ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 29 мая 2013 года Дело N А66-8559/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2013 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Носач Е.В. и Романовой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Вересовой А.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Экспортно-импортная компания» Графской М.Б. по доверенности от 18.11.2010, от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери Аваева Д.В. по доверенности от 15.04.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Экспортно-импортная компания» на решение Арбитражного суда Тверской области от 19 февраля 2013 года по делу N А66-8559/2011 (судья Рощупкин В.А.),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Экспортно-импортная компания» (ОГРН 1026900575371; далее - ООО «Экспортно-импортная компания», Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (ОГРН 1036900087806; далее - Департамент) о внесении изменений в пункт 1.2 договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 16.06.2010 N 73 в части цены объекта путем установления ее в размере 9 500 000 руб. без НДС, а также об исключении из текста данного договора абзацев 2 и 3 пункта 1.2, пункта 2.4 договора (с учетом уточнения исковых требований).

Определением суда от 23 мая 2012 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Крантиков Сергей Петрович (далее - ИП Крантиков С.П.).

Определением суда от 13 сентября 2012 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы N 10 по Тверской области.

Решением суда от 19 февраля 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Общество с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, исковые требования удовлетворить. Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Общество полагает, что на момент подписания договора от 16.06.2010 рыночная стоимость объекта не соответствовала стоимости, определенной в 2009 году. Отчет N 237/09 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный независимым оценщиком ИП Крантиковым С.П., не соответствует требованиям законодательства, недостоверен, и как следствие, существенное условие договора о цене объекта продавцом определено с нарушением действующего законодательства. Основанием для внесения изменений в договор купли-продажи на основании решения суда является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и существенное нарушение договора Департаментом. Существенное изменение обстоятельств заключается в том, что при заключении договора, основываясь на недостоверном отчете, стороны исходили из цены в 22 млн. руб., фактическая рыночная стоимость объекта составляет 9,5 млн. руб. Существенное нарушение договора Департаментом заключается в том, что продавец определил цену объекта купли-продажи на основании недостоверного отчета, не соответствующего требованиям законодательства, федеральным стандартам оценки.

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал изложенные в жалобе доводы.

Департамент в отзыве и представитель в судебном заседании просят апелляционную коллегию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «Экспортно-импортная компания» являлось арендатором недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 560,3 кв.м с кадастровым номером 69:40:04:00:096:0020:1/002389/37:10002/А, на основании договора аренды нежилого помещения от 01.12.2007 N 3948.

16.06.2010 Обществом (покупатель) и Департаментом (продавец) заключен договор N 73 купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке), в соответствии с условиями которого продавец продает в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта, а покупатель покупает на условиях, изложенных в настоящем договоре, нежилое помещение общей площадью 560,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:04:00:096:0020:1/002389/37:10002/А, согласно технического паспорта, составленного ФГУП «Ростехинвентаризация», находящееся по адресу: г. Тверь, Волоколамский пр-т, д. 12.

Указанный договор заключался в порядке, предусмотренном положениями статей 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

На основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ названные в этой законодательной норме субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие установленным требованиям, пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого недвижимого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Согласно пункту 1 части 3 статьи 9 этого Федерального закона обеспечение заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества возложено на уполномоченный орган при получении им заявления от названного субъекта о реализации им права на приобретение арендуемого имущества.

Пунктом 1.2 договора от 16.06.2010 N 73 установлено, что согласно отчету N 237/09 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности независимым оценщиком ИП Крантиковым С.П. на дату 16.12.2009, рыночная стоимость объекта составляет 22 198 000 руб. (в том числе налог на добавленную стоимость (далее - НДС) 3 386 135 руб. 59 коп.). Сумма, подлежащая уплате в бюджет города Твери, составляет 18 811 864 руб. 41 коп. Покупатель, являясь налоговым агентом в соответствии с пунктом 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации, самостоятельно определяет налоговую базу по НДС, исчисляет, удерживает и перечисляет данный налог в установленном порядке по месту своей регистрации в налоговом органе.

В соответствии с пунктом 2.1 договора купли-продажи оплата цены нежилого помещения в бюджет города производится покупателем в рассрочку, в течение пяти лет с даты подписания настоящего договора в соответствии с графиком, являющимся приложением N 2 к договору.

Согласно пункту 2.4 договора НДС покупатель перечисляет отдельным платежным поручением в установленном порядке в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации по месту своей регистрации в налоговом органе.

15.07.2010 стороны обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода прав на указанное нежилое помещение на основании договора от 16.06.2010 N 73 купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке).

Уведомлением от 13.08.2010 N 09-09/1198 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (далее - Управление Росреестра) уведомило стороны о приостановлении регистрационных действий в отношении указанного объекта, указав, что по данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на данный объект недвижимого имущества зарегистрировано право хозяйственного ведения муниципального предприятия «Производственное жилищно-ремонтное эксплуатационное управление Центрального района города Твери» (далее - МП «ПЖРЭУ Центрального района г. Твери»), в отношении которого решением Арбитражного суда Тверской области от 16.06.2005 по делу NА66-14475/2004 открыто конкурсного производство, и предположительно, данный объект может быть включен в конкурсную массу должника.

Сообщением от 10.09.2010 N 09-09/1549 Управление Росреестра отказало в государственной регистрации перехода права на указанный объект недвижимости, указав в качестве основания, что исходя из содержания представленных на государственную регистрацию документов и в силу положений пункта 2 статьи 126, пункта 1 статьи 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» муниципальное образование г.Тверь было не вправе распоряжаться данным объектом недвижимого имущества.

Стороны заключили дополнительное соглашение от 01.10.2010 к договору от 16.06.2010 N 73, в котором определили предусмотренный графиком срок оплаты приостановить до момента устранения причин, препятствующих государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. Кроме того, стороны установили, что после устранения причин, препятствующих государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество стороны заключают дополнительное соглашение об уточнении графика оплаты в рассрочку по договору.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 14.03.2011 по делу N А66-9832/2010 удовлетворены требования Департамента к МП «ПЖРЭУ Центрального района г. Твери» о признании зарегистрированного права хозяйственного ведения МП «ПЖРЭУ Центрального района г. Твери» на нежилое помещение общей площадью 560,3 кв.м, расположенное по адресу: г.Тверь, Волоколамский пр-т, д.12, кадастровый номер 69:40:04:00:096:0020:1/002389/37:10002/А (регистрационная запись в ЕГРП N 69-01/40-41/2000-0532), отсутствующим.

Истец, основываясь на том, что на момент подписания договора от 16.06.2010 N 73 рыночная стоимость объекта не соответствовала стоимости, определенной в 2009 году, и, ссылаясь на пункт 12 статьи 146, статью 167 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обратился к Департаменту с предложением о заключении дополнительного соглашения к договору от 16.06.2010 N 73 (т.1, л.31-34), согласно которому вносятся изменения в пункт 1.2 договора путем определения стоимости объекта недвижимости в сумме 9 126 000 руб. (в соответствии с отчетом N 18/05-2010, составленным обществом с ограниченной ответственностью «Агентство Профессиональной Оценки» (далее - ООО «Агентство Профессиональной Оценки») на основании заключенного с истцом договора (т.1, л.38-73), а также исключаются из договора абзацы 2, 3 пункта 1.2, пункт 2.4 договора в части НДС (т.1, л.34).

Письмом от 12.07.2011 N 4602 Департамент уведомил истца об отсутствии оснований для внесения изменений в договор купли-продажи от 16.06.2010 N 73, и сообщил, что направленное в его адрес дополнительное соглашение подписано быть не может.

Поскольку Департамент отказался от внесения изменений в договор от 16.06.2010 N 73 купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке), истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, уточненным в ходе рассмотрения дела в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции признал заявленные истцом требования необоснованными.

Апелляционная коллегия считает решение суда законным и не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

В силу положений норм главы 29 ГК РФ, регулирующей вопросы оснований, порядка и последствий изменения и расторжения договора, вопрос о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами и его изменении должен решаться сторонами договора или в судебном порядке.

Из содержания пункта 2 статьи 450 и пункта 1 статьи 451 ГК РФ следует, что лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной (при этом существенность нарушения договора определяется судом или предопределяется законом).

В соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Недопустимость ограничения свободы договора, как основного начала гражданского законодательства (пункт 1 статьи 1 ГК РФ), распространяется также на случаи изменения договора.

По смыслу пункта 1 статьи 451 ГК РФ всякое обстоятельство, чтобы считаться существенным, должно обладать одновременно следующими свойствами: оно изменилось после того, как договор был заключен; стороны договора не содействовали его наступлению; стороны в момент заключения договора не могли разумно предвидеть наступление этих обстоятельств.

Между тем, в материалах настоящего дела отсутствуют данные о наступлении после совершения сделки действий или событий, повлекших существенное изменение обстоятельств, сопутствовавших заключению договора купли-продажи.

К таковым не может относиться представленный ответчиком отчет N 18/05-2010 об определении рыночной стоимости имущества, подготовленный ООО «Агентство Профессиональной Оценки» на основании договора с истцом, который в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" является документом, содержащим сведения, имеющие доказательственное значение.

Из содержания отчета нельзя также сделать вывод о том, что в отношении спорного объекта имело место существенное уменьшение цены ввиду непредвиденных обстоятельств, возникших уже после его продажи истцу, который в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Следует учитывать также, что по общему правилу статьи 451 ГК РФ следствием существенного изменения обстоятельств является расторжение договора.

Возможность вынести решение об изменении договора допускается лишь в случаях, когда будет установлено, что расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет за собой для обоих контрагентов ущерб, который значительно превышает затраты, необходимые для исполнения договора на указанных судом измененных условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

Принимая решение об изменении условий договора, суд обязывает сторону исполнять договор на условиях, заведомо для нее неприемлемых, ограничивает ответчика в свободе договора. Поэтому закон допускает изменение договора только в качестве исключительной меры воздействия.

Однако истцом не представлено доказательств наличия совокупности условий, предусмотренных в пункте 4 статьи 451 ГК РФ, необходимых для изменения условий договора по решению суда.

Обращаясь за судебной защитой, истец, по существу, оспаривает оценку спорного помещения, определившую стоимость последнего при продаже по договору купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 16.06.2010 N 73.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В абзаце 6 пункта 1 информационного письма N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

Таким образом, вопрос о достоверности произведенной оценки рыночной величины мог быть проверен в ходе рассмотрения преддоговорного спора по поводу заключаемой сделки по продаже спорного имущества.

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что в момент заключения договора между сторонами имелся спор о цене выкупаемого имущества, который был передан на рассмотрение суда.

Судом первой инстанции установлено, что покупатель подписал договор купли-продажи без протокола разногласий по условию о цене объекта.

После заключения договора оспаривание согласованной сторонами стоимости спорного помещения по мотиву недостоверности произведенной ранее оценки не допускается. Данный вывод подтверждается абзацем 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком".

Статьей 310 ГК РФ установлена недопустимость одностороннего изменения условий обязательства, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах, исходя из положений пункта 2 статьи 450 ГК РФ, суд первой инстанции не установил оснований для изменения договорного условия о цене, указанного в заключенном сторонами договоре.

С учетом изложенного, выводы суда первой инстанции об отказе в иске являются правильными.

Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

Рассматривая спор, суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, дал им надлежащую правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального права, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену судебного акта, допущено не было.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Тверской области от 19 февраля 2013 года следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 19 февраля 2013 года по делу N А66-8559/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Экспортно-импортная компания» - без удовлетворения.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка