СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА КАБАРДИНО-БАЛКАРСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 июля 2010 года Дело N 33-824/2010
21 июля 2010 г. г. Нальчик
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:
председательствующего Макоева А.А.
судей: Созаевой С.А. и Жернового Е.И.,
при секретаре Бжаховой С.С.
с участием Тохаевой З.А., представителя Местной Администрации г.о. Нальчик Кульчаевой Л.Р., представителя ООО «Ион» Матвиенко А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Созаевой С.А. дело по иску Тохаевой Зои Ануаровны к Местной администрации городского округа Нальчик и Обществу с ограниченной ответственностью «Ион» о признании недействительным постановления и.о. главы Местной администрации г.о.Нальчик о предоставлении земельного участка и отмене выданного Местной администрацией г.о.Нальчик Обществу с ограниченной ответственностью «Ион» разрешения на строительство двухэтажного здания магазина,
по кассационной жалобе Тохаевой З.А. на решение Нальчикского городского суда КБР от 24 июня 2010 г.
у с т а н о в и л а:
Тохаева З.А. обратилась в суд с иском к Местной администрации городского округа Нальчик и Обществу с ограниченной ответственностью «Ион» о признании недействительным постановления и.о. Главы Местной администрации г.о.Нальчик №17 от 15.01.2009г. о предоставлении ООО «Ион» земельного участка площадью 300 кв.м. по адресу: ..., и отменить выданное Местной администрацией г.о.Нальчик ООО «Ион» разрешение от 29.09.2009г. на строительство двухэтажного здания магазина, площадью застройки 228,87 кв.м., мотивируя свои требования следующим. Она является собственником квартиры в жилом доме Номер обезличен по ... в г.Нальчике. В соответствии с ч.1 ст.36 ЖК РФ и ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004г. «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», считает, что земельный участок, на котором расположен дом, является общей долевой собственностью собственников помещений в вышеуказанном жилом доме. Как следует из генерального плана на дом, под его строительство дома и техническое обслуживание был выделен земельный участок, размером 3663,3 кв.м., то есть произведено его формирование. Однако в нарушение права собственников помещений жилого дома на владение, пользование и распоряжение их собственностью, оспариваемым постановлением и.о. Главы Местной администрации г.о. Нальчик, часть земельного участка передана ООО «Ион» на праве аренды, сроком до 01.02.2016г. При выделении земельного участка ООО «Ион» нарушены также положения ст.30 ЗК РФ о порядке предоставления муниципальных земель для строительства: население города не было надлежаще информировано о выделе земельного участка, не проведены торги.
Истица ссылается также на то, что строительство двухэтажного здания на земельном участке, непосредственно прилегающем к 16-этажному дому, приведет к необратимым последствиям для сейсмостойкости здания, может повлечь человеческие жертвы в случае природных и техногенных катастроф. Грубейшим образом нарушены противопожарные нормы в части обеспечения возможности проезда пожарной техники к дому. По территории спорного земельного участка проходят инженерные коммуникации, высоковольтный кабель, которые могут быть повреждены при производстве строительных работ.
В судебном заседании истица Тохаева З.А. поддержала свои исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Представитель местной администрации г.о. Нальчик Хашхожева Ф.А., действующая по доверенности №03 от 11.01.2010г., исковые требования Тохаевой З.А. не признала, полагая их необоснованными, просила отказать Тохаевой З.А. в удовлетворении ее требований за пропуском ею предусмотренного ст.256 ГПК РФ трехмесячного срока обращения в суд.
Представитель ООО «Ион» Матвиенко А.В., действующая на основании доверенности №2 от 23.07.2009г., исковые требования Тохаевой З.А. также не признала.
Руководитель Управления архитектуры и градостроительства г.Нальчика Нагоев А.А., также считал заявленный Тохаевой З.А. иск необоснованным.
Решением Нальчикского городского суда КБР от 24 июня 2010 года в удовлетворении иска Тохаевой Зои Ануаровны к Местной администрации городского округа Нальчик и обществу с ограниченной ответственностью «Ион» о признании недействительным постановления и.о. Главы Местной администрации г.о.Нальчика о предоставлении земельного участка и отмене выданного Местной администрацией г.о.Нальчик Обществу с ограниченной ответственностью «Ион» разрешения на строительство двухэтажного здания магазина, отказано.
В кассационной жалобе на данное решение Тохаева З.А. просит его отменить и направить дело на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей или вынести по делу новое решение об удовлетворении ее требований, ссылаясь на то, что в нарушение п.3 ст.31 ЗК РФ земельный участок был выделен администрацией ООО «ИОН» без информирования населения, а размещение информации на стенде Управления архитектуры и градостроительства администрации г.Нальчика не является официальным информированием населения о возможном предоставлении земельного участка. 000 «ИОН» в нарушение подпункта 4 п.7 ст.51 ГК РФ не было получено и не представлено положительное заключение государственной экспертизы проектной документации здания магазина, а поэтому и разрешение на строительство не может быть признано законным.
В жалобе также указано на необоснованность выводов суда о том, что спорный земельный участок не входил в земельный участок, отведенный под застройку 16-этажного дома по ..., собственники многоэтажного дома не имеют на этот участок никаких прав. а поэтому администрация вправе была распорядиться им. Между тем, как следует из паспорта земельного участка, в 1983г. решением Нальчикского горисполкома за. №2266 согласно архитектурно-планировочного задания, утвержденного 27.06.1983 г. горисполкомом, под застройку жилого дома по ... был выделен в 1989 г. застройщику тресту «Каббалкпромстрой» в размере 3663,3 кв.м. Участок, выделенный ООО «ИОН», по мнению истицы, входит в состав этого земельного участка.
Судом также не учтено, что согласно ст. 16 «О введении в действие ЖК РФ», ст.36 ЖК РФ, ст.36 п. п. 2,7 ЗК РФ, а также постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 г. №10/22 собственники помещений в многоквартирном доме являются законными владельцами земельного участка выделенного под застройку дома, а собственник земли - публично-правовое образование, не вправе распоряжаться этой землей, в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Следовательно, Местная администрация г.о.Нальчик не имела права предоставлять в аренду и выделять под строительство 000 «ИОН» земельный участок без формирования соответствующего земельного участка и его границу жилого многоквартирного дома. При этом формирование участка не означает урезание частей участка, а представляет из себя составление и предоставление необходимых документов в соответствии с новыми требованиями закона для постановки его на кадастровый учет. Ответчиками не представлены доказательства суду, что земельный участок был выделен 000 «ИОН» не за счет участка застройки жилого дома, что это не повлекло уменьшение его размера и что администрация могла распорядиться земельным участком рядом с многоквартирным домом не в ущерб интересам жильцов без определения границ земельного участка под многоквартирным домом.
Кроме того, при строительстве магазина будут нарушены противопожарные нормы, что подтверждается заключением эксперта №23-10 ГУ «Судебно экспертного учреждения федеральной противопожарной службы, что в должной мере не учтено судом.
Надлежаще извещенный о времени и месте заседания суда кассационной инстанции, представитель Управления Архитектуры и градостроительства местной администрации г.о. Нальчик в суд не явился, в связи с чем дело рассмотрено в соответствии с ч.2 ст.354 ГПК РФ в его отсутствие.
Заслушав доклад судьи Созаевой С.А., выслушав Тохаеву З.А., поддержавшую доводы кассационной жалобы, возражения представителя Местной администрации г.Нальчика Кульчаевой Л.Р. по доверенности от 02.02.2010г., и представителя ООО «Ион» Матвиенко А.В., полагавших решение суда законным, изучив материалы дела, Судебная Коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью первой статьи 362 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В соответствии с п.2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Как следует из материалов дела, границы земельного участка, на котором расположен 16-этажный дом Номер обезличен по ..., не определены и государственный кадастровый учет данного земельного участка не проводился. В связи с этим и руководствуясь ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ суд пришел к выводу, что указанный земельный участок, в том числе и его спорная часть, не являются общей долевой собственностью собственников помещений в этом доме, является муниципальной собственностью и потому Местная администрация г.о. Нальчик вправе распоряжаться им.
Суд признал, что истица не доказала, что спорный участок является частью придомовой территории жилого дома, в котором она проживает. Указание в представленном истицей документе площади участка, выделенного в 1983г. под строительство жилого дома - 3663,3 кв.м., по мнению суда не означает, что вся эта площадь является придомовой территорией 16-этажного дома. Межевание земельного участка, на котором расположены жилые дома не производилось, обособленной, огражденной забором или другим образом, дворовой территории, данный 16-этажный дом не имеет. Таким образом, суду не представлены доказательства того, что территория земельного участка, предоставленного обществу «Ион», необходима для эксплуатации 16-этажного дома №40, либо относится к его придомовой территории.
Доводы Тохаевой З.А. о нарушении установленного законом порядка предоставления муниципальных земель для строительства суд также нашел необоснованными. Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в данном случае был полностью соблюден путем размещения соответствующего объявления на информационном стенде Управления архитектуры и градостроительства г.Нальчика, расположенной в общественном здании и общедоступном месте. Проект строительства объекта недвижимого имущества согласован со всеми службами. Представленное истицей заключение Судебно экспертного учреждения федеральной противопожарной службы, судом отвергнуто, так как данное заключение эксперта не привязано к объекту строительства 000 «Ион». В нем не учитывается соблюдение противопожарных норм в случае возведения магазина игрушек, не учитывается класс конструктивной пожарной опасности спроектированного здания магазина. Суд принял во внимание пояснения представителя 000 «Ион» о том, что минимальное расстояние от спроектированного здания магазина до 16-этажного дома составляет 8 метров. Доказательств иного суду не представлено. Требуемое по заключению эксперта, минимальное противопожарное расстояние от 16-этажного дома до жилых, общественных и административных зданий в виде 8 метров, в этом случае соблюдается. Согласно ответа Госпожарнадзора №1797 от 05.03.2010г. на обращение гендиректора 000 «Ион», расстояние от многоэтажного дома до объекта строительства соответствует требованиям ст.69 Федерального закона от 22.07.2008г. №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». Доводы истицы о том, что забор строительной площадки 000 «Ион» располагается на расстоянии лишь 4,5 метров от 16-этажного дома, суд не принял, как не относящиеся к существу спора.
В связи с изложенным суд пришел к выводу о законности оспариваемых ненормативных актов и отказал Тохаевой З.А. в иске.
Судебная коллегия не может согласиться с решением суда в связи со следующим.
Разрешая данное дело, Нальчикский городской суд полно и всесторонне исследовал все обстоятельства дела, однако выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, и допущена ошибка в применении норм материального права.
Согласно частям 1 и 7 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
В случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
В соответствии с частями 1и 5 ст.36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно пунктам 3,4,5 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, данный земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка, осуществляемого органами государственной власти или органами местного самоуправления по обращению с соответствующим заявлением о его формировании любого уполномоченного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме лица на основании решения общего собрания, и проведения его государственного кадастрового учета.
Вместе с тем в пунктах 66 - 68 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" определена следующая правовая позиция о правах на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, и способах защиты таких прав.
В постановлении Пленума указано: согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом). В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.
В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.
Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.
Из изложенного следует, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. Указанные лица имеют право на защиту своего владения установленными законом способами.
При рассмотрении спорных вопросов, связанных с границами такого земельного участка, обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.
Исходя из изложенного, применительно к рассматриваемому спору следует сделать следующие выводы.
Собственники многоквартирного жилого дома в ..., в том числе и истица по делу Тохаева З.А., на законных основаниях владеют и пользуются объектами, входящими в состав общего имущества этого дома: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (ч.1 ст.36 ЗК РФ). Местная администрация г.о.Нальчик не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под этим домом. Обязанность доказывания обстоятельств, связанных с границами земельного участка под домом, возложена на местную администрацию ..., которая должна была представить данные о том, в каких размерах и границах подлежит формированию земельный участок под указанными домами и не входит ли спорный участок, в его состав. Однако такие доказательства суду не представлены. Доводы ответчиков, что спорный участок не является частью придомовой территории жилых домов, голословны и не подтверждены относимыми и допустимыми доказательствами: схемами земельного участка, расчётами, планами участков с данными о смежных землевладельцев и их границами и так далее. Утверждение представителя ООО «Ион» о том, что расстояние от дома до планируемого здания магазина 8 метров, носит предположительный характер и не опровергает доводы истицы о том, что земельный участок под строительство магазина выделен за счёт придомовой территории жилых домов.
При изложенных обстоятельствах следует признать, что оспариваемые постановление Местной администрации г.Нальчика и разрешение, выданное ООО «Ион» на строительство магазина, приняты в нарушение названных выше норм земельного и жилищного законодательства и повлекли нарушение прав собственников многоквартирных жилых домов Номер обезличенНомер обезличен по .... В то же время собственники квартир этих домов, в том числе и истица, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
