• по
Более 53000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 22 апреля 2013 года Дело N А05-12681/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 апреля 2013 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Петровой Н.С.,

при участии от администрации муниципального образования «Городской округ «Город Нарьян-Мар» представителя Вороновой А.М. по доверенности от 28.03.2013, от общества с ограниченной ответственностью «Евростроймонолит» представителя Елесиной О.П. по доверенности от 02.04.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Евростроймонолит» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 21 декабря 2012 года по делу N А05-12681/2012 (судья Шапран Е.Б.),

установил:

администрация муниципального образования «Городской округ «Город Нарьян-Мар» (ОГРН 1028301646779; далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области к обществу с ограниченной ответственностью «Евростроймонолит» (ОГРН 5087746043743; далее - Общество) с исковыми требованиями (с учетом изменения иска, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ))

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 23.12.2011 N 408 и возложить на ответчика обязанность вернуть истцу земельный участок, площадью 2310 кв.м, кадастровым номером 83:00:050013:66, по акту приема-передачи,

- взыскать с ответчика 1 217 950 руб. долга по арендной плате за первый, второй и третий кварталы 2012 года,

- взыскать с ответчика 67 382 руб. 35 коп. пеней за период с 14.02.2012 по 18.09.2012.

Решением от 21.12.2012 суд расторг договор аренды земельного участка от 23.12.2011 N 408, возложил на Общество обязанность вернуть Администрации в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу земельный участок, площадью 2310 кв.м, кадастровым номером 83:00:050013:66, расположенный примерно в 70 м по направлению на юг от ориентира, адрес ориентира: город Нарьян-Мар, улица Пионерская, дом 28. Суд также взыскал с Общества 1 217 950 руб. долга и 66 988 руб. 51 коп. пеней. В удовлетворении остальной части иска отказал. С Общества в федеральный бюджет суд взыскал 33 840 руб. 85 коп. государственной пошлины.

Общество с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Истец передал ответчику земельный участок, на котором находились строения. Наличие данных строений препятствует ответчику в пользовании земельным участком. Довод истца о том, что Общество должно было обнаружить сараи на момент участия в аукционе и заключения договора аренды, необоснован. Ответчик не знал и не мог знать о наличии построек. Истцом не предоставлено доказательств, что ответчик знал о наличии сараев на земельном участке, также не предоставлено доказательств, подтверждающих предоставление земельного участка ответчику в соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Согласно аукционной документации по проведению аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства многоквартирных домов, обременения и ограничения использования на земельном участке отсутствуют. Также в аукционной документации не указано на наличие сараев на земельном участке. Земельный участок, находящийся по указанному ориентиру, гораздо больше земельного участка, право аренды которого выставлено на аукцион. На момент публикации и проведения аукциона истец знал, что на указанном земельном участке расположен сараи. Однако в аукционной документации не предоставил достоверных сведений о состоянии земель. Поскольку ответчик в силу допущенных истцом нарушений договорных обязательств и неисполнении обязанности, предусмотренной пунктом 1 статьи 611 ГК РФ, не мог использовать арендуемый земельный участок в соответствии с его назначением, у Общества не возникло встречное обязательство по внесению арендной платы. Ответчик не может считаться допустившим нарушения условий договора и закона.

Определением от 30.01.2013 жалоба Общества принята к производству апелляционного суда, судебное заседание назначено на 19.03.2013.

Определением от 19.03.2013 судебное заседание отложено на 16.04.2013 в целях истребования дополнительных документов.

В связи с отпуском судьи Носач Е.В. в составе суда на основании статьи 18 АПК РФ произведена ее замена на судью Шадрину А.Н., о чем имеется соответствующее распоряжение, объявлено в судебном заседании, указано в протоколе. Рассмотрение жалобы начато сначала.

Представитель Общества в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы и требования жалобы.

Представитель Администрации в отзыве на жалобу и в судебном заседании апелляционной инстанции возразил против ее доводов и требований, просил решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Выслушав представителей сторон, исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзыва на нее, а также дополнительные документы, представленные во исполнение определения апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, в декабре 2011 года Администрация провела открытый аукцион на право заключения договоров аренды земельных участков под строительство многоквартирных жилых домов на территории муниципального образования «Городской округ «Город Нарьян-Мар».

Под лотом N 2 выставлен земельный участок, кадастровым номером 83:00:050013:66, площадью 2310 кв.м, находящийся примерно в 70 метрах по направлению на юг от ориентира, адрес ориентира: город Нарьян-Мар, улица Пионерская, дом 28. Срок аренды земельного участка определен в три года. Участок предоставлялся для строительства двухсекционного жилого дома в три этажа.

В аукционе приняло участие семь претендентов.

Согласно протоколу результатов аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков от 19.12.2011 Общество признано победителем как участник, предложивший наибольший размер арендной платы.

Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) 23.12.2011 подписали договор аренды земельного участка N 408.

В соответствии с разделом 1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, общей площадью 2310 кв.м, в границах, указанных в кадастровом паспорте от 15.12.2010, кадастровым номером 83:00:050013:66, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства многоквартирного жилого дома, местоположение - примерно в 70 метрах по направлению на юг от ориентира, адрес ориентира: город Нарьян-Мар, улица Пионерская, дом 28, параметры разрешенного строительства - этажность - 3 этажа, количество секций (подъездов - двухсекционный жилой дом.

Согласно пункту 1.3 договор заключается на срок с 23.12.2011 по 23.12.2014.

В разделе 2 договора согласованы размер и порядок внесения арендной платы.

Согласно пункту 2.2 размер годовой арендной платы на первый год строительства устанавливается согласно протоколу результатов аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства многоквартирных жилых домов от 19.12.2011 и составляет 2 936 700 руб.

На второй год размер арендной платы за земельный участок устанавливается в соответствии с порядком определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, установленным Ненецким автономным округом (пункт 2.3).

Сумма внесенного задатка засчитывается в счет арендных платежей (пункт 2.4).

Согласно пункту 2.5 арендная плата начисляется с 23.12.2011 и вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее пятнадцатого числа второго месяца текущего квартала по реквизитам, указанным в пункте 2.5 договора.

Таким образом, по условиям договора Общество должно ежеквартально вносить платежи за аренду земельного участка не позднее 15.02.2012, 15.05.2012 и 15.08.2012 в размере 734 175 руб. по каждому сроку.

В силу пункта 5.1 при неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки с него взыскиваются пени. Процентная ставка пеней принимается равной одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Пункт 6.1 предусматривает, что договор может быть расторгнут в порядке и по основаниям, предусмотренным законодательством.

В случае систематического невнесения арендной платы арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке. Под систематическим невнесением арендной платы понимается не внесение арендной платы более двух раз подряд (пункт 6.2).

Договор аренды подлежит расторжению по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) (пункт 6.3).

Договор зарегистрирован в установленном порядке 02.02.2012.

Администрация 14.06.2012 направило Обществу претензию, в которой потребовало погасить задолженность по арендной плате в размере 1 400 305 руб. 57 коп. по срокам платежа до 15.02.2012 и до 15.05.2012 (первые два ежеквартальных платежа). При этом указало, что внесенный Обществом задаток в размере 100 400 руб. зачтен в счет арендной платы.

Администрация также указала на расторжение договора в связи с нарушением условий договора по внесению арендной платы и потребовала добровольно вернуть земельный участок по акту приема-передачи.

По расчету истца задолженность ответчика составила 1 217 950 руб. долга по арендной плате за первый, второй и третий кварталы 2012 года,

Истец также начислил и предъявил ответчику договорную неустойку в размере 67 382 руб. 35 коп. за период с 14.02.2012 по 18.09.2012.

Ненадлежащее выполнение ответчиком договорных обязательств явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву и по размеру в части расторжения договора аренды и взыскания долга. Не согласившись с представленным истцом расчетом договорной неустойки, суд удовлетворил требование в части взыскания 66 988 руб. 51 коп. пеней.

Арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что решение суда является законным и отмене не подлежит.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 6.2 арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в случае систематического невнесения арендной платы.

Суд первой инстанции указал, что под систематическим невнесением арендной платы понимается ее невнесение более двух раз подряд.

Из материалов дела видно, что Общество нарушило условия договора по внесению арендной платы, в связи с этим Администрация 14.06.2012 направила ему соответствующую претензию, в которой также указала на расторжение договора и необходимость возврата земельного участка.

Общество претензию получило, что им не оспаривается. Однако задолженность не погасило, земельный участок не вернуло.

Суд установил, что к моменту обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском (27.09.2012) задолженность ответчика составляла 2 102 125 руб. по срокам платежей 15.02.2012, 15.05.2012 и 15.08.2012.

При этом ответчик частично (менее половины суммы долга) погасил задолженность в период нахождения дела в суде, а именно, 26.11.2012 и 27.11.2012.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В данном случае, истец заявил в арбитражный суд требование о расторжении договора аренды при наличии допущенного ответчиком нарушения его условий.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно признал существенным нарушением систематическое невнесение арендатором арендной платы по договору, что является основанием для предъявления истцом требования о расторжении договора.

Кроме того, требования истца в части взыскания долга и договорной неустойки также правомерно удовлетворены судом первой инстанции, исходя из конкретных обстоятельств дела.

Суд первой инстанции дал мотивированную оценку представленным истцом расчетам, указал на допущенные в расчете пеней недостатки и удовлетворил иск с соблюдением норм закона.

Фактически все доводы подателя жалобы были предметом подробного исследования в суде первой инстанции, им дана мотивированная оценка.

Ссылка подателя жалобы на то обстоятельство, что земельный участок ему не передан до настоящего времени, опровергается имеющимися материалами и обстоятельствами дела.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.

Как следует из текста договора аренды от 23.12.2011, арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование на условиях данного договора земельный участок (пункт 1.1). Необходимости в составлении отдельного акта приема-передачи стороны не предусмотрели. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Кроме того, аукционная документация также не содержит сведений о передаче земельного участка по акту приема-передачи.

Таким образом, в силу статьи 421 ГК РФ стороны при подписании договора аренды исходили из того, что земельный участок передается и принимается в аренду по договору без составления дополнительных документов (пункт 1.1).

Апелляционная инстанция также принимает во внимание, что дальнейшие действия ответчика по внесению части арендных платежей, свидетельствуют о признании им возникновения между сторонами правоотношений по аренде земельного участка.

Апелляционная инстанция считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что Общество не обращалось к Администрации с требованиями о передаче земельного участка во исполнение заключенного договора аренды, а также не требовало расторжения договора в связи с не предоставлением земельного участка. Данные обстоятельства также подтверждают факт передачи и принятия земельного участка.

Довод подателя жалобы о том, что земельный участок передан ему в ненадлежащем состоянии, в связи с этим арендатор освобождается от внесения арендных платежей, был предметом подробного исследования в суде первой инстанции.

Апелляционная инстанция соглашается с выводами суда первой инстанции о недоказанности ответчиком данного утверждения.

В материалах дела отсутствуют объективные данные, свидетельствующие о том, когда именно на спорном земельном участке появились временные постройки.

Из извещения о проведении открытого аукциона следует, что осмотр земельных участков на местности производится претендентами самостоятельно. Для этого им предоставляются ориентиры расположения земельных участков, которые можно получить во время и в месте приема заявок на аукцион.

Из материалов дела видно, что представители Общества осматривали земельный участок, как в период проведения аукциона, так и после заключения договора. Данное обстоятельство в суде апелляционной инстанции не отрицал представитель Общества.

При этом претензий относительно нахождения на земельном участке каких-либо построек Общество не заявило, заявку на участие в аукционе не отозвало.

Ссылки подателя жалобы на то, что на месте определить реальное нахождение спорного земельного участка не представлялось возможным, поскольку он не был разграничен, не приняты судом первой инстанции обосновано.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Из материалов дела усматривается, что арендатор без замечаний и возражений принял спорный земельный участок, надлежащих действий при обнаружении недостатков имущества, препятствующих его использованию по целевому назначению, изложенных в пункте 1 статьи 612 ГК РФ, не предпринял.

Суд первой инстанции установил, что также нашло свое подтверждение и в апелляционной инстанции, на земельном участке находятся временные сооружения, не связанные с землей.

Сведений о том, что данные постройки находились на спорном земельном участке на момент проведения аукциона (19.12.2011) и заключения договора аренды (23.12.2011), в материалах дела не имеется, Общество в порядке статьи 65 АПК РФ такие доказательства не представило.

Те документы, на которые ссылается ответчик в подтверждение своих возражений, не содержат данных сведений.

Таким образом, оснований для освобождения ответчика от уплаты арендной платы за земельный участок не имеется.

Судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела. Нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено. Решение суда является законным, а доводы жалобы - необоснованными.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 21 декабря 2012 года по делу N А05-12681/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Евростроймонолит» - без удовлетворения.

     Председательствующий
А.Я.Зайцева
Судьи
А.В.Романова
А.Н.Шадрина

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: 14АП-784/2013
А05-12681/2012
Принявший орган: Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
Дата принятия: 22 апреля 2013

Поиск в тексте