ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 июля 2013 года Дело N А73-15257/2012

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2013 года. Полный текст постановления изготовлен 18 июля 2013 года. Шестой арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Головниной Е.Н. судей Козловой Т.Д., Михайловой А.И. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликом Е.С. в судебном заседании участвовали: от истца: Гапченко Д.С., доверенность от 11.12.2012 от ответчика: Чуйко Е.Г., доверенность от 18.06.2013; Чуйко С.Е., руководитель рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

муниципального образования городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре» в лице администрации города Комсомольска-на-Амуре» на решение от 04 апреля 2013 года

по делу NА73-15257/2012

Арбитражного суда Хабаровского края принятое судьей Захаренко Е.Н.

по иску муниципального образования городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре» в лице администрации города Комсомольска-на-Амуре»

к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Электроавтоматика» о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку оплаты

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре» в лице администрации города Комсомольск-на-Амуре ОГРН 1032700030373 (далее - Администрация, истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Электроавтоматика» г.Комсомольск-на-Амуре Хабаровского края, ОГРН 1022700520754 (далее - Общество, ответчик) с иском, уточненным в порядке ст.49 АПК РФ, о взыскании 599 066,27 руб., из которых:

- 488 884,49 руб. - сумма задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в период с 01.07.2011 по 13.09.2012 по договору от 25.02.2009 N2934/3;

- 110 181,78 руб. - пени за просрочку оплаты по указанному договору, начисленные за период с 15.03.2010 по 26.10.2012.

Решением арбитражного суда от 04.04.2013 в удовлетворении иска отказано. Арбитражный суд пришел к выводу о необоснованности определения истцом размера арендой платы на основании постановления Правительства Хабаровского края от 30.12.2009 N411-пр (далее - Постановление N411-пр) и применимости в этих целях постановления Правительства Хабаровского края от 30.11.2007 N227-пр (далее - Постановление N227-пр); признал в этой связи, с учетом осуществленных ответчиком оплат, задолженность у него по договору (в части долга и в части пени) отсутствующей.

В апелляционной жалобе Администрация просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. Считает неверными выводы суда о завышении размера арендной платы и необоснованности осуществления расчета по Постановлению N411-пр; о необходимости применять согласованный договором порядок начисления, основанный на Постановлении N227-пр. Ссылается на п.3 Постановления N411-пр, согласно которому по действующим на дату вступления в силу этого постановления договорам аренды плата по ним производится согласно постановлению N227-пр, за исключением случаев, когда арендная плата рассчитывалась на основе кадастровой стоимости земельного участка. Отмечает, что утвержденное Постановлением N411-пр положение подлежит применению на территории городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» с 01.01.2010 (п.2 постановления). Поскольку по договору аренды от 25.02.2009 N2934/3 расчет арендной платы с момента его заключения производился на основании кадастровой стоимости земельного участка, а переданный по договору участок относился к числу тех, государственная собственность на которые не разграничена, полагает обоснованным применение при расчета арендной платы порядка расчета, утвержденного Постановлением N411-пр.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество просит решение оставить без изменения. Считает в решении правильно указанным на то, что Постановление N411-пр полностью меняет методику расчета арендной платы за землю; такое изменение возможно только по правилам п.1 ст.450 ГК РФ - данная правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ. В спорном случае соглашение сторон отсутствует.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Администрации настаивал на отмене решения и удовлетворении иска по приведенным в апелляционной жалобе доводам. Представители Общества настаивали на оставлении без изменения решения, которое считают законным и обоснованным. Участники процесса при ответах на вопросы суда пояснили, что спор по поводу начислений и оплат касается 2012 года, по состоянию на 01.01.2012 задолженность отсутствует - все начисления за 2011 год и оплачены арендатором (имела место лишь просрочка уплаты).

Проверив законность решения от 04.04.2013, с учетом доводов апелляционной жалобы, отзыва на нее и выступлений участников процесса, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Согласно материалам дела на основании распоряжения Администрации от 25.01.2008 N214-ра заключен договор аренды земельного участка от 25.02.2009 N2934/3, по условиям которого Администрация (арендодатель) предоставила Обществу (арендатор) в аренду на срок с 25.01.2008 по 01.01.2013 земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 27:22:03 04 02:2 площадью 3 937,2 кв.м, расположенный по адресу: Хабаровский край, г.Комсомольск-на-Амуре, ул.Комсомольская,68 литер А, с целью использования объекта торговли - нежилого здания. В разделе 3 договора согласованы условия об арендной плате - она вносится ежеквартально (до 15 марта, 15мая, 15 августа и 15 ноября), ее размер стороны определили в приложении N3 к договору.

Актом от 25.01.2008 оформлена передача земельного участка арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 18.03.2009, о чем проставлена отметка на тексте договора.

Земельный участок 13.09.2012 зарегистрирован на праве собственности за Обществом на основании договора купли-продажи (свидетельство о государственной регистрации права 27-АВ 625608).

Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязанностей арендатора в части своевременного внесения арендных платежей за период нахождения участка в аренде, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

При рассмотрении дела установлено, что спорным в рамках настоящего иска является вопрос о правомерности применения истцом Постановления N411-пр с целью расчета размера платы по заключенному сторонами договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена. Разрешая спор в указанной части, апелляционный суд исходит из следующего.

Как указывалось выше, расчет арендной платы по заключенному сторонами договору стороны привели в приложении N3 к нему. В этом приложении стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по формуле расчета, в которой учитываются и перемножаются для определения годовой арендной платы следующие показатели: площадь земельного участка, кадастровая стоимость земельного участка, процент от кадастровой стоимости в текущем году (зависящий от разрешенного использования).

Данная методика соответствует установленной Постановлением N227-пр, которым утверждено положение об определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края (с учетом постановления администрации города Комсомольска-на-Амуре от 20.12.2007 N87-па в редакции постановления этого же органа от 11.03.2009 N41-па). Постановление N227-пр действовало на дату заключения договора и не отменено до настоящего времени.

Вместе с этим с 11.01.2010 вступило в действие Постановление N411-пр, утвердившее иное положение об определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края. В п.3 этого Постановления (в редакции постановления от 21.07.2011) установлено, что по действующим на дату вступления в силу настоящего постановления договорам аренды земельных участков расчет арендной платы за использование земельных участков до 01 января 2014 года производится согласно Постановлению N227-пр, за исключением случаев, когда арендная плата рассчитывалась на основе кадастровой стоимости земельного участка.

Как указано выше, договор, на основании которого возник спор, предусматривает расчет арендной платы на основе кадастровой стоимости земельного участка.

Указанное, по мнению истца, является достаточным основанием для применения Постановления N411-пр при расчете арендной платы по соответствующему договору. Ответчик, возражая против иска, считает невозможным применение нового расчета без внесения изменений в договор в порядке ст.450 ГК РФ.

В п.4 ст.22 Земельного кодекса РФ (далее - Земельный кодекс) установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

При этом в силу п.3 ст.65 Земельного кодекса стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком. По общему правилу п.10 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Закон N137-ФЗ) Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

При этом договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном п.3 ст.65 Земельного кодекса.

В настоящем деле увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением Администрацией методики ее определения в одностороннем порядке, а именно: из формулы исключен процент кадастровой стоимости и введен новый коэффициент вида разрешенного использования (Квз).

Между тем, поскольку при заключении договора аренды от 25.02.2009 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, эта методика стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном п.1 ст.452 ГК РФ.

В п.3.4 договора аренды от 25.02.2009 содержится условие о том, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом и не чаще одного раза в год при изменении базового размера арендной платы. В примечаниях к приложению N3 к договору указано - расчет арендной платы пересоставляется при централизованном изменении оценочных зон, размера нормативной цены земли (кадастровой стоимости земельного участка), базовых ставок арендной платы по решению органа государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления.

Данные условия, с учетом согласованного сторонами договора аренды определенного формирования платы, означают то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.

Поскольку положения договора аренды от 25.02.2009 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие правительством Хабаровского края Постановления N411-пр (которое не является нормативным правовым актом, непосредственно регулирующим отношения, возникшие на основании договора аренды от 25.02.2009 N2934/3) само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который (способ) подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Изменений в договор аренды в части условий о применимой методике расчета стороны не вносили.

Таким образом, одностороннее изменение Администрацией методики определения арендной платы произведено в нарушение условий договора от 25.02.2009.

Данное изменение, выразившееся в применении нового коэффициента в расчете, привело к существенному увеличению размера арендной платы в сравнении с размером, исчисленным по согласованной сторонами методике.

Расчет, составленный по Постановлению N411-пр за 2011 год, меньше расчета по этому же Постановлению за 2012 год практически в три раза. Это увеличение обусловлено применением в 2011 году значения Квз, установленного на уровне субъекта РФ (постановлением Правительства Хабаровского края от 29.11.2010 N337-пр), а в 2012 году - органом местного самоуправления (постановлением администрации города Комсомольска-на-Амуре от 23.01.2012 N157-па).

Такое увеличение размера арендной платы не отвечает закрепленному постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N582 принципу предсказуемости размера арендной платы при аренде публичных земель и нарушает разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности.

В этой связи арбитражный суд первой инстанции сделал правильный вывод о необоснованности расчета истцом размера арендной платы по договору от 25.02.2009 на основании постановления N411-пр.

Приведенный выше подход к вопросу о возможности изменения условий договора о размере арендной платы в одностороннем порядке приведен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.07.2011 N1709/11.

Поскольку произведенные ответчиком платежи покрывают задолженность, рассчитанную в соответствии с Постановлением N227-пр, с учетом пени за просрочку платежа (в том числе по данным расчета, составленного на основании Постановления N227-пр истцом), отказ в иске правомерен.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению на основании сделанных выше выводов.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 04 апреля 2013 года по делу NА73-15257/2012 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка