СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА КАБАРДИНО-БАЛКАРСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 09 августа 2012 года Дело N 33-860/2012

9 августа 2012 года г. Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Пазовой Н.М.

судей Жернового Е.И. и Шомахова Р.Х.

при секретаре Геттуеве А.А.

с участием: представителей ООО «Нальчикский консервный завод» Эльмесова С.-Б.А. и Бажева А.А., Курдановой З.А., представителя Местной администрации городского округа Нальчик Таовой Э.Т. и представителя Управления архитектуры и градостроительства городского округа Нальчик Урусовой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Шомахова Р.Х. гражданское дело по иску ООО «Нальчикский консервный завод» к Курдановой Загуре Алиевне, Местной администрации городского округа Нальчик, ДУГИ Местной администрации г.о. Нальчик о признании договора аренды земельного участка незаключенным и сносе самовольно возведенных построек, иску Бечеловой Жанеты Владимировны, Елекова Заур-Бек Амирбековича и Эльмесова Султан-Бек Абуевича к Курдановой Загуре Алиевне, Местной администрации г.о. Нальчик, ДУГИ Местной администрации г.о. Нальчик о признании договора аренды земельного участка незаключенным, сносе самовольно возведенных построек, встречному иску Курдановой З.А. к ООО «Нальчикский консервный завод», Местной администрации г.о. Нальчик о признании недействительным ничтожным договора № от  ...  купли продажи земельного участка площадью 49887 кв.м., расположенного по адресу:  ... , в части продажи в составе названного земельного участка, принадлежащего Курдановой З.А. на праве аренды согласно договору аренды № от  ...  земельного участка площадью 79 кв.м.,

по апелляционным жалобам Курдановой З.А. и Местной администрации городского округа Нальчик на решение Нальчикского городского суда КБР от 8 июня 2012 года,

УСТАНОВИЛА:

ООО «Нальчикский консервный завод» обратилось в суд с иском к Курдановой З.А., Местной администрации городского округа Нальчик, ДУГИ Местной администрации г.о. Нальчик о признании договора аренды земельного участка от 24 сентября 2001 года № незаключенным и сносе самовольно возведенного строения в виде торгово-остановочного комплекса, расположенного по адресу:  ... , за счет Курдановой З.А.

Требования мотивированы тем, что на основании постановления Главы Администрации  ...  № от  ... , по договору купли-продажи земельного участка № от  ...  ООО «Нальчикский консервный завод» приобрело у МСУ «Центр приватизации муниципального имущества г.Нальчика» земельный участок, находившийся в муниципальной собственности, расположенный по адресу:  ... , площадью 49887 кв.м., кадастровый №:09:0103037:102, за 830 619 руб. Право собственности истца зарегистрировано в ЕГРП, с выдачей соответствующего свидетельства о государственной регистрации права собственности. Часть земельного участка, принадлежащего на праве собственности истцу, площадью 79 кв.м., была еще в 2001 году передана по договору аренды ответчице Курдановой З.А., на котором она возвела самовольное строение в виде торгово-остановочного комплекса, без оформления соответствующих разрешительных документов на осуществление строительства.

В исковом заявлении указано, что данное строение не узаконено, нарушает законные права истца по пользованию и распоряжению своей собственностью-земельным участком. Комплекс находится в непосредственной близости от проходной истца, препятствует свободному проезду транспорта, заезжающего на территорию завода и выезжающего с его территории, нет возможности организации стоянки служебного автотранспорта, а также транспорта лиц, приезжающих на завод. Оспариваемый договор не был зарегистрирован в установленном порядке, а потому он считается незаключенным и не порождает правовых последствий.

Граждане Бечелова Ж.В., Елков З.-Б.А., Эльмесов С.-Б.А. обратились в суд с иском к Курдановой З.А., Местной администрации г.о.Нальчик, ДУГИ Местной администрации г.о.Нальчик с теми же требованиями. Они мотивированы тем, что 19 апреля 2011 года ООО «НКЗ» заключило с ОАО «Российский сельскохозяйственный Банк» кредитный договор №, согласно условиям которого они получили кредитные средства на общую сумму 40000000 руб. В качестве обеспечения возврата кредитных средств по данному договору и иным кредитным договором, был заключен договор ипотеки (залога) недвижимости №.2 от  ...  (с дополнительным соглашением № от  ... ). В число заложенных объектов недвижимости вошел и указанный земельный участок. Заключены также и договора поручительства физических лиц (истцов). Наличие на данном земельном участке самовольного строения, а также его обременение договором аренды может повлечь расторжение договора ипотеки со стороны Банка, поскольку эти указанные обстоятельства являются существенными, влекут существенное снижение стоимости земельного участка, что снижает его реализационную стоимость в случае обращения взыскания на него. Данные обстоятельства также увеличивают риск того, что невыполнение Заемщиком своих обстоятельств перед Банком по кредитному договору, последнему придется для возмещения своих убытков также привлечь истцов к ответственности в виде солидарного взыскания задолженности.

Определением Нальчикского городского суда КБР от 26 декабря 2011 года данные гражданские дела соединены в одно производство (л.д.84).

Курданова З.А. обратилась со встречным иском к ООО «Нальчикский консервный завод» и Местной администрации г.о.Нальчик о признании недействительным (ничтожным) договора купли продажи земельного участка площадью 49887 кв.м., с кадастровым номером 07:09:0103037:102, расположенного по адресу:  ...  от  ...  №, в части продажи в составе указанного земельного участка, принадлежащего Курдановой З.А. на праве аренды по договору № от  ... , земельного участка, площадью 79 кв.м., с кадастровым номером 07:09:012511:0251 под торгово-остановочным комплексом.

Встречные требования мотивированы тем, что Распоряжением администрации г. Нальчика от  ...  № Курдановой З.А. разрешено проектирование и строительство торгово-остановочного комплекса взамен существующего киоска. Этим же распоряжением предписано заключить между Курдановой З.А. и Горземкомом г. Нальчик договор аренды земельного участка сроком на 25 лет. Во исполнение названного распоряжения. 24.04.2001 года был заключен договор аренды земельного участка и Курдановой З.А. предоставлен участок площадью 79 кв.м. Стороны в п.1.2 договора установили, что он вступает в силу с момента его регистрации в Нальчикском горземкоме. Договор зарегистрирован в Нальчикском горземкоме, на земельный участок выдан кадастровый план, определены его границы на местности и присвоен кадастровый номер 07:09:012511:0251. 27 апреля 2001 года было утверждено архитектурно-планировочное задание на проектирование торгово-остановочного взамен существующего киоска. В связи с наличием всей необходимой документации: технических условий № от  ... . заключения №н по отводу земельного участка под строительство от  ... , технических условий № от  ... , проектной документации в соответствии со ст.51 ГрК РФ  ...  ей было выдано указанное разрешение на выполнение строительно-монтажных работ №-н.  ...  был утвержден акт приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта непроизводственного назначения торгово-остановочного комплекса в  ... , взамен существующего киоска, общей площадью 24 кв.м. Таким образом, земельный участок предоставлен в установленном порядке, индивидуализирован, обязанности стороны исполняют надлежащим образом, с указанного периода истица вносит арендную плату, все условия по договор относительно целевого использования ею соблюдаются в полном объеме, каких либо претензий на сегодняшний день у арендатора нет. Доводы истца о том, что строение является самовольной постройкой, не соответствует действительности. При отчуждении обществу земельного участка с кадастровым номером 07:09:0103037:102, площадью 49887 кв.м., были нарушены права по пользованию и владению земельным участком, площадью 79 кв.м., с кадастровым номером 07:09:012511:0251.

В уточнение встречных требований Курданова З.А. указала, что поскольку спорный земельный участок, на котором находится торгово-остановочный комплекс, относится к землям общего пользования, а согласно п.12 ст. 85 ЗК РФ их приватизация запрещена, сделка по его отчуждению не соответствует императивным требованиям закона, в силу чего должна быть признана недействительной.

Решением Нальчикского городского суда КБР от 8 июня 2012 года постановлено: иск общества с ограниченной ответственностью «Нальчикский консервный завод» к Курдановой Загуре Алиевне, Местной администрации г.о.Нальчик, ДУГИ местной администрации г.о.Нальчик о признании договора аренды земельного участка незаключенным, сносе самовольно возведенных построек, удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка, заключенный между Горземкомом г. Нальчика и Курдановой З.А.  ...  №, незаключенным.

Обязать Курданову Загуру Алиевну снести самовольно возведенное строение в виде торгово-остановочного комплекса, расположенного на земельном участке по адресу:  ... , за свой счет.

В удовлетворении иска Бечеловой Ж.В., Елекова З.-Б.А., Эльмесова С.-Б.А., к Курдановой З.А., Местной администрации г.о. Нальчик, ДУГИ местной администрации г.о. Нальчик о признании договора аренды земельного участка незаключенным, сносе самовольно возведенных построек, отказать за необоснованностью.

В удовлетворении встречного иска Курдановой З.А. к ООО «НКЗ», Местной администрации г.о. Нальчик о признании недействительным, ничтожным договора № от  ...  купли продажи земельного участка площадью 49887 кв.м. с кадастровым номером 07:09:0103037;102, расположенного по адресу:  ... , в части продажи в составе названного земельного участка, принадлежащего Курдановой З.А. на праве аренды согласно договора аренды № от  ...  земельного участка площадью 79 кв.м. отказать за необоснованностью.

Взыскать с Курдановой З.А., Местной администрации г.о. Нальчик в пользу ООО «Нальчикский консервный завод» в солидарном порядке судебные расходы в размере 20000 рублей.

Не согласившись с данным решением, Курданова З.А. подала апелляционную жалобу, в которой просит судебный акт отменить, а производство по делу прекратить.

В жалобе указывается, что она является индивидуальным предпринимателем и это обстоятельство подтверждается свидетельством о внесении в ЕГРИП записи от  ... , и спорное строение, расположенное на арендуемом земельном участке используется ею в связи с осуществлением предпринимательской деятельности. Общество также является субъектом экономической деятельности и настоящий спор, в силу ч. 3 ст. 22 ГПК РФ и ст. 27 АПК РФ, отнесен к подведомственности арбитражных судов. Вопреки заявленному в письменном виде ходатайству о прекращении производства по делу, суд первой инстанции в нарушение норм процессуального права рассмотрел дело. После того, как такое ходатайство было представлено суду, в целях искусственного создания видимости правильной подсудности дела, определением от  ...  суд соединил в одно производство с рассматриваемым делом аналогичные исковые требования неких физических лиц - Бечеловой Ж.В., Елекова З.-Б.А., Эльмесова С-Б.А. Такое ходатайство было рассмотрено до рассмотрения ходатайства стороны ответчиков о прекращении производства по делу, которое было заявлено ранее, а также в отсутствие сведений о том, что оно находится в производстве Нальчикского городского суда, что принято кем-либо из судей к производству. У суда отсутствовали всякие основания к их объединению, поскольку указанные лица никакими вещными, либо иными правами в отношении предметов спора не обладали, и рассмотрение их некорректных требований в рамках данного дела никоем образом не способствовало правильному и своевременному рассмотрению и разрешению дела.

По мнению автора жалобы, эта ситуация создана искусственно с целью рассмотрения спора именно в городском суде, без обращения в арбитражный суд. Указывает, что данное определение вынесено судом незаконно, а дело рассмотрено в незаконном составе, с нарушением правил подведомственности.

Далее в жалобе повторяются обстоятельства, изложенные во встречном исковом заявлении и уточнении к нему.

Дополнительно указывается, что спорный земельный участок обозначен, как торгово-остановочный комплекс, а то, что таковое является местом общего пользования следует из содержания ст. 85 ЗК РФ. Даже если допустить, что суд посчитал недостаточными представленные доказательства, с учетом изложенных обстоятельств, ему следовало в целях объективного и правильного рассмотрения дела, действовать сообразно положениям ст. 56 ГПК РФ и п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от  ...  № «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» и предложить сторонам представить дополнительные доказательства.

Местная администрации г.о. Нальчик также не согласилась с решением суда и подала на него апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, а в удовлетворении заявленных требований отказать.

В суде апелляционной инстанции, представитель Местной администрации г.о. Нальчик уточнил свои требования и просил решение суда в части удовлетворения исковых требований ООО «Нальчикский консервный завод» отменить и производство по делу в этой части прекратить.

В жалобе повторяются обстоятельства передачи земельных участков ООО «Нальчикский консервный завод» и Курдановой З.А. и указывается, что земельный участок предоставлен Курдановой З.А. в установленном порядке, индивидуализирован, арендатором исполняются обязанности по внесению арендной платы, а потому Местная администрация не находит оснований для признания остановочного комплекса самовольной постройкой.

Кроме того, автор жалобы считает отказ в удовлетворении ходатайства о прекращении производства по делу необоснованным, поскольку Курданова З.А. является индивидуальным предпринимателем, собственником недвижимого имущества в виде торгового павильона, а земельный участок, общей площадью 79 кв.м. был закреплен на праве аренды для размещения торгового павильона.

Заслушав доклад судьи Шомахова Р.Х., изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в отсутствие надлежащим образом извещенных, но не явившихся в судебное заседание Бечеловой Ж.В., Елекова З-Б.А., представителей ОАО «Россельхозбанк» и ДУГИ Местной администрации городского округа Нальчик, выслушав поддержавших жалобы Курданову З.А., представителя Местной администрации городского округа Нальчик Таову Э.Т. и представителя Управления архитектуры и градостроительства городского округа Нальчик Урусову М.А., возражавших против удовлетворения жалоб представителей ООО «Нальчикский консервный завод» Эльмесова С.-Б.А. и Бажева А.А., Судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Основания для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке указаны в ст. 330 ГПК РФ, к которым относятся: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального или процессуального права (ч.1). Основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае являются: рассмотрение дела судом в незаконном составе; рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания; нарушение правил о языке, на котором ведется судебное производство; принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле; решение суда не подписано судьей или кем-либо из судей либо решение суда подписано не тем судьей или не теми судьями, которые входили в состав суда, рассматривавшего дело; отсутствие в деле протокола судебного заседания; нарушение правила о тайне совещания судей при принятии решения (ч.4).

Доводы ответчиков ФИО2 и Местной администрации г.о. Нальчик о подведомственности спора арбитражному суду в связи с наличием у Курдановой З.А. статуса индивидуального предпринимателя и того обстоятельства, что спорное строение, расположенное на арендуемом земельном участке используется ею в связи с осуществлением предпринимательской деятельности отвергнуты судом правомерно, поскольку из содержания договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 24 апреля 2001 года (л.д.93,94) не следует, что указанный договор заключался с Курдановой З.А. в качестве индивидуального предпринимателя.

Этого не следует также из иных материалов дела, в том числе; Распоряжения Главы администрации  ...  № от  ...  о разрешении на проектирование и строительство торгово-остановочного комплекса взамен существующего киоска, технических условий № от  ... . заключения №н по отводу земельного участка под строительство от 13.04.2001г., технических условий № от  ... , разрешении на выполнение строительно-монтажных работ №-н и Акта приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта непроизводственного назначения от  ... , утвержденного начальником Управления архитектуры и градостроительства 24 июня 2002 года.

Более того, наличие у гражданина статуса индивидуального предпринимателя не исключает возможность приобретения им прав и обязательств по гражданско-правовым договорам в качестве физического лица.

При указанных обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для прекращения производства по делу в связи с подведомственностью спора арбитражному суду, а соответственно, определение суда от 8 июня 2012 года об отказе в удовлетворении ходатайства о прекращении производства по делу, является обоснованным и не противоречит, как ошибочно указывают авторы жалоб, положениям ст. ст. 22, 134 и 220 ГПК РФ.

Доводы жалоб о том, что оспариваемый договор аренды был зарегистрирован в Нальчикском горземкоме согласно п. 1.2 договора, не может являться основанием для отмены решения суда о признании его незаключенным, по следующим основаниям.

В соответствии с требованиями п.3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Наличествующий в материалах дела договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 24 апреля 2001 года представляет собой заполненный типовой договор, в условиях которого прописан прежний порядок его регистрации в Нальчикском горземкоме.

Положения первой части ГК о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества применяются с учетом требований ст. 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", устанавливающей, что действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним применяется лишь до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Как обоснованно указал суд, на момент заключения договора аренды земельного участка сроком на 25 лет действовал вступивший в законную силу Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В силу ч.1 ст. 26 указанного закона (в ред. Федеральных законов от 05.03.2001 N 20-ФЗ, от 12.04.2001 N 36-ФЗ), право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

При этом, согласно ч.1 ст. 9 Закона, в той же редакции, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждение юстиции по регистрации прав) на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Во исполнение Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Постановления Правительства Российской Федерации от 1 ноября 1997 г. N 1378 "О мерах по реализации Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 11 июля 1998 г. N 324 была создана Кабардино-Балкарская Республиканская Палата по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При указанных обстоятельствах, Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что оспариваемый договор аренды не прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию, а потому он считается незаключенным.

Незаключенный договор не порождает для сторон правовых последствий, в том числе права Курдановой З.А. на пользование земельным участком для строительства торгово-остановочного комплекса.

Так как к Курдановой З.А. право пользования земельным участком не перешло, то встречные исковые требования о признании недействительным (ничтожным) договора купли продажи земельного участка от  ...  №, заключенного между ООО «НКЗ» и Местной администрации г.о.Нальчик, в связи с тем, что в его состав включены земли общего пользования, удовлетворению не подлежат, так как права Курдановой З.А. не нарушают.

Местная администрация городского округа Нальчик с такими требованиями в суд не обращалась.

Отсутствие у Курдановой З.А. прав на земельный участок, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении встречных исковых требований, а потому в обсуждение связанных с этим доводов, в том числе и об отсутствии со стороны суда предложения о представлении дополнительных доказательств, свидетельствующих о включении в состав земельного участка, принадлежащего ООО «Нальчикский консервный завод», земель общего пользования, Судебная коллегия не входит.

О нарушении же прав ООО «НКЗ» свидетельствует неоспариваемое лицами, участвующими в деле обстоятельство о том, что в состав принадлежащего истцу на праве собственности земельного участка, общей площадью 49887 кв.м. входит земельный участок, указанный в незаключенном договоре аренды и на котором возведено строение без согласия собственника земельного участка.

Решение Нальчикского городского суда КБР от 8 июня 2012 года в остальной части лицами, участвующими в деле не оспаривается, а потому Судебная коллегия, в силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ проверяет законность и обоснованность данного решения исходя из доводов апелляционной жалобы лишь в оспариваемой части.

Следовательно, учитывая отсутствие в апелляционных жалобах доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции, обжалуемое решение является законным и обоснованным.

Все обстоятельства по делу судом были проверены с достаточной полнотой, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам и требованиям закона.

При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения.