен возможности исчислить сумму подлежащих уплате процентов. Стороны вправе дополнить договор купли-продажи соответствующим условием.

Оснований для признания недействительным пункта 2.2 договора суд апелляционной инстанции не усматривает, поскольку его содержание полностью дублирует положения, закрепленные в части 3 статьи 5 Закона N 159-ФЗ.

С учетом всего вышеизложенного апелляционная инстанция полагает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права. В связи с этим решение суда подлежит изменению.

Расходы истца по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 16 января 2013 года по делу N А66-5430/2012 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Признать недействительным приложение N 2 к договору купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 23.06.2010 N 92 в части расчета процентов, подлежащих уплате в бюджет города.

В остальной части иска отказать».

Взыскать с Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери в пользу общества с ограниченной ответственностью «ТКАНИ» 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка