ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 30 мая 2013 года Дело N А65-26683/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 23 мая 2013 года. В полном объеме постановление изготовлено 30 мая 2013 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Терентьева Е.А., Романенко С.Ш., при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузьминой А.В.,

рассмотрев 23 мая 2013 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 07 февраля 2013 года, принятое по делу N А65-26683/2012 (судья Андриянова Л.В.) по иску Общества с ограниченной ответственностью «Абажур», гор. Набережные Челны, (ОГРН 1061650066280, ИНН 1650150527) к 1. Обществу с ограниченной ответственностью «Камэнергоаудит», гор. Нижнекамск (ОГРН 1101651002056)

2. Калимуллиной Эльмире Наисовне (ОГРНИП 305165002200024), при участии третьих лиц:

- Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан,

- Общества с ограниченной ответственностью «Банковский долговой центр»,

- Отдела судебных приставов N 2 гор. Набережные Челны Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Татарстан, о признании недействительными торгов по продаже нежилых помещений 1 этажа, (N 3, 4), общей площадью 326,5 кв.м, назначение нежилое, находящиеся по адресу: гор. Набережные Челны, пр. Х.Туфана, д. 29 Г (14/05 Г), кадастровый номер 16:52:05 02 03:0062:0039:0001, организованные специализированной организацией ООО «Камэнергоаудит», состоявшихся 01 октября 2012 года по адресу: РТ, гор. Нижнекамск, пос. Красный Ключ, ул. Центральная, д. 5, при участии в судебном заседании:

от истца - Кузьмин П.Д., представитель по доверенности от 22.05.2013; Валиуллин Р.Ф., представитель по доверенности от 22.05.2013;

от ответчика Калимуллиной Эльмиры Наисовны - Беглова Г.З., представитель по доверенности от 18.04.2013;

от ответчика ООО «Камэнергоаудит» - не явились, извещены надлежащим образом,

от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом. Установил:

Истец - Общество с ограниченной ответственностью "Абажур" обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчикам - Обществу с ограниченной ответственностью "Камэнергоаудит", Обществу с ограниченной ответственностью "Акульчев" о признании недействительными торгов, организованных специализированной организацией ООО «Камэнергоаудит», состоявшихся 01 октября 2012 года по адресу: РТ, гор. Нижнекамск, пос. Красный Ключ, ул. Центральная, д. 5, по продаже нежилых помещений 1 этажа, (N 3, 4), общей площадью 326,5 кв.м, назначение нежилое, находящиеся по адресу: гор. Набережные Челны, пр. Х.Туфана, д. 29 Г(14/05 Г), кадастровый номер 16:52:05 02 03:0062:0039:0001, выигравшему лицу - ООО «Акульчев».

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26 октября 2011 года в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечены: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан, Общество с ограниченной ответственностью «Банковский долговой центр», Отдел судебных приставов N 2 гор. Набережные Челны.

Общество с ограниченной ответственностью «Акульчев» сменило наименование на Общество с ограниченной ответственностью «Июль плюс».

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22 ноября 2012 года суд в порядке статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заменил ненадлежащего ответчика Общество с ограниченной ответственностью «Июль плюс» на Калимуллину Эльмиру Наисовну.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07 февраля 2013 года исковые требования удовлетворены в полном объеме. Судом признаны недействительными торги по продаже нежилых помещений 1 этажа, (N 3, 4), общей площадью 326,5 кв.м, назначение нежилое, находящихся по адресу: гор. Набережные Челны, пр. Х. Туфана, д. 29 Г(14/05 Г), кадастровый номер 16:52:05 02 03:0062:0039:0001, организованные специализированной организацией ООО «Камэнергоаудит», состоявшиеся 01 октября 2012 года по адресу: РТ, гор. Нижнекамск, пос. Красный Ключ, ул. Центральная, д. 5. Также суд взыскал с Общества с ограниченной ответственностью "Камэнергоаудит" в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Абажур» государственную пошлину в размере 2 000 руб. С Калимуллиной Эльмиры Наисовны в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Абажур» взыскана государственная пошлина в размере 2 000 руб.

Заявитель - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан, не согласившись с принятым судебным актом, обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, поскольку решение суда является незаконным и необоснованным.

В обоснование доводов апелляционной жалобы третье лицо указывает, что в опубликованном информационном сообщении о проведении торгов в газете «Республика Татарстан» содержались все необходимые сведения, необходимые для организации и проведения торгов. Считает, что факт заключения договора по результатам торгов ранее, чем через десять дней со дня подписания протокола о результатах торгов, на основании которого осуществляется заключение договора, интересов истца не затрагивает и не может служить основанием для признания торгов недействительными.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2013 года апелляционная жалобы было оставлена без движения, заявителю было предложено устранить обстоятельства, послужившие основанием для оставления апелляционной жалобы без движения до 22 апреля 2013 года.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02 апреля 2013 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 25 апреля 2013 года на 12 час. 00 мин.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2013 года рассмотрение апелляционной жалобы было отложено на 23 мая 2013 года на 12 час. 30 мин.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения по доводам, изложенным в отзыве и в письменных пояснениях.

Представитель Калимуллиной Э.Н. поддержал апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан по основаниям, изложенным в письменных пояснениях.

Представители ответчика ООО «Камэнергоаудит» и третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательст

ва.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 06 апреля 2012 года Арбитражным судом Республики Татарстан по делу N А65-2271/2011 выдан исполнительный лист серия АС N 004824544, взыскателем по которому является - Общество с ограниченной ответственностью «Банковский долговой центр», должником - Общество с ограниченной ответственностью «Абажур», предметом исполнения является обращение взыскания на принадлежащие Обществу с ограниченной ответственностью «Абажур» и заложенные по договору об ипотеке нежилых помещений от 17 ноября 2008 года нежилые помещения 1 этажа (N 3, 4), общей площадью 326,5 кв.м, назначение: нежилое, находящиеся по адресу: Республика Татарстан, город Набережные Челны, проспект Хасана Туфана, дом 29 Г (14/05 Г), кадастровый номер 16:52:05 02 03:0062:0039:0001, установлена начальная продажная цена, с которой начинаются торги, в размере 13 000 104 руб., с учетом НДС. Сумма, вырученная от реализации заложенного имущества, должна быть направлена в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Банковский долговой центр» в счет погашения задолженности Общества с ограниченной ответственностью «Пласт» по кредитному договору N 0441 от 31 марта 2008 года.

Постановлением о передаче арестованного имущества на торги от 03 июля 2012 года судебный пристав-исполнитель Отдела судебных приставов N 2 гор. Набережные Челны отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Татарстан, рассмотрев материалы исполнительного производства от 31 мая 2012 года N 44554/12/56/16, возбужденного на основании исполнительного листа серия АС N 004824544 от 06 апреля 2012 года, передал на реализацию путем проведения публичных торгов в Росимущество следующее имущество: нежилое помещение 1 этажа (N 3, 4), общей площадью 326,5 кв.м, назначение: нежилое, находящиеся по адресу: Республика Татарстан, город Набережные Челны, проспект Хасана Туфана, дом 29 Г (14/05 Г), кадастровый номер 16:52:05 02 03:0062:0039:0001, стоимостью 13 000 104 руб.

01 сентября 2012 года в газете «Республика Татарстан» опубликовано сообщение о том, что специализированная организация Общество с ограниченной ответственностью «Камэнергоаудит», действующая на основании государственного контракта от 30 декабря 2011 года N 48, заключенного с Территориальным управлением Росимущества в Республике Татарстан, проводит торги, которые состоятся 01 октября 2012 года в 11.00 по адресу: РТ, гор. Нижнекамск, пос. Красный Ключ, ул. Центральная, д. 5. Кроме прочих, в извещении указан лот N 1104: нежил. помещ. 1 этажа (N 1.1а2.6): 2 этажа литер Д и помещ. пристроя (N 7) - литер Д, 680,1 кв.м, РТ, гор. Наб.Челны, пр. Х.Туфана 29 Г (14/15г) - этажа 326,5 кв.м, РТ, Наб.Челны, пр. Х.Туфана, 29 Г (14/05г) - 13 000 104 руб.

01 октября 2012 года Специализированная организация ООО «Камэнергоаудит» (организатор торгов) и Калимуллина Э.И. (победитель торгов) подписали протокол N 3 о результатах торгов по продаже арестованного имущества, в соответствии с которым победитель торгов обязался принять и оплатить имущество: лот N 1105 нежилое помещение 1 этажа (N 3, 4), общей площадью 326,5 кв.м, назначение: нежилое, находящиеся по адресу: Республика Татарстан, город Набережные Челны, проспект Хасана Туфана, дом 29 Г (14/05 Г).

08 октября 2012 года между Специализированной организацией ООО «Камэнергоаудит» (организатор торгов) и Калимуллиной Э.И. (покупатель) подписан договор купли-продажи арестованного имущества, в соответствии с которым продавец передает в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество: нежилое помещение 1 этажа (N 3, 4), общей площадью 326,5 кв.м, кадастровый номер 16:52:05 02 03:0062:0039:0001, находящиеся по адресу: Республика Татарстан, город Набережные Челны, проспект Хасана Туфана, дом 29 Г.

Полагая, что торги 01 октября 2011 года проведены с нарушением правил, установленных законом, а именно нарушена процедура опубликования извещения, истец обратился с иском в суд.

Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал следующее.

На момент проведения торгов истец являлся собственником реализуемого имущества и одновременно должником в исполнительном производстве, в связи с чем был заинтересован в реализации имущества по более высокой цене.

Согласно пункту 3 статьи 87 Федерального закона от 02 октября 2007 года N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» реализация недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.

Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, названным Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации (п. 2 ст. 90 указанного Закона).

В силу пункта 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, порядок организации и проведения торгов определен в статьях 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации с особенностями, установленными Законом об исполнительном производстве и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с пунктом 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать, во всяком случае, сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Отсутствие в извещении о торгах данных сведений является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица (пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2005 года N 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства»).

Пунктом 3 статьи 57 Закона об ипотеке предусмотрено, что в извещении указываются только дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Вместе с тем согласно пункту 2 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство состоит из Гражданского кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов. Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому кодексу.

При таких условиях извещение о спорных торгах должно было содержать все сведения предусмотренные пунктом 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 4 статьи 57 Закона об ипотеке лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах.

В опубликованном информационном сообщении о проведении торгов в газете «Республика Татарстан» в нарушение пункта 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 57 Закона об ипотеке не указаны сведения о форме проведения торгов, не разъяснен порядок проведения торгов, в том числе порядок оформления участия в торгах, порядок определения лица, выигравшего торги, порядок внесения задатка и его размер.

В извещении кроме прочих указан лот N 1104: нежил. помещ. 1 этажа (N 1.1а2.6): 2 этажа литер Д и помещ. пристроя (N 7) - литер Д, 680,1 кв.м, РТ, гор. Наб. Челны, пр. Х. Туфана 29г (14/15г) - этажа 326,5 кв.м, РТ, Наб. Челны, пр. Х. Туфана, 29г (14/05г) - 13 000 104 руб., тогда как по результатом торгов подписан протокол и заключен договор предметом, которого является купля-продажа лот N 1105 нежилое помещение 1 этажа (N 3, 4), общей площадью 326,5 кв.м, назначение: нежилое, находящиеся по адресу: Республика Татарстан, город Набережные Челны, проспект Хасана Туфана, дом 29 Г (14/05 Г).

В соответствии пунктом 1.3. договора купли-продажи арестованного имущества от 08 октября 2012 года имущество обременено правом аренды на основании договора аренды недвижимого имущества N 2-ГРФ от 03 марта 2008 года, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08 апреля 2008 года сделана запись регистрации N 16-16-30/010/2008-555. При этом, в извещении о торгах сведений об обременении имущества правом аренды не указано.

Кроме того, как усматривается из публикации о торгах, по объектам недвижимости, кроме указания о том, что они являются нежилыми помещениями, общей цены и общей площади, иных характеризующих их сведений не содержалось; в извещении отсутствовали сведения о площади каждого объекта, их назначении, сведения о правах на земельные участки, находящиеся под ними, не было указано, что реализуется залоговое имущество.

Поскольку размещение информации преследует цель привлечения более широкого круга потенциальных покупателей, желающих приобрести реализуемые объекты недвижимости с публичных торгов, суд первой инстанции сослался на положения статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации об определении предмета в договоре продажи недвижимости. Данная норма предусматривает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны сведения, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Таким образом, у потенциальных участников торгов отсутствовала достоверная информация о реализуемом имуществе, что могло повлечь ограничение круга возможных участников торгов.

Информация о проведении торгов, сообщенная с нарушением установленного порядка, уменьшает возможность участия в торгах потенциальных покупателей и, следовательно, влияет на формирование цены реализации имущества (пункт 2 Обзора практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2005 года N 101).

В соответствии с частью 11 статьи 89 Закона N 229-ФЗ не допускается заключение договора по результатам торгов ранее, чем через десять дней со дня подписания протокола, на основании которого осуществляется заключение договора, а в случае, если предусмотрено размещение указанного протокола на сайте в сети Интернет, - не ранее чем через десять дней со дня размещения.

Протокол о результатах торгов по продаже арестованного имущества датирован 01 октября 2012 года, тогда как договор купли-продажи имущества заключен 08 октября 2012 года, что является нарушением порядка проведения торгов.

В связи с изложенным, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что публикация извещения о проведении торгов в нарушение требований статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона об ипотеке не содержала сведений о форме проведения торгов, в извещении не разъяснен порядок проведения торгов, в том числе порядок оформления участия в торгах, порядок определения лица, выигравшего торги и порядок внесения задатка и его размер, в публикации о торгах, по объектам недвижимости, кроме указания о том, что они являются нежилыми помещениями, и общей цены и общей площади, иных характеризующих их сведений не сообщено, отсутствуют сведения о площади каждого объекта, их назначении, сведения о правах на земельные участки, находящиеся под ними, не указано, что реализуется залоговое имущество, в извещении спорное имущество обозначено лотом N 1104, тогда как по итогам торгов заключен договор купли-продажи спорного имущества по лоту N 1105, что уменьшает возможность участия в торгах потенциальных покупателей и, следовательно, влияет на формирование цены реализации имущества.

Между тем, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции не было учтено следующее.

В соответствии с пункту 3 статьи 78 Федерального закона "Об исполнительном производстве" заложенное имущество, взыскание на которое обращается для удовлетворения требований залогодержателя, реализуется в порядке, установленном Федеральным законом "Об исполнительном производстве", с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

Согласно пункту 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание (по решению суда), осуществляется в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

Порядок проведения публичных торгов заложенного имущества в ходе исполнительного производства определен статьей 57 Закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".