• по
Более 48000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 08 мая 2013 года Дело N А32-10333/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 30 апреля 2013 года. Полный текст постановления изготовлен 08 мая 2013 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Чотчаева Б.Т. судей Ереминой О.А., Кузнецова С.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харько Л.В. при участии: от индивидуального предпринимателя Магомедова Абакара Султановича: Магомедов А.С.; представитель Дубянская А.А., доверенность от 23.03.2012; от общества с ограниченной ответственностью «Реал комм»: представитель Черепанова О.А., доверенность от 15.03.2013; от общества с ограниченной ответственностью «Сатин», общества с ограниченной ответственностью «Франция», общества с ограниченной ответственностью «Кафе Сатин»: представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Магомедова Абакара Султановича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.12.2012 по делу N А32-10333/2012 по иску индивидуального предпринимателя Магомедова Абакара Султановича к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Реал комм» при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Кафе Сатин», общества с ограниченной ответственностью «Франция», общества с ограниченной ответственностью «Сатин» о взыскании задолженности, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами, по иску общества с ограниченной ответственностью «Реал комм» к обществу с ограниченной ответственностью «Франция» о признании соглашения о переводе долга незаключенным, и по иску общества с ограниченной ответственностью «Реал комм» к обществу с ограниченной ответственностью «Сатин» о признании соглашения о переводе долга незаключенным, принятое в составе судьи Миргородской О.П.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Магомедов Абакар Султанович (далее - ИП Магомедов А.С., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Реал Комм» (далее - ООО «Реал Комм») о взыскании 19 970 900 рублей суммы основного долга по договорам об аренде помещений N12 и N13 от 01.04.2011 и соглашениям о переводе долга N1 и N2 от 05.04.2011, а также 7 636 942 рублей 75 копеек пени (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, принятых судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т.2 л.д.36)).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.2012 исковое заявление ИП Магомедова А.С. принято к производству суда первой инстанции, делу присвоен номер NА32-10333/2012.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ООО «Реал Комм» обязательств по договорам об аренде помещений N12 и N13 от 01.04.2011 и соглашениям о переводе долга N1 и N2 от 05.04.2011.

ООО «Реал Комм» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сатин» (далее - ООО «Сатин») о признании соглашения о переводе долга N1 от 05.04.2011 незаключенным.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.06.2012 исковое заявление ООО «Реал Комм» к ООО «Сатин» принято к производству суда первой инстанции, делу присвоен номер А32-17521/2012 (т.4 л.д.1).

ООО «Реал Комм» обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Франция» (далее - ООО «Франция») о признании соглашения о переводе долга N2 от 05.04.2011 незаключенным.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.07.2012 исковое заявление ООО «Реал Комм» к ООО «Франция» принято к производству суда первой инстанции, делу присвоен номер А32-21302/2012 (т.3 л.д.1).

Исковые требования ООО «Реал Комм» по делам N А32-17521/2012 и N А32-21302/2012 мотивированы тем, что сторонами соглашений о переводе долга N1 и N2 от 05.04.2011 не были надлежащим образом согласованы существенные условия перевода долга, позволяющие установить конкретное обязательство, по которому образовалась задолженность (ст.ст.382, 391, 392, 432 ГК РФ).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.07.2012 дела N А32-10333/2012, N А32-17521/2012 и N А32-21302/2012 были объединены в одно производство с присвоением делу единого номера А32-10333/2012 (т.1 л.д.173).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.10.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено общество с ограниченной ответственностью «Кафе Сатин» (далее - ООО «Кафе Сатин»).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.12.2012 ходатайство ООО «Реал Комм» об оставлении требований истца без рассмотрения оставлено без удовлетворения. С ООО «РеалКомм» в пользу ИП Магомедова А.С. взыскано 134 674 рубля 50 копеек за пользование помещениями. В остальной части иска ИП Магомедову А.С. отказано. Соглашение о переводе долга N1 от 05.04.2011 признано незаключенным. Соглашение о переводе долга N2 от 05.04.2011 признано незаключенным. С ИП Магомедова А.С. в пользу ООО «РеалКомм» взыскано 8 000 рублей в возмещение затрат по оплате государственной пошлины. С ИП Магомедова А.С. в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 160 266 рублей 22 копеек. С ООО «РеалКомм» взыскана в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 772 рублей 99 копеек.

Суд первой инстанции пришел к выводу о незаключенности договоров аренды N12 и N13 от 01.04.2011, поскольку условия договоров не позволяют определенно установить объект аренды. Исполнение сторонами договоров на условиях, предусмотренных договорами аренды N12 и N13 от 01.04.2011, не подтверждено материалами дела. Нежилые помещения площадью 334,67 кв.м., аналогичного указанному в договоре аренды N13 от 01.04.2011 назначения (размещение кафе), были предоставлены в аренду и фактически использовались в спорный период ООО «Кафе «Сатин». Факт пользования ООО «Реал Комм» данными помещениями не доказан, что исключает возможность взыскания платы за пользование данным помещением. В отсутствие доказательств использования ООО «Реал Комм» нежилых помещений площадью 452 кв.м., предусмотренной договором аренды N12 от 01.04.2011, суд первой инстанции, с учетом конкретных обстоятельств дела, принял объяснения ООО «Реал Комм» об использовании ответчиком части данных помещений площадью 88 кв.м. С учетом правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении ВАС РФ N4905/11 от 06.09.2011, суд первой инстанции произвел перерасчет задолженности ООО «Реал Комм» по оплате за фактическое пользование нежилыми помещениями с учетом фактически занимаемой площади нежилых помещений и размера арендной платы, предусмотренного договором N13 от 01.04.2011. В связи с частичной оплатой, размер задолженности ООО «Реал Комм» за пользования помещениями площадью 88 кв.м. составил 134875 рублей 50 копеек. Требования ИП Магомедова А.С. о взыскании неустойки по договорам аренды N12 и N13 от 01.04.2011 оставлены без удовлетворения, в связи с незаключенностью данных договоров, исключающей возможность применения мер договорной ответственности.

Удовлетворяя исковые требования ООО «Реал Комм» о признании незаключенными соглашений о переводе долга N1 и N2 от 05.04.2011 суд первой инстанции исходил из того, что данные сделки по переводу долга возникли из длящегося обязательства (аренды), а потому отсутствие в указанных соглашениях указания на период возникновения задолженности, независимо от указания твердой суммы передаваемой задолженности, свидетельствует об их незаключенности.

В связи с признанием незаключенными соглашений о переводе долга N1 и N2 от 05.04.2011 ИП Магомедову А.С. отказано в удовлетворении требований о взыскании с ООО «Реал Комм» задолженности по указанным соглашениям.

ИП Магомедов А.С. обжаловал указанный судебный акт суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции необоснованно признал незаключенным договоры аренды N12 и N13 от 01.04.2011, поскольку в договорах указаны все существенные условия сделки, позволяющие определить объект аренды (литер, площадь, адрес, назначение объекта). Нежилые помещения передавались ООО «Реал Комм» целыми литерами, а в передаваемых помещениях отсутствовали какие-либо перегородки. Последующая перепланировка внутренних помещений, повлекшая изменение характеристик объектов аренды, произведена арендатором - ООО «Реал Комм». В судебном заседании именно ответчик затруднился пояснить, какие именно помещения он занимал и в каком порядке производил расчет арендной платы, подлежащей возмещению истцу.

Приняв в качестве доказательств пользования ответчиком помещениями меньшей площадью (88 кв.м.) пояснения ООО «Реал-Комм» и показания свидетеля, данные которого не указаны в судебном акте, суд первой инстанции не принял во внимание акты приема-передачи спорных помещений и акты сверок взаимных расчетов, подтверждающих использование ответчиком нежилых помещений площадью, согласованной в договорах аренды N12 и N13 от 01.04.2011.

Представленный ООО «Кафе «Сатин» в дело договор аренды нежилых помещений площадью 334,67 кв.м по ул. Одесской, 45, не был подписан ИП Магомедовым А.С. При этом, в материалах дела отсутствуют акты приема-передачи данных помещений ООО «Кафе «Сатин» и доказательства внесения указанным лицом арендной платы за пользование указанным помещением, что опровергает доводы ответчика об использовании третьим лицом данного помещения в спорный период.

Суд необоснованно ссылается в описательной части решения на договор N37/05 от 23.05.2012, который не являлся предметом исследования по делу.

Выводы суда первой инстанции о том, что соглашения о переводе долга N1 и N2 от 05.04.2011 являются незаключенными, предприниматель считает необоснованными, поскольку данные соглашения совершены в надлежащей форме, с письменного согласия кредитора, содержат конкретную сумму переводимого долга, а также все сведения о сделках, на основании которых возник переводимый долг (договоры аренды N8 и N9 от 01.01.2011).

Кроме того, ИП Магомедов А.С. указал, что судом первой инстанции не принято во внимание отсутствие доказательств соблюдения ООО «Реал Комм» досудебного порядка урегулирования спора при обращении с исковыми требованиями о признании незаключенными соглашений о переводе долга N1 и N2 от 05.04.2011.

В отзыве и дополнении к нему ООО «Реал Комм» апелляционную жалобу не признало, просило решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.12.2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. По мнению ООО «Реал Комм», выводы суда первой инстанции о незаключенности договоров об аренде помещений N12 и N13 от 01.04.2011 и соглашений о переводе долга N1 и N2 от 05.04.2011, соответствуют обстоятельствам дела и требованиям статей 382, 391, 392, 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предприниматель и его представитель в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы.

Представитель ООО "Реал комм" в судебном заседании выступил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Представители третьих лиц, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционного суда не явились, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в отношении указанных лиц в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании объявлялся перерыв на 30.04.2013 на 16 час. 15 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей сторон, поддержавших заявленные ранее правовые позиции по делу.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ИП Магомедов А.С. является собственником административного здания литер А, А1 площадью 2108 кв.м, а также земельного участка с кадастровым номером 23:43:0302010:89 площадью 3352 кв.м., расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Одесская, 45, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации серии 23-АК N184866 от 12.09.2011 (повторное) и серии 23-23-АИ N081000 от 25.08.2010 (т.1 л.д.78, 81).

Между ИП Магомедовым А.С. (арендодатель) и ООО «Реал Комм» (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения (кафе) N12 от 01.04.2011, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить нежилое помещение, находящееся в его собственности, во временное владение и пользование арендатору, а также обеспечить арендатору свободный доступ в указанное нежилое помещение. Общая площадью предоставляемого здания - 334,67 кв.м., для использования под кафе, в том числе зал обслуживания посетителей - 143,75 кв.м. Здание расположено по адресу: г.Краснодар, ул. Одесская, 45 (т.1 л.д.25).

Согласно пункту 4.1 договора аренды N12 от 01.04.2011 срок действия договора начинается с даты подписания акта сдачи-приемки арендуемого помещения с 01.04.2011 и оканчивается 29.02.2011.

Передача здания площадью 334,67 кв.м. для использования под кафе оформлена актом приема-передачи N1 от 01.04.2011 (т.1 л.д.29).

Арендатор уплачивает арендодателю в течение срока действия настоящего договора арендную плату за предоставленное ему по настоящему договору здание. Арендная плата составляет 394 500 рублей в месяц (пункт 5.1 договора N12 от 01.04.2011). Арендная плата за пользование помещением вносится арендатором в следующем порядке: арендная плата выплачивается за первый и последний месяц в течение 5-ти банковских дней со дня подписания договора; оплата суммы арендной платы производится ежемесячно не позднее 2-го числа каждого расчетного месяца. Расчетным периодом принимается календарный месяц (пункт 5.2 договора N12 от 01.04.2011).

Пунктом 7.2 договора N12 от 01.04.2011 предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные в настоящем договоре, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,09% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки, что не освобождает от уплаты ежемесячной арендной платы.

01 апреля 2011 между ИП Магомедовым А.С. (арендодатель) и ООО «Реал Комм» (арендатор) был заключен договор об аренде помещений N13, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору в аренду (во временное владение и пользование за плату) следующее недвижимое имущество: 1 этаж - 432,0 кв.м. для размещения офиса, пристройка 20,0 кв.м. - всего 452,0 кв.м., расположенные по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Одесская, 45 (т.1 л.д.16).

Согласно пункту 3.1 договора аренды N13 от 01.04.2011 срок действия договора начинается с даты подписания акта сдачи-приемки арендуемого помещения с 01.04.2011 и оканчивается 29.02.2011.

Передача помещений первого этажа площадью 452 кв.м. оформлена актом приема-передачи N1 от 01.04.2011 (т.1 л.д.20).

Согласно пункту 4.1 договора аренды N13 от 01.04.2011 арендная плата включает в себя стоимость 1 кв.м. арендуемой площади. Арендная плата включает в себя также стоимость водоснабжения, вывоз бытовых отходов, охранного освещения, отопления, стоимость электроэнергии, используемой арендатором на освещение. Арендатор оплачивает арендодателю арендую плату исходя из стоимости 1 кв.м. арендуемой площади. Оплата суммы арендной платы в месяц за аренду площади 452 кв.м. составляет 403 500 руб. Арендная плата выплачивается за первый и последний месяц в течение 5-ти банковских дней со дня подписания договора. В дальнейшем, оплата суммы арендной платы производится арендатором ежемесячно не позднее 2-го числа каждого расчетного месяца. Расчетным периодом принимается календарный месяц (пункты 4.2-4.3 договора N12 от 01.04.2011).

Пунктом 6.1 договора N13 от 01.04.2011 предусмотрено, что в случае невнесения платежей в срок, установленный в пункте 4.3 договора, арендатор уплачивает пеню в размере 0,1% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

По условиям соглашения о переводе долга N1 от 05.04.2011 ООО «Сатин» (сторона - 1) переводит, а ООО «Реал Ком» (сторона - 2) принимает на себя исполнение обязательств по договору N 8 об аренде нежилого помещения от 01.01.2011 и по договору N 9 об аренде помещений от 01.01.2011, заключенных между стороной 1 и ИП Магомедовым А.С., согласно которым ИП Магомедов А.С. (арендодатель) предоставил арендатору - стороне-1 в аренду недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Одесская, 45 (т.1 л.д.34).

Из пункта 2 соглашения N1 от 05.04.2011 следует, что на момент подписания данного соглашения объем обязательств (задолженность) стороны-1 перед ИП Магомедовым А.С. составляет:

- по договору N8 от 01.01.2011 - 1 106 400 рублей;

- по договору N9 от 01.01.2011 - 1 155 300 рублей, всего сумма задолженности составляет 2 261 700 рублей.

К согласию кредитора (ИП Магомедова А.С.) на перевод долга приложен график погашения задолженности, принятой ООО «Реал Комм» по условия соглашения N1 от 05.04.2011 (т.4 л.д.14).

Согласно пункту 1 соглашения о переводе долга N 2 ООО «Франция» (сторона-1) переводит, а ООО «Реал Комм» (сторона-2) принимает на себя исполнение обязательства стороны 1 по договору об аренде помещений от 01.12.2009, по договору N 3 об аренде помещений от 01.11.2010, заключенных между стороной-1 и ИП Магомедовым А.С., согласно которым ИП Магомедов А.С. (арендодатель) предоставил арендатору - стороне-1 в аренду недвижимое имущество, расположенное в офисном здании по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Одесская, 45 (т.1 л.д.41).

Пунктом 2 соглашения N2 от 05.04.2011 предусмотрено, что на момент подписания данного соглашения объем обязательств (задолженность) стороны-1 перед ИП Магомедовым А.С. составляет:

- по договору от 01.12.2009 - 8 127 000 рублей;

- по договору N3 от 01.11.2010 - 1 507 800 рублей, всего сумма задолженности составляет 9 634 800 рублей.

К согласию кредитора (ИП Магомедова А.С.) на перевод долга приложен график погашения задолженности, принятой ООО «Реал Комм» по условиям соглашения N2 от 05.04.2011 (т.3 л.д.12).

Таким образом, по условиям соглашений N1 и N2 05.04.2011 ООО «Реал Комм» приняло на себя исполнение обязательств предыдущих арендаторов (ООО «Сатин» и ООО «Франция») нежилых помещений по адресу: г. Краснодар, ул. Одесская, 45 по договорам N8 и N9 от 01.01.2011, N3 от 01.11.2010 и от 01.12.2009.

Полагая, что ООО «Реал Комм» ненадлежащим образом исполнил обязательства по внесению арендной платы по договорам аренды N12, N13 от 01.04.2011 и своевременно не погасил задолженность, принятую по условиям соглашений о переводе долга N1, N2 от 05.04.2011, ИП Магомедов А.С. направил в адрес общества претензию с требованиям погасить образовавшуюся задолженность в срок до 30.03.2012 (т.1 л.д.15).

Поскольку изложенные в претензии требования не были удовлетворены ООО «Реал Комм» в добровольном порядке, ИП Магомедов А.С. обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности и пени по договорам об аренде помещений N12 и N13 от 01.04.2011 и соглашениям о переводе долга N1 и N2 от 05.04.2011.

В силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в Кодексе.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По правилам пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, в силу норм гражданского законодательства определение признаков имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды, является существенным условием договора аренды, без которого сделка данного вида не может быть признана заключенной.

Как следует из материалов дела, в пункте 1.1 договора аренды N 13 от 01.04.2011 предусмотрено, что арендодатель предоставляет во временное владение и пользование арендатора недвижимое имущество: 1 этаж - 432,0 кв.м. для размещения офиса, пристройка 20,0 кв.м. - всего 452,0 кв.м., расположенные по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Одесская, 45.

В пункте 1.1 договора аренды N12 от 01.04.2011 указано, что арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование здание общей площадью 334,67 кв.м., для использования под кафе, в том числе зал обслуживания посетителей - 143,75 кв.м. Здание расположено по адресу: г.Краснодар, ул. Одесская, 45.

Аналогичным образом объекты аренды обозначены в актах приема-передачи от 01.04.2011 к договорам N12 и N13 от 01.04.2011.

Однако, ссылки в пунктах 1.1 договоров N12 и N13 от 01.04.2011 лишь на адрес и площадь арендуемых объектов не позволяют их должным образом индивидуализировать.

В подтверждение согласованности предмета договоров аренды N12 и N13 от 01.04.2011 предпринимателем представлено свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АК N184866 от 12.09.2011 (повторное) (т.1 л. д. 78).

Между тем, из данного свидетельства усматривается, что ИП Магомедову А.С. на праве собственности принадлежит административное 4-х этажное здание литер А, А1 площадью 2108 кв.м., расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Одесская, 45, тогда как договоры N12 и N13 от 01.04.2011 не содержат указания на литеры передаваемого объекта недвижимости, а договор аренды N12 от 01.04.2011 предполагает передачу в аренду здания площадью 334,67 кв.м. в целом, без указания этажа.

Из плана усадебного участка по ул. Одесская, 45 в г.Краснодаре, являющегося приложением к техническому паспорту (т.1 л.д.91), следует, что по указанному адресу расположено как минимум 4 отдельно стоящих объекта недвижимости (литеры АА1, Б, В, Д с навесом Г). Однако, объекты аренды по договорам N12 и N13 от 01.04.2011 не индивидуализированы посредством указания на литер объекта недвижимости.

Поэтажные планы принадлежащего ИП Магомедову А.С. административного здания литер АА1, расположенного по ул. Одесской, 45 в г. Краснодаре, содержащиеся в техническом паспорте, также не позволяют достоверно установить арендуемые объекты по договорам аренды N12 и N13 от 01.04.2011, ввиду отсутствия в них обозначения конкретных помещений, подлежащих передаче арендатору, площадь которых соответствовала бы условиям спорных договоров аренды (т.1 л.д.88-188).

Из буквального толкования условия договора аренды N13 от 01.04.2011 следует, что арендатору передается 1 этаж здания площадью 432,0 кв.м. и пристройка площадью 20,0 кв.м.

Однако, согласно поэтажному плану здания литер АА1, принадлежащего ИП Магомедову А.С. на праве собственности, площадь первого этажа основного здания литер А составляет 92 кв.м. Площадь первого этажа пристройки литер А1 превышает 850 кв.м.

Стороны затруднились указать конкретные помещения первого этажа здания литер АА1 площадью 452 кв.м., согласованной в договоре N13 от 01.04.2011, которые были предоставлены в аренду ООО «Реал Комм».

Доводы истца о том, что сложность в определении на поэтажном плане конкретных помещений, предоставленных ответчику в аренду по договору N13 от 01.04.2011, обусловлена произведенной ООО «Реал Комм» самовольной перепланировкой, не подтверждены документально. Согласно представленному в дело техническому паспорту последние преобразования помещений первого этажа здания литер АА1 зафиксированы в БТИ 25.01.2007, в связи с чем, графическое изображение помещений первого этажа должно соответствовать их техническому состоянию на момент передачи по договору N13 от 01.04.2011 (т.1 л.д.99).

В случае передачи ООО «Реал Комм» нежилых помещений в состоянии, отраженном в техническом паспорте, последующее преобразование ответчиком внутреннего пространства помещений не могло создать затруднения в определении первоначально предоставленных помещений по данным технического паспорта, актуального в момент передачи помещений.

Из буквального толкования условий договора N12 от 01.04.2011 следует, что ООО «Реал Комм» предоставлено в аренду нежилое здание общей площадью 334,67 кв.м. (кафе), в том числе зал обслуживания посетителей - 143,75 кв.м., расположенное по адресу: г.Краснодар, ул. Одесская, 45.

Между тем, в материалах дела отсутствует технический паспорт на здание указанной площади, расположенное по адресу: г.Краснодар, ул. Одесская, 45.

Кроме того, истцом не представлено доказательств того, что технический паспорт с указанием границ и месторасположения помещений или зданий по адресу: г. Краснодар, ул. Одесская, 45, передаваемых в аренду ответчику, был предоставлен арендатору при подписании договоров аренды N12 и N13 от 01.04.2011. В договорах и актах приема-передачи также отсутствует и указание на то, что технический паспорт является приложением к договору.

ООО «Реал Комм» факт согласования объектов аренды по договорам N12 и N13 от 01.04.2011 отрицает. В деле имеется уведомление ООО «Реал Комм», в котором изложены претензии по вопросу несогласования площади помещений, передаваемых по договору аренды.

При таких обстоятельствах, оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимания буквальное толкование условий договоров аренды N12 и N13 от 01.04.2011, суд первой инстанции обоснованно указал, что указанные договоры не содержат данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Выводы суда первой инстанции о незаключенности договоров аренды N12 и N13 от 01.04.2011 являются правомерными.

По смыслу статей 8, 420, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, незаключенный договор аренды не порождает никаких правовых последствий, в связи с чем, не может являться основанием взыскания арендной платы и пени.

Вместе с тем, незаключенность договоров аренды N12 и N13 от 01.04.2011, при доказанности фактического использования помещений, не может являться основанием для освобождения ответчика от внесения соответствующей платы.

В абзаце 3 пункта 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

При разрешении спора суд не связан правовым обоснованием иска; определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда. На основании пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению. Изложенный правовой подход содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N8467/10.

С учетом изложенного, изменение судом правовой квалификации требования предпринимателя о взыскании с ООО «Реал Комм» задолженности по арендной платы из договоров N12 и N13 от 01.04.2011 на возмещение неосновательного обогащения (в виде стоимости пользования имуществом), обусловленное незаключенностью указанных договоров, не противоречит закону (не является изменением предмета и оснований иска).

Статья 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В предмет доказывания по спору о взыскании неосновательного обогащения входят следующие обстоятельства: факт получения ответчиком имущества, принадлежащего истцу; факт использования ответчиком этого имущества; период пользования имуществом, сумма неосновательного обогащения.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Вместе с тем, представленные в материалы дела доказательства носят противоречивый характер и с достоверностью не подтверждают пользование ООО «Реал Комм» нежилыми помещениями площадью, указанной в договорах N12 и N13 от 01.04.2011.

Акты приема-передачи от 01.04.2011 содержат характеристики передаваемого имущества, аналогичные сведениям, предусмотренным незаключенными договорами аренды N12 и N13 от 01.04.2011.

На момент подписания договоров аренды N12 и N13 от 01.04.2011 акты приема-передачи уже были составлены, о чем свидетельствует указание их реквизитов в пункте 4.1 договора N12 от 01.04.2011 и пункте 3.1 договора N13 от 01.04.2011.

Учитывая, что характеристики объектов аренды по незаключенным договорам N12 и N13 от 01.04.2011 не позволяют установить конкретные помещения, переданные ООО «Реал Комм», а ответчик оспаривает фактическую передачу нежилых помещений обозначенной в договорах площадью, акты приема-передачи носят формальный характер и не принимаются судом в качестве достаточного доказательства передачи спорных нежилых помещений ответчику.

Из отзыва ООО «Кафе «Сатин» (т.4 л.д. 154) и пояснений представителя ООО «Кафе «Сатин» следует, что в спорный период в нежилых помещениях по адресу: г. Краснодар, ул. Одесская,45, располагалось и эксплуатировалось кафе. Фактические отношения по использованию данного помещения сложились с апреля 2011 года, когда ООО «Кафе «Сатин» организовало размещение в спорных помещениях оборудования для будущего кафе.

В материалы дела представлен договор от 01.08.2011 аренды нежилого помещения расположенного по адресу г. Краснодар ул. Одесская, 45 площадью 334,67 кв.м. для использования под кафе, подписанный между ООО «Кафе «Сатин» и ИП Магомедовым А.С. (т.1 л.д.73).

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что договор аренды от 01.08.2011 не подписывался ИП Магомедовым А.С., поскольку при рассмотрении дела в суде первой инстанции о фальсификации данного договора в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предпринимателем не заявлено. В представленной в дело копии договора от 01.08.2011 имеется подпись предпринимателя, принадлежность которой не оспорена в установленном законом порядке.

В отсутствие актов приема-передачи нежилых помещений по договору аренды от 01.08.2011 факт нахождения ООО «Кафе «Сатин» в помещениях площадью 334,67 кв.м. по адресу г. Краснодар ул. Одесская, 45 с достоверностью подтверждается, документами о функционировании по указанному адресу кафе третьего лица, а именно: лицензией серии АК N 057282 от 25.08.2011 на осуществление розничной продажи спиртных напитков по месту нахождения: г. Краснодар, ул. Одесская 45; уведомлением о постановке на учет российской организации в налоговом органе на территории РФ ООО «Кафе Сатин» по месту нахождения, г. Краснодар, ул. Одесская 45; карточкой регистрации контрольно-кассовой техники N 16387 от 11.08.2011 ООО «Кафе Сатин» по адресу: г. Краснодар, ул. Одесская 45; санитарно-эпидемиологическим заключением N23.КК.01.122М.008786.08.11 от 05.08.2011; протокол N 017224 об административном правонарушении от 21.02.2012 (т.4 л.д.74-82).

Доказательства того, что ООО «Реал Комм» и ООО «Кафе «Сатин» в сопоставимый период времени были предоставлены различные нежилые помещения по ул. Одесская, 45 в г. Краснодаре аналогичной площадью (334,67 кв.м.) и назначения (размещения кафе) по договору N12 от 01.04.2011 и по договору от 01.08.2011, в дело не представлены.

Принимая во внимание доказательства фактического пользования ООО «Кафе «Сатин» помещениями площадью 334,67 кв.м. по ул. Одесская, 45 в г. Краснодаре, которое также признано представителем третьего лица в суде первой инстанции, использование данных помещений ООО «Реал Комм» в спорный период исключается. В связи с этим, на ООО «Реал Комм» не может быть возложена обязанность по оплате пользования указанными помещениями применительно к статьям 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отношении нежилых помещений общей площадью 452 кв.м., расположенных по адресу: г.Краснодар, ул. Одесская, 45, являющихся объектом незаключенного договора аренды N13 от 01.04.2011, предпринимателем также не представлено надлежащих доказательств их фактического нахождения во владении ООО «Реал Комм», учитывая формальный характер акта приема-передачи данных помещений.

Представленные в суд апелляционной инстанции постановление судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на имущество должника от 20.07.2012, акт открытия помещений N1 от 23.07.2012 и акт о наложении ареста от 23.07.2012 не содержат указаний на конкретные помещения, в которых было расположено имущество ООО «Реал Комм», а также сведения о помещениях от которых у представителя общества имелись ключи. При этом, в акте открытия помещений N1 от 23.07.2012 отражено, что ключи от общих входных дверей у ООО «Реал Комм» отсутствовали.

ООО «Реал Комм» в суде первой инстанции представило объяснения, согласно которым общество фактически использовании помещения общей площадью 88 кв.м., расположенные по адресу: г.Краснодар, ул. Одесская, 45.

Из материалов дела следует, что в спорный период ООО «Реал Комм» не вносилась плата за пользование всей площадью помещений, указанных в незаключенном договоре N13 от 01.04.2011, а у предпринимателя отсутствовали возражения против размера платы, вносимой обществом исходя из пользования помещениями ориентировочной площадью 88 кв.м.

В судебном заседании 31.10.2012 в качестве свидетеля был допрошен Медведчук С.В., работавший в качестве охранника нежилых помещений расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Одесская, 45. Из протокола допроса свидетеля от 31.10.2012 (т.4 л.д.94), а также письменных пояснений свидетеля от 31.10.2012 (т.1 л.д.68), усматривается, что по указанному адресу располагались различные организации (ООО «Реал Комм», «Агрохимкурорт», «Земля и жизнь» и др). ООО «Реал Комм» располагалось в помещениях первого этажа и занимало 5-6 комнат общей площадью 80-90 кв.м.

Бесспорные доказательства, опровергающие вышеуказанные обстоятельства и свидетельствующие об использовании ООО «Реал Комм» в спорный период нежилых помещений площадью более 88 кв.м., в материалах дела отсутствуют и ИП Магомедовым А.С. в нарушение статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции произвел перерасчет задолженности по оплате фактического пользования ООО «Реал Комм» помещениями по адресу: г. Краснодар, ул. Одесская, 45, исходя из признанной обществом и не опровергнутой предпринимателем площади фактически занимаемых помещений - 88 кв.м., периода фактического пользования с апреля 2011 по февраль 2012, предусмотренного незаключенным договором N13 от 01.04.2011 и указанного предпринимателем в исковом заявлении.

Размер платы за фактическое пользование спорными нежилыми помещениями судом первой инстанции принят равным стоимости аренды 1 кв.м. нежилых помещений, установленной в незаключенном договоре аренды N13 от 01.04.2011 (892 рубля 70 копеек), что не противоречит требованиям статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и соответствует правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 06.09.2011 N4905/11.

С учетом частичной оплаты, задолженность ООО «Реал Комм» за фактическое пользование помещениям площадью 88 кв.м. расположенными по адресу: г. Краснодар, ул. Одесская, 45, составила 134 674 рубля 50 копеек, правомерно взысканных судом первой инстанции в пользу предпринимателя применительно к статьям 1102, 105 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Требования ИП Магомедова А.С. о взыскании ООО «Реал Комм» платы за пользования нежилыми помещениями сверх указанной суммы являются необоснованными, так как предприниматель, в нарушение статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказал использование ООО «Реал Комм» помещений большей площади, а договоры аренды N12 и N13 от 01.04.2011 не могут являться основаниями для взыскания арендной платы в заявленном истцом размере, ввиду их незаключенности.

Возражая против удовлетворения требований ИП Магомедова А.С. о взыскании задолженности по соглашениям о переводе долга N1 и N2 от 05.04.2011, ООО «Реал Комм» обратилось в арбитражный суд с исками к ООО «Сатин» и ООО «Франция» о признании указанных соглашений незаключенными.

Соглашения о переводе долга N1 и N 2 от 05.04.2011 подписаны тремя сторонами и предполагают перемену должника в обязательстве по внесению арендной плате, поэтому к рассматриваемым правоотношениям применимы статьи 391, 392 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие условия и форму перевода долга, а также общие правила главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона (пункт 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе и иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации» отсутствие в соглашении об уступке части права (требования), возникшего из длящегося обязательства, указания на конкретный период, за который оно уступается, может свидетельствовать о незаключенности этого договора.

Из материалов дела следует, что арендные отношения между ИП Магомедовым А.С., ООО «Сатин» и ООО «Франция», основанные на договорах об аренде нежилого помещения N 8 и N9 от 01.01.2011, N 3 от 01.11.2010 и от 01.12.2009, носили длящийся характер (т.4 л.д.96-119).

Таким образом, при переводе долга, возникшего из арендных отношений, стороны должны были определить размер задолженности и период, за который данная задолженность уступается.

Вместе с тем, соглашения о переводе долга N 1 и N2 от 05.04.2011 не содержат указания на конкретный период, за который уступается обязательство по внесению арендных платежей, а также условий, позволяющих установить период возникновения уступаемой задолженности. Указание в соглашениях N1 и N2 от 05.04.2011 общей суммы уступаемой задолженности недостаточно для определения уступаемого обязательства.

Настоящий судебный спор подтверждает факт неопределенности у сторон в идентификации задолженности, переводимой на ООО «Реал Комм» по условиям соглашений N1, N2 от 05.04.2011.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о незаключенности соглашений о переводе долга N1 и N2 от 05.04.2011, ввиду отсутствия в них указания на конкретный период, за который переведен долг и невозможностью устранить возникшую в данном вопросе неопределенность с учетом последующего поведения сторон (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 13 информационного письма Президиума ВАС РФ N120 от 30.10.2007).

Аналогичная правовая позиция содержится в определении ВАС РФ от 28.09.2012 NВАС-12311/12.

По смыслу статей 8, 420, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, незаключенный договор не порождает никаких правовых последствий и означает отсутствие каких-либо обязательств между его сторонами.

В связи с этим у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований ИП Магомедова А.С. о взыскании с ООО «Реал Комм» задолженности по незаключенным соглашениям о переводе долга N1 и N2 от 05.04.2011.

Незаключенность соглашений N1 и N2 от 05.04.2011 не лишает предпринимателя права требовать уплаты задолженности первоначальными должниками при наличии на то фактических и юридических оснований.

Доводы ИП Магомедова А.С. о несоблюдении ООО «Реал Комм» досудебного порядка урегулирования спора при обращении в суд с требованиями о признании незаключенными соглашений N1 и N2 от 05.04.2011 подлежат отклонению.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Возможность реализации права на обращение в арбитражный суд в зависимости от соблюдения претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора установлена нормой, содержащейся в части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования, либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

Таким образом, временное ограничение права на обращение за судебной защитой в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора допускается только в том случае, если такой порядок прямо установлен федеральным законом или предусмотрен договором.

Законом досудебный порядок урегулирования спора при предъявлении иска о признании соглашения о переводе долга незаключенным не установлен.

Установление претензионного порядка в договоре предполагает формулирование определенной процедуры, то есть порядка совершения конкретных действий до обращения в суд, и должно содержать указание на то, в какие сроки, кем и кому (в какое подразделение, службу) должна направляться претензия, с приложением каких документов, каким органом должна рассматриваться.

Соглашение о претензионном порядке урегулирования спора должно не только содержать указание на претензионный порядок урегулирования спора, но и устанавливать некоторые сроки, в том числе сроки предъявления претензии.

Пункты 11 соглашений N1, N2 от 05.04.2011, содержащие указание на необходимость разрешения споров путем переговоров, не свидетельствуют о согласовании процедуры претензионного (досудебного) порядка рассмотрения спора. Из буквального толкования соглашения N1, N2 от 05.04.2011 не следует, что стороны установили требования к форме претензии, порядку и срокам ее предъявления.

При отсутствии конкретных указаний само по себе условие о разрешении споров путем переговоров, или просто указание на претензионный порядок не может быть признано содержащим требование об обязательном претензионном порядке урегулирования спора.

Кроме того, требования о признании договора незаключенным носит внедоговорной характер и направлено на устранение возможности применения в отношениях сторон условий данного договора. Следовательно, досудебный порядок урегулирования споров, установленный договором, не может применяться к требованию о признании данного договора незаключенным.

Указание в решении суда на договор N37/05 от 23.05.2012 следует рассматривать как опечатку, порядок исправления которой определен статьей 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Наличие данной опечатки не привело к принятию неправильного судебного акта, в связи с чем, не может являться основанием для отмены решения суда.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений применения норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, которые могут служить основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не усматривается.

Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.12.2012 по делу NА32-10333/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

     Председательствующий
Б.Т.Чотчаев
Судьи
О.А.Еремина
С.А.Кузнецов

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: 15АП-1880/2013
А32-10333/2012
Принявший орган: Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
Дата принятия: 08 мая 2013

Поиск в тексте